Tài liệu trình bày ba giải pháp cấp bách cho thị trường vốn ở Việt Nam, bao gồm cho phép thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại nước ngoài, thu hút vốn FDI vào thị trường bất động sản nhà ở và hoàn thiện cơ chế 'mua bán nhà trên giấy'. Những cải cách pháp lý cần thiết nhằm khai thác nguồn vốn hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch bất động sản. Ngoài ra, tài liệu cũng đề cập đến thực trạng và định hướng phát triển thị trường tiền tệ và huy động vốn tại Việt Nam.

1. Ba giải pháp vốn cấp bách
cho thị trường von

2. 1. Cho phép thế chấp bất động
sản tại NHTM nước ngoài
• Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường bất động sản trong nước thiếu vốn mà các
nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp vốn
quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước
ngoài. Pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì
chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải
là nhà đầu tư vào VN.
• Việc thế chấp thì dễ nhưng quan trọng hơn là giải quyết bất động sản thế chấp thế
nào khi người vay tiền không có khả năng trả được nợ đã vay. Việc đổi mới pháp luật
này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản mà còn
đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng cơ chế
mua bán, sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.
• Bản chất của vấn đề là xây dựng được chế độ sử dụng đất đai tại VN đối với người
sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nếu quá chặt, người nước ngoài sẽ
không muốn tham gia vì họ không muốn nắm đằng lưỡi trong các quan hệ về đất đai;
nếu quá lỏng, có thể dẫn tới hệ quả là tư bản lớn nước ngoài tham gia đầu cơ đất tại
VN. Xây dựng khung pháp luật này là phức tạp nhưng dù sớm hay muộn chúng ta
vẫn phải làm khi đất nước ta đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức
Thương mại Thế giới (WTO). Việc đổi mới pháp luật theo hướng này cần thực hiện
ngay trong năm 2011 để giải quyết sớm bài toán vốn cho thị trường bất động sản
nước ta.

3. “Động viên” vốn đầu tư từ
nguồn FDI
• Gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới
thị trường bất động sản nhà ở đầy tiềm năng của VN.
Đây là một giải pháp vốn quan trọng. Để tạo thuận lợi
cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận
đất đai cho các đầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác
cũng cần phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của
FDI vào thị trường bất động sản nhà ở. Chúng ta đều
biết rằng hầu hết các dự án đầu tư FDI vào bất động sản
nhà ở đều sử dụng “miếng võ” huy động vốn từ người
tiêu dùng như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Cơ
chế nhà đầu tư nước ngoài cũng tham gia “mua bán nhà
trên giấy” thì đó không phải là giải pháp vốn từ nguồn
FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực vào
đầu tư, không được tạo lợi nhuận bằng chính vốn huy
động từ người tiêu dùng trong nước.

4. 3. Hoàn chỉnh cơ chế “mua bán
nhà trên giấy”
• Trên thực tế, cơ chế “mua bán nhà trên giấy” là một giải pháp vốn
rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro trong triển khai. Đó là
những rủi ro về chất lượng, về tiến độ, về giá trị, về thủ tục cấp giấy
chứng nhận. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi
ro đối với cơ chế này nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn
rủi ro.
• Chính vì vậy, cần tạo một cơ chế đảm bảo giao dịch bằng các dịch
vụ tài chính và đảm bảo chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám
sát của cộng đồng những người góp vốn. Mặt khác, cần có quy định
cụ thể về điều kiện được thực hiện cơ chế này đối với các nhà đầu
tư trong nước cũng như ngoài nước để vừa tạo được công bằng
trong môi trường kinh doanh bất động sản mà vừa sử dụng được
nhiều nhất vốn đầu tư từ nguồn vốn FDI.
•

5. Thị trường tài chính Việt Nam: Thực trạng và những
định hướng phát triển
• I) Đặt vấn đề:
• Thực tế ở nước ta trong giới khoa học kinh tế nói chung
và chuyên ngành tài chính - tiền tệ nói riêng đang tồn tại
một số quan niệm không trùng khớp nhau về thị trường
vốn và thị trường tài chính. Một số người quan niệm
rằng, thị trường vốn bao gồm thị trường vốn ngắn hạn
và thị trường vốn dài hạn; trong đó thị trường vốn dài
hạn là thị trường chứng khoán. Một số khác thì cho
rằng, thị trường vốn bao gồm thị trường tiền tệ và thị
trường tài chính; trong đó, thị trường tài chính là thị
trường chứng khoán...
•

6. • Dù quan niệm nào đi nữa, thì nó vẫn phải bao gồm thị
trường vốn ngắn hạn và thị trường vốn dài hạn. Vì vậy,
nếu quan niệm thị trường tài chính bao gồm thị trường
vốn ngắn hạn và thị trường vốn trung hạn, thì thị trường
tiền tệ và thị trường chứng khoán chính là hai bộ phận
thị trường đó. Thực hiện công cuộc đổi mới nền kinh tế,
chuyển sang phát triển theo cơ chế thị trường, nhanh
chóng hội nhập khu vực và quốc tế, Đảng và Chính phủ
ta đã chú trọng phát triển cả thị trường tiền tệ và thị
trường chứng khoán ngay từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ
trước, từ khi hai Pháp lệnh Ngân hàng, HTX tín dụng và
công ty tài chính có hiệu lực thi hành tháng 5-1990.
•

7. I) Về thực trạng phát triển thị
trường tiền tệ
• Tham gia là thành viên của các dạng thị trường tiền tệ có 5 Ngân hàng thương mại
Nhà nước, Ngân hàng chính sách xã hội, 36 Ngân hàng thương mại cổ phần, 4 Ngân
hàng liên doanh, 27 chi nhánh Ngân hàng nước ngoài, Qũy tín dụng TW, 900 Quỹ tín
dụng nhân dân cơ sở, một số công ty bảo hiểm và tái bảo hiểm, Quỹ đầu tư... Tuy
nhiên tham gia là thành viên của thị trường liên ngân hàng, thị trường đấu thầu tín
phiếu Kho bạc nhà nước, thị trường mở... thì không phải tất cả các tổ chức trên, hầu
như chỉ có các NHTM NN, NHTM cổ phần đô thị, ngân hàng liên doanh, chi nhánh
Ngân hàng nước ngoài, một số công ty bảo hiểm...
• Về cơ chế tác động và can thiệp trên thị trường tiền tệ, được thể hiện tập trung ở các
công cụ điều hành chính sách tiền tệ và nghiệp vụ Ngân hàng Trung ương. Theo đó,
dần dần phù hợp với thông lệ quốc tế, từ tháng 6-2002, Ngân hàng Nhà nước
chuyển sang thực hiện cơ chế điều hành lãi suất cơ bản trước đó. Hàng tháng Ngân
hàng Nhà nước công bố lãi suất cơ bản, vẫn quy định lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái
chiết khấu; cùng với lãi suất nghiệp vụ hoán đổi ngoại tệ Swap, lãi suất thị trường
mở, lãi suất thị trường đấu thầu tín phiếu kho bạc nhà nước tác động vào lãi suất thị
trường, lãi suất huy động vốn và lãi suất cho vay của các Tổ chức tín dụng.
• Tác động vào lãi suất còn có công cụ dự trữ bắt buộc. Khi Ngân hàng Nhà nước điều
chỉnh tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, có tác động làm tăng chi phí đầu vào của các TCTD.
Do đó hoặc là các TCTD giữ nguyên lãi suất huy động vốn thì phải tăng lãi suất cho
vay; hoặc là đồng thời vừa phải tăng lãi suất cho vay, vừa phải tăng lãi suất huy động
vốn.

8. • Công cụ điều hành tỷ giá cũng có tác động vào lãi suất
của các TCTD trên thị trường tiền tệ, nhưng không rõ
nét.
• Với sự phát triển của các tổ chức trung gian tài chính,
đặc biệt là các TCTD, với cơ chế điều hành chính sách
tiền tệ và nghiệp vụ Ngân hàng Trung ương tiến dần tới
phù hợp với thông lệ quốc tế, các Ngân hàng thương
mại và Tổ chức tín dụng được chủ động trong các hoạt
động huy động vốn và cho vay của mình, tham gia tích
cực, năng động và cạnh tranh mạnh mẽ với nhau trên thị
trường tiền tệ, theo đó, nó cũng có điều kiện thúc đẩy thị
trường tiền tệ phát triển.

9. III) Về thực trạng phát triển thị trường tiền gửi và huy
động vốn:
• Đây là thị trường có sự cạnh tranh mạnh mẽ nhất và sôi động nhất giữa các tổ chứctrung gian tài chính trong việc
thu hút tiền nhàn rỗi trong dân cư. Trong thời gian gần đây, các Tổ chức tín dụng đưa ra các hình thức sau:
• - Cạnh tranh khuyến khích khách hàng mở tài khoản cá nhân, tài khoản sử dụng thẻ... Tính đến nay trong cả
nước đã mở được khoảng trên 1.300.000 tài khoản cá nhân, trong đó có khoảng trên 750.000 tài khoản của các
chủ thể.
• - Cạnh tranh thu hút tiền gửi không kỳ hạn của các tổ chức kinh tế - xã hội. Giữa các TCTD cạnh tranh thu hút
tiền gửi của Kho bạc nhà nước, bảo hiểm xã hội Việt Nam, Bảo Việt, các công ty bảo hiểm nhân thọ, bưu chính
viễn thông, điện lực...
• - Cạnh tranh thu hút tiền gửi tiết kiệm: đây là hình thức huy động vốn truyền thống giữa các TCTD và Công ty
dịch vụ tiết kiệm bưu điện, nhất là các Quỹ tín dụng nhân dân cơ sở. Thời gian gần đây, để khuyến khích khách
hàng, một số ngân hàng thương mại đưa ra dịch vụ: gửi một nơi lĩnh nhiều nơi, tiết kiệm tích lũy hay còn gọi là
tiết kiệm gửi góp, tiết kiệm gắn với bảo hiểm nhân thọ, tiết kiệm lũy tiến trả lãi theo số tiến gửi càng cao thì lãi
suất càng cao, tiết kiệm linh hoạt tức là khách được chủ động rút tiền ra bất cứ lúc nào có nhu cầu và lãi suất tính
theo số ngày thực tế gửi tương ứng với kỳ hạn gần nhất, tiết kiệm dự thưởng...
• - Phát hành các chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu, trái phiếu... chủ yếu là huy động vốn có thời hạn từ 6 tháng trở lên,
lãi suất hấp dẫn.
• Trong những năm gần đây, đã có sự cạnh tranh sôi động trên thị trường thu hút tiền gửi và thị trường huy động
vốn, đặc biệt là các tổ chức trung gian tài chính thực hiện rất đa dạng và phong phú các sản phẩm và dịch vụ thu
hút tiền gửi, huy động vốn.
• Tuy nhiên trong việc phát triển thị trường này, có thể thấy một tồn tại lớn là chưa thu hút được tối đa tiền gửi
không kỳ hạn, tiền nhàn rỗi trong dân cư vào hệ thống ngân hàng, trên cơ sở đó lựa chọn các dịch vụ thanh toán
qua ngân hàng hay rút tiền mặt ra chi tiêu bất cứ lức nào có nhu cầu. Đây là nguồn vốn rất lớn và rất quan trọng,
tạo đà cho phát triển thị trường tiền tệ, bởi vì nó gia tăng nguồn tiền gửi không kỳ hạn, gia tăng vốn khả dụng cho
các TCTD.