Opas tarjoaa tietoa siitä, miten osakkaiden vastikeosuuksia voisi käsitellä taloyhtiön kirjanpidossa taloyhtiön suurten korjaushankkeiden yhteydessä.

1. Tuloutusopas
Taloyhtiön remonttien vaikutus verotukseen

2. Sisältö
1.
Miten kirjanpito huomioidaan
hankesuunnittelussa?
2.
Miten remontin kulut tulisi
kirjata?
3.
Miten osakkaiden
maksusuoritukset tulisi kirjata?
4.
Esimerkkejä
5.
Osakkaiden yhdenvertaisuus
6.
Sanasto
Opas on tarkoitettu vuokranantajille, isännöitsijöille, asun-
to-osakeyhtiöiden hallituksille ja osakkaille.
Opas tarjoaa tietoa siitä, miten osakkaiden vastikeosuuksia
voisi käsitellä taloyhtiön kirjanpidossa taloyhtiön suurten kor-
jaushankkeiden yhteydessä.
Kyseessä on pääperiaatteita käsittelevä ohjeistus ja käytännön
tilanteissa on asioita, joita ei ole kaikkia voitu ottaa oppaassa
huomioon.
Ohjeistus on laadittu yhteistyössä Isännöintiliiton kanssa. Li-
säksi verotus- ja tilintarkastusalan ammattilaiset ovat toimi-
neet ohjeen asiantuntijoina.
w
w
w
w

3. Suurten korjaushankkeiden yh-
teydessä monissa taloyhtiöissä
on käytäntönä, että kaikki osak-
kaiden maksusuoritukset rahas-
toidaan eli kirjataan taseessa ole-
vaan rahastoon automaattisesti.
Rahastoinnilleonkuitenkinyleen-
sä olemassa vaihtoehtoja. Taloyh-
tiön taseesta ja korjaushankkeen
laadusta riippuu, mikä keino on
kussakin tapauksessa järkevin ja
kirjanpidollisesti, verotuksellisesti
sekä yhtiöoikeudellisesti oikein.
Parhaan ratkaisun löytämisek-
si isännöitsijän tulee ymmärtää,
että taloyhtiöt ovat erilaisia, eikä
yksi ja sama malli sovi kaikille ta-
loyhtiöille.
Tässä ohjeessa esitetään muu-
tamia esimerkkejä siitä, mitä
vaihtoehtoja osakkaiden maksu-
suoritusten rahastoinnille eri ti-
lanteissa voisi olla.
Vastikesuoritusten
kirjanpidollinen
käsittely

4. 1. Miten kirjanpito huomioidaan
hankesuunnittelussa?
Kun asunto-osakeyhtiö suun-
nittelee isoon korjaushankkee-
seen ryhtymistä, on teknisen
hankesuunnittelun yhteydessä
suositeltavaa tehdä myös talou-
dellinen hankesuunnittelu. Tämä
tarkoittaa muun muassa seuraa-
vien seikkojen tekemistä:
• pankkien ja lainoituksen kilpailuttamis-
ta sisältäen mm. erilaisten laina-aikojen
ja korkojen selvittämistä
• sen suunnittelua, otetaanko osakkail-
ta ennen lainannostoa vastaan hanke-
osuuksia, joilla hankkeen alkuvaihetta
rahoitetaan
• käytetäänkö limiittiluottoa vai noste-
taanko jo korjauksen aikana varsinainen
remonttilaina
• kuinka suuri osa hankkeesta on perus-
parannusta eli taseeseen rakennuksen
arvoon kirjattavaa ja kuinka paljon vuo-
sikorjausta, joka voidaan kirjata joko ku-
luna tuloslaskelmaan tai rakennuksen
arvoon taseeseen
• missä vaiheessa korjaushanketta yh-
tiökokous määrittelee osakkaiden lai-
naosuudet (vaikuttaa varainsiirtoveron
maksuvelvollisuuteen)
• miten osakkaiden yhdenvertaisuus
otetaan hankkeen kirjanpidollisen käsit-
telyn osalta huomioon
Taloudellinen hankesuunnittelu
ei kuitenkaan liity vain korjaus-
hankkeen suunnittelu- ja toteu-
tusvaiheeseen, vaan sen avulla
linjataan myös tulevien tilikau-
sien tilinpäätösten laatimisperi-
aatteita kyseessä olevan korjaus-
hankkeen osalta.

6. 2. Miten remontin kulut tulisi kirjata?
Remontin kulujen kirjaus aloite-
taan selvittämällä, kuinka suuri
osa hankkeen kuluista on vuosi-
korjausta ja kuinka suuri osa on
perusparannusta:
Vuosikorjauksen kulut voidaan
kirjata kuluiksi tuloslaskelmaan
tai aktivoida taseen puolelle.
Perusparannuksen osuus on
pakko aktivoida taseeseen.
Useimmissa korjaushank-
keissa kulut jakautuvat osin
vuosikorjauksen ja osin pe-
rusparannuksen kuluiksi.
Taloyhtiön on arvioitava vuosi-
korjauksen ja perusparannuk-
sen osuus prosenttiperusteisesti.
Osuuksien arviointi perustuu ura-
kan hankesuunnitelmaan, mutta
apuna kannattaa käyttää myös
urakoitsijan teknistä asiantunte-
musta.
Hyvän hallintotavan mukaista
on, että osuuksien arviointi do-
kumentoidaan esimerkiksi hal-
lituksen kokouspöytäkirjoihin
tai urakoitsijan kanssa käytävien
neuvotteluiden pöytäkirjoihin si-
ten, että niistä käyvät ilmi myös
arvioinnin perusteet.
Taloyhtiön dokumentaatio toimii
jälkikäteen myös verottajalle sel-
vityksenä siitä, mitä hankkeessa
on tehty ja perusteluna sille, miksi
taloyhtiö on päättänyt aktivoida
tietyt osuudet ja päättänyt kirjata
kuluiksi tietyt osuudet.
On muistettava, että verottajalla
ei voi olla parempaa tietämystä
taloyhtiön hankkeista kuin ta-
loyhtiön omilla asiantuntijoilla
(esimerkiksi omalla teknisellä
asiantuntijalla tai urakoitsijalla).
Tämän vuoksi taloyhtiön oma sel-
vitys, joka on laadittu remontin
yhteydessä ja josta käy ilmi, mihin
kulujen kirjaukset perustuvat, on
tärkeä dokumentti vielä korjaus-
hankkeen päätyttyäkin.

8. Kun kulupuolen osuudet on arvi-
oitu, nähdään, miten osakkaiden
maksusuoritukset voidaan vas-
taavasti jakaa tuloslaskelmaan
(maksusuoritusten tuloutus) ja
taseeseen (maksusuoritusten ra-
hastointi).
Tärkeimpänä jakoperiaatteena pi-
detään yleensä sitä, että tuloslas-
kelmaan ei kirjata enempää tuot-
toja kuin mitä sinne on kirjattu
kuluja.
Taloyhtiön tarkoituksena ei ole
voiton tuottaminen, joten tu-
loslaskelmassa pyritään yleensä
siihen, että tuottoja ja kuluja olisi
yhtä paljon. Kun tuotot ja kulut
ovat tasapainossa, yhtiölle ei syn-
ny voittoa eikä siten verotettavaa
tuloa.
Tuloslaskelmassa on
mahdollista tehdä tappio.
Jos taloyhtiöllä on korjaushank-
keesta isot tuloslaskelmaan kir-
jatut vuosikorjauskulut, mutta
vähän osakkaiden maksusuori-
tuksia eli kulut ovat suuremmat
kuin tuotot, voidaan tuloslaskel-
massa näyttää tarkoituksellisesti
tämä epätasapaino kuluissa ja
tuotoissa. Tällaisen ratkaisun tar-
koituksena on, että tappion teke-
minen mahdollistaa tulevina vuo-
sina kuluihin nähden ”liiallisten”
tuottojen kirjaamisen tuloslas-
kelmaan. Korjaushankkeen jäl-
keisinä vuosina tuottoja on osak-
kaiden maksusuoritusten myötä
nimittäin väistämättä enemmän
kuin kuluja. Hyvään hallintota-
paan kuuluu, että tappiot käyte-
tään sikäli, kun niitä on. Tappioita
voi hyödyntää enintään kymme-
nen vuoden ajan ja edellytyksenä
on, ettei osakkeista vaihdu tänä
aikana kuin enintään 50 %.
”Liiallisia”tuottoja voidaan
tasapainottaa myös poistoja
tekemällä.
Kun taseesta tehdään poistoja
esimerkiksi rakennuksen arvosta
3. Miten osakkaiden maksusuoritukset
tulisi kirjata?

9. tai koneista ja kalustosta, nämä
kuittaavat tuloslaskelmassa ole-
van positiivisen tuloksen.
Silloin, kun tuottoja on enem-
män kuin tuloslaskelmaan kir-
jattavia kuluja, eikä taloyhtiöllä
ole aiempien vuosien tappioita
eikä poistopohjaa, joilla voitai-
siin kuitata näitä ”liiallisia” tuloja,
ei osakkaiden maksusuoritusten
tulouttaminen ole järkevä vaihto-
ehto. Tällöin maksusuoritukset on
syytä rahastoida eli kirjata mak-
susuoritukset taseen puolelle.
Taloyhtiössä voidaan kuitenkin
rahastoida enintään niin paljon
osakkaiden maksusuorituksia
kuinmitätaseeseenontehtykysei-
sen hankkeen osalta aktivointeja.
Näin ollen se, tuloutetaanko mak-
susuoritukset vai kirjataanko ne
taseeseen, riippuu taloyhtiön
kulloisestakin tilanteesta. Asia
selviää yleensä lopullisesti vasta
tilinpäätöstä laadittaessa. Tämän
vuoksiolisihyvä,ettäyhtiökokous
antaa kyseisen tilikauden osalta
hallitukselle valtuudet päättää
rahastoinnista sikäli ja siltä osin
kuin tilinpäätöksen tekeminen
edellyttää, jotta veronmaksami-
nen vältetään.
On huomattava, että rahastoin-
tipäätöstä ei voida tehdä enää
tilinpäätösyhtiökokouksessa tili-
kauden päätyttyä.

10. Esimerkkejä
Seuraavassa käsitellään joitakin vaihtoehtoja, miten taloyhtiön suuressa remontissa
voidaan toimia ja miten vastikeosuudet voidaan kirjanpidossa käsitellä.

11. Taloyhtiön taseessa rakennuksen
arvosta on tehty vuosien mittaan
niin paljon poistoja, että arvoa
ei ole enää paljon jäljellä. Korja-
ushanketta suunniteltaessa talo-
yhtiön tekninen asiantuntija on
arvioinut, että korjaushankkeesta
40 % on vuosikorjausta ja 60 %
perusparannusta. Arvioinnista on
laadittu kirjallinen muistio.
Koskataloyhtiöntaseessaonhyvä
olla poistopohjaa, päätetään hal-
lituksessa, että sekä vuosikorjauk-
sen osuus että perusparannuk-
sen osuus kuluista aktivoidaan
rakennuksen arvoon (taseeseen),
eli kaikki hankkeen kulut aktivoi-
daan taseeseen. Tarkoituksena
on, että jatkossa tehdään vuosit-
tain kaikki mahdolliset poistot.
Yhtiökokouksessa on päätetty,
että korjaushankkeen aikana käy-
tetään limiittiluottoa eikä osak-
kaiden hankeosuuksia oteta vas-
taan.
Tilikauden aikana tehdään pää-
tös, että lainaosuudet rahastoi-
daan, mutta pääomavastikkeet
tuloutetaan poistoja vastaan.
Päätös rahastoinnista on tehtävä
yhtiökokouksessa.
Toinen vaihtoehto on, että yh-
tiökokous valtuuttaa hallituksen
tekemään rahastointipäätöksen.
Valtuutuksessa on oltava rahas-
toinnin reunaehdot. Tällöin halli-
tus voi tilinpäätöskokouksen yh-
teydessä päättää rahastoinnista
siltä osin, kuin se on tilinpäätök-
sen kannalta tarpeen.
Myöhempinä vuosina pääoma-
vastikkeet voidaan edelleen tu-
louttaa, koska poistopohjaa riit-
tää.
Esimerkki 1.

12. Taloyhtiön taseessa on mittava
poistopohja. Korjaushanketta
suunniteltaessa tekninen asian-
tuntija on arvioinut, että korja-
ushankkeesta 40 % on vuosikor-
jausta ja 60 % perusparannusta.
Arvioinnista on laadittu kirjalli-
nen muistio.
Taloyhtiössä päätetään kirjata 40
% hankkeen kuluista vuosikorja-
uskuluiksi tuloslaskelmaan ja 60
% aktivoidaan taseeseen raken-
nuksen arvoon.
10 % osakkaista on ilmoittanut
maksavansa osuutensa hank-
keesta lainaosuutena heti, kun
lainaosuudet on määritelty. Näin
ollen päätetään, että sinä tilikau-
tena, kun hanke toteutetaan, sekä
lainaosuudet että pääomavastik-
keet tuloutetaan hankkeen 40 %
kulukirjausta vastaan. Jatkossa
pääomavastikkeet tuloutetaan
poistoja vastaan niin kauan kuin
poistopohjaa riittää.
Esimerkki 2.
Taloyhtiössä on päätetty säästää
ennakkoon viiden vuoden kulut-
tua toteutettavaa putkiremonttia
varten.
Osakkaiden remonttia varten
kerätyt vastikkeet päätetään
tulouttaa ja muodostaa asuin-
talovaraus, jotta tulos ei näytä
voittoa. Hanke päätetään to-
teuttaa siten, että siitä 50 % on
peruskorjausta ja 50 % peruspa-
rannusta.
Hankkeen toteutusvuonna asuin-
talovaraus puretaan hankkeen 50
% kulukirjausta vastaan.
Koska 50 % kuluista on peruspa-
rannuksena kirjattu taseeseen,
voidaan osakkaiden maksusuori-
Esimerkki 3.

13. tuksia tulouttaa poistoja vastaan
hankkeen toteutusvuonna sekä
sen jälkeen niin kauan kuin pois-
topohjaa riittää.
Yhtiössä tehdään sellainen kor-
jaushanke, joka on euromääräi-
sesti tässä yhtiössä pieni ja joka
voidaan toteuttaa viiden vuoden
laina-ajalla.
Korjaus on luonteeltaan pelkkää
vuosikorjausta, mutta hanke on
luonteeltaan siinä määrin mitta-
va, että se tulee yhtiöjärjestyksen
mukaan kattaa pääomavastik-
keilla. Hanke päätetään rahoittaa
osakkailta kerättävillä lainaosuuk-
silla ja pääomavastikkeilla.
Osakkaiden vaihtuvuus on yhti-
össä vuosien mittaan ollut pientä
ja arvioitavissa on, että tulevien
kymmenen vuoden aikana yli
50 % osakkeista ei vaihdu. Yhtiö
päättää toteuttaa hankkeen siten,
että koko urakan kustannus kirja-
taan vuosikorjauskuluksi tuloslas-
kelmaan. Muodostunutta tap-
piota hyödynnetään hankkeen
toteutusvuonna ja sitä seuraavina
vuosina siten, että kaikki osakkai-
den maksusuoritukset tuloute-
taan.
Esimerkki 4.

14. Osakkailla on remonteissa erilai-
sia intressejä. Esimerkiksi yksit-
täiselle vuokranantajalle merkit-
sevää on, rahastoidaanko hänen
hankeosuus- tai lainaosuussuo-
rituksensa tai hänen maksaman-
sa pääomavastikkeet taloyhtiön
taseeseen vai tuloutetaanko ne
tuloslaskelmaan.
Jos maksusuoritukset rahastoi-
daan, ei vuokranantaja pysty
tekemään näiden osalta vero-
vähennystä vuokratuloistaan
ja maksusuoritus huomioidaan
vasta huoneiston mahdollisessa
myyntitilanteessa luovutusvoit-
toveroa määrättäessä.
Jos suoritukset tuloutetaan eli
näytetään yhtiön tuloslaskel-
massa, ne ovat vuokrananta-
jaosakkaalle vähennyskelpoisia
vuokratuloista kuten muutkin
tulonhankkimiskulut tuloverolain
mukaan.
Erityisesti vuokranantajaosak-
kaiden näkökulmasta on tär-
keää miettiä, onko osakkaiden
maksusuorituksia mahdollista
tulouttaa.
On kuitenkin huomioitava, että
ainoastaan vuokranantajaosak-
kaiden maksusuorituksia ei voida
tulouttaa. Heidän suorituksiaan
ei yhdenvertaisuusperiaatteen
vuoksi voida käsitellä toisista
osakkaista poikkeavin keinoin yh-
tiön kirjanpidossa. Sen sijaan on
mahdollista päättää esimerkiksi
niin, että hanke- ja lainaosuudet
tuloutetaan hankkeen toteutus-
vuonna, mutta pääomavastikkeet
rahastoidaan.
Tämä tarkoittaa, että erilaisia
maksusuorituksia voidaan käsi-
tellä toisistaan poikkeavalla taval-
la yhtiön kirjanpidossa, kunhan
erittelyä ei tehdä sillä perusteella,
kuka suorituksen maksaa.
Käsittelytavat voivat myös hie-
man poiketa toisistaan eri tilikau-
silla, koska tilikaudet ovat osittain
toisistaan poikkeavia.
5. Osakkaiden yhdenvertaisuus

15. Hankeosuus
maksusuoritus, jolla osakas mak-
saa osuutensa taloyhtiön hank-
keesta jo ennen kun taloyhtiö
nostaa lainaa
Limiittiluotto
luotto, jossa maksetaan korjauk-
sen aikana pelkkiä korkoja ja nos-
tetaan varsinainen remonttilaina
vasta hankkeen loputtua, kun lo-
pulliset kustannukset ovat selvillä
Perusparannus
laajennus-, muutos-, uudistus- tai
muu vastaava korjaustyö, jossa
rakennusta laajennetaan tai muu-
tetaan tasokkaammaksi
Rahastointi
osakkaiden maksusuoritusten kir-
jaaminen taseessa olevaan oman
pääoman rahastoon
Tase
kertoo varat ja velat tilinpäätös-
hetkellä eli kuinka paljon taloyh-
tiöllä on esimerkiksi rahaa ja vel-
kaa
Tuloslaskelma
kuvaa tilikauden kirjanpidolli-
sen tuloksen muodostumista eli
tilikaudelle kuuluvien tuottojen
sekä kulujen, poistojen ja vara-
usten erotusta, eli näyttää, mistä
rahat ovat tulleet ja mihin ne ovat
menneet
Tulouttaminen
osakkaiden maksusuoritusten
kirjaaminen tuloslaskelmaan
tuottoihin
Varainsiirtovero
varainsiirtoveroa maksetaan kiin-
teistön tai arvopaperien omistus-
oikeuden luovutuksesta. Varain-
siirtoveron maksaa yleensä ostaja
(tai muu luovutuksensaaja)
Vuosikorjaus
korjaus, jossa ennallistetaan yhti-
ön rakennusta alkuperäiseen tai
laatutasoltaan entisen kaltaiseen
kuntoon
Sanastoa

16. Suomen laajin vuokrauksen tietopankki:
vuokranantajat.fi