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【Savills】(0430)蓝润人南项目市场研究
- 1. savills.com.cn 中国四川省成都市人民南路二段1号仁恒置地广场2106室 第一太平戴维斯 YOUR WINNING WAY IN CHINA 赢之道· 营中国 蓝润地产人民南路三段24号地块第一阶段稿——市场研究部分
- 2. 目录 Part 1 宏观环境分析 Part 2 基地分析 Part 3 物业市场分析 • 零售商业市场 • 写字楼市场 • 酒店市场 Part 4 专题研究 Part 5 整体市场研究初判
- 3. savills.com.cn Part 1 宏观环境分析 宏观经济和区域规划 文化资源 小结
- 5. 武侯区产业结构 64.00% 70.62% 71.68% 72.05% 74.38% 75.44% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 第一产业 第二产业 第三产业 武侯区作为成都传统主城板块，第三产业一直处于主导地位，并且随着经济发展和产业调整这一比重正 逐年提升。 武侯区产业结构变动情况（2008-2013） 三 产 比 重 逐 年 提 升 2013年成都主城区三产情况 85.24% 80.15% 75.44% 74.26% 74.23% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 锦江区 青羊区 武侯区 金牛区 成华区 第一产业 第二产业 第三产业 • 武侯区作为成都传统的主城区域，第三产业的发展一直处于主导地位，而2008-2013年，武侯区的第三产业比重扩大了 10个百分点，表现出了较快的发展势头，并且这一发展趋势将随着经济结构的调整转型进一步扩大； • 由于部分工业板块的存在（如武侯工业园等），武侯区的第三产业发展与成都其他主城区相比并不突出。
- 6. 武侯区消费市场 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 100 200 300 400 500 600 2008 2009 2010 2011 2012 2013 社会消费品零售总额 增速 武侯区社会消费品零售总额（2008-2013） 武侯区的社会消费品零售总额保持着持续快速的增长，并且城镇人均可支配收入也位居主城区第一，积 极的消费环境和有利的收入支撑将对区域零售市场形成较强推动。 26000 28000 30000 32000 34000 武侯区 青羊区 锦江区 成华区 金牛区 2013年成都主城区城镇人均可支配收入情况 • 武侯区作为传统的富人区，覆盖了“南富”的桐子林、神仙树等，城镇人均可支配收入排名第一，这也说明 了区域人口具有相对较高的潜在消费能力； • 2008-2013年，武侯区的社会消费零售总额以18%的高增速保持快速发展，表明区域具有较为积极的消费意 愿，这将对项目后期的运营形成一定支撑。 单位：元单位：亿元
- 7. 人南科技商务区（SBD）发展规划 SBD发展规划 发展规模 15平方公里 发展布局 一轴--人民南路；两翼--科华路&浆洗街 发展定位 现代化国际商务区 主导产业 现代商务服务、商贸流通、电子信息等 发展战略 以高端产业为依托，重点引进国内外知名企业的区 域总部，形成以现代服务业为主导的企业聚集地、 人才高地以及总部经济基地 发展目标 到2015年底，商用面积达300万方以上，驻蓉领事、 外资机构和企业区域总部聚集度达30%以上，成为 成都现代商务核心区 入驻企业 新兴金 融产业区 科技 文化区 旅游 文化区 CBD SBD 天府新区 人 民 南 路 发 展 轴 国际 商务区 高 端 商 贸 区 城市发展 核心纽带 金融 商务区 医疗健康 产业区 本案所处的SBD板块经过近10年的发展，国际化商务功能和总部经济基地形象已彰显，外部商务氛围 已成熟，而项目处于国际商务和医疗健康的交接地带，具有较多的潜在产业发展机会。 本案 国内优质企业聚集地
- 8. 人南科技商务区（SBD）发展目标 第一阶段 --2015年 • 现代服务业产业聚集 初 现 ， 商 用 面 积 达 300万方以上； • 驻蓉领事、外资机构 和外资商务商贸总部 企业聚集度达30%以 上； • 成为成都现代商务核 心区。 第二阶段 --2025年 • 产业功能区基本建成， 商用面积达500万方 以上； • 功 能 区 财 税 贡 献 达 160亿以上； • 驻蓉领事、外资机构 和外资商务商贸总部 企业聚集度达30%以 上； • 全面建成现代服务业 集聚地、人才高地、 总部经济基地。 第三阶段 --2040年 • 城市功能得到优化， 城市形象得到提升， 商用面积达700万方 以上； • 功 能 区 财 税 贡 献 达 400亿以上； • 驻蓉领事、外资机构、 外资商务商贸总部企 业聚集度达30%以上； • 形成全国一流、西部 第一的现代化国际商 务区。 SBD未来将形成“全国一流、西部第一”的以服务业和总部经济基地为依托的企业聚集地和人才高 地，整体的高端化、国际化将对本案后续推进形成强有力的支撑。
- 11. SBD未来土地供应分析——远期供应（6-8年） 编号 地块名称 面积 （亩） 1 四川核工 业局地块 43.95 2 科分院地块 307.63 3 中医药研 究院地块 42 4 成都信息工程 学院西区地块 44.25 5 209所地块 34.81 合计 472.64 人 民 南 路 科 华 路 1 4 5 2 3
- 12. SBD未来土地供应小结 状态 地块名称 业主单位 面积（亩） 用地性质（预估） 近期供应 （1-2年） 西华大学人南校区 西化大学 34 商业用地 成达地块 中国成达工程有限公司 17 商业用地 中期供应 （3-5年） 心族宾馆地块 鼎力资产经营管理有限公司 13.6 商业用地 省科协地块 四川省科学技术协会 15.9 商业兼容住宅 生殖卫生学院地块 生殖卫生学院 52.9 商业兼容住宅 晨光化工所地块 晨光化工研究所 38.35 商业兼容住宅 四川省文物考古研究所 四川省文物考古研究所 7.7 商业用地 沼气所、省科研成果档案馆地块 沼气研究所、省科研成果档案馆 37.7 商业兼容住宅 四川省有色金属、省环检所 省冶金物资公司地块 四川省有色金属、省环检所 省冶金物资公司 46.4 商业兼容住宅 远期供应 （6-8年） 四川核工业局地块 四川核工业局 43.95 商业兼容住宅 科分院地块 中国科学院成都分院 307.63 商业兼容住宅 中医药研究院地块 省中医药研究院 42 商业兼容住宅 成都信息工程学院 西区地块 成都信息工程学院 44.25 商业用地 209所地块 209所 34.81 商业用地 合计 —— —— 736.19 —— 区域未来预计将有736亩土地入市，其中绝大多数为小面积的商业地块，由于整体条件于本案相近，这将对本 项目后期运营造成一定的竞争冲击，因此本案的定位和设计需要具备一定的超前性。 *资料来源：成都市招商局
- 13. 成都市购物天堂规划 “2014年，成都将有序推进并出台建设具有国际影响力的购物天堂5年行动方案，并拟定在今年6月初举办全球 发布活动，系统推出工作举措，提升我市消费吸附力和影响力。” ——市商委副主任李浩 • 春熙路-红星路商圈中央商业区创建国家级4A旅游 景区； • 发挥世界美食之都、中国会展名称的品牌效应； • 支持商贸物流体系和城市共同配送体系建设； • 推进“15分钟便民生活圈”建设； • 创新“互联网+”商业模式，力争全年移动电商交 易额超800亿。 2015年5月底成都将出台一系列打造购物天堂的落地实施方案，包括规划路线，重点商圈等。本项目作为华西 坝未来一个文化商业地标，必将得益于各大商圈升级改造带来的城市旅游人口的增加，同时可充分利用这一契 机，寻求与政府的合作，争取包括税收、招商等的政策支持。
- 14. savills.com.cn Part 1 宏观环境分析 宏观经济和区域规划 文化资源 小结
- 15. 华西坝历史 20世纪初期 • 西方传教士在成 都传教受到百姓 抵触后开始将资 金投入在慈善和 教育，因此大力 修建医院和学校 1905年 • 1910年,来自加拿大、美国等地的 传教士启尔德、毕启、陶作新等人 在此创建了华西协合大学。校园主 要由英国建筑师弗列特·荣杜易整 体规划修建,学校1915年开始大规 模建设,到1928建成房屋40余幢,。 抗战时期 • 金陵大学、金陵女子文理学 院、齐鲁大学、燕京大学， 连同原本在此的华西协和大 学齐聚华西坝，代表着当时 中国最高的学术水平之一。
- 18. 华西坝价值提炼—特色建筑 华西医科大学建筑群是华西坝文化延续至今并得以保留的重要实物载体，是华西坝文化极为的重要传输 中介，也是本案延续华西坝文化的重要元素之一。 华西坝的建筑群（华西医科大学教学楼）由英国设计师荣杜易设计，是成都首个将 西方建筑和中国传统建筑融合的建筑设计样本 • 建筑外部：大量使用中国传统建筑的特殊符合，使整体建筑群与外部环境相互融 合不突兀； • 建筑内部：在结构和功能上采用西方文化特色，洋派中用在日常使用中得到体现； • 中央钟楼：当时城南的制高点，是年轻人日常、节日聚会的重要场所。
- 19. savills.com.cn Part 1 宏观环境分析 宏观经济和区域规划 文化资源 小结
- 20. 小结 宏观经济 区域规划 文化资源 • 本案所处的武侯区整体经济水平在成都各区县中处于中位，虽然经济呈现出持续增长，但增长速度 有所放缓； • 武侯区作为传统的主城区，第三产业占据着绝对的主导地位，但纵观成都主城区其他区域，武侯区 由于存在部分工业板块，因此第三产业表现并不突出； • 武侯区的社会消费品零售总额保持着持续快速的增长，且人均可支配收入位列成都第一，区域具有 较好的零售市场发展环境。 • SBD板块整体发展将以现代金融服务、区域性企业总部、服务型中介机构等现代商务服务业为主导 • SBD以建成“国际一流、西部第一”的现代化国际商务区为目标，经过近10年的发展，区域形成汇 聚众多优质企业的成都现代商务核心区； • 未来板块内将会有约736亩的土地入市，且多数与本案土地属性类似，这将会对项目后期运营造成 一定影响，因此项目定位和设计需要适当超前性考虑。 • 洋派文化：华西坝让成都首次看到了“外面世界的精彩”，生活态度和品味全面提升的中心地带； • 医疗教育：华西校区和华西医院是华西坝文化延续并无限放大的主要资源，是本案的主要产业依托； • 特色建筑：中西结合的古建筑群是华西坝文化的主要载体，是本案延续华西坝文化的重要元素之一。
- 21. savills.com.cn Part 2 基地分析 基地本体 人口分析
- 23. 微观位置——邻近知名医院、高校和商业地标 项目位于成都市城市中轴；周边区域发展成熟，交通， 教育，医疗，商务，商业等均配套完善。 医院 1 华西医院 2 华西口腔医院 3 华西第四医院 4 华西第二医院 5 四川武警总队成都医院 1 2 3 4 5 本项目 1km 学校 1 四川大学华西校区 2 成都市华西小学 3 川音附属中等音乐学校 4 玉林中学 5 石室中学 6 成都七中 7 盐道街小（中）学 8 成都中医药大学人南校区 9 西华大学人南校区 1 2 3 4 5 6 市政 1 四川省体育馆 2 四川省地震局 3 中国人民银行/银监会 4 武侯区烟草专卖局 5 武侯区教育局 研究机构 1 中国医学科学院华西分院 2 西南技术物理研究所 3 晨光工程设计院 7 1 2 8 3 1 9 2 3 4 5 医院 学校 市政 研究机构
- 24. 基地现状及四至 本项目地块 项目北临零三酒店，内为军事管理区—— • 酒店与本项目完全分离，内无道路相连接； • 酒店为较旧的中式建筑，无绿化等景观； • 酒店范围内停车较多，人流量不大。 项目东临人民南路，双向 6车道—— • 连接林荫街人行道， 为人流短暂聚集区； • 目前地块周边除医院 外，人气一般； • 如能连通内部居民区， 可更好的导入人流。 项目南邻原师大图书馆，内目前为废弃状态—— • 建筑为2-3层，较为老旧； • 与再南侧空地停车场相连，但无人流导入； • 居民区内人群均绕南边停车场空地小路进入。 项目西邻高层居民楼—— • 建筑为30层左右，较为老旧， 未来将会影响本项目视野。
- 25. 地块指标 项目指标 土地性质 商务用地 占地面积 11,377.53平方米 总建面积 不大于68,265平方米 建筑密度 不大于45% 用地限制 人民南路侧需设不少于占地20%的公共开敞空间 项目建筑不得变相设计为小户型公寓产品 底层商业不得设置封闭式卷帘门 高层建筑不得大面积使用玻璃幕墙 禁止作为涉外建设项目用途 对本项目的影响： • 公共开敞空间——建筑退距可能会增大，影响建筑的展示面，基地利用方式受到影响，街区式排布影响空间感； • 不得设计为小型公寓产品——销售型公寓产品及服务式公寓受到限制； • 底层商业不得设置封闭式卷帘门——不考虑低端街铺产品； • 禁止作为涉外建设用途——运营商引进、写字楼租户、商业租户上会受到限制，部分海外品牌无法利用。
- 26. 省体育馆站 车流及人流动线 省体育馆站 人行动线 车行动线 • 本项目地块在动线上有较明显的优势。 • 人民南路为双向6-10车道，全长约6km，中段几乎无掉头区域。 • 本项目面对林荫街，对面来车可由林荫街掉头后转左，在一定程度上消除了人民南路对车流的限制问题。
- 28. 其他基地关注点——邻近空地停车场 • 本项目基地南邻一块空地，目前作为临时停车场使用，包括地下部分； • 估计整体供应车位在200个左右； • 停车位主要提供给小区居民，月租每月400元； 出入口设置较为简单，临本项目地块 有一出口。 地块临时停车场停车较为紧张，预计使 用率在70%以上。 地下停车场已经全部散售，为小区业 主所有，接受对外出租。 土地未平整，使用者以小区居民及周 边工作人群为主。 停车场在本区域内较为稀缺， 在停车场设置方面本项目需要 尽量保证，周边有足够的使用 人群支撑。
- 29. 其他基地关注点——中低端但完善的社区商业 • 本项目基地往西为居住片区，集合了部分居民小区和社区底商； • 该部分社区以中端档次小区为主； • 住宅小区内商业以中低端社区配套为主，包括菜市场、小型超市、药店等生活服务类业态。 片区内包含部分非常老旧的住宅小区。 商业业态主要是以社区底商的形式为 主。 部分物业及人群的消费档次都不高。 虽然档次不高，但是成熟的生活小区。 本项目可能会部分辐射到片区 居住人群，但以项目地价及区 位整体来看小范围内的居住人 群将不会成为本项目主要客群。
- 30. 用地属性界定 城市核心主轴，紧邻华西医院，具有成熟的居住及办公人群支撑 城市中心 项目位于一环以内，但不位于核心商圈，写字楼聚集，但无大规模常规商业集群 配套成熟 区域学校、医院、市政单位聚集，配套基本成熟 邻近华西医院 本项目邻近西南地区最好的综合性医院，有大量的医院人流 区位属性： 项目属性： 中小型综合体项目 地块高强度开发，建设面积不大于68,265平方米 地价 楼面地价约15,600元/㎡
- 31. savills.com.cn Part 2 基地分析 基地本体 人口分析
- 32. 居住人口统计 数据来源：根据成都市武侯区第六次人口普查数据、武侯区户均人口综合统计 新南路社区 旅游村社区 南虹村社区 科分院社区 九如村社区 电信路社区 黉门街社区 浆洗街社区 商办集中区 社区名称 常住人口（人） 新南路社区 10,677 旅游村社区 8,000 南虹村社区 11,515 浆洗街社区 10,962 黉门街社区 12,528 电信路社区 9,100 九如村社区 12,812 科分院社区 7,243 合计 82,837 区域居住人口以成都原著和周边上班 租住人口为主，人口档次多集中于中 低-中高区间。
- 33. 商务人口统计 项目名称 入市时间 体量（m2） 现有人口（人） 威斯顿联邦 2003 20,180 1,144 汇日央扩广场 2006 54,268 3,256 锦江国际广场 2010 33,562 1,656 平安财富中心 2011 38,644 2,190 华宇蓉国府 2011 27,858 720 来福士广场 2012 72,524 3,530 大陆国际 2012 49,889 2,411 保利中心 2012 98,679 4,737 财富国际 2015 25,666 NA 汇日国际广场 2018 100,000 NA 人南NCC 2018 57,000 NA 合计 19,642 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2015 2016 2017 2018 新增人口 现有人口 区域商务人口动态增长情况（2015-2018） 24,493 说明： • 人口计算原则：甲级人均面积15平，乙级人均面积12平 （人口=建筑体量*入驻率/人均办公面积）； • 动态预测中，基于未来市场放量压力，按乐观的保守估计， 现有项目整体入驻情况取稳定值（即维持不变）； • 新进项目按第一年30%、第二年50%、第三年70%、第四 年80%入驻率考虑。 区域商务人口基本为SBD写字楼的城市白领，因 此收入相对较高，档次多集中于中段-高端区间。
- 34. 产业人口 医疗人口 医院名称 年均接诊数（人） 医院职工（人） 合计（人） 华西医院 4,910,000 7,000 4,917,000 华西口腔 750,000 482 750,482 华西妇儿 2,017,000 408 2,017,408 合计 7,684,890 教育人口 学校名称 在校学生（人） 职工科研员（人） 合计（人） 四川大学华西校区 5,000 247 5,247 西华大学人南校区 2,880 150 3,030 合计 8,277 数据来源：相关项目的官方网站 数码人口* 学校名称 项目体量 商铺数量 合计（人） 数码广场 16,800 560 1,680 @世界 18,000 600 1,800 东华电脑城 10,000 333 999 合计 4,479 备注：数码类单铺面积按30平/个计算，单铺从业人员按3人/铺计算
- 35. 人口统计小结 人口类型 人口数量 档次 居住人口 8.28万 中低-中高 商务人口 1.96万 中端-高端 医疗人口 768.5万 （日均客流：2.11万） 全客群 教育人口 0.83万 全客群 电子人口 0.45万 中低端-中端 总结 780.02万 —— 整体而言，区域内的辐射人口已超过13万人、其中以居住和商务人群居多。并且由于区域发展已相对 成熟，因此区域人口的结构和数量将在一段时间内将会处于相对稳定状态。 区域人口结构 61%14% 6% 15% 3% 居住人口 商务人口 教育人口 医疗人口 数码人口
- 36. savills.com.cn Part 3 物业市场分析 零售商业整体市场 零售商业区域市场 零售商业市场
- 37. 成都市商业发展历史 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 百万平方米 百货商场&购物中心总存量（右轴） 市场开启 城市中心商圈 形成 区域型商圈形 成 百货快速 发展期 再次提速发展， 呈现多元化、 多中心化、高 端化发展 太 平 洋 百 货 进 入 成 都市场 王府井、伊藤 洋华堂、仁和 春天等开业， 主要集中在春 熙路、盐市 口、骡马市三 大核心商圈 向二环路外拓展， 形 成 区 域 商 圈 （如双楠商圈、 金 沙 商 圈 等 ） 先 后 有 茂 业 百 货 、 新 城 市 广 场、SM广 场 、 美 美 百 货 、 伊 势 丹 百 货 等18个大 型 商 业 出 现 ， 成 都 商 业 迅 速 丰 富 ， 档 次 提 升 相对 低潮 受 全 球 金 融 危 机 和 汶 川 地 震 影 响 ， 商 业 发 展 相 对 放 缓 • 先后有仁恒 置地广场、 群光广场、 凯丹广场、 远东百货等 22个大型商 业入市 • 购物中心渐 成趋势 • 随着新城区 开发，多中 心商业格局 巩固发展 商业供应压力 增大，品质全 面升级 • 在城市商业发 展压力下，各 卖场及品牌开 始寻求差异化 升级发展 • IFS 、 太 古 里 、 银泰中心等高 端商业项目将 会对曾经的老 旧项目形成冲 击 • 商业项目的要 求及挑战进一 步提高 • 目前成都商业发展无论从商业供给量以及品牌入驻等指标来 看，都已经在全国市场趋于前列； • 成都市场呈现多商圈，多中心，高端化，差异化的发展方式， 巨大的供给量对未来开发项目提出了更大的压力和要求。
- 38. 成都现有整体零售商业市场格局——多中心，差异化 春熙路-盐市口商圈 110万 SBD商圈 19万 33万㎡ 成仁路商圈 59万 大源商圈 25万 光华-金沙商圈 70万 建设路商圈 沙湾商圈 22万 29万 双楠商圈 110万 新南商圈 区域型商圈 城市级商圈 • 成都商业主要由市中心传统商圈和二 环路沿线区域型商圈组成； • 近年随着成都商业快速发展，新兴商 圈陆续形成并迅速发展，成都商业格 局向外不断拓展； • 人民南路是成都商业发展的重要轴线 之一，但本项目所处的SBD区域不是 商业集中的核心区。 整体市场统计样本选择—— • 规模：1.5万平米以上 • 管理：统一招商/管理 • 经营：产权统一，或者经营权统一 • 商户：有国内外知名主力店入住
- 39. 79% 21% 截至2014年底成都市优质商业构成 购物中心 百货 0% 20% 40% 60% 80% 0 500 1,000 1,500 成都市优质商业供给趋势 百货商店 Department store supply (LHS) 购物中心 Shopping mall supply (LHS) 成都零售商业供给情况——购物中心供应量大 • 截止至2014年第四季度，成都市场优质商业存量达到约523万平方米，预计截至2018年，该供应将达到1200万㎡， 主要集中在天府新区。 • 自2010年，成都优质商业供应激增，达到年均新增供应量61万平米，总存量年均增长近20%。 • 近年购物中心持续快速增长，已成为主要增长商业类型，目前已占总存量的79%。 • 本项目入市时间处于成都商业市场相对稳定期，市场优质商业供应增速逐步放缓，但供应量依然在 持续放大。 • 各类商业发展相对饱和和成熟，对本项目的规划及运营都是较大的挑战。 单位：万方
- 40. 成都零售商业需求情况——租金持续上涨，增速下降 90 100 110 120 130 140 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1/2009=100 成都零售物业租金情况（2009-2014） • 成都零售商业租金呈稳定上升趋势，截至2014年第四季度，全市平均首层租金已达到17元/平方米/天，近年来年平均 租金增长在2%~3%左右，有所下滑。 • 由于优质物业的陆续入市，加上成都零售市场需求旺盛，推高租金高速增长，但2013年由于多个项目集中入市，市场 竞争激烈，造成实际租金同比有所下降。 • 截至2014年第四季度，成都优质商业的入住率为92%。 • 目前成都市优质商业项目运营情况良好，租金保持持续增长，但受供应量影响，增速正在下滑。
- 41. 品牌商在蓉发展——持续进入且业绩优异 • 最初只是进驻中国一线城市的零售商们开始选择成都作为进军或扩张中国西部市场、 开店的首选城市。 • 现在众多国际奢侈品牌在成都开设西南旗舰店，包括LV, Prada, Zegna和Burberry。 • 欧洲快速时尚品牌零售商在2010年开始强势登陆成都。 • 成都作为西南最富盛名的时尚之都，被众多时尚品牌视为战略要地，目前已有80％ 的国际一线品牌在成都布局，未来更多零售商家计划进入成都，显示出商家对成都 市场的信心。 1990-2005 大众品牌，快餐连锁 •1992 肯德基 •1999 麦当劳 •1999 家乐福 •2005 星巴克 2000-2009 中高端服饰 •2002 LV •2003 Prada •2004 Gucci 2010-2012 奢侈品牌西南旗舰 店、快速时尚品牌 • 2010 旗舰店 - LV, Prada, Zegna and Burberry • 2010 Zara,Pull&Bear,H&M • 2012 Vivienne Westwood，Shiatzy Chen， Monki 2013以后 国际一线品牌和知名 零售商加速进入成都 市场 •2013 连卡佛百货，乐天 百货 ，Chanel，许留山 •2014 Hollister、 A&F、Velentino等 众多品牌商在成都销售额飘红
- 42. 成都市整体商业市场发展趋势 现有供应 未来供应 需求现状 发展趋势 • 现有供应523万㎡，未来三年内，将有大量新增供应入市，竞争更加激烈，市场更加细分； • 现有商业以购物中心为主。 • 预计截至2018年，成都市场商业供应将达到1200万㎡； • 多中心市场格局明显，对商业运营商要求进一步提升。 • 整体市场租金持续上涨，但增速下降； • 非核心区商业项目（如天府新区等）面临运营压力，空置率较高。 • 多中心、差异化、细分化的商业市场； • 国际品牌将进一步进入和扩张； • 竞争将进一步加剧，城市商业品质将持续提升； • 在巨大的市场供应下，对商业规划及运营商提出更高的专业要求。 本项目位于成都市核心主城区，以优质购物中心为商业初步发展方向，有希望成为人民南路上的标杆项 目。以现有区域商业情况，区域零售商业氛围欠佳，有一定的运营压力。
- 43. savills.com.cn Part 3 物业市场分析 零售商业整体市场 零售商业区域市场
- 44. 人民南路区域商业概览 天府广场 火车南站 本项目 桐子林 倪佳桥 省体育馆 锦江宾馆 华西坝 SBD商圈 中高端 盐市口商圈 （中端-高端） 新南天地商圈 （中端-高端） 人民南路沿线商圈 54万 20万 110万 • 整个成都人民南路沿线商业供给呈现哑铃状，盐市口商圈和新南 商圈均为城市大型商圈； • 盐市口商圈及新南商圈商业覆盖档次包括中端百货到高端奢侈品 业态，发展成熟，有充足的人口支撑，已经形成规模效应； • 本项目所处的SBD商圈，商业聚集性相对于两端商圈来讲稍差， 以中高端购物中心为主。 本项目位于人民南路中心，商业尚未形成规模效应，面临盐市口及新 南两大城市级商圈对人流的吸附影响； 但本项目交通便捷，人口支撑足够，同时具备发展商业的基础条件。 新南商圈 盐市口商圈 地铁1号线 本项目商业发展的关键将是如何导入人民南路的大量人流。 *以上商业体量为商圈整体商业体量，不限于地图范围。
- 45. 人民南路沿线——优质集中式商业供给 人民南路沿线优质商业分布 1 2 3 4 5 1 远东百货 2 航天科技大厦 3 仁恒置地广场 4 美美百货（川信） 5 美美百货（天一） 6 盐市口商圈范围： SBD商圈范围： 6 汇日国际广场* 7 来福士广场 8 人南国际广场* 9 仁和春天百货（棕北店） 10 王府井购物中心7 8 9 11 新南中心 12 凯丹广场 13 苏宁广场 14 凯德天府 新南天地商圈范围： 10 11 12 13 14 整个人民南路沿线优质商业供应约70万㎡，预计截至2018年该 区域整体供应将达到100万㎡。 注：标*为未来项目
- 46. 盐市口商圈典型项目介绍：仁恒置地广场 开发商 新加坡仁恒置地 商业体量 50,806平方米 楼层 5层（1F-5F） 主力租户 LV、Prada、Dior、四海一家等 物业组合 购物中心+服务式公寓+甲级写字楼 入驻率 92% 首层租金 180-210元/平/月+15%-22% （实际租金约1,000-1,200元/平/月） 入市时间 2010/Q3 西南地区首个大规模集聚国际顶级一线品牌旗舰店的高端购物中心 51% 8% 6% 4% 6% 5% 3% 5% 6% 6% 服饰 配饰 礼品保健 皮具 珠宝钟表 餐饮 数码电器 生活美学 个人护理 生活类 仁恒置地广场业态配比 项目整体以高端 零售为基调，餐 饮及娱乐的配比 较少，主打高端、 私密的品质购物。 零售：餐饮：生活服务 =74%：5%：21% • 仁恒置地广场为成都首个主打高端的购物中心，项目首次集合了数个国际一线奢侈品的西南旗舰店，是为 成都零售商业发展和升级奠定了里程碑意义的国际化水准的优质项目。
- 47. 盐市口商圈典型项目介绍：美美力诚 • 美美力诚百货是成都认知度极高的小型高端精品百货，项目大部分零售品牌均由运营公司（香港华镫）直 接代理，因此具有较强的租户稳定性，同时对商业的可持续性运营发展奠定了较强的支撑。 运营商 香港华镫商管集团 商业体量 川信店：4,000平方米 天一店：8,000平方米 楼层 4层（1F-4F） 主力租户 Versace、EA、Guuci等 物业组合 百货+甲级写字楼 入驻率 98% 首层租金 500-700元/平/月 入市时间 川信店：2001/Q4 天一店：2007/Q3 78% 8% 10% 2%2% 服饰 配饰 皮具 钟表 儿童 美美力诚百货业态配比 项目整体是一个较为纯粹典型的高端零售型百货。 由运营商自己代理的部分高端品牌
- 48. 盐市口商圈典型项目介绍：航天科技大厦 • 航天科技大厦商业以甲级写字楼为支撑，红照壁商圈高端商业氛围为依托，整体打造以高端化、精品化为 调性的配套型商业。 开发商 四川航天科技集团 商业体量 11,500平方米 楼层 5层（1F-5F） 主力租户 新宇三宝、Fendi Casa等 物业组合 配套商业+甲级写字楼 入驻率 100% 首层租金 300-500元/平/月 入市时间 2010/Q4 金融配套类 手表家具类 生活餐饮类
- 49. 盐市口商圈典型项目介绍：领地中心 领地中心效果图 • 领地中心是核心商圈未来即将入市的高品质商业综合体项目，整体以商务为主基调，同时辅以高端的文化艺 术类商业配套，由于入市时间节点与本案接近，因此在品牌招租上一定程度的竞争关系。 总体量 18万方 商业体量 2万方 商业楼层 1-5F 物业组合 写字楼+酒店（希尔顿）+商业 入市时间 2017年初
- 50. SBD——优质集中式商业供给 序号 项目名称 开业 时间 零售 模式 商业规模 入驻率 1 仁和春天百货 2003 百货 7,000 100% 2 王府井购物中心 2011 购物 中心 100,000 100% 3 来福士广场 2012 购物 中心 84,237 100% 总计 191,237㎡ 4 汇日国际广场 —— 购物 中心 预计100,000 —— 5 人南国际广场 —— 购物 中心 预计100,000 —— 总计 200.000㎡ • SBD商圈现有优质商业供应3个，以中高端定位为主； • 未来项目存在较大不确定性，区域内未来竞争较小，预计截至2018年区域集中式商业供给将接近40万㎡； • 来福士广场为区域商业地标，目前运营情况较好。 1 2 3 4 5 本项目
- 51. SBD——优质集中式商业需求 70% 75% 80% 85% 90% 95% 90 100 110 120 130 140 150 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 2009 2010 2011 2012 2013 2014 区域零售商业入驻率及租金情况（2009-2014） 序号 项目 名称 租金 入驻率 1 仁和春 天百货 纯扣点，13-20% 100% 2 王府井 购物中心 首层租金14-25元/㎡/ 天 ， 扣 点 12%~25% ， 两者取其高 100% 3 来福士 广场 首层租金15~25元/㎡ / 天 ， 扣 点 约 12%~20% ， 两 者 取 其高 100% • SBD优质集中式商业市场平均租金保持在14~25元/㎡/天；一般采取保底租金加扣点的模式，两者取 其高； • 区域商业入驻情况较好，区域内招商去化压力不大； • 该区域位于成都市城市主轴，租金高于全市平均水平，但受目前城市商业竞争影响，租金增速有限， 保持较稳定的状态。 租金 入住率
- 52. SBD——优质品牌进驻及运营情况 • 该片区内优质商业品牌主要集中在来福士广场以及王府井购物中心（由于区位原因，王府井购物中心 对本项目影响相对较小）； • 凯德在商业上具备优质的资源优势，开店之初有大量第一次进入成都的品牌入驻； • 品牌运营情况与核心区相比有一定差距，与核心区重复度较低品牌运营情况相对更好。 常规品牌 租户 面积 (㎡) 2014月均 营业额 (¥) 坪效（￥/㎡）租金（或扣点） SEPHORA 417 1,237,347 2,970 600 STARBUCKS 147 389,415 2,642 500 Food Republic 1,347 1,285,621 955 170 Folli Follie 41 124,610 3,034 945 PANDORA 68 88,899 1,307 610 施华洛世奇 84 532,030 6,353 1,140 Armani Exchange 363 843,904 2,325 460 Gap 881 1,269,225 1,440 450 满记甜品 147 417,139 2,837 429
- 53. SBD典型商业项目分析——来福士广场 • 来福士是凯德旗下的高端系列，在全国共有6座来福士，均结合当地文化设计； • 来福士广场是SBD区域内的地标型商业项目，以其建筑设计闻名于成都市场，建筑设计成本超过一亿； • 入驻成都来福士广场购物中心的品牌70%为国际品牌，超过50%的品牌是首次进入成都并开设旗舰店。 项目主要参数指标 位置 成都市人民南路与一环路交汇处 开发商 凯德商用集团 商业规模 整体建筑规模约30万平方米 其中商业体量8.4万平米 容积率 6.0 停车位 共约850个 楼层 B2-5F，共6层 主要客群 周边3公里的社区家庭以及商务办公人群，学生群体 主力店 卢米埃影院、treat精品超市、大食代 项目定位 地标性一站式购物中心，以时尚潮流、特色餐饮、欢乐家 庭为主题，集购物休闲、美食娱乐、生活配套为一体
- 54. 来福士广场——定位、业态及运营情况 服饰 36% 鞋类 15% 箱包饰品 13% 化妆品 4% 餐饮 26% 娱乐服务类 6% 各业态比例 • 来福士广场自开业之后日均客流量约3万，地铁站对人流的带动作用是主要导因。如果本项目能与 地铁相连，将在很大程度上增加本项目的人流； • 项目整体以成都地标、潮流娱乐、动感时尚定位,目标顾客锁定18到45岁的中高消费群、注重时尚 和流行的白领、潮人。 *业态楼层分布 底租租金 （元/㎡/月） B2 荟珍阙 连接地铁，以中端餐饮、超 市、生活配套类业态为主 250~350 B1 潮尚地 以中端潮牌类潮流服饰为主 350~450 L1 明星汇 以国际品牌类潮流服饰为主 700~800 L2 风尚际 潮流服饰，结合部分餐饮 350~400 L3 乐活界 餐饮、影院 170~300 L4&5 百味坊 中高端餐饮 100~150
- 55. 来福士广场——建筑设计亮点1 通过建筑设计做出三个首层： • B2地铁连接层、L1 层、2层； • 地上一层为满铺； • 地面二层、三层有相应的缩小，包装成了类似山城重 庆常见的“斜坡广场”，均有直接导入人群。 • 利用“三峡”概念，做出天街模式； • 商业顶部采光的楼顶是塔楼裙楼广场的水池； • 该设计由于融入四川本地概念，通过外摆、 小品等打造出极富川西文化和特色的独特调 性。
- 56. 来福士广场——建筑设计亮点：动线 整个商业设计动线以三个中庭 为核心： • 分别以三峡的峡谷命名，以 水的概念连接； • 商业动线上来看，来福士广 场背离了动线简单的原则， 初次进入会略有迷失感，但 由于其目标定位在年轻族群， 且节点位置主力店设置明显， 对其商业整体影响不大。 项目设计 净层高 4m 走廊宽度 5.5m-8m 中庭数量 4 扶梯数量 34 观光梯数量 6
- 57. SBD典型商业项目分析——仁和春天百货（棕北店） • 仁和春天百货是成都的老牌百货品牌，近期受外资商业运营商冲击，运营情况开始有下滑趋势； • 仁和春天（棕北店）最初由仁和集团所有，2007年麦格理基金收购该物业股权； • 目前该物业由Starhill基金（麦格理基金的关联方）再次推出市场，正在寻求买家； • 本项目所属成都核心，是多家投资基金关注的焦点区域。未来本项目的操作方式也有较大的灵活操作空间。 可租赁面积 9000㎡ 入市时间 2003年 物业类型 商业、写字楼（业主不同） 商业类型 百货 租金 纯扣点10%~25%
- 58. 仁和春天棕北店——定位、业态及运营 • 仁和春天百货从开业至今经历了几个租赁期的业态调整，由最初的高端定位调整目前中高端、轻奢定 位； • 目前该项目人流量较少，以仁和春天的会员客群以及周边部分商务客群为主； • 受其物业限制，未来可发展空间较小，且距离本项目有一段距离，对本项目影响也较小。 楼层 类别 营业面积(平方米) 1层 时尚名品馆 Designer Collection 1011 夹层 仁和春天咖啡Spring Coffee 608(建筑面积) 2层 名媛服饰馆Brand Lady’s Fashion 1164 3层 流行精品馆Lady’s Fashion 1272 4层 绅士服饰馆Man’s Fashion 1207 仁和春天百货棕北店共有约100个品牌专柜。品牌专柜在各楼层 中的平面位置，会依据其销量等因素，不定期做出调整。但目前 已有多个品牌逐渐撤出，目前运营面临一定压力。 6% 1% 71% 5% 3% 12% 2% 钟表 化妆品 服装 鞋履 箱包 配饰 珠宝 各业态占比
- 59. SBD典型商业项目分析——人南国际广场 项目地址 人民南路与一环路交汇处 项目体量 约30万平方米 购物中心 约10万平方米 写字楼 约6万平方米 酒店 约5万平方米 公寓 约9万平方米 整体定位 高端 建筑设计 德国FTA建筑设计有限公司 • 人南国际广场是人民南路沿线上的又一大型综合体项目，大规模、高品质、多业态的项目标签将使其成为 区域乃至整个成都范围内的地标性项目； • 但是，由于开发问题，项目已长期处于停工状态，项目的发展具有较强的不确定性。
- 61. 人南国际广场——对本案的影响 错位发展同类型物业 • 零售商业：人南国际以现代化建筑，轻奢为基调，打造高端购物中心，由于其规模大、占位优，本案应避开与其直接竞 争，形成差异化协同发展； • 写字楼：人南国际广场将打造高品质的甲级写字楼，由于其含有高星级酒店、商务行政公寓等强势配套，因此目标客群 以世界500强企业为主，而本案本身具有涉外限制，客群基本已形成差异，但目标客群的吸纳可针对性打造行业关联。 借势发展异类型物业 • 高星级酒店和商务行政公寓：该部分物业将为区域带来部分高端客群，本案应在业态和调性上有针对性的进行打造，将 该部分客群吸纳成为本案的有效客群。
- 62. SBD典型商业项目分析——汇日国际广场 • 汇日国际广场是香港汇日国际集团在成都打造的又一高端综合体项目，丰富的物业组合和高端的商业定位 将进一步扩大红照壁高端商业氛围的辐射范围，但同时将对人南沿线的高端商业造成较大的竞争压力。 总建面 24万方 购物中心 10万方 写字楼 10万方 酒店 （四季酒店） 4万方
- 63. 人民南路沿线街铺——整体业态设置及运营 旅游、生活服务 人民南路一二段：以旅游类、 商务配套类、生活类业态为主 租金：13~21元/㎡/天 银行、母婴、生活服务 人民南路三段：以银行、母 婴、为主、生活类业态为主 租金：10~15元/㎡/天 餐饮、银行、零售 人民南路四段：以银行、中 高端餐饮、零售为主 租金：6~15元/㎡/天 • 人民南路沿线街铺沿整条主干道一直持续分布； • 主要业态包括旅游类（旅行社、特产商店等）、生活服务类（快餐、便利店、书店、五金店）等、银 行、中高端餐饮； • 街铺租金水平在6~21元/㎡/天，平均整体由天府广场向外逐步递减。
- 64. 人民南路沿线街铺——成都市传统的金融聚集区之一 • 人民南路为成都最重要的主干道，具有非常好的展示作用，因此多家银行选择人民南路作为其形象展示的窗口； • 人南沿线相对于春盐商圈成本更低，且已经具备聚集效应，因为作为很多银行机构选址的首选； • 本项目也将成为银行选址的优质选择。 1 花旗银行 2东亚银行 3 哈尔滨银行 4 民生银行 友利银行 5 6 招商银行 农业银行 7 8 中国建设银行 中信银行 9 10 包商银行 成都银行 11 12 中国建设银行 交通银行 13 14邮政储蓄银行 中国工商银行 15 16中国建设银行 17 华侨银行中国银行 18 19 人民银行、银监会 农业银行20 21南充市商业银行 22 上海银行 23华夏银行 德阳银行24 25 国家开发银行 中信银行26 27中国银行 28兴业银行 引入银行类业态对本项目的影响： ① 银行在该区位选址要求面积较大，且承租能力较高，可以在一定程度上降 低本项目的招商运营风险； ② 由于银行一般要求首层设置营业厅，有较大的店招展示面，因此会在一定 程度上为本项目定下“商务”基调，会束缚商业发展的可能性； ③ 会损失商业首层展示面较好的位置。 总体而言，如果考虑以“商务”定位本项目，商业以商务配套形式出现，银行 类业态将会是较好的选择，否则，将影响本项目商业发展。
- 65. 人民南路沿线街铺——中高端餐饮运营情况理想 • 人民南路沿线有多家特色餐饮，均为目的性较强品牌，运营情况较好，但多集中在倪佳桥、玉林片区； • 餐饮类型倪佳桥附近以西餐为主，其他均为中式中大型餐饮，一般客单价在100以上，客群多为年轻人。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 谭鱼头 禾风海鲜料理 九尺赵老四火锅 天仁海鲜酒楼 大海湾酒楼 祖母的厨房 海德甜品吧 Dazzle Cafe 狮子楼 老渔翁 11 三叶草爱尔兰餐吧 对本项目的启示： • 本项目不位于餐饮集中的倪佳桥段，区位相对独立； • 大海湾、谭鱼头等独立的中大型餐饮已经发展了很多年，目的性的餐 饮在该片区均有一定吸引力。 3 7 1 9 4 5
- 66. 居住区内街铺 • 靠近本项目居住区内有大量运营中的社区底商，以生活服务类业态为主，包括菜市、水果、小型超市、鲜 花、网吧等； • 邻近华西医院底商运营情况较好，业态以餐饮为主，每天均有大量人流。 街铺租金： 8-10元/㎡/天 街铺租金： 10-16元/㎡/天 街铺租金： 2~5元/㎡/天 街铺租金： 3~8元/㎡/天 街铺租金： 5-8元/㎡/天 1 2 3 4 1 2 3 4 对本项目的启示： • 区域内生活配套已经可以满足居民的基本需要，本项目 在定位上可不再考虑邻里中心类型。
- 67. 区域商业市场总结及发展趋势 现有供应 未来供应 需求现状 发展趋势 • 集中式商业项目有限，来福士作为区域地标运营情况较好； • 人民南路街铺人气一般，租金从天府广场向外逐步降低； • 居住区内底商有完善的居民配套，包括华西配套业态，运营都较好。 • 区域未来供应项目有限，区域内竞争不大； • 但由于NCC等项目的不确定性，本项目在长时间段来看依然存在一定运营风险。 • 区域商业空置率不高，招商去化压力较小； • 由于成都整体商业供给，区域租金水平保持稳定，略有上涨。 • 区域商业供需短时间内不会发生明显变化； • 由于来福士的地标效应，对该区域未来的商业项目在规划及招商上都提出更高要求。 区域市场来看，优质集中式商业不多，中高端餐饮、银行等业态均发展较好，生活类配套完善。本项目商业定位 上不宜以生活配套类进行定位，同时需要与来福士的定位错位开来。
- 68. savills.com.cn Part 3 物业市场分析 写字楼整体市场 写字楼区域市场 写字楼大宗交易 写字楼硬件指标 小结
- 69. 研究范围界定 关于章节研究范围的说明： 本项目研究的写字楼样本：标准甲级写字楼 （部分环节涉及到乙级写字楼主要用于对比） 研究的范围分为整体市场及区域市场： 整体市场研究范围：成都写字楼四大主要商务区 （核心商务区--CBD，科技商务区--SBD，东大街，天府新城） 区域市场研究范围：科技商务区SBD
- 70. 甲级写字楼定义 地理位置 位于商务区相对集中的区域或市政规划商业区内，超过5条公交路线，近轨道交通进出口 硬件设施 建筑规模 办公部分不低于30,000平方米 单层面积 不低于1,300平方米 停车位 二环路内按写字楼总建筑面积计算，至少每200平方米配置1个停车位 二环路外至少每125平方米配置一个停车位，每个停车位面积25-30平方米 建筑规格 不低于11cm的架空地板；办公区为客户提供最少每平方米80w的电源供应；配有后备电源； 24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250千克 大堂 能独立使用，挑高不低于8米 净高 不低于2.60米 电梯 按写字楼建筑面积计算每部电梯服务面积不超过4,500平方米,每部载重不低于1,600kg 空调 四管制或两管制中央空调，新风量不低与40立方米/人/小时 物业管理 产权形式 可分散业权，最大业主持有不低于50% 入住率 1至2年内不得低于70% 物业管理 至少由国家二级资质物业公司、省级优秀物业服务企业提供高质量的服务 客户品质 建成1-2年内，世界500强、国内100强企业数量比例不少于30%，或其使用面积不少于50% 商务配套 康乐设施、银行、展厅、旅游航空服务、便利店、高档餐厅、多功能厅 甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的70%，即可判定为甲级写字楼
- 74. 供应分析 0 10 20 30 40 50 60 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16E CBD Dongda Street SBD Tianfu New City 0 50 100 150 200 250 300 350 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 乙级 甲级 东大街 天府新城 全市写字楼历年供应情况（2005-2016E） 甲级写字楼历年供应情况（2005-2017E） 未来3年，SBD板块甲级写字楼的供应基本处于停滞期，但由于整体市场的集中放量（尤其是天府新城 板块），SBD将面临严峻的板块竞争威胁。 单位：万平方米 整体市场进入 集中放量阶段 SBD供应 基本停滞 • 至2013年起，成都写字楼市场进入集中放量阶段（2013-2016年，甲级放量134万方；乙级放量692万方），整体市 场将面临较为严峻的市场竞争压力，而乙级市场表现尤为突出； • 成都甲级写字楼市场发展相对稳健，未来将会有91万方新增供应，但SBD板块由于今年土地供应的锐减，甲级写字楼 供应基本停滞。
- 75. 需求分析 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 20 40 60 80 供应量（左轴） 吸纳量（左轴） 市场的集中放量对现有项目均造成了一定的冲击，致使租金下滑、空置率攀升，并且该趋势随着供应的 扩大还将进一步加剧，尤其对于物业相对老旧且新增供应极少的SBD板块。 甲级写字楼历年吸纳情况（2005-2014） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 CBD 东大街 SBD 天府新城 甲级写字楼历年租金情况（2005-2014） 租金水平 整体下滑 • 虽然甲级写字楼供应相对稳定，但受整体市场的影响（新增乙级的客户分流），截至2014甲写空置率处于30%高位； • 在整体市场集中放量的大背景下，甲写租金水平呈现出了较为明显的下滑趋势，尤其是SBD板块，由于物业相对老旧， 因此大量的新增供应对SBD的冲击更为明显，截至2014，SBD平均租金下降至四大商务板块最低，至100.6元/平/月。
- 76. 租户分析 22% 46% 8% 24% 国有控股/国有参股 民营资本 中外合资 外资/外国政府组织 1% 17% 23% 25% 15% 5% 14% 100m2以下 100m2-200m2 200m2-300m2 300m2-500m2 500m2-800m2 800m2-1000m2 1000m2以上 甲级写字楼租户资本来源 甲级写字楼租赁面积分布 以内资为主导的中型至大型企业客户占据着目前的成都甲级写字楼市场，意味着即使本案存在不涉外的 条件限制，但仍具有较大的市场发展空间。 • 就成都整体甲级写字楼而言，企业资本来源中内资以68%的比例占据着绝对的主导地位，而民营资本表现尤为突出； • 目前甲级写字楼租户的租用面积主要集中于100-800平区间段，占比高达80%，表明客户规模以中型至大型为主。
- 77. 销售表现 0 0.5 1 1.5 2 2.5 0 100 200 300 400 500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 供应面积 成交面积 供销比 愈发高强度的市场放量给整体市场的销售造成了一定的冲击，但基于政策救市及城市发展潜力，该种冲 击影响正逐步降低，市场逐步回归良性发展。 成都写字楼整体销售情况 0 5 10 15 20 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 城北 城东 城南 城西 城中 各板块写字楼供销比情况 整体趋稳 单位： 万平方米 • 就成都整体市场而言，大量写字楼物业的入市对整体市场造成了一定冲击，供销比出现了大幅波动，但随着一轮轮救 市政策的出台投资者信心逐步增强，成交面积正逐年扩大，供销比逐年降低； • 虽然集中放量对各板块写字楼造成的影响不尽相同，但整体趋势均呈现稳定状态，表明市场正逐步回归良性发展。 备注：该销售数据的样本为成都市范围内所有销售型写字楼物业
- 78. savills.com.cn Part 3 物业市场分析 写字楼整体市场 写字楼区域市场 写字楼大宗交易 写字楼硬件指标 小结
- 79. 市场分布 序号 板块 项目名称 现有供应 1 CBD 仁恒置地广场 2 航天科技大厦 3 百扬大厦 4 本项目区域板块 （本项目区域板块主 要以SBD为主，不包 含新南天地） 威斯顿联邦大厦 5 汇日央扩广场 6 力宝大厦 7 国航世纪中心 8 锦江国际广场 9 新希望大厦 10 平安财富中心 11 保利中心 12 来福士广场 未来供应 1 CBD 领地中心 2 万达瑞华中心 3 出版社大厦项目 4 本项目区域板块 人南NCC 5 汇日国际广场 6 新南天地 凯德广场.天府 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 5 6 2 现有供应 未来供应 CBD SBD 新南天地 4 本项目 研究市 场范围 3
- 80. 供应分析 本项目区域板块占据着人南沿线的主要写字楼供应，但整体物业时间较早、硬件相对老旧，且SBD将 出现长达6年的供应断层，因此将面临较大的企业流失威胁。 0 5 10 15 20 25 30 2003 2006 2008 2010 2011 2012 2015 2016 2018 CDB SBD 新南天地 人民南路沿线甲级写字楼历年供应情况（2003-2018） 物业相对 老旧落后 SBD板 块 出 现 长 达6年的供应空白 • 人民南路沿线的甲级写字楼现有存量约70万方，未来增量约27万方，其中SBD板块站整体供应的68%； • 就项目区域而言，入市时间均在2012年之前，板块内整体的物业硬件设施相对老旧； • 区域将可能会出现长达6年的供应空白阶段，一方面板块内物业硬件相对落后，另一方面相邻板块（CBD和新南天地） 间租金差异不大，因此部分对物业要求较高的企业将会出现分流的可能性。
- 81. 需求分析 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 平均水平 威斯顿联邦大厦 汇日央扩国际广场 力宝大厦 国航世纪中心 锦江国际广场 新希望大厦 平安财富中心 本项目区域板块甲级写字楼整体处于良性发展状态，但受整体市场冲击以及板块拉锯竞争影响，现有项 目已呈现出了客户流失，而新进项目（即使是标杆项目）表现出了蓄客乏力。 典型项目历年入驻率表现（2005-2014） 整体市场 集中放量 已有项目表现下滑 • 受到新入市项目及整体市场影响，区域平均入驻率表现出了较大幅度的波动，但截至2014，整体入驻水平约80%，表 明区域甲级写字楼市场基本处于健康、良性的发展状态； • 受2012年成都写字楼整体放量影响，区域大多项目表现出了入驻率下滑的特征，表面板块之间竞争的影响已显现； • 在整体市场愈发严峻的竞争中，即使标杆项目（如来福士广场）也表现出了乏力，蓄客3年仍难达到区域平均水平。
- 82. 市场表现 0 20 40 60 80 100 120 140 锦江国际广场 平安财富中心 来福士广场 区域甲级写字楼整体租金水平表现良好，高于全市平均水平；但销售型物业的价格难以突破2万/平的 价格天花板，且自持型和销售型在租金上表现出了40%的显著价格差。 0 20 40 60 80 100 0 0.5 1 1.5 2 2.5 售价 租金 117 84 自持型 销售型 自持型甲级写字楼租金情况 销售型甲级写字楼租金情况 V.S 租金差达40% • 区域内销售型写字楼均价约17,000元/平方米，最高达19,500元/平，但仍难突破2万/平的价格天花板； • 区域销售型写字楼的平均租金约84元/平/月，而自持型写字楼的平均租金可达117元/平/月，整体价差达40%，由于 自持型物业后期运营品质可得到较好保证，因此表现出了较为显著的价格差； • 整体而言，区域平均租金约为100元/平/月，略微高于全市平均水平。
- 83. 租户分析 34% 51% 66% 66% 74% 81% 83% 40% 63% 56% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 平安财富中心 来福士广场 锦江国际广场 汇日央扩 国航世纪中心 新希望大厦 保利中心 仁恒置地 航天科技 百扬大厦 外资/外国政府组织 中外合资 民营资本 国有控股/国有参股 内资依然是人民南路沿线甲级写字楼的主导力量，且相对而言在SBD板块更集中。而在物业选择的考 虑因素方面，内资企业对租金较为敏感。 区域典型项目资本结构占比 CBD 外资：内资=42%：58% 项目区域 外资：内资=23%：77% 销售型（租金略低） • 整体而言，内资是人民南路沿线甲级写字楼的主导资本来源，平均占比高达68%，且内资在SBD的集中度高于CBD； • 相对而言，内资企业对价格更为敏感，即使同在人民南路沿线，其选择也更倾向销售型的（租金略低）物业。
- 84. 写字楼会议市场分析 项目名称 会议室面积 （平方米） 最大容量 （人） 价格（元） 提供服务 月均使用率 半天 全天 威斯顿 联邦大厦 75 50 1,500 3,000 会议设备 会议横幅 会议服务 约30%200 200 3,000 6,000 400 400 6,000 12,000 力宝大厦 98 16 1,800 2,800 会议设备 同声翻译 （仅限国际厅） 约30%220 200 2,000 3,700 490 400 10,000 16,000 区域酒店 会议表现 VS 5,000-22,000 10,000-45,000 约50% 一般而言，写字楼内设的会议室多用于自身配套使用，因此会场规模和服务全面性相对较弱，但相对酒 店更高的性价比使其依然具有一定的市场占有率，但使用率和价格表现显著低于高星级酒店。
- 85. 区域典型案例：万达瑞华中心 瑞华中心是万达集团在人民南路沿线上打造的高品质小型综合体项目，瑞华酒店自持经营，而写字楼以 突破市场水平的2.8-3万/平的均价散售，但即使具有较高品质和配套，该价格仍难以被市场接受。 写字楼 （8-24F） 瑞华酒店 （26-36F） 配套商业 （1-2F/3-6F酒店配套） 项目指标 总建面 9.45万平方米 其中 写字楼 3.38万方 酒店 3.74万方 商业 0.54万方 容积率 8.9 写字楼硬件指标 单层面积 2,000平方米 标准层高 3.8米 电梯数量 24部三菱电梯 （6部写字楼独享，1部直达23-24F） 其他 双站双回供电/独立新风系统 市场表现 由于定价较高（2.8-3万/平的均价），高于市场天花板50%，已突破 了市场可接受范围，因此截至目前，万达瑞华中心并没有销售记录。
- 86. 区域典型案例：来福士广场 发展商 成都来福士实业有限公司 （凯德置地附属子公司） 位置 人民南路与一环路交汇处 入市时间 2012年10月 占地面积 32,574平方米 总建面 308,278平方米 投资额 约44亿（设计费用1亿元） 写字楼面积 约72,524平方米 （T1：43,333+T2：29,190） 租售情况 仅租赁（自持型） 租金 120-140元/平方米/月 入住率 73% 预估租金回报率 10% 车位 885个 • 成都来福士广场（Raffles City）为凯德集团在中国区打 造的第六个“来福士”品牌系列建筑，项目建筑特色鲜 明，汇集了甲级写字楼、购物中心、服务公寓（雅诗 阁）、珍藏单位等产品，是全市范围内的地标性建筑。 • 来福士广场位置优越，交通方便（与地铁1、3号线对 接），配置高，配套全，是区域内典型的优质项目。
- 87. 硬件配置 得房率 80% 总层数 T1：地上29层；T2：地上29层 标准层层高 3.9米 净高 2.7米 架高地板高度 350毫米 架空地板荷载 3KN/平方米 电梯品牌 通力（Kone） 电梯布置 T1：6部双轿厢、2部消防/货梯 T2：6部电梯，1部消防/货梯 中央空调系统 地板送风中央空调系统 每层楼供电量 80瓦/平方米 供电 双回路供电 紧急供电 2台备用柴油发电机 T1：30KVA/层 T2：20KVA/层 幕墙 Low-E双层玻璃幕墙 安保系统 24小时安保监控系统及保安巡视 双层轿厢电梯 地板送风中央空调系统（UFAD） 350mm架高地板 LEED认证 • 来福士广场的硬件配置相对较高，UFAD为成都写字楼 的硬件创新，且该项目获得了成都首个LEED金奖认证。
- 88. 租户分析 11% 4% 27% 19% 4% 8% 11% 4% 8% 4% 银行/金融/保险/投资 建筑/房地产/工程 管理/咨询/专业服务 制造 IT 物流/交通/运输 零售/贸易 集团公司/跨领域经营 电力/石油/化工/矿产 其他行业 来福士广场租户行业分布 4% 51% 5% 40% 国有控股/国有参股 民营资本 中外合资 外资/外国政府组织 来福士广场租户资本来源 2% 14% 12% 11% 61% 100m2以下 100m2-200m2 200m2-300m2 300m2-500m2 500m2-800m2 800m2-1000m2 1000m2以上 来福士广场租户面积分布 • 来福士广场租户来自各行各业，其中以管理、咨询等专 业服务类企业居多，占比27%； • 租户租用面积较大，1,000平以上占比过半，说明大型企 业租户较多； • 租户资本来源中外资和内资基本对半开，就区域整体而 言，境外资本来源相对较多。
- 89. 来福士广场的综合评价 小结： • 来福士广场凭借独特的设计已成为成都市的地标建筑，具有较高的认知度； • 全面的物业构成（含写字楼、购物中心、服务式公寓以及珍藏单位）以及优质的品牌（来福士系列 及雅诗阁）是来福士广场已成为区域最顶尖级的综合体项目； • 来福士广场的硬件创新及资质打造（UFAD及LEED）使其写字楼的硬件已跳脱区域水平，直接与全 市顶级优质物业竞争； • 来福士广场过半的内资资本来源表明内资企业即使具有较强价格敏感度，但仍然可以承受较高的租 金价格（130元/平/月）。 启示： • 独特的建筑设计和优质的硬件配置有助于项目脱离区域框架，直接进入市级辐射圈； • 内资企业也具有较强的租金承受能力，但目标需要更多锁定在金融、咨询和零售贸易类大型企业。
- 90. savills.com.cn Part 3 物业市场分析 写字楼整体市场 写字楼区域市场 写字楼大宗交易 写字楼硬件指标 小结
- 91. 写字楼大宗交易情况 睿东中心 晶融汇 锦江国际广场 金控时代广场 新天府国际中心 效果图 位置 锦江区下东大街199号 锦江东大街99号 武侯区东御街88号 高新区天府二街 天府大道西天府二街 交易时间 2013 2012 2014 2012 2013 物业类型 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼 卖方 远洋地产&太古地产 铁狮门 四川省房地产开发 投资有限责任公司 成都金控置业有限公司 中铁万宏实业有限公司 买方 金盈沣投资公司 平安保险 华夏银行 锦泰保险 平安银行 建筑面积 (约平方米) 107,000 37,858 19,000 13,000 33,517 均价 (约元/平方米) 19,626 21,132 14,737 15,384 18,000 交易价格 (约亿元) 21.0 8.0 2.8 2.0 6.0 交易架构 境内资产交易 境内资产交易 境内资产交易 境内资产交易 境内资产交易 成都四大商务板块写字楼的大宗交易单价基本低于2万/平，价格天花板的突破具有一定难度。
- 92. savills.com.cn Part 3 物业市场分析 写字楼整体市场 写字楼区域市场 写字楼大宗交易 写字楼硬件指标 小结
- 93. 硬件指标参数 等级 项目名称 标准层 （m2） 净高 （m） 车位比 电梯数量 大堂挑高 （m） 地板架空 （mm） 空调系统 超甲 IFS 3,000 3.0/3.2 153 26 （HITACHI） 10 150/300 四管VAV 仁恒 置地 2,000 2.8 101 17 （OTIS） 10.7 120 四管VAV 甲级 平安金 融中心 1,900 2.75 56 12 （Schindler） 10 150 四管VAV 来福士 T1：1300 T2：1900 2.7 84 15 （Kone） 8 350 UFAD 地板送风 中海 国际 2140 2.85 131 10 （Mitsubishi） 12.9 100 四管VAV 希顿 国际 1860-2400 2.6 89 20 （Mitsubishi） 13.8 120 接冷热源 二管集中 次甲 拉德 方斯 2,200 2.6 165 12 （Mitsubishi） 5.6 —— —— 随着成都商业地产的快速发展，优质的高标准甲级写字楼在硬件水平上已基本与国际标准接轨。
- 94. 硬件指标参考 成都国际金融中心（IFS） 来福士广场（Raffles City） 保利中心（Poly Center） 超甲：IFS 大堂： 过道： 面积：1100平 宽度：1.5米 用材：石材+玻璃 材质：地毯 甲级：来福士广场 大堂： 过道： 面积：1500平 宽度：1.8米 用材：石材+玻璃 材质：地毯 甲级：保利中心 大堂： 过道： 面积：1200平 宽度：1.6米 用材：石材+玻璃 材质：地砖
- 95. 甲级写字楼造价说明 标准 大堂/中庭 电梯前室 公共通道 单元内部 装修造价 可参照项目 超甲级 地面：高级石材 地面：高级石材 地面：办公地毯 地面：网络地板 2,500-2,800 元/平方米 银泰中心、仁 恒 置 地 、 IFS 、 棕榈泉国际 墙面： 石材、不锈钢板、玻璃等 墙面：石材、氟碳喷涂铝板、 不锈钢/钢化夹胶玻璃 墙面：墙纸饰面 墙面：乳胶漆饰面 顶棚： 铝板造型吊顶、乳胶漆饰面 吊顶： 铝板吊顶、乳胶漆饰面 顶棚：铝板 顶棚：铝板 灯具：高档射灯、光带 灯具：筒灯、造型灯带 灯具： 筒灯、造型灯带 灯具： 不锈钢格栅灯 甲级 地面：高级石材 地面：高级石材 地面：办公地毯 地面：网络地板 1,800-2,500 元/平方米 睿东中心、中 海国际中心、 华置广场、通 威国际、希顿 国际广场 墙面：石材、玻璃等 墙面：石材、木饰面防火板、 不锈钢/钢化夹胶玻璃 墙面：墙纸饰面 墙面：乳胶漆饰面 顶棚：轻钢龙骨石膏板造型吊 顶、乳胶漆饰面 吊顶：轻钢龙骨石膏板造型 吊顶、乳胶漆饰面 顶棚：矿棉板 顶棚：矿棉板 灯具：射灯、光带 灯具：筒灯 灯具： 筒灯、LED灯带 灯具： 不锈钢格栅灯 次甲级 地面：石材 地面：石材 地面：办公地毯 地面：办公地毯 1,500-2,200 元/平方米 拉德方斯、蜀 都中心、奥克 斯广场、茂业 中心 墙面： 石材、不锈钢板、玻璃等 墙面：石材、木饰面防火板、 不锈钢/钢化夹胶玻璃 墙面：乳胶漆饰面 墙面：乳胶漆饰面 顶棚：轻钢龙骨石膏板造型吊 顶、乳胶漆饰面 吊顶：石膏板造型吊顶、乳 胶漆饰面 顶棚：石膏板 顶棚：石膏板 灯具：射灯、光带 灯具：筒灯 灯具：筒灯 灯具： 不锈钢格栅灯 针对上述不同等级项目打造出的不同效果，其造价存在一定的差异性，具体如下所示：
- 96. 顶级项目硬件配置：成都国际金融中心（IFS） 硬件参数 交付年限 2013.Q4 租售方式 只租不售 开发商 香港九龙仓集团 得房率 63.8% 物业地址 成都市红星路步行街3段1号 LEED认证 暂无 写字楼GFA 260,000平方米 窗至核心筒距离 12.2-12.7米 建筑层数 地下5层，地上50层 平层布局 矩形 标准层面积 3000平方米 架空地板 标准楼层15cm；交易楼层30cm 标准层层高 4.2m, 净高3.0m 楼板承重 2.0-5.0KN 大堂面积 1,100平米 室内装修标准 大堂：高级石材地面、石材墙面、铝板 造型/乳胶漆饰面吊顶、高档射灯/光带 电梯厅：高级石材地面、石材/氟碳喷涂 铝板墙面、铝板吊顶、筒灯/造型灯带 公共通道：办公地毯、墙纸饰面、矿棉 板吊顶、筒灯/灯带 卫生间：石材地面、石材墙面、乳胶漆 吊顶、灯带、知名品牌洁具 大堂层高 10米 单元内部：网络地板、乳胶漆饰面、铝 板吊顶、不锈钢格栅灯 物业管理 九龙仓物业 电力系统 双路供电，后备发电机为租户提供足够 后备电力 电梯系统 品牌：日立 客梯24部；货梯2部 梯速：低区3.5米/秒；高区6米 /秒 通讯系统 中国电信、移动、联通的3G全覆盖，提 供数据光纤语音接驳 空调系统 约克四管制VAV变频中央空调 新风系统 40立方米/小时/人 国际金融中心 IFS
- 97. 顶级项目硬件配置：仁恒置地广场 仁恒置地 硬件参数 交付年限 2010.Q2 租售方式 只租不售 开发商 新加坡仁恒置地 得房率 70.2% 物业地址 成都市人民路南路二段1号 LEED认证 暂无 写字楼GFA 70000平方米 窗至核心筒距离 13-15米 建筑层数 约2100平方米 平层布局 矩形 标准层面积 39层 架空地板 15cm 标准层层高 4.2m, 净高2.8 楼板承重 2.0-5.0KN 大堂面积 800平米 室内装修标准 大堂：高级石材地面、石材墙面、铝板 造型/乳胶漆饰面吊顶、高档射灯/光带 电梯厅：高级石材地面、石材/氟碳喷涂 铝板墙面、铝板吊顶、筒灯/造型灯带 公共通道：办公地毯、墙纸饰面、矿棉 板吊顶、筒灯/灯带 卫生间：石材地面、石材墙面、乳胶漆 吊顶、灯带、知名品牌洁具 大堂层高 10.7米 单元内部：网络地板、乳胶漆饰面、铝 板吊顶、不锈钢格栅灯 物业管理 仁恒物业 电力系统 双电源，同时配备内部发电机组 电梯系统 品牌：OTIS 客梯16部；货梯1部 梯速：低区3.5米/秒；高区6米 /秒 通讯系统 中国电信、移动、联通的3G全覆盖，提 供数据光纤语音接驳 空调系统 约克两管制VAV变频中央空调 新风系统 30立方米/小时/人
- 98. savills.com.cn Part 3 物业市场分析 写字楼整体市场 写字楼区域市场 写字楼大宗交易 小结
- 99. 小结 现有供应 未来供应 市场表现 • 成都写字楼现有供应多集中于主城板块，尤其是甲级写字楼，而天府新城集聚了大量乙级写字楼； • 区域甲级写字楼现有供应共计70万方，但大多入市时间较早，硬件设施相对落后； • 目前已有众多超甲级优质写字楼相继入市（如IFS、仁恒置地等），顶级物业市场竞争逐步加剧。 • 成都整体写字楼市场已进入集中放量阶段，天府新城和东大街将集中爆发，这将对本案所处的SBD 板块产生一定冲击影响； • 未来区域市场将有27万方甲级写字楼入市（多在CBD和新南天地），而SBD板块的未来项目入市时 间相对较晚，这将导致该区域存在长达6年的供应断层，因此存在客户流失的潜在风险。 • 四大商务板块的租金差异并不明显，板块间并不存在明显的租金门槛； • 区域内自持型和销售型物业在租金表现上存在显著差异，平均租金价差高达40%； • SBD板块内以内资企业为主，且这些内资企业对于办公物业的选择具有显著的价格敏感性； • 整体而言，目前成都写字楼的销售价格较难突破2万/平的价格天花板。 发展趋势 • 随着天府新城和东大街区域写字楼的集中放量，板块竞争将进一步白热化； • SBD板块的甲级写字楼将进入更新换代、逐步升级，更高标准的写字楼才能抵御市场的竞争浪潮； 本案位于人南商务核心区，在整体市场竞争加剧、区域市场物业落后而市场表现良好的背景下，以优质的 高标准甲级写字楼为发展导向将增强项目的可持续性竞争力，但存在高投入风险而估值难以突破的困境。
- 100. savills.com.cn Part 3 物业市场分析 酒店整体市场 酒店区域市场 小结 星级酒店市场
- 101. 研究范围界定 数据来源：第一太平戴维斯研究部 关于章节研究范围的说明： 本项目研究的优质酒店范围主要为高星级酒店（包括5星级酒店及4星级酒店）； 本项目所选取的高星级酒店样本，除了包含国家旅游局正式评定的5星级及4星级酒店还包含部分尚未 评分但符合5星级及4星级酒店标准的酒店； 研究的范围分为整体市场及区域市场，整体市场研究范围以成都市域绕城高速以内及部分我司重点观 测郊县区域，区域市场研究范围主要为SBD区域。
- 102. 3908 8404 6398 11091 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 高星级酒店市场供应统计（房间数） 五星级酒店 四星就酒店 高星级酒店市场供应分析 单位：间（房间） • 随着城市经济的发展，成都高星级酒店整体保持快速而稳定的增长趋势，2007-2014年间，成都高星级酒店房间供应数 量几乎翻了一倍； • 相比四星级酒店而言，五星级酒店的扩张态势表现得相对谨慎。 数据来源：第一太平戴维斯研究部
- 103. 840 780 750 790 820 865 923 764 410 390 380 400 405 414 400 379 0 200 400 600 800 1000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 高星级酒店历年房价统计 五星级 四星级 高星级酒店市场价格分析 单位：元/间/晚 • 根据统计，至2014年成都五星级酒店平均价格约为764元/间/晚，四星级酒店平均房价为379元/间/晚，整体而言，成 都高星级酒店市场表现良好（酒店价格表现领先于西部市场）； • 一方面受到中央遏制公款消费政策，经济增长放缓等因素影响；另一方面在整体市场集中放量的强度竞争下，2014年 五星级和四星级酒店价格下降明显。 数据来源：成都旅游局及第一太平戴维斯研究部 价格下 滑显著
- 104. 高星级酒店市场入住率分析 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 高星级酒店市场历年入住率统计 五星 四星 数据来源：成都旅游局及第一太平戴维斯研究部 • 截止2014年，成都五星级酒店平均入住率降至57%，四星级酒店入住率约为54%，整体表现出了显著的下滑趋势； • 整体入驻率下滑主要源于两方面的影响：一方面受自然灾害影响（2008年汶川地震），另一方面受政策波及（三公禁 令）。 下滑趋势显著
- 105. 现有高星级酒店客源分析 商务 50% 旅游 10% 会议 25% 休闲娱乐 15% 商务 40% 旅游 25% 会议 15% 休息娱乐 20% 五星级酒店客源构成统计 四星级酒店客源构成统计 • 五星级酒店客源主要以商务和会议客源为主，其中商务客源为最主要客源约占比50%，会议客源约25%，而旅游客 源及休闲娱乐占比较少，分别为10%和15% • 四星级酒店商务及会议客源较五星级酒店较低，分别为40%和15%，旅游及休闲的客源比例大幅增加，分别占到了 25%和20%
- 106. 现有高星级酒店需求特征分析分析 价 格 承 受 能 力 需求稳定性 需求主要来自于跨国公司、国内知名企业及本土龙头企业 需求稳定，且价格承受能力高 对五星级酒店品牌的要求较高，多倾向于国际酒店品牌 需求主要来自国内及国外大型的会议及会展活动 需求相对稳定，价格承受能力适中 酒店的选择主要以靠近会展中心的五星级酒店为主 商务需求 休闲 娱乐 会展 会议 旅游客群 需求主要来自本土的中高收入家庭、商务人群及公司群体 需求比较稳定，主要以婚礼、年会等为主 对酒店价格的敏感性相对较高 需求主要来自国内的中高端旅游客群及国外的旅游客群 需求具有典型的波动性，受淡旺季的影响明显 对酒店价格的敏感性最高，价格承受差异较大 高 低 低 高 • 目前成都高星级酒店客源主要可以分为四大类型，每类客源的价格承受能力及需求稳定性都有一定差异；
- 107. 未来高星级酒店供应分析 2015-2017年成都高星级酒店新增供应统计（房间数） 2015-2017年成都新增高星级酒店区域分布 • 未来三年，成都高星级酒店将进入更为激进的市场供应期（其中，五星级供应7,700个房间，四星级供应1,510个房 间），以五星级酒店为主导的成都酒店市场将面临更为激烈和严峻的市场竞争环境； • 从供应的空间分布来看，超过一半的酒店将集中在城市新兴商务发展区，其中南部天府新区是未来供应最集中的区域， 接近1/3的供应将在天府新区出现。 3500 2400 1800 930 280 300 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2015 2016 2017 五星级 四星级 人民南路 13% 天府广场 CBD 11% 东大街 25% 南部新城 30% 其他 21%
- 108. savills.com.cn Part 3 物业市场分析 酒店整体市场 酒店区域市场 小结
- 109. 区域酒店市场 我司以项目所在的SBD区域为研究范围，周边高星级酒店项目主要有： 编号 酒店名称 类型 开业时间 现有 项目 1 锦江宾馆 五星级酒店 1960 2 岷山饭店 四星级酒店 1998 3 泰合索菲特 五星级酒店 2003 4 凯宾斯基 五星级酒店 2004 5 明宇尚雅 五星级酒店 2011 6 图腾铂金酒店 五星级标准 2013 7 万丽酒店 五星级标准 2014 8 成都香格里拉 大酒店 五星级标准 2007 未来 项目 9 四季酒店 超五星级标准 —— 10 万达瑞华酒店 五星级标准 —— 1 2 1 3 9 4 5 6 7 8 10 本案 现有酒店 未来酒店 • 项目所在区域周边现有高星级酒店8个，未来项目2个，区域供应处于相对合理状态； • 区域酒店市场国内品牌和国外品牌各占一半，但大部分由于入市年份较早，硬件设备相对老旧。
- 110. 区域五星级酒店供需分析 酒店名称 标间房价（元／晚／间） 客房数 平均入住率 锦江宾馆 758 478 69% 岷山饭店 562 305 67% 明宇尚雅 706 367 64% 图腾铂金酒店 518 187 69% 索菲特万达 738 262 64% 凯宾斯基 779 471 59% 万丽酒店 949 300 64% 成都香格里拉 大酒店 1220 593 54% 均价：779 房间总数：2963 平均入住率：63% • 区域酒店的价格表现差异显著，国内品牌均价636元/晚/间，国外品牌922元/晚/间，平均价差高达45%； • 但就入驻情况来看，国内品牌的酒店平均入驻率约67%，而国际品牌酒店略低于国内品牌约60%，表明区域客户对高 星级酒店的价格具有一定的敏感性。 636 922 67% 60% 国 内 品 牌 国 外 品 牌
- 111. 区域高星级酒店会议市场 大厅面积区 间 （平米） 价格（元） 使用率 半天 全天 餐饮 周一～周四 周五和周末 100-200 5000-8000 10000-16000 茶歇 40-105元/人 自助餐 128-198元/人 <50% 淡季<50% 旺季50%-60% 200-300 10000-20000 20000-30000 <50% 淡季<50% 旺季50%-80% 300-600 20000-22000 30000-45000 淡季<50% 旺季50%-60% 淡季50-60% 旺季>85%（婚宴和公司 培训、会议、活动等） • 区域整体会议市场需求最多的为婚宴和企业活动，旺季需提前3-6个月以上预订； • 部分高星级酒店已形成稳定客户群——客户经理的维护，提供更优惠价格以及熟悉的环境都是客群愿意再次造访的原 因；
- 112. 50% 30% 15% 3% 2% 商务需求 会议需求 旅游需求 就医需求 其他 客源构成分析 数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部 区域客群构成比例 • 商务需求：随着成都产业经济的日益发展，公务、 商务往来日趋频繁，故追求服务质量而对价格相对 不太敏感的商务客成为目前区域内高星级酒店的主 力，约占50%； 商务 需求 会议 需求 旅游 需求 • 会议需求：随着城市地位的提升，越来越多的跨过 企业的区域总部设在成都，同时成都会展业及其相 关产业的进一步发展，使其经常承办全国性乃至世 界级的各类大型会展，从而刺激高星级酒店需求； • 旅游需求：游客多以成都为首站目的地，继而前往 成都周边其他景区，因此旅游客源在酒店的入住时 间多以2-3天居多；5-10月为旺季，1-3月为淡季。
- 113. savills.com.cn Part 3 物业市场分析 酒店整体市场 酒店区域市场 小结
- 114. 小结 宏观市场 区域供应 现状 受整体宏观经济以及政策调控的影响，成都高 星级酒店的市场表现均呈现出了下滑趋势 现有五星级酒店8家，未来供应2家，区域供应处于 良性发展阶段 国际品牌价格显著高于国内品牌，但国际品牌入住率 略低，表明区域客户具有一定价格敏感度 分析 相对公寓、商业等其他物业，酒店的回收期相 比之前更长，风险也更大 各开发商对区域的认可度很高 相对五星级酒店和经济型酒店，四星酒店的优势不够 突出 在越发严峻的市场环境中，国内品牌将面临更大的挑 战 发展 预判 考虑回收期和市场风险，我司目前对开发酒店 物业持保留意见 如果开发酒店物业不建议全部自持，可考虑打 包出售于基金公司等 考虑地块先天的高端属性，建议发展五星级酒店 受限于不涉外属性，在失去国际品牌支撑的背景下， 本案建议不发展高星级酒店
- 115. 物业市场小结 整体供应 区域供应 整体市场 租金 区域市场 租金 整体售价 区域售价 空置率 商业 存量：523万 未来：677万 存量：19万 未来：20万 首层 17元/平/天 首层 19.5元/平/天 NA 5-8万/平 （街铺价格） 全市：8% 区域：0 写字楼 存量：849万 未来：331万 存量：70万 未来：27万 100元/平/月 101元/平/月 Na 1.7万/平 全市：30% 区域：20% 酒店 现有： 11,091间 未来： 7,700间 现有： 2,963间 未来： 约700间 571元/晚/间 779元/晚/间 NA NA 全市：45% 区域：37% 区域物业市场，无论是从运营表现，现有存量和未来市场竞争均优于全市平均水平。
- 116. savills.com.cn Part 4 专题研究 数码IT产业对本项目的影响 华西医疗产业对本项目的影响
- 117. 人民南路片区数码科技产业 人民南路以 @世界、数码广场以及新世纪电脑城、百脑汇为两段的一环路南二段形成了IT产业聚集区，也是目 前政府规划的电子科技特色街区。 酒吧休闲特色街区 商业、娱乐特色街区电子科技特色街区 演艺、运动 特色街区 链接磨子桥IT 链接科华路商业娱乐链接九眼桥酒吧娱乐 本项目 资料来源：成都市招商局 电子科技特色街区——武侯区规划智慧型CBD 本项目 @世界1 2 数码广场 3 东华电脑城 4新世纪电脑城 5百脑汇 卖场 IT卖场体量 备注 @世界 18,000㎡ 塔楼为写字楼 数码广场 约16,800㎡ 部分裙楼及 塔楼为写字楼 东华电脑城 约10,000㎡ 批发为主 档次较低 新世纪电脑城 约8,060㎡ 塔楼为写字楼 百脑汇 约21,000㎡ 塔楼为写字楼 汇总 73,860㎡
- 118. 数码科技类项目运营情况——最辉煌的阶段已经过去 • 受电子商务和各品牌发展模式冲击，原先电脑城集合店式的发展已经开始逐渐不能满足品牌商和消费者的需 求； • 各大IT卖场入驻率正在逐步下滑，租金开始向下调整。除品牌店外其他零售商今年业绩达到谷底； • 目前几个IT卖场数码广场运营情况相对较好，其余卖场均面临运营风险。 卖场 首层租金 空置率 @世界 10~11元/㎡/天 约12% 数码广场 基本要求品牌入驻，品 牌将补贴租金。 约10% 东华电脑城 7元/㎡/天 约15% 新世纪电脑城 10~12元/㎡/天 约15% 百脑汇 10~13元/㎡/天 约20% 一环路街铺 约7~9元/㎡/天 *周边购物中心租金水平 14~26元/㎡/天
- 119. 数码科技类项目运营情况——寻求转型 • 数码广场等集合店受到的冲击主要来源于三个方面：1、电商冲击；2、实体形象店；3、国美苏宁等大型零 售商的3C卖场扩大。 • 加上各大电脑城给原有消费者猫腻较多的形象，目前运营上受到了明显挑战。 • 目前包括SONY、Apple、Leica等数码品 牌都逐步开始以形象店的形式进驻购物中 心，电脑城等经销商聚集卖场逐步受到冲 击。 • 各大电脑卖场也开始考虑转型，规范卖场管 理，进行统一招商，增加品牌专柜，并融合 多样化业态。 百脑汇4F业态全部调整为餐 饮，目前空置较多 东华电脑城电脑产品几乎全线退 出，目前仅批发电子及耗材 对本项目的启示： • 数码主题卖场在租金表现上低于同区域购物中心，且以目前经营 情况来看，运营风险非常大。不建议本项目以纯数码业态出现。 • 该片区为武侯区规划的智慧CBD，该概念可成为本项目的亮点； • 本项目由于不涉外，品牌直营店的引入有一定困难，可考虑与经 销店的合作。
- 121. 数码IT产业典型项目——成都数码广场 • 数码广场是成都目前数码IT类专业市场中运营的最好的一个，但目前整体租金表现并不理想，因此将该类产 业直接嫁接到购物中心具有操作难度，其需要升级和转型后与购物中心匹配协调发展。 楼层 业态 租金水平（元/平/月） 1F 品牌馆 NA （要求品牌入驻，品牌方 会补贴租金） 2F 配件馆 250-300 3F 组装DIY 200-250 4F 软件馆 120-150 5F 企业馆 60-80 作为数码卖场的升级，以概念形象 店开业的Sony Store位于来福士 二楼，而租金折算扣点后最高可达 到560元/平/月。
- 122. savills.com.cn Part 4 专题研究 数码IT产业对本项目的影响 华西医疗产业对本项目的影响
- 123. 周边医疗分析——华西医院集群 • 类型：综合类医院（常年稳居全 国最佳医院排名第二，仅次于北 京协和医院） • 年客流量：2014年接诊491万人 • 客群档次：全客群（重症偏多） • 辐射范围：以四川客群为主，辐 射华西及全国 华西医院 • 类型：口腔专科医院（全国首批 专科三级甲等，具有较高国际知 名度） • 年客流量：年均70-80万人次 • 客群档次：中高端 • 辐射范围：以四川客群为主，辐 射全国及全球 华西口腔 • 类型：妇产儿童专科医院（全国 首批专科三级甲等） • 年客流量：2014年接诊201.7万 人次 • 客群档次：中高端 • 辐射范围：以成都客群为主，辐 射四川及华西 华西妇儿 华西作为本案医疗健康产业导入的重要依托，每年为区域将导入近800万的客流，但由于华西医院多为重症客 群，难以作为有效客群，因此本案产业导入需更多依赖和挖掘中高端的华西口腔和妇儿客群。
- 124. 本案周边医疗健康产业资源分析 华 西 医 院 斯达克助听器鲁蓉医疗器械 力健生药房 张境原月子餐 广禾堂月子餐 爱悦母婴 月子会所 华川堂药房 三只熊母婴用品 极光口腔 普惠体检 泰瑞口腔 美年大健康体检 华博整形美容医院 华西 口腔 华西 妇儿 现有资源 核心资源极 华西医院（含口腔、妇幼） 产后修复类 月子会所、月子餐 医疗诊断类 口腔医院、美容整形、体检 中心 医疗器械类 助听器、医疗器械 药品零售类 大药房、母婴用品 • 目前项目周边主要以华西医院为核心极，其他 业态更多为依托华西医院发展形成（对华西依 赖性较强），所以分布零散，并没有统一的规 划和规模性的发展。；
- 125. 周边医疗衍生业态 • 目前本案周边医疗健康产业的商家多选择以底商的形式经营，少数相对高端的业态会选择写字楼或者服务式公寓； • 周边商家的档次差距较大，但针对单一门类档次丰富度较弱，由华西口腔和妇儿所衍生的业态档次相对较高（该部分 客群消费能力较强），而传统门诊所衍生的业态档次居中； • 整体来看，本案周边医疗健康产业商家的承租能力不强（月子会所的租金直接转嫁给消费者，所以不予考虑）。 类型 品牌 客单价 （元） 物业选择 承租能力 （元/月/平） 档次 医疗诊断 极光口腔 500-10,000 写字楼 80-90 中高 产后修复 广禾堂月子餐 3,628-21,644 底商 300-450 （只设置接待室） 中高 产后修复 爱悦母婴月子会所 40,000-200,000 服务式公寓/别墅 10,000-100,000 （租金转嫁给消费者） 高 医疗器械 斯达克助听器 30,000-50,000 底商 240-300 中 药品零售 力健生药房 10-30 底商 150-240 中 医疗诊断 美年大体检中心 158-2,580 底商 100-200 中 本案周边医疗健康产业商家多以底商经营，承租能力不强。但由华西口腔和妇儿所衍生出的业态档次普 遍较高，说明该部分客群具有较强消费能力。
- 126. 本案可发展方向初判 医疗健康产业 健康服务 预防 健康咨询 健康管理 营养保健 治疗 疾病诊断 深度治疗 微创治疗 康复 术后恢复 功能康复 健康制造经营 医疗用品 中药 西药 医疗器械 保健用品 保健药品 养生食品 健身器材 基地条件 • 邻近华西医院（尤其是华西口腔 和妇儿），可形成客流联动 • 裙楼商业及塔楼均可作为其选址 • 作为城市综合体，档次相对较高 宏观环境 • 成都人民对医疗健康的消费观念 还不成熟，整体消费偏向中端大 众型，高端消费相对较少 • 医疗健康产业的新兴业态（如养 生产品）相对匮乏 • 类型商家整体承租能力较弱 现有资源门类（可升级发展） 缺失资源门类（可挖掘发展） 产业类型 健康咨询 健康管理 微创治疗 术后恢复 医疗器械 保健药品 养生食品 衍生业态 体检中心 口腔门诊 美容整形 月子会所 保健器材 保健药品 有机餐厅 本案可发展产业门类
- 127. 可发展业态介绍：体检中心 品牌推荐 发展现状 • 目前市场上运营的体检机构众多，但主要分为两大类：公立医院的附属体检中心和私立的专科体检中心。 类别 代表品牌 受众群体 物业偏好 租金承受能力 公立医院的 附属体检中心 成都市三医 院体检中心 大众消费 医院附属楼 NA 私立的专 科体检中心 普惠体检（大陆国际） 档次相对较高，针对 有一定私密性和舒适 性需求的客群 底商/写字楼 50-100 （元/平/月） 慈铭体检
- 128. 可发展业态介绍：口腔门诊 品牌推荐 发展现状 • 随着人民生活水平的提高，牙齿健康愈发的收到了人们的重视和关注，而目前正运营的牙科医院也众多，但主要分为 两类：公立医院的牙科门诊部（成都尤以华西为主）和私立的牙科诊所。 类别 代表品牌 受众群体 物业偏好 租金承受能力 公立医院 的口腔专科 华西口腔医院 大众消费 医院附属楼 NA 私立的专 科口腔门诊 极光口腔（航天科技） 档次相对较高，针对 有一定私密性和舒适 性需求的客群 购物中心/写字楼 80-120 （元/平/月）圣克拉牙科（复城国际）
- 129. 可发展业态介绍：美容整形 品牌推荐 发展现状 • 随着人们生活水平的日益提升，对日常生活以外的追求逐步增强，其中美容整形者一新兴业态表现得尤为突出。但目 前市场上的相关机构基本以私立机构为主，因此普遍存在口碑不好的负面形象。 代表品牌 受众群体 物业偏好 租金承受能力 西婵美容整形医院 中端-中高端群体 底商 100-150（元/平/月） 纤丝鸟丰胸减肥院 商业裙楼 200-300（元/平/月）