1. ЧИ ВРЯТУЮТЬ ЗЕМЕЛЬНІ АУКЦІОНИ ЧЕРНІГІВСЬКУ ЗЕМЛЮ?
«Врегулювання земельних відносин в Чернігові, а саме: виділення безкоштовно
земельних ділянок лише публічно та за певні заслуги перед громадою; цільове виділення
землі тільки з узгодженням із Стратегією розвитку міста та плануванням, а також
продаж земельних ділянок лише на аукціонах,» – це був чи не один із основних
стратегічних, прописаних пунктів минулорічної передвиборчої програми кандидатів від
місцевої партійної організації «БПП-Солідарність» і зокрема кандидата на пост
чернігівського міського голови Владислава Атрошенка. Варто зауважити, що до його
обрання на цю посаду, попри наявність в Земельному Кодексі норм, які регламентували
порядокпроведення земельнихторгів іуспішного досвіду інших українськихміст, земельні
аукціони в Чернігові, з моменту прийняття нового Земельного Кодексу в 2001 році,
фактично не проводились. Чернігів відносився до тих міст, які продавали землю лише в
порядку викупу земельних ділянок під об'єктами нерухомості, при цьому кількість
укладених міською радою договорів купівлі – продажу земельних ділянок в межах міста
Чернігова була дуже малою (наприклад останнє таке рішення міська рада прийняла
12.03.2015р., згідно з яким було продано 2 земельні ділянки, одна з котрих площею 0,0320
га, по вул. Генерала Пухова, 72 продана ТОВ «КараванПлюс» для експлуатаціїмагазинуза
ціною 156 572 гривень (489 грн. 29 коп./кв.м), а інша площею 0,0602га, по вул. Щорса, 57-д
ТОВ «МЖК-сервіс» також для експлуатаціїмагазинуза ціною 122 622 гривень (203 грн. 69
коп./кв.м). Загалом Чернігів в 2015 році від продажу земельних ділянок отримав в свою
скарбницю910 095 грн., в той же час наприклад м. Хмельницький в 2015 році від продажу
земельних ділянок отримав 3 957 572 грн., але навіть і він не дотягує до показників м.
Львова, до бюджету котрого в 2015 роцінадійшло від продажуземлі під приватизованими
об’єктами нерухомості 41,3 млн грн. (14 об’єктів), а від продажу ділянок на земельних
торгах – 10,7 млн грн (3 об’єкти).
За багато років в м. Чернігові склалась практика за якою, зазвичай, вільні від забудови
земельні ділянки комунальної власності надавались в оренду на безконкурентних засадах
окремим фізичним чи юридичним особам, які звертались з відповідними клопотаннями до
Управління земельних ресурсів міської ради (хоча тут варто згадати невдалу спробу
міської ради провести в 2011 році конкурс з продажу права оренди на земельних торгах
юридичним та фізичним особам для розміщення зупинок громадського транспорту з
полегшених конструкцій з вмонтованими торговими кіосками, котрий не відбувся із-за
непривабливості виставлених на конкурс земельних ділянок), а також дуже часто
використовувалась процедура, якаінаданий моментне припиниласвого існування, заякою
земельні ділянки передаються окремим комунальним підприємствам міської ради таким як
«Паркування та ринок», «Чернігівбудінвест», а донедавна ще і «Дільниці з контролю за
благоустроєм м. Чернігова» або Управлінню капітального будівництва в постійне
користування, а ті в свою чергу на підставі інвестиційних або аналогічних договорів про
співробітництво, дозволяють забудовникам - суб’єктам господарювання на цій земельній
ділянці зводитижитлові будинки, комерційні будівлі або тимчасові споруди(МАФи). При
цьому останній спосіб передачі земельних ділянок комунальної власності є найбільш
привабливим для забудовників-інвесторів, але є найбільш невигідним для територіальної
2. громади з точку зору наповнення бюджету, адже в даному випадку забудовник – інвестор
використовуючиземельнуділянку для свої комерційних цілей не сплачує оренднуплату, а
лише відшкодовує комунальному підприємства земельний податок, котрийв кілька разів є
меншим за розмір орендної плати, а комунальне підприємство, в свою чергу перераховує
до місцевого бюджетулише 60% сплаченої сумиподаткуна землю, а 40% залишає в своєму
розпорядженні, в той час, як орендна плата за землю в повному обсязі зараховується до
місцевого бюджету. Як приклад недоотримання місцевим бюджетом коштів від
використання земель міста, можна навести висновок комісії, котра перевіряла діяльність
КП «Паркування і ринок» за 2015 рік і обрахувала, що місто лише за попередній 2015 рік
могло отримати 1 млн. 321 тис. гривень замість 328 тис. гривень, якби 128 земельних
ділянок, які знаходяться в постійному користуванні комунального підприємства були б
передані в оренду безпосередньо суб’єктам підприємницької діяльності, які їх фактично
використовують. Звісно, якби ці земельні ділянки передавались би ще й за результатами
проведення земельного аукціону, то обсяг надходжень міг бути ще більше.
Зокрема, дохідність форм управління земельними ресурсами наведена в поданій нижче
таблиці на прикладі різних ділянок, які розташовані в м. Чернігові по вул. Пухова і котрі
використовуються для розміщення об’єктів торгівлі, з розрахунку вартості продажу,
орендної ставки та земельного податку за одну сотку.
І хочанадходження від продажу землі вражають уяву, мають доволівисоку динаміку
росту, натомість носять разовий характер, і рано чи пізно це «джерело» може припинить
своє існування, адже продаж землі зменшує площі земельних ресурсів міста, які можуть
бути використанідля отримання оренднихплатежів. В своючергунадходження від оренди
землі – це стабільне та захищене від інфляції джерело наповнення місцевого бюджету, яке
дозволяєгромадіефективно регулювати використання наявних в місті земельних ресурсів.
Згідно з відомостямиДержавної статистичноїзвітностіпо м. Чернігову за станом на 1
січня 2015 року облікована загальна площа міста Чернігова складає 7856,3 га, а структура
земельного фонду міста за категоріями земель представлена нижче:
3. сільськогосподарсь
кі землі
1872.2га; 24%
ліси та інші
лісовкриті площі
263.5га; 3%
забудовані землі
5198.8га; 66%
відкриті землі
157.7га; 2%
води 364га; 5%
сільськогосподарські землі лісита інші лісовкриті площі забудовані землі відкриті землі води
4. З наведених статистичних даних вбачається, що і хоча майже 40% чернігівської землі
відносяться до земель запасу та ненаданих у власність або в користування, але переважно
вільні землі - це або сільськогосподарські, більшість з яких займають багаторічні
насадження (769,3 га), або забудовані землі міста.
Але все ж таки попри невелику кількість вільних від забудови земельних ділянок,
втрачений час і можливості, які могло отримати місто, якби запровадило обов’язковий
продаж земельних ділянок та прав на них на земельних торгах ще раніше, на даний момент
необхідність запровадження земельних аукціонів в м.Чернігові викликано не лише
необхідністю дотримання передвиборчих обіцянок, але і в неостанню чергу змінами, які
були внесені до Земельного Кодексу України Законом від 18.02.2016 № 1012-VIII «Про
внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів», який
набрав чинності 3 квітня і котрим зокрема, окрім іншого, була скасована можливість
надання і передачіземельних ділянок державної або комунальної власностібез проведення
земельного аукціону:
- державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам, вищим
навчальним закладам, а також господарським товариствам, у статутному капіталі
яких державна або комунальна частка акцій (часток, паїв) перевищує 60 відсотків;
- громадянам для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського
господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування житлового будинку,
господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного
будівництва, будівництва індивідуальних гаражів (крім випадків безоплатній передачі
зазначених земельних ділянок особам - учасникам АТО).
Враховуючиці зміни в законодавстві, а також з метою виконання міським головоюсвоєї
передвиборчої обіцянки, 4 березня 2016 року на сайті Чернігівської міської ради був
оприлюдненийпроектрегуляторного акту "Про затвердження Порядкупродажуземельних
ділянок комунальної власності на конкурентних засадах (земельних торгах) у місті
Чернігові", запропоновані положення котрого майже не відрізнялися від існуючих норм
Земельного Кодексу щодо проведення земельних торгів, і враховували останні внесені до
нього зміни. Правки, якібули внесені до зазначеного проектурегуляторногоактув порядку
проходження регуляторноїпроцедурибулинесуттєвими іносили більш технічний характер
щодо приведення запропонованих норм у відповідність до чинного законодавства, хоча
деякінеузгодженостііз чинним законодавством,проякіпіде мованижче, всеж таки в цьому
Порядку залишились.
Отже, відповідно до запропонованого Порядку продажу земельних ділянок
комунальної власності на конкурентних засадах (земельних торгах) у місті Чернігові
процедура підготовки і проведення земельних аукціонів буде відбуватися наступним
чином:
1.ДОБІР (ОПРАЦЮВАННЯ) ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК.
Управління земельних ресурсів Чернігівської міської ради з урахуванням
маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості земельних ділянок,
звернень громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови, за результатами
опрацювання земельних ділянок комунальної власності, право оренди на які
припинено або строк оренди яких закінчився, та земельних ділянок, на які
розроблена та погоджена документація із землеустрою, спільно з управлінням
архітектури та містобудування міської ради, іншими органами державної влади,
5. установами, організаціями попередньо визначає земельні ділянки або права
оренди на них, які можуть бути продані на земельних торгах. Окрім того добір
земельних ділянок повинен здійснюватися з урахуванням затвердженої
містобудівної документації, а Управління архітектури у своєму висновку
обов’язково має зазначити перелік можливих (попередніх) цільових призначень
земельної ділянки з урахуванням містобудівної документації та державних норм
і правил, адже Законом «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено,
що у разі відсутності плану зонування або детального плану територій, передача
земельних ділянок із земель державної і комунальної власності у власність або
користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб
забороняється.
За результатом опрацювання земельних ділянок або прав на них, які можуть
бути продані на земельних торгах, Управління готує проект рішення
Чернігівської міської ради про визначення переліку земельних ділянок для їх
продажу (або права їх оренди) на земельних торгах.
2. ВИЗНАЧЕННЯ І ЗАТВЕРДЖЕННЯ ПЕРЕЛІКУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК ДЛЯ
ПРОДАЖУ (ПРОДАЖУ ПРАВА ОРЕНДИ) НА ЗЕМЕЛЬНИХ ТОРГАХ.
Підготовлений Управлінням земельних ресурсів Чернігівської міської ради
проект рішення про визначення переліку земельних ділянок для їх продажу (або
права їх оренди) на земельних торгах розглядається на сесії Чернігівської
міської ради, яка за результатом його розгляду приймає рішення, котрим
визначається перелік земельних ділянок та їх орієнтовні площі, а також
надається дозвіл Управлінню на розроблення документації із землеустрою,
документації з експертної грошової оцінки для підготовки земельних ділянок
до продажу на земельних торгах.
3. ВИЗНАЧЕННЯ РОЗРОБНИКА ДОКУМЕНТАЦІЇ ІЗ ЗЕМЛЕУСТРОЮ ТА ОЦІНКИ
ЗЕМЕЛЬ.
Управління земельних ресурсів здійснює закупівлю послуг з виконання робіт
із землеустрою та експертної грошової оцінки земель (крім випадків продажу
на земельних торгах права оренди на неї) у процесі підготовки лотів -
земельних ділянок комунальної власності або прав оренди на них до продажу на
земельних торгах у порядку, визначеному законодавством про здійснення
закупівель товарів, робіт і послуг для забезпечення потреб територіальної
громади. Відповідно до розпорядження Чернігівського міського голови від
17.12.2015р. № 293-р закупівля послуг з виконання робіт із землеустрою та
експертної грошової оцінки земель має відбуватися через електронну систему
публічних закупівель "ProZorro", за результатом проведення котрих, з
переможцем укладається договір на виконання робіт із
землеустрою та проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.
4.ВИКОНАННЯ РОБІТ ІЗ ЗЕМЛЕУСТРОЮ ТА ПРОВЕДЕННЯ ЕКСПЕРТНОЇ
ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК.
Розробник документації із землеустрою та оцінки земель відповідно до
укладеного з Управлінням договору забезпечує:
а) розроблення та погодження в установленому законодавством порядку
проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за кожним лотом;
б) державну реєстрацію земельної ділянки;
в) отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
відповідно до Закону України "Про оцінку земель";
6. г) проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до
Закону України "Про оцінку земель", крім випадків продажу на земельних торгах
права оренди на неї.
Також у випадках, передбачених законодавством, розробник документації із
землеустрою та оцінки земель забезпечує отримання позитивних висновків
державної експертизи землевпорядної документації, а також може ініціювати
проведення добровільної державної експертизи землевпорядної документації або
документації з експертної грошової оцінки.
Оплата виконаних робіт здійснюється або за рахунок коштів місцевого
бюджету, або за рахунок виконавця земельних торгів з наступним відшкодуванням
його витрат за рахунок коштів, що сплачуються покупцем лота.
5. ПРИЙНЯТТЯ РІШЕННЯ ЧЕРНІГІВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ ПРО ПРОДАЖ
ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК НА ЗЕМЕЛЬНИХ ТОРГАХ.
Після розроблення документації із землеустрою та проведення грошової
оцінки (у разі продажу)земельних ділянок, перелік яких був затверджений
рішенням міської ради, Чернігівська міська рада, за умови відповідності
розробленої землевпорядної документації вимогам законодавства приймає рішення
про продаж кожної окремої земельної ділянки або права оренди на неї на
земельних торгах, котрим міська рада:
- затверджує проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка
(право оренди на яку) виставляється на земельні торги;
- затверджується стартова ціна лота (щодо продажу земельної ділянки або
права її оренди);
- визначаються умови продажу земельної ділянки або права оренди на неї, в
тому числі види платежів і розрахунків з Управлінням, що передбачені
законодавством та рішеннями міської ради;
- встановлюється крок аукціону у розмірі до 5 відсотків стартової ціни
земельної ділянки, або до 0,5 відсотка стартової орендної плати за
користування земельною ділянкою (у разі продажу права оренди на неї). При
цьому значення кроку аукціону має бути визначено з округленням до ста гривень
(без копійок);
- встановлюється строк та інші умови користування земельною ділянкою у
разі продажу права оренди;
- визначається особа, уповноважена Чернігівською міською радою на
укладення договору купівлі-продажу, договору оренди земельної ділянки.
Також рішення Чернігівської міської ради має містити інформацію про
місцерозташування (адресу) земельної ділянки, її цільове призначення
(функціональне використання), площу, кадастровий номер, умови продажу.
При цьому стартова ціна земельної ділянки, що підлягає продажу на
земельних торгах, встановлюється в розмірі, що не може бути нижчим за
експертну грошову оцінку земельної ділянки, а стартовий розмір річної орендної
плати за земельну ділянку встановлюється в розмірі не менше розміру орендної
плати, визначеного Податковим кодексом України та рішеннями Чернігівської
міської ради, які регламентують визначення розміру орендної плати за земельні
ділянки в межах м. Чернігова.
6. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ТА НАДАННЯ
МІСТОБУДІВНИХ УМОВ І ОБМЕЖЕННЬ ЗАБУДОВИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
7. Після прийняття рішення Чернігівської міської ради про продаж земельної
ділянки або права оренди на неї на земельних торгах Управління земельних
ресурсів міської ради забезпечує державну реєстрацію права власності
територіальної громади м. Чернігова на зазначену земельну ділянку в
установленому законом порядку, а управлінням архітектури та містобудування
міської ради надаються містобудівні умови і обмеження забудови земельної
ділянки якщо земельна ділянка, яка виставляється на торги призначена для
цілей, пов’язаних із забудовою.
7. ВИЗНАЧЕННЯ ВИКОНАВЦЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ТОРГІВ.
Виконавець земельних торгів, яким є суб’єкт господарювання котрий буде
здійснювати підготовку та безпосередньо проводити земельний аукціон, буде
визначатися Управлінням земельних ресурсів щороку (в кожному бюджетному
періоді) в порядку, визначеному законодавством про здійснення закупівель
товарів, робіт і послуг для забезпечення потреб територіальної громади,
тобто через електронну систему публічних закупівель "ProZorro".
8. ОФОРМЛЕННЯ ТЕХНІЧНОЇ СПРАВИ І ПУБЛІКАЦІЯ ОГОЛОШЕННЯ ПРО
ПРОВЕДЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ТОРГІВ.
Впродовж 10 робочих днів після підписання рішення міської ради про продаж
земельної ділянки або права оренди на неї на земельних торгах Управління
земельних ресурсів передає Виконавцю земельних торів за актом приймання-
передачі оригінали документів та матеріалів на лот, після чого Виконавець
земельних торгів оформлює технічну справу на кожну окрему земельну ділянку,
а на підставі технічної справи формується інформаційна картка на лот.
Також виконавець земельних торгів після отримання документів та
матеріалів на земельні ділянки забезпечує публікацію на сайті
Держгеокадастру України http://torgy.land.gov.ua/auction оголошення про
проведення земельного аукціону в якому зазначається:
- найменування організатора земельних торгів;
- місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер;
- цільове призначення, а для містобудівних потреб - також види
використання;
- істотні умови договору купівлі-продажу, оренди, який укладається на
земельних торгах;
- стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір річної
плати за користування земельною ділянкою;
- містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки для земельних
ділянок, призначених для цілей, пов'язаних із забудовою;
- місце і час проведення земельних торгів;
- розмір реєстраційного та гарантійного внесків, які сплачуються
учасниками, порядок їх сплати;
- номери рахунків виконавця земельних торгів, відкритих у банку для сплати
реєстраційного та гарантійного внесків;
- найменування та адреса виконавця земельних торгів, прізвище та посада,
номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами на лот;
- сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу,
організацію та проведення земельних торгів, що підлягає відшкодуванню
переможцем земельних торгів.
Оголошення на сайті Держгеокадастру має містити фотографічні зображення
земельних ділянок, копії документів та матеріалів на лот.
За бажанням виконавця земельних торгів аналогічні оголошення можуть бути
також розміщені і в друкованих засобах масової інформації.
8. 9. РЕЄСТРАЦІЯ УЧАСНИКІВ ЗЕМЕЛЬНИХ ТОРГІВ.
З моменту опублікування повідомлення про проведення земельних торгів і
не пізніше ніж за три робочі дні до проведення земельних торгів особи, які
згідно з законодавством України мають право набувати у власність земельні
ділянки або право оренди на них і бажають взяти участь у земельних торгах
мають:
- подати Виконавцю земельних торгів заяву про участь у земельних торгах
разом з відомостями які містяться в ЄДРПОУ (щодо юридичних осіб), або разом
з копією довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки
платника податків (щодо фізичних осіб, в тому числі підприємців);
- сплатити на окремий рахунок Виконавця земельних торгів, відкритий в
банку, реєстраційний та гарантійний внесок (розмір реєстраційного внеску
визначається виконавцем і не може перевищувати 50 відсотків розміру
мінімальної заробітної плати на дату публікації оголошення про проведення
земельних торгів; сплачена сума реєстраційного внеску поверненню не
підлягає)(розмір гарантійного внеску за лотом становить 5 відсотків
стартової ціни від продажу земельної ділянки або стартового розміру річної
плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну
ділянку); сплачені суми гарантійних внесків повертаються виконавцем
земельних торгів всім учасникам земельних торгів, які не були визнані
переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення земельних
торгів, а гарантійний внесок, сплачений переможцем на початку торгів,
зараховується до ціни покупки.)
- зареєструватися у книзі реєстрації учасників земельних торгів, яку веде
Виконавець земельних торгів.
Виконавець земельних торгів, в свою чергу, після отримання документів від
особи, яка виявила бажання взяти участь в торгах заносить до книги реєстрації
учасників торгів порядковий номер учасника і номер лота, який він виявив
бажання придбати та видає учаснику (його представнику) довідку про отримання
документів із зазначенням їх переліку, вхідний квиток, інформаційну картку
на лот та картку учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення
торгів).
Також з моменту опублікування повідомлення про проведення земельних
торгів зацікавленим особам, які бажають взяти участь в земельних торгах,
Виконавцем земельних торгів надається можливість ознайомитись з
документацією із землеустрою та матеріалами на земельну ділянку, яка
виставляється на земельні торги, а також в межах своєї компетенції надаються
консультації з питань проведення земельних торгів.
Ще одна додаткова реєстрація для раніше зареєстрованих учасників
відбувається в день проведення аукціону і розпочинаючись за три години та
закінчується за 20 хвилин до початку торгів, під час якої виконавець торгів
видає учаснику табличку з номером. При цьому незареєстровані особи до участі
у торгах не допускаються.
10. ПРОВЕДЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО АУКЦІОНУ.
(не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення
про проведення земельних торгів)
Під час проведення торгів мають право бути присутніми та здійснювати
звукозапис і відеозйомку процесу проведення торгів представники засобів
масової інформації та громадських об'єднань.
За рішенням ліцитатора під час торгів за певним лотом у залі можуть бути
присутні учасники, які не беруть участі в торгах за цим лотом, а також особи,
які не є учасниками, за запрошенням організатора земельних торгів, яким
9. заборонено втручатися у торги в будь-який спосіб або вчиняти дії, спрямовані
на умисне створення перешкод для проведення торгів.
Лот виставляється на продаж на земельних торгах лише за наявності не
менше двох зареєстрованих учасників.
Торги починаються з оголошення ліцитатором порядку їх проведення.
Ліцитатор оголошує номер лота, зазначений в інформаційній картці,
місцерозташування, розмір, цільове призначення земельної ділянки та можливі
види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель, а також
стартову ціну лота.
Торги починаються з оголошення ліцитатором стартової ціни одночасно з
ударом аукціонного молотка (гонга), якщо один або більше учасників сповістили
про готовність придбати лот.
Якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошення стартової ціни
ніхто з учасників не висловив бажання придбати лот за ціною, оголошеною
ліцитатором, лот знімається з продажу на цих торгах.
У разі якщо про готовність придбати лот за стартовою ціною сповістили не
менш як два учасники, ліцитатор збільшує стартову ціну на крок торгів з
подальшим послідовним збільшенням ціни.
У ході торгів учасники повідомляють про намір придбати лот за оголошеною
ліцитатором ціною у два способи: підняттям таблички з номером, повернутим
до ліцитатора, що засвідчує прийняття ціни, запропонованої ліцитатором
(прийняття пропозиції ціни без голосу), або підняттям таблички з одночасним
оголошенням своєї пропозиції стосовно ціни лота, яка має бути більшою, ніж
названа ліцитатором ціна, щонайменше на один крок торгів і обов'язково
кратною кроку торгів (пропозиція ціни з голосу).
У разі якщо протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої
ціни не запропонована вища ціна, ліцитатор закінчує торги за лотом одночасно
з ударом аукціонного молотка (гонга) та проголошенням слова "Продано",
називає ціну продажу лота за останньою найбільшою ціною, за якою виявлено
намір придбати лот, номер переможця і викликає його для підписання протоколу,
який ведеться під час торгів.
Переможець, який відмовився від підписання протоколу, позбавляється права
на подальшу участь у торгах з продажу цього лота. До протоколу вноситься
запис про відмову переможця від його підписання. За наявності інших
учасників, які виявили бажання придбати зазначений лот, ліцитатор відновлює
торги за цим об'єктом у день проведення торгів, а за умови відсутності таких
учасників лот виставляється на повторні торги.
Під час проведення земельних торгів Виконавцем земельних торгів ведеться
їх відеозапис. Після підписання протоколу торгів Виконавець земельних торгів
передає Управлінню земельних ресурсів міської ради відеозапис торгів на
електронних носіях.
11. ВСТАНОВЛЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ЗЕМЕЛЬНИХ ТОРГІВ.
Земельні торги за лотом вважаються такими, що відбулися, після
укладення договору купівлі-продажу або оренди земельної ділянки. Підставою
для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки або оренди
земельної ділянки є рішення Чернігівської міської ради про продаж земельної
ділянки або права її оренди на земельних торгах та протокол земельних торгів
по лоту, яким визначено переможця торгів.
У разі коли переможцем земельних торгів з продажу земельної ділянки
або права її оренди стає іноземна держава, іноземна юридична особа або
спільне підприємство, підставою для укладання договору купівлі-продажу
земельної ділянки є також згода Кабінету Міністрів України на продаж
відповідної земельної ділянки.
10. Земельні торги по земельній ділянці можуть бути скасовані, визнані
такими, що не відбулися або їх результати можуть бути анульовані.
Скасування
торгів
Визнання торгів такими, що не
відбулися
Анулювання результатів
торгів.
у разі надходження до
Управління земельних
ресурсів міської ради
документів, які
тягнуть за собою
внесення змін до
землевпорядної та
землеоціночної
документації на
земельну ділянку або
встановлення заборони
на її відчуження чи
передачу в
користування.
а) відсутність учасників або
наявність тільки одного учасника
(крім проведення повторних торгів);
б) якщо жоден з учасників не
запропонував ціну, вищу за стартову
ціну лота;
в) відмова переможця від підписання
протоколу із зазначенням
результатів торгів;
г) відмова Верховної Ради України
чи Кабінету Міністрів України в
погодженні укладання договору
купівлі-продажу земельної ділянки
несільськогосподарського
призначення, де покупцем виступають
іноземна держава або іноземні
юридичні особи.
а)у разі відмови переможця
від укладення договору
купівлі-продажу або договору
оренди земельної ділянки;
б) у разі несплати
переможцем в установлений
строк належної суми за
придбаний лот.
У разі якщо торги не відбулися або їх результати анульовано, повторні
торги можуть бути проведені не раніше ніж через місяць і не пізніше ніж
через шість місяців з дня проведення попередніх земельних торгів.
Повторні торги проводяться у порядку, встановленому для проведення
торгів. До участі у повторних торгах не допускаються переможці попередніх
торгів, які не сплатили в установлений строк належної суми за придбаний лот
чи відмовилися від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів.
Якщо торги визнано такими, що не відбулися, з підстави наявності лише
одного учасника і для участі у повторних торгах зареєстрований лише той
самий учасник, він має право придбати земельну ділянку або набути право
оренди нею за стартовою ціною, визначеною Організатором.
12. ВИНИКНЕННЯ У ПЕРЕМОЖЦЯ ТОРГІВ ПРАВА ВЛАСНОСТІ АБО РЕЧОВОГО
ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Договір купівлі - продажу, оренди земельної ділянки між організатором і
переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів. У
разі визнання переможцями торгів іноземних фізичних або юридичних осіб,
договір купівлі - продажу земельної ділянки несільськогосподарського
призначення укладається після отримання погодження Верховної Ради України
або Кабінету Міністрів України про продаж земельних ділянок цим особам у
випадках і в порядку, встановлених законом.
У разі придбання переможцем кількох лотів договір укладається окремо на
кожний з них.
Укладений договір купівлі- продажу земельної ділянки нотаріально
посвідчується, а договір оренди укладається в простій письмовій формі
підписується сторонами та скріплюється печатками (за наявності).
Право на земельну ділянку, придбане за результатами проведення торгів,
підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
11. Ціна продажу земельної ділянки, а також плата за користування земельною
ділянкою підлягає сплаті переможцем не пізніш трьох банківських днів з дня
укладення відповідного договору.
13. ОПРИЛЮДНЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ЗЕМЕЛЬНИХ ТОРГІВ
Управління земельних ресурсів Чернігівської міської ради не пізніше
п'яти робочих днів після проведення торгів розміщує на веб-сайті
Держгеокадастру та офіційному веб-сайті Чернігівської міської ради
відеозапис торгів і повідомлення про їх результати за кожним лотом, а також,
за бажанням, публікує це повідомлення у друкованих засобах масової
інформації, в яких було розміщено оголошення про їх проведення із
зазначенням:
- місця розташування, розміру земельної ділянки та її кадастрового
номера;
- ціни продажу земельної ділянки або розміру річної плати за
користування земельною ділянкою, визначених за результатами торгів;
- строку користування земельною ділянкою (у разі продажу
права оренди);
- цільового призначення земельної ділянки.
Таким чином процедурапродажуземельних ділянок або прав на них на конкурентних
засадах в м. Чернігові буде в повній мірі узгоджуватися з процедурою, яка визначена
нормами21 Глави Земельного КодексуУкраїни, за виключенням процедуривизначення
виконавця земельних торгів, адже ч.4 ст.136 Земельного Кодексу передбачено, що
визначення виконавця земельних торгів, дати та місця проведення земельних торгів є
останнім етапом підготовки лотів до проведення земельних торгів і має проводитися
після прийняття міською радою рішення щодо проведення земельних торгів, яким
затверджується проектземлеустроющодо відведення земельноїділянки, встановлюється
стартоваціна лоту, тощо. Визначення ж виконавця земельних торгів щороку (в кожному
бюджетномуперіоді), як це передбачається запропонованим проектом іукладення з ним
договору за відсутності рішення Чернігівської міської ради про продаж земельних
ділянок, перелік і обсяг яких безпосереднє буде впливати на розмір винагороди
виконавця земельних торгів, є не зовсім виправданим.
Окрім того, було б доречним прописатив проектіПорядкуобов’язоквиконавця робіт
з землеустрою отримання та погодження в установленому порядку актів обстеження
зелених насаджень, наявних на земельній ділянці, адже в разі набуття права власностіна
земельну ділянку її новий власник зможе самостійно без рішення виконавчого комітету
міської ради видалити зелені насадження без сплати їх відновної вартості, а в разі
передачі земельних ділянок в оренду для цілей забудови міська рада буде мати
інформацію про наявність зелених насаджень на земельній ділянці, їх стан, а також в акті
буде вже зазначенаїх відновна вартість, яку повинен буде сплатити новийорендар в разі
наміру видалення цих насаджень.
Також хоча проектом Порядку передбачений обов’язок Управління архітектури і
містобудування Чернігівської міської ради після прийняття рішення Чернігівської
міської ради про продаж земельної ділянки або права оренди на неї на земельних торгах
надати містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки для земельних
ділянок, призначених для цілей, пов’язаних із забудовою, але не визначено
уповноважений орган або суб’єкта, який буде здійснювати розробку містобудівного
розрахунку, котрий потрібен для чіткого формування намірів забудовника стосовно
12. об’єктабудівництва з урахуванням положень державнихбудівельних норм та параметрів
конкретної земельної ділянки. Містобудівний розрахунок з техніко-економічними
показниками запланованого об’єкта будівництва (реконструкції) входить до переліку
документів, що додаються до заяви на отримання містобудівних умов та обмежень
забудовиземельних ділянок, які відповідно до ст. 29 Закону України “Про регулювання
містобудівної діяльності” є складовою частиною вихідних даних для проектування, але
враховуючи те, що забудовник земельної ділянки буде визначатися на конкурентних
засадах, в процесірозробкимістобудівних умов, які повинні будуть додані до матеріалів
на лот, обов’язкове постане питання щодо суб’єкта, який буде цей розрахунок
виготовляти і за рахунок яких коштів.
Ну і також з метою підвищення конкуренції шляхом інформування більш широкого
кола осіб, які б бажали взяти участь в земельних торгах можливо було б доречно не
обмежуватися публікацією оголошень про проведення торгів лише на сайті
Держгеокадастру, а за прикладом інших міст прописати норму щодо обов’язковості
розміщення відповідних оголошень, хоча б додатково на і на сайті міської ради.
За виключенням вищезгаданих неузгодженостеі недоліків запропонованого проекту
Порядкув цілому впровадження конкурентних способів продажуземельних ділянок або
прав на них (оренда) має безперечні переваги для територіальної громади, оскільки
успішно проведені земельні торги є ефективним засобом істотного збільшення
надходжень до місцевих бюджетів, а готовність місцевої ради до проведення земельних
торгів свідчить в першу чергу бажання діяти відкрито і прозоро,і тому це має позитивно
сприймається потенційними інвесторами і значно підвищити рейтинг інвестиційної
привабливості міста. Тим більше внаслідок внесення змін та доповнень до Генерального
плану м. Чернігова, дозвіл на розробку яких надала Чернігівська міська рада під час 6
сесії 7 скликання Управління архітектури і містобудування сподівається вивільнити 190
гектарів чернігівської землі, 75 гектарів якої неефективно використовуєтьсяна території
виробничої частини міста, а 115 га планується вивільнити за рахунок реконструкції та
ущільнення промислової забудови, раціональної організації промислової території.
За інформацією управління земельних ресурсів, воно в разі затвердження
Чернігівською міською радою запропонованогоПорядкувже готово виставити на торги
і має напрацювання щодо 3 земельних ділянок на території міста, вільних від забудовиі
в отриманні яких з певним цільовим призначенням є зацікавлені інвестори.
1. Ділянка по вул. Незалежності (праворуч від супермаркету «Велика кишеня»), для
будівництва кафе;
2. Ділянка при в’їзді в Чернігів по Київському шосе (біля автозаправного комплексу
«Авіас»), для будівництва мотелів;
3. Ділянка, яка знаходиться в постійному користуванні «Залізничної лікарні» , щодо
якої є намір здійснення її поділу із залишенням в користуванні лікарні земель під її
будівлями, для багатоквартирного будівництва.
13. Підсумовуючи вищевикладене можна констатувати, що недоліки проведення
земельних аукціонів, хоч і існують, але переваг від їх запровадження все ж таки більше.
ПЕРЕВАГИ:
- Зрозумілі для всіх «правила гри»;
- Аукціон дозволяє залучити швидкіі значні надходження в місцевий бюджет
(ціна продажу земельної ділянки або права оренди може вирости в кілька разів,
як наприклад в 2007 році, в Луцьку земельну ділянку по вул. Ковельська, 17, де
наразі зводить багатоквартирні будинки компанія «Набережний Квартал»
площею 2,97 га при стартовій ціні продажу в 1,9 млн. гривень продали за 30 млн.
гривень; ділянку площею 0,0371 (близько 4 соток) в м. Броварах в жовтні 2015
року при початковій річній ціні оренди в 20765.64 грн. ціна виросла майже в 30
разів і переміг учасник аукціону, запропонувавши річну орендну плату в сумі
626082.88 грн.);
- На аукціон виставляється земельна ділянка із вже готовою
землевпорядною документацією (набувач не витрачає місяці на самостійне
проходження складних та тривалих процедур відведення та погодження. В той
же час іноді трапляється так, що бажання провести аукціон випереджає процес
виготовлення документації, і ділянки продаються без необхідних документів.
Принаймні, так колись трапилося у Львові);
- Продаж ділянок на аукціоні є способом планування забудови території
міста, адже ділянки продаються із певним цільовим призначенням, тобто
місто здійснює реалізацію Генерального плану міста та отримує додаткові
кошти;
- Аукціон є відкритим та прозорим способом відчуження земельнихресурсів
територіальної громади, (можливість корупційних діянь хоч і не виключена,
але обмежена), а надходження коштів до місцевих бюджетів додає
можливість вкладати їх в економіку міста або сільського господарства;
- Надає можливість найкращим чином забезпечити формування
повноцінного життєвого середовища міст.
НЕДОЛІКИ:
- Аукціонний продаж віддає перевагу претендентуіз найбільшим капіталом,
з яким дрібні та середні підприємці не зможуть конкурувати у боротьбі за
землю;
- Аукціон не може відбутися за відсутності конкуренції, а отже, проведення
торгів є виправданим у містах із активним бізнесовим середовищем.
Відсутність конкуренції може взагалі зупинити первинний ринок. (Хоча
розмір міста не завжди гарантує високий попит на ділянки – наразі в районних
центрах та селищах України аукціони відбуваються активніше, ніж у обласних
центрах);
- Проведення аукціону передбачає здійснення видатків з місцевого бюджету
для підготовки лотів (землевпорядні роботи), але на які можливо не буде
попиту.
14. І все ж таки основним інструментом управління земельними ресурсами м. Чернігова
має бути оренда. Продаж землі має свої переваги, а саме швидкі та значнінадходження,
але ця форма управління власністю веде до зникнення об’єктууправління, тобто земля
міста за умови її активного продажує вичерпним ресурсом, що в принципі для землі як
для ресурсу не є характерним. Оренда забезпечує стабільні, захищені від інфляції
надходження і перетворює землю на практично невичерпний ресурс. Якщо земля не
буде продаватися, всі потенційні користувачі будуть змушені змінити ставлення до
оренди, і місцеві бюджети не втратять. Навпаки, впровадження конкурентних форм
набуття прав на оренду, інвентаризація 100 % міських земель та відмова від постійного
користування здатні істотно підвищити рівень надходжень. Саме тому місцеве
самоврядування маєчітко усвідомитиперспективиформування іфункціонування ринку
землі населених пунктів та обрати оптимальне співвідношення продажу та оренди.
Можливо, що продаж має відбуватися лише в межах, які дозволять сформувати
вторинний ринок земель, але не бути постійним способом управління міськими
землями. Зловживання продажем може сприяти переміщенню фактичних владних
повноважень та важелів впливу на розвиток міста від місцевого самоврядування до
приватних землевласників (девелоперів, забудовників).
