本土研究社XSCMHK 全港教會有幾多地？點解有一些教會改作酒店？是不是教會轉行做地產？ 教會有政府給予的土地優惠，又是否用得其所？ 香港基督徒學生運動與本土研究社合作進行為期一年的教會土地研究，為公眾呈現土地與宗教的政策面向。

1. 教會土地研究初探
SCM x 本土研究社

2. 本土研究社
● 開拓各種自主獨立的本土研究，推動民間知識生產與普及
● 協作式研究

3. 研究源起
● 不少教會賣地作物業發展，政府的土地優惠用得其所? 違反
原有的宗教意義?
● 現時普遍現象?
● 個案的政治經濟分析、當中的社會意義

4. 研究方向Brainstorm
● 教會土地現況 Factual Account
● 現行宗教土地政策
● 牟利/重建爭議
● 會堂與社區的關係

5. 教會土地現況 Factual Account
● 教會數字、分佈、各教會的信徒數目
● 場地形態: 座堂、樓上教會、社區中心、學校
● 自購/租用比例、租金影響? (~樓上書店)
● 工廈教會?(大圍)
● 教會面積: 人均崇拜面積、大小教會差異
● 擁有物業、用途(困難)

6. ● 香港教會更新運動:
教會普查統計數據集
● 請教或請求協助
● 普查形式: 問卷調查/電話

7. 現行宗教土地政策
● 申請政府土地(GIC) + 優惠地價
//根據現行政策，政府可就宗教團體申請政府土地以興建宗教設施給予政策支持，宗
教設施所佔樓層面積可以優惠率計算地價。除此以外，民政事務局並沒有向宗教團體
提供其他財政支援或貸款，協助它們舉辦宗教活動或購置宗教設施。//
(立法會十六題：政府對宗教團體的支援)
//政府在規劃一個地區的土地用途時，會預留適當土地作為「政府、機構或社區」用地
提供政府、機構或社區設施。此等用地是可用作發展宗教設施，但須視乎是否有其他
更逼切的土地用途需求和是否符合有關土地的特定限制。//
(立法會十三題：宗教信仰自由 )

8. ● 私人協約 + 優惠地價
//宗教團體亦可按《城市規劃條例》中訂明的規定向城市規劃委員會申請於規劃
作其他用途的土地上發展宗教設施。就任何以私人協約方式批出作禮拜場所的
土地而言，如果申請人是宗教團體並為根據《稅務條例》第88條獲認可屬公共性
質的慈善機構和信託團體，則可獲給予優惠地價。//
(立法會十三題：宗教信仰自由 )
● 例子: 循道衛理聯合教會遨舍衛蘭軒
當年1000元地價、地租是應課差餉租值的3%

9. ● 豁免納利得稅
身分: 慈善團體(88牌)
條件:
（1）所得利潤只作慈善用途
（2）所得利潤大部分在香港境內使用
（3）該業務是與其成立的宗旨有密切關連，例如宗教團體出售宗教刊物、協助視障人
士的機構售賣由視障人士製造的手工藝品

10. ● 例子: 聖公會出售其鹿茵山莊物業(原為大埔聖基道兒童院舊址地皮)獲利逾十一
億元，但無帳目證明如何將利潤在香港作慈善用途
● 上訴失敗，被追收逾1.8億元利得稅

11. ● 租用社區設施和短期租約
社區會堂、空置政府物業/土地舉辦宗教活動
政策支持
● 需再進一步整理

12. 牟利/重建爭議
1. 地產發展/出售套現
1.1 與地產商合作發展

13. ● 鹿茵山莊Case
● 89年聖公會已開始著力探究發展潛力，提出改劃申請
● 直至93年與長實達成協議，將地皮交予長實合作重建，由長實出錢補地價
● 按協議:
(1) 長實先支付3億元予聖公會
(2) 聖公會獲分鹿茵山莊三分一物業，即約120個住宅單位及100個車位，聖公會
可自行在巿場出售或供退休神職人員使用
(3) 餘下物業則由長實出售，與聖公會平分利潤，並保證聖公會至少可獲利潤1.5
億元
● 低密度豪宅鹿茵山莊共有381伙，其中包括22間獨立屋及359間分層單位，長實
於98年推售時，曾創下當時每呎萬元的天價

14. 1.2 重建/ 植堂模式
● 未用盡地積比/可改劃
● 地契寬鬆
● 常見模式: 教會出地 & 地產商出錢，教會獲重置新住宅的低
層和分配單位
● 或直接換地，地產商負責新會堂的興建

15. 佑寧堂(重建換單位)
● 堅尼地道，有逾60年歷史、屬擬議三級歷史建築的教堂
● 計劃與恒基合作重建一座22層高豪宅，提供45個與恒基服務式住宅「尚匯」同級
的住宅單位
● 教會則會重置於豪宅的最低5層，重建後佑寧堂將獲分配19個單位，可供牧師使
用或出租
● 利益衝突: 負責重建事宜的成員，部份亦與地產商關係密切，eg. 與恆基合作的建
築師、地產商經營服務式住宅

16. 天主教香港教區
● 出讓灣仔星街聖母聖衣堂土地予長實，興建匯星1號(42 層，現呎價逾2萬元)，換
取物業的二樓和三樓作聖堂，以及原本只是供教堂
使用的13個車位

17. 浸信會神學院(換地)
● 將何文田山道一號浸信會神學院(前校舍) 予新鴻基地產，已建成豪宅「何文田山
道一號」，套現逾15億元，現呎價達2萬
● 新地為神學院覓得西貢西澳一幅地皮作新校址，並負責新校舍的地價和興建費
用

18. 1.3 自行發展/重建
聖公會
● 「保育中環」項目:
保留此4幢歷史建築，以換取政府准許聖公會在旁興建一座綜合大樓(18層)與一
座住宿大樓(11層)，並將約10萬平方呎樓面面積轉移至聖公會在大坑畢拉山另
一地盤興建，全部毋須補地價
● 地契的擬定條款比原定建議有多項放寬: eg. 13層樓的綜合大樓獲准加高至18層
● 蘋果: 可對外出租(需求證)，綜合大樓提供有限度社區服務，主要出租予私家醫生
診所(需考察)

19. 安貧小姊妹會
● 改劃香港仔惠福道聖瑪利安老院幾座3至5層高樓宇，GIC改成住宅，申請興建4
幢34層高住宅，提供900伙，樓面面積過百萬呎
● 遭反對，因為屏風樓效應及交通阻塞問題
● 未跟進最新發展

20. 中華基督教會公理堂
● 早年獲批在港島999年的寬鬆地契
● 向城規會申請將六層的教堂重建為25層大樓，會方曾以將來為教會帶來穩定收
入為理由，申請興建商業用寫字樓(三分一)但被拒絕，最終樓面須租予不同的非
牟利機構

21. ● 常與地產商合作
● 地契條款: 未用盡地則比
● 地產發展謀利
● 重建模式: 換單位/換地
● 查看、分析個案(vs新聞)，更新現時發展

22. 2. 牟利用途
● 酒店/旅舍/服務式住宅
● 私家醫院

23. 灣仔遨舍衛蘭軒
● 循道衛理聯合教會擁有
● 地契載有「非牟利」條款 & 「不多於400間房間的非牟利旅舍」
● 外判予泰國營辦商ONYX集團，2012至2013年度錄得1592萬元盈利，以「牌照
費用」形式撥給循道衛理
● 雙人房: 1700 HKD
三人房: 2500 HKD
● 酒店(hotel)和旅舍(hostel)，
在定義上未有區分，灰色地帶

25. 油麻地「救世軍卜維廉賓館」
● 2011 至 12 年度則錄得 254 萬元收入
● 6間雙人房: 1550 HKD /1320 HKD
女青年會「旺角女青年會柏顏露斯賓館」
● 何文田峰景軒六至二十樓
● 定價約七百至八百元一晚
● 「象徵式」預留一層女子樓層，其餘的樓層會招待男女旅客
● 女青兩間旅館及兩間服務式住宅，2011 至 12 年度收入為 9,245 萬元
● 園景軒(政府於1987年以1000元象徵性地價批出)、般咸軒、海棠軒

26. 海棠軒
● 九龍塘又一村、服務式住宅
● 本應只提供非牟利的女子宿舍服務，但機構支付了約五萬六千元「行政費」後
，便成功更改條款，在地契中取消「女子」兩字
● 面積: 183至775呎
月租: 一萬二千三百元至二萬八千元等
● 2008年曾推出分娩住宿套餐(雙非)
貴租 + 保母及產後補身服務
輿論爭議下停止

27. ● 違反地契條款(土地優惠)，利用灰色地帶取巧
● Even 利潤回撥給教會作其他用途，正當性?
● 利用公眾資源補貼教會
● 其他可能性? 青年宿舍?

28. 私家醫院
● 透過私人協約形式，獲政府以免地價或者象徵式地價批予主辦教會，以鼓勵興建
非牟利的私家醫院
● 「上述醫院所得利潤不得分發。任何得自上述醫院的利潤(如有)須 悉數讓承批人
作慈善用途，但不包括傳道或教會用途。」
● 聖德肋撒醫院: 將3億盈利以「許可使用費」形式捐予所屬聖保祿女修會，佔盈餘
兩成
● 查下地契條款同醫院條數

30. 會堂土地與社區/社會的關係
● 與附近居民的交流連繫
● 場地作社區用途?
● 土地優惠用得其所
● 土地功能: 社會需要

31. 討論時間

32. 資料來源
● 2014香港教會普查統計數據集
● 明報
● 東方日報
● 太陽報
● 蘋果日報
● 立法會文件
● 中原地產