1. 54 Vastgoedmarkt c,ktober 2014 www.vastgoedrnarkt ni
THEMA JURIDISCH
Hotetexploîtatïe
V VERVOLG VAN PAGINA 5J
vet hcttirckr in de liotilspest tikt
it iv.i. ten t Otflvesieflflt door clt’
huurder in het onroiirnd t:tcd. Ii
onderhoudsverplichtingin vom de
verhuurdir In 1’etuii grlc’ nilevil t
VtÇc,tr specIfieke ni.t,ilwttkie2tIcii-
ZeIl Zijn gtWcltst IS ittt ve, St,itcllZ
otti rerhtt’i lijkt :oedkeuritit: t
vragen ruIlt .tlietjkende bidiri2ir
llijvt ort,eeltl ccli huttrttrnii I clii
.tlwtJki v.cn de wettelijke hot ldttttI
van twee total vijf jctt. cli btttitn
werkingstilling ot .c,cnvultint1 rat ci
VOOI Opzeggiflg VtTi cle huu litvelt Ii
komst Vel (131’ OjtZet1elfli1stiotiiltii
het met van toc’pcsscllc: Vii t luit
van cle echter tjk’ ltutHjii t
ning 011 het gedeelte van de tito, it
oinzetgeirl.tteerd is en dc’ kiuppulutig
van de hcttiiosrre,ttkur,tst int uit
tetmijn vul een oveceenkottisi dit’
met een derde is gesloten, zoa1s een
flanchiseovereenkomst
Zwaar eesvoer
Managemcittost’ccenkomsten
zijn vaak zwaar leesvoer. De grote
hotelketens mlten doorgaans een
bepaald merk wereldwijd uit op basis
van langdurige standaardoverees
komsten met weinig mimte voor
onderhandeling, laat Staan afwijking.
Een managementovereenkomst
krijgt een meer hybnde karakter
door onder meet cle vergoeding voor
de exploitant GorfEbitda .ifliattkelijk
te maken. de clitt,ciies aan hotelspe
tifieke activa in afizek te brengen
bij de bepaling van de grondslag
waarover de m.inagemt’ntvergctetlttcg
wordt berekeitcl (Adjustetl GOP),
seperking van de kostenvergoedin
gen en kostenomslagen vanuit de
txploitant, een tot op zekere hoogte
door de hotelorganisatie gegaran
deerde GOP. achterstelling van de
eetgoeding voor de hotelorganisatie
am de lasten van de banldlnande
Ing te kunnen voldoen en een recht
m de overeenkomst te beëindigen
sla het hotel onvoldoende resultaat
iplevert. Volgens mij is het daar
saast vaak nog mogelijk om andere
‘egelingen toe te voegen, zoals: een
liscretionair beëindigingsrecht tegen
ten zekere veigoeding. territoriale
sescherming, het recht om opet-ati
mcle en investedngsbudgetten iii
sotelactiva goed te keuren rit het
‘echt om beven budgettaire uitgaven
egen te houden.
)uurzaam
)oor de overeenkomsten een meer
tybnde karakter te geven, kan er
ansluiting worden gezocht bij
conomische ontwikkelingen. Dat
ietekent een hoger aan de exploitatie
tekoppeld risico voor de eigenaar)
‘erhuurder van het hotel, maar ook
neer mogelijkheden. Vanuit de post
ie van de vastgoedbelegger die een
nasaagementovereenkomst aangaat.
t dan juist sprake van een lager
isico. Hier zal de exploitant eerder
le positieve en negatieve effecten
an de exploitatie voelen.
en goed geschreven hybride over
enkomst hoeft niet veel papier te
:osten. Als de overeenkomst partijen
conomisch gezien dezelfde kant op
tuust, is sprake van duurzaamheid
an de gemaakte aibpraken. Hybnde
dus ook hier duurzaam.
In Nederland bedraagt de over
drachtsbelasting 6 procent over de
waarde in het economisch verkeer of
de koopsom van het onderliggende
onroerend goed. De Nederlandse
overheid heeft een verlaging van de
overdrachtsbelasting op woningen
aangekondigd per 15juni 2011 van
6 procent naar 2 procent voor een
periode van een jaar, om de woning
markt te stimuleren. Vervolgens
is deze tijdelijke maalregel voor
woningen omgezet in een wetsvoor
stel in 2012.
Singapore
In Singapore is een omgekeerd
fenomeen aan de hand: de overheid
verhoogt de stamp duty. vergelijk.
baar met de overdrachtabelasting.
om de oververhitte woningmarkt
af te koelen. De gewone stamp duty
varieert tussen de 1 procent en de
3 procent en iedere koper is deze
belasting verschuldigd. De verho
ging of additionele belasting wordt
geheven in een aantal situaties en
bij bepaalde categorieën kopers en
verkopers.
Een van de eisen voor de extra hef
fing is het aantal woningen dat de
koper al in bezit heeft. De achterlig
gende gedachte is dat vennogende
Singaporezen niet te veel wonin
gen in bezit krijgen en tegen hoge
huren kunnen verhuren en zo de
markt (kunnen) verstoren. Maar ook
buitenlanders. die onroerend goed
kopen, moeten de extra belas
ting betalen om zo Singaporezen
een ‘voorsprong’ te geven op de
woningmarkt.
De eerste serie maatregelen is
eind 2011 aangekondigd om de
woningmarkt af te koelen en in
015 .l.cli:ctt.tst Iets SSrtc(Iol’ci in
ltltZc’b, tint) uit een set tin’ st ,il,ticc
it vocickorittu t vut] ctltrcn’eltrctcktci
ilus h’ bi’l,cslttte clie o,’pll ‘lust’ n
hij dc’ .viitkt,op en reikt titji van een
svoning. n.i.lst lucht,’ t ccl t’,c’lttt.
als Instruineni om liet .1111.11 en
sntcntt Ii .cns.cn 11,5 te 1 tj’tnic’rt’n N.i.isl
iii’ hel.csttti;:vttitiigiiccp is ioik ch cli’bl
i.ctto scit’ngc’r geworden. de ltt,tit inn
va)ne is verminderd, om excessief
lenen en speculatie op de woning
tis.ctkt tegen te gaan.
Werking sloop duly
De si tittt dcclv IS een tjansactiebelas’
ting die wordi geheven bij de koop
en verhuur van vastgoed naar ook
bij de vestiging van een hytolhec’k,
de lcvi’rittg en optevi.rlciung op
aandelen maar tilt laatste terzijde
De stasup duty moeten worden
betaald binnen veertien dagen na
ondertekening van het betreffende
document, in casu bij onroerend
goed de koopovereenkomst of
Jevenngsakte. De stamp duty op
rijd betalen is belangrijk om diverse
redenen: (ii de boetes zijn hoog, (ii)
het is strafbaar om een document te
gebruiken als de stamp duty met is
votdaan; dus het is strafbaar om een
woning te verhuren of te bewonen
door de eigenaar enlof koper, en (iii)
een document waarop geen stamp
duty is betaald, verliest zijn bewijs-
kracht. Het kan dan niet worden
ingebracht als een bewijsmiddel tus
sen partijen in een eventuele rechts
zaak. Iedere partij moet zelf aangifte
doen en vervolgens de sramp duty
betalen.
• Belasting bij de koper. De gewone
Stiiitp nlcitv bedraagt tussen de t pro’
cent code 3 procent san de koop
som en wordt geheven bij de koper
van het onroerend goed.
• Additionele belasting bij de koper
De additionele heffing van belasting
is opgesplitst naar categorie van
kntjter in v.crieelÏ lussc’lt cle 5 in cle
itOt dit. Silii5tlititc’le II iiti’t til ‘ii
oninietend 10(11 Ii lte,nt. bel.clett
slechts’ 5 procent en bniteitl,tuilers,
iIli.tiikelijk v_tn htut 51100 verblijis
Vecgtiiittcng, lntlc’tett 1 tol 15 procent
liii den
• Ilelast ing hij dc’ vet kojter Hint
cle addittonele belcsl tngltc’lTi in: ‘Ii
de koper, is ctcnk ccii extra belasting
itigevoc’td bij de verkoper om de
tec ul,itit’cviitstc’u cii clttctiyerkct1ic’ti
t ijdc’ns cle tictuw itl tonnen korte tijd
ii.t oplevering tegen te gaan.
De sIcitit tliitv hij cli’ s’c’rkoper wordt
geheven ltll cle vi’rki,,er gedurende
ct’n peiluucIt’ v;tn uur kr na de
aankoop van het onroerend goeil Bij
verkticip tinnen een jaar is t6pne
cent van cle koopsom verschuldigd
aan belastincg. Elk Ja.ir ss’orcli tic’l te
centage specul.ctieheft]ng vetitiiic
derd en tlti loopt al tol 4 pioceiti htj
een periode van vier jaar. Echter. dit
is niet een complementaire belasting
met de koper, zoals in Nederland
de t,verclr.ichl sbc’lasti llg die hep.i.t It
dcl alleen over het mcii dt:i i: (cluts
Itet versrhil tussen de aankoop en
de serkttopsotid) wordt gehevi’n ,ils
biistteti tiric’ hd.cr WoicIt verkon it Lie
sttinp duiy hij de verkoper wordt
geheven als tcrretit;cge V,itt de
kttopscni
Rekenvoorbeeld
t;escltrokkeu van de hoge huren in
Singapore en cle otitttogeltjkheicl om
ec’n ctedlkohnn’ in tung Ii’ Vi ttdd’lt.
besluil eelt et,pat eelt sniitlitig le
kopen op cli’ Siitga1tnirest’ Vctoint:
ittarki Zijn tt,tnk en Singaporese
collega’s hebben ii diveise itsalei,
verteld dat de hypotheekrente hier
ncaar 1 prctrettt bedraagt en dat 11e
marki al j,tren boomlng is.
De expat koopt een s’.’otsitsg op
1 deceintier 2011 voor 3 miljoen
Sitsntttoiese doll,ni (SGD(. Er wordt
gewone overdrachtsbelasting gehe
crrwo&n ,,,,&t,i,.r
ven van 11.1.000 St t) en 15 plocctit
eti iui ttitsclat dc’ koltc’l een ttcnten’
l,uicnti’i is (10 000 SGD) Ir ss’ordt
geen verkcnperssptnrul.ctteteIislitte
ii’l,evi’it. W,dliI liet ‘til lnn’r om ccii
It hOtelS nllWtViiUltiij Dc’ tut,ilc’ ns es
t ding tti’clt.cagi 111.000 St Cl.
Ni minder dan drïe j.rdr tijd wurdt
de cxliii tutu st.dt:etu door Zijn 5’Ot
gever. Dal Iieii’ki’cct dat lui httilit’tt
enkele weken liet land moet uert,i
ten. Hij besluit list .cpp.trremetit tc’
verkopen aan een Sltigiporees die
het gaat verhuren, dus ,ils tts’c’i’ili’
woning. De expat heeft haast nt,’t
de verkoop, want hij moet liet lan,l
uit en de markt is kli’uier gesrt it cle
buitenlanders ki,1te ii mmclii en
ook vttOtr ttt’h’gj,’etitte Siig;ipitrezen
is het moeilijker geworden. Di’
expat vt’rktnopl liet .tpp.Irtc’tlic’itt
voor 1 511(111011 St). dii ht’teki’ttl
een winst van 500 000 SGD op de
koopsom. Hij had eigenlijk ccii
koopsom van :3.650.000 SGD in
gedachten, maar ook de koper moet
extra belasting betalen voor een
tsvet’cte tvonlttg tu lOer de et
tiebelasttng moet ttijzelf betalen. cI,ct
is 12 crocetit ttvi’r de verkOopsunln
(420.0011 SGD(. liet resultaat eelt
groot verlies verc,c,rz,c.ckt door de
invoering van de .idclitionelc’ bel,is
tiilghc’ffittgi’n bij de aankoop en de
verkoop
De orerlieiclsin.tatregeleis lij
ken c-ltert te hebbeis. ss’,tnt de
Singapoivse ntaketaarsvei enlgitig
publiceerde t’ntgv tijd terug voor hc’t
vwrtle achrereeisvolgc’nde ksvart.s,nl
een cl.ilmng in het t.tttt,tt transacties
en vottr,tt vruar ttestaaisde ss’onhtlgen.
V OVt5 Ot AUTEUR
Laii,evtnen <uk MItE t’,T’CS t kaodrdaal
noi,lrnt brj B-d&O’rd LtP in tn0aporr en
Oct Hctg
VMEER INEORMAtIE
:ok,.Ocso.,rr(s
JOtiOiSCIi t ‘t AAC / Wotniltc,i 5
Overdrachtsbelasting kan woningmarkt stimuleren
Belasting als
sturingsinstrument
In Nederland verlaagt
de overheid de over
drachtsbelasting van
6 naar 2 procent om de
woningmarkt te stimu
leren. In Singapore ver
hoogt de overheid de
overd rachtsbelasting
(stamp duty) om de
oververhitte woning
markt af te koelen Veel
Singaporezen hebben
verschillende woningen
in eigendom als beleg
ging Met hoge huren
kunnen zij de woning
markt verstoren Dat
remt de overheid af
met extra belasting.
Caurentien Kok
1
1
1
1
1
1
OvER DE AUTEUR
asper Oanz Is advocaat/partner bij Houlhoif
urura. Het artikel is gebaseerd op de voor.
racht cao de aoteur ejdeos het Hoooattr Hotel
cent 2014.
EEN UNIEKE COMBINATIE
VASTGOEDSPECIALISTEN
‘4
KENNISOEDREVEN EN RESUIJAATGERICHT
7 v
t 0 iaq ard gireet eer) is paard e De n. teit as nastqn.d ctr dek.
d Edon hond na .0 40151 knlt rlj000de ei 1 OrOagt om pr* t 1
I k t nal e ton coreb cdle Ma aaflealle t v van
elcu abn k daS twee t al” in OpI’ei
dulS t i cvesr t, sep ook ?ultuar hete
-S- —
Gioc’p
DE COMPLETE VASTGOEDSPECIALIST
t