聽證會簡報

1. 1
擬訂臺北市文山區實踐段一小段461地號等7筆土地
都市更新事業及權利變換計畫案
聽證會
中華民國103年11月14日
實 施 者：國泰建設股份有限公司
建築設計：葛介南建築師事務所
更新規劃：財團法人都市更新研究發展基金會
估價單位：麗業不動產估價師聯合事務所
瑞普國際不動產估價師事務所
歐亞不動產估價師事務所

2. 聽證意見及回應
2

3. (1)鄭素玉 聽證意見 日期:103.10.28
一、本人至今未接過國泰建設股份有限公司任何電話更別
說面洽，故此土地更新案本人不同意。
二、附上給貴府存證信函影本，請查明。
 存證信函內容:
今接來函內容述國泰建設股份有限公司規劃「台北市文
山區實踐段一小段461號等7筆土地為更新單元」乙案，
查將本人461號土地併入在內，而本人未接過國泰任何電
話，更別說見面，其在更新事業及權利變換計畫審查小
組會議回應綜理表P-7十五、會議結論(一)中述實施者仍
與未同意戶積極溝通協調中，實非事實，對此未經同意
而侵害本人私有財產權益者提出嚴重警告，再次說明本
人未同意461號地併入此更新案，特請明查。
3

4. 實施者 回應
 實施者已於民國103年10
月31日與 台端碰面並說
明本案相關辦理情形(參
閱以下所附會議紀錄)，
後續 台端如有任何不了
解的地方，都歡迎與本
公司聯繫，後續也將持
續與 台端溝通協調，以
期能早日達成共識。
4

5. (2)鄭喜玉 聽證意見 日期:103.10.28
一、國泰建設股份有限公司至今未與本人接洽過，故此更
新案本人不同意。
二、附上給貴府存證信函請查明。
 存證信函內容:
來函中述國泰建設股份有限公司規劃「臺北市文山區實
踐段一小段461號等7筆土地為更新單元」乙案，查將本
人461號土地併入在內，但本人未與國泰接洽過任何事，
本人在此慎重澄清，另於更新事業及權利變換計畫案幹
事P-7十五、會議結論中述仍與未同意戶積極溝通協調中
絕非事實，另更代本人抽籤分配，對此未經同意而侵害
本人私有財產權益者提出嚴重抗議警告，再次表明本人
絕未同意461號地併入此更新案，敬請明察。
5

6. 實施者 回應
 實施者已於民國103年10
月31日與 台端碰面並說
明本案相關辦理情形(參
閱以下所附會議紀錄)，
後續 台端如有任何不了
解的地方，都歡迎與本
公司聯繫，後續也將持
續與 台端溝通協調，以
期能早日達成共識。
6

7. 異動情形說明
7
簡報大綱
壹、建築計畫調整說明
貳、財務計畫調整說明
參、估價內容調整說明
依本案都更幹事及權變小組會議複審會議(103.10.28)
決議辦理。
決議:
承辦科、幹事、權變小組及委員意見，請檢討修正；
涉及建築計畫、財務計畫及估價報告部分，請於聽證
會中說明，並納入審議會版計畫書內。

8. 壹、建築計畫調整說明
葛介南建築師事務所
8

9. 屋突高度
 意見內容:屋突高度過高，略為突兀建請調降。
9
修正前 修正後
870
870
900
900
屋突高度已依實際需求調降至8.7M。

10. 陽台格柵
 意見內容:本案陽台設有格柵，請檢討設計之情形與
原因，如屬陽台外再設置隔板的概念，未來有可能被
要求計入陽台面積檢討。
10
修正前 修正後
已取消陽台外設置隔板及格柵。

11. 天井
 意見內容:本案設有天井，應依住宅天井採光規範進
行檢討。
11
修正前 修正後
已修正，避免陽台開口相對。

12. 無障礙車位
 意見內容:無障礙車位目前設置於B2F、B3F，以使用
性與合宜性考量，建議設置在B1F，方便行動不便人
士使用。
12
修正前 修正後
無障礙車位已修正，設置於B1F，方便行
動不便人士使用。

13. 廚房通路
 意見內容:廚房通路建議應大於150公分，本案目前如
扣除冰箱放置部分則未達150公分，本案後續請再檢
討家具設計的部份。
13
修正前 修正後
調整設計冰箱改設置廚具側，使廚房通路
大於150公分，外牆拉齊以避免廚具過小。
150c
m

14. 植栽之覆土深度
 意見內容:喬木等植栽如坐落在開挖面上，請說明如
何處理植栽之覆土深度。
14
修正前 修正後
已修正設計地下層開挖面外牆，避免喬木等植栽坐
落在開挖面上，覆土深度均大於150cm。

15. 忠順街一段 10 巷之人行步道
 意見內容:忠順街一段 10 巷側先退縮補足 8 公尺，
再退縮留設 2 公尺無遮簷人行道。
15
修正前 修正後
本案臨5M忠順街一段10巷因應5M退縮，故調整B
棟配置右移22cm，連帶地下室牆界縮減，地下各
層平面及車位亦配合修正。
13781400
3M 2M5M

16. 店鋪之空調主機設置
 意見內容:地面層一般零售業空調主機目前設置於廣
告招牌兩側，建議隱藏它處，以維持沿街面環境景觀。
16
修正前 修正後
地面層一般零售業空調主機原設置於正面廣告招牌
兩側，現已修正位置，隱藏於基地背側並格柵遮蔽
，以維持沿街面環境景觀。

17. 屋突層立面造型格柵
 意見內容:屋突層立面造型格柵請減量設計。
17
修正前 修正後
B棟屋突層南側立面造型格柵全部取消。

18. 管委會空間
 意見內容:建議調整地上一層B 棟東側街角之管委會
空間及無障礙廁所，以維持一般零售業之連續性。
18
修正前 修正後
已調整為一般零售業，以維持一般零售業
之連續性，另本案調整處2F原為挑空，
因應本次調整，2F挑空改為室內。
圖10-12 一層平面圖
圖10-14 二層平面圖
圖10-11 一層平面圖
圖10-13 二層平面圖
已調整為一般零售業，以維持一般零售業之連續性，
另本案調整處2F原為挑空，因應本次調整，2F挑空
改為室內。

19. B棟陽台實牆
 意見內容:請打通B棟陽台實牆，以避免後續違建使用
及增加使用彈性。
19
修正前 修正後
已打通B棟陽台實牆，以避免後續違建使
用及增加使用彈性。
圖10-16 三至八層平面圖 圖10-15三至八層平面圖

20. 停車場出入口
 意見內容:建議停車場出入口與對街巷弄形成正交配
置，以避免車輛動線交織。
20
修正前 修正後
出入口已修正，與對街巷弄正交配置。
圖10-11 全區配置圖 圖10-10全區配置圖

21. 喬木設置
 意見內容:臨忠順街一段喬木請往北側設置，以增加
人行空間。
21
修正前 修正後
臨忠順街一段喬木樹穴已往北側調整，人
行空間寬度由260cm增寬至330cm。
圖11-9 基地內受保護樹木檢討
圖11-10地面層灌木植被配置圖

22. A、B棟出入口設有雨遮
 意見內容:建築A、B棟出入口設有雨遮，以及車道出
入口上方之大型框架，相關適法性請予以釐清
22
修正前 修正後
地面層車道出入口處框架已修正計入建蔽
及容積率，兩側除入口雨遮外，已改為
2/3透空處理。
圖10-14 二層平面圖 圖10-13 二層平面圖

23. 室外空調機
 意見內容:室外空調機須注意地界線退縮2米之規定。
23
修正前 修正後
遵照辦理，均已修正離地界線2米以上。
圖10-12 一層平面圖 圖11-37地面層空調配置平面圖

24. 貳、財務計畫調整說明
財團法人都市更新研究發展基金會
24

25. 都更容獎調整
 都更容獎因人行步道面積微調。
獎勵項目
報核版 幹事複審版
獎勵面積㎡ 額度 獎勵面積㎡ 額度
△F1：原建築容積高於法定容積 － － － －
△F2：更新後分配樓地板低於當地平均水準 － － － －
△F3：更新時程 325.87 7.00% 325.87 7.00%
△F4-2：協助開闢都市計畫道路 698.29 15.00% 698.29 15.00%
△F5-1 ：量體、造型、色彩與環境調和 465.53 10.00% 465.53 10.00%
△F5-3 ：人行步道 491.28 10.55% 492.74 10.58%
△F5-6 ：綠建築 372.42 8.00% 372.42 8.00%
△F6：處理佔有他人土地之舊違建築物 － － － －
合計Σ△F 2,353.38 50.55% 2,354.85 50.58%
25
 都更容獎值，最終需以臺北市都市更新審議會審議結果為準。

26. 老舊公寓專案容獎調整
 都市設計審議有關老舊公寓專案獎
勵項目及決議:
1.「依臺北市居住空間通用設計指南
檢討居住環境，符合基地內環境、
建築內環境、居家安全與健康三
類指標者」獎勵額度2%，修正後
同意核予。
2.「住宅單元一定比例符合室內環境
規劃之通用設計準則」獎勵額度
3%，修正後同意核予。
3.「更新後風環境評估達戶外舒適通
風環境及降低溼度累積」獎勵額
度2%，修正後同意核予。
4.「減少更新單元地表逕流量」獎勵
額度1% ,請補充相關資料後，轉
請本府工務局水利處確認同意後
核予。
5.「於更新單元基地內或筏基設計雨
水貯集滲透槽」獎勵額度2%，請
補充相關資料後，轉請本府工務
局水利處確認同意後核予。 26
 老舊專案容獎值，最終需以臺北市都市更
新審議會審議結果為準。

27. 營造工程費
 意見內容:權變計畫P10-2及10-3營造工程費用單價估
算表兩張合計金額不符請檢討修正。
27
修正前 修正後
樓層數 樓層高度(M) 營建面積(坪) 地下層加成 樓高加成 加成後單價(元/坪) 當層造價(元)
1F 5.00 252.62 - - - 33,901,708
2F 3.30 163.90 - - - 21,995,860
3-10F 3.30 217.72 - - - 29,217,799
11-12F 3.30 208.29 - - - 27,952,843
13-14F 3.30 124.47 - - - 16,704,236
屋突一層 3.40 33.34 - - - 29,217,799
屋突二層 2.80 33.34 - - - 27,952,843
屋突三層 2.80 33.34 - - - 16,704,236
B1F 3.60 438.04 - - - 58,784,314
B2F 3.20 438.04 - - - 58,784,314
B3F 3.20 438.04 30% - 174,460 76,419,608
B4F 3.20 438.04 40% 187,880 82,298,039
小計 - 4,675.92 - - 668,658,017
備註：1.營建面積為 4,675.92 坪，平均營建工程單價為 143,000 元/坪。
2.經物價調整後平均營建工程單價為 148,000 元/坪，總營建工程費用為 668,658,017 元。
3.平均造價為四捨五入取整數。
樓層數 樓層高度(M) 營建面積(坪) 地下層加成 樓高加成 加成後單價(元/坪) 當層造價(元)
1F 4.00 264.16 - - 139,200 36,771,653
2F 3.30 172.41 - - 139,200 23,999,034
3-10F 3.30 218.63 - - 139,200 30,432,715
11-12F 3.30 209.21 - - 139,200 29,121,472
13-14F 3.30 124.47 - - 139,200 17,326,600
屋突一層 3.30 33.34 - - 139,200 4,640,302
屋突二層 2.70 33.34 - - 139,200 4,640,302
屋突三層 2.70 33.34 - - 139,200 4,640,302
B1F 3.60 430.31 - - 139,200 59,899,051
B2F 3.20 437.21 - - 139,200 60,859,535
B3F 3.20 437.21 30% - 180,960 79,117,395
B4F 3.20 437.21 40% 194,880 85,203,348
小計 - 4,694.88 - - 696,128,786
備註：1.營建面積為 4,694.88 坪，平均營建工程單價為 148,274 元/坪。
2.平均造價為四捨五入取整數。
本次依幹事意見修正估算表金額，並
依修正後之營建面積進行物價調整及
地下層超建加成，修正後營建工程費
用總計為696,128,786元。

28. 拆除費
 意見內容:合法建物之拆除費因已於拆遷補償費中扣
除，故應不得再提列於共同負擔，都市更新費用提列
總表提列拆除費2,886,976元，請予刪除。。
28
修正前 修正後
遵照辦理，已不提列拆除費。A.拆除工程
本案預計拆除之地上建物面積為
3,608.72㎡（約1,091.64坪），將由
實施者公告通知相關權利人後代為拆
除，全案地上建物拆除費用約計
2,886,976元。
拆除費用＝建物面積 × 拆除平均單價
(4樓拆除單價)
＝3,608.72㎡× 800元/㎡
＝ 2,886,976元

29. 測量費
 意見內容:依報告書所載，本案無其他改良物，惟提
列更新前測量費，請實施者釐清。
29
修正前 修正後
本案已不於共同負擔費用內提列測量費。C.更新前測量費（含計師簽證費）
委託天中天工程有限公司辦理更新前
測量事宜，包含地形圖及地上物測繪
圖等工作，本計畫案含測量技師簽證
委託實際價格為354,900元。

30. 共同負擔比
 意見內容:共同負擔比達45.37%其人事行政管理費及
銷售管理費均以上限提列，請實施者檢討酌予調降。
30
修正前 修正後
遵照辦理，本案人事行政管理費及銷
售管理費各調降1%，調降後人事行
政管理費為提列4%，銷售管理費為
提列5%，另共同負擔比例下修為
42.45%。
另依複審意見，本案已再次調降共同負
擔比由42.45%，調降至40.80%。共同
負擔費用本次調降項目如下:
1.刪除拆除費
2.刪除測量費
3.調降人事行政管理費1%
4.調降銷售管理費1%
5.調降風險管理費2%
共同負擔比例為45.37%
 共同負擔比，最終需以臺北市都市更新審議會審
議結果為準。

31. 參、估價內容調整說明
麗業不動產估價師聯合事務所
31

32. 既有容積獎勵評估
 意見內容:本案申請老舊公寓專案，其中保障既有容
積獎勵的部分，請於報告書P.43依估價範本加計該項
申請容積，作為評估的基準，並做容積折減。
32
修正前 修正後
地號 面積
(坪)
開發
適宜
性
修
正
率
地形
修
正
率
臨路路寬
(m)及商效
修
正
率
臨路面
寬(m)
修
正
率
綜合
修正
率
461 99.52 稍差 -1%
三角
形
-2%
忠順街一段
(12)、忠順街
一段 10 巷
(5)
0% 31~40 0% -3%
462~
466
430.76 稍佳 2%
長方
形
0%
忠順街一段
(12)、忠順街
一段 26 巷
(12)
2% 41~50 1% 5%
467-4 95.59 稍差 -1%
三角
形 -2% 不臨路 -6% 不臨路 -2% -11%
地號 面積(坪)
合併前土地權利
總值(元)
土地權利價
值比例(%)
合併後土地單
價 (元/坪)
461 99.5225 112,948,085 15.23%
1,220,000462~466 430.7600 529,188,660 71.35%
467-4 95.5900 99,537,867 13.42%
地號 面積
(坪)
原容積或
其他獎勵
容積調整
修
正
率
使用分
區
法定
容積
率(%)
修
正
率
綜合
修正
率
比準地 195.11 。。。 無 0% 第三種
住宅區
225% 0% 0%
461 99.52
。。。
無 0%
第三種
住宅區 225%
0%
-3%
462~
466 430.76 。。。
既有容積
保障(基地
法容 10%)
6%
第三種
住宅區 225% 0% 11%
467-4 95.59 。。。 無 0%
第三種
住宅區 225% 0% -11%
地號 面積(坪)
合併前土地權利
總值(元)
土地權利價
值比例(%)
合併後土地單
價 (元/坪)
461 99.5225 114,878,822 14.63%
1,290,000462~466 430.7600 568,990,884 72.47%
467-4 95.5900 101,239,369 12.89%

33. 更新後均價調整
 意見內容:本案評價基準日為102年8月31日，P.140
「更新前後權利價值分析表」一樓店面平均單價僅
882,597元/坪，二樓以上平均價格僅573,714元/坪，
此估計價格有無偏低，請再檢視之。
3333
修正前 修正後
更新前
比準地土地單價
(元/坪)
比準地土地總
價(元)
整體更新單元土地
單價(元/坪)
更新前土地權利
價值總額(元)
1,170,000 228,281,625 1,220,000 763,564,450
更新後
店面平均建坪單
價(元/坪)
2 樓以上平均建
坪單價(元/坪)
汽車停車位平均單
價(元/個)
更新後建築物及
其土地應有部分
權利價值總額
(元)
882,597 573,714 2,210,577 2,386,046,346
更新前
比準地土地單價
(元/坪)
比準地土地總
價(元)
整體更新單元土地
單價(元/坪)
更新前土地權利
價值總額(元)
1,190,000 232,183,875 1,290,000 807,375,525
更新後
店面平均建坪單
價(元/坪)
2 樓以上平均建
坪單價(元/坪)
汽車停車位平均單
價(元/個)
更新後建築物及
其土地應有部分
權利價值總額
(元)
910,744 608,439 2,303,846 2,530,281,119

34. 簡 報 結 束
敬 請 指 教
34