Variance of property values, detirmination of factors and correlation with stock's prices in Greece

1. ΛΟΓΙΣΤΙΚΗ ΚΑΙ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ
ΕΡΓΑΣΙΑ ΣΤΟ ΜΑΘΗΜΑ ΤΩΝ ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΩΝ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ
ΟΙ ΔΙΑΚΥΜΑΝΣΕΙΣ ΤΩΝ ΤΙΜΩΝ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ,ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΤΙΚΟΙ
ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΚΑΙ ΣΥΣΧΕΤΙΣΗ ΜΕ ΤΙΣ ΤΙΜΕΣ ΤΩΝ ΜΕΤΟΧΩΝ
ΤΩΝ:
ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ
ΜΑΥΡΑΚΗ ΕΥΑΓΓΕΛΙΑ
ΙΑΝΟΥΑΡΙΟΣ 2018

2.  Επηρεάζει σημαντικά την χρηματοπιστωτική και μακροοικονομική
σταθερότητα
 Η χρηματοδότηση µέσω real estate είναι πολύ σηµαντική και
ειδικότερα για µια χώρα η οποία πλήττεται από οικονοµική κρίση.
 Πιο συγκεκριμένα, η Ελλάδα διακατέχεται από δημοσιονομική
αστάθεια, μείωση οικονομικής ανταγωνιστικότητας και
ακινητοποίηση της αγορά της.
 Η αγορά ακινήτων αποτελεί ένα από τους σημαντικότερους κλάδους
της οικονομίας, όπως και στην γενικότερη οικονοµική ανάπτυξη όχι
µόνο στην Ελλάδα αλλά και σε παγκόσμιο επίπεδο.
Ακίνητη Περιουσία (Real Estate)

3. Ακίνητη Περιουσία (Real Estate)
 Τις τελευταίες δεκαετίες, οι μεταβολές των τιμών
των κατοικιών και των εμπορικών ακινήτων έχουν
κεντρική σημασία για τους πιο έντονους
χρηματοοικονομικούς κύκλους.
 Στη ρίζα αυτών των κύκλων βρίσκεται συνήθως
ένα κύμα αισιοδοξίας, το οποίο οδήγησε στην
υποεκτίμηση του κινδύνου, στην υπερβολική
επέκταση της πίστωσης, στις υπερβολικές αυξήσεις
των τιμών των περιουσιακών στοιχείων και, σε
ορισμένες περιπτώσεις, στην υπερβολική επένδυση
στο φυσικό κεφάλαια.

4. ΠΟΡΕΙΑ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
 Δεκαετίες 1950 έως 1970 μαζική εσωτερική
μετανάστευση , μεγάλο ύψος εμβασματων ,
εξαιρετικές αποδόσεις
 Δεκαετίες 1980 και 1990 αύξηση πληθωρισμού
,υψηλά επίπεδα στεγαστικού δανείου , οικονομική
ύφεση , κάμψη
 1995-2004 οι τιμές υπερδιπλασιάζονται , χαμηλά
επιτόκια στεγαστικού δανείου , οικονομική άνθηση
λογω χρηματιστηρίου
 Τα τελευταία έτη κρίση της οικονομίας ,πτώση
στις τιμές ενοικίων και ακινήτων από 20-40%

5. 0.0
20.0
40.0
60.0
80.0
100.0
120.0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
ΔΕΙΚΤΗΣ ΤΙΜΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΔΕΙΚΤΗΣ ΤΙΜΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

6.  Σκοπός της εργασίας είναι η διερεύνηση των παραγόντων
που επηρεάζουν τον κλάδο της ακίνητης περιουσίας στην
ελληνική οικονομία ,αλλά και η συσχέτιση των τιμών των
ακίνητων και των μετοχών.
 Τέτοιο παράγοντες είναι οι εξης :
 Ρυθμοί μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας
 Ποσοστό ανεργίας
 Διαθέσιμο εισόδημα
 Επιτόκια στεγαστικών δανείων
 Συνθήκες αβεβαιότητας
 Ζήτηση και προσφορά ακινητων
 Αναλογική φορολόγηση ακινήτων επί αντικειμενικών τιμών
 Ρευστό φορολογικό σύστημα
 Σύστημα αντικειμενικών αξιών
 Απομείωση πλούτου
Ακίνητη Περιουσία (Real Estate)

7.  Λόγω των δυσμενών οικονομικών συνθηκών της Ελλάδας
έχει σημαντικές επιπτώσεις στον τομέα της ακίνητης
περιουσίας
 Αύξηση ποσοτού ανεργίας + Αύξηση αβεβαιότητας=>
Μείωση επενδυτικής δραστηριότητας σε ακίνητα
 Μείωση επενδυτικής δραστηριόοτητας σε ακίνητα =>
μείωση ζήτησης και αύξηση προσφοράς ακινήτων
ΔΙΑΘΕΣΙΜΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ(DISPOSABLE
INCOME)

8.  Από το 1995 αποτελούν νέο τρόπο χρηματοδότησης
νοικοκυριών μέσω Χρηματοπιστωτικών Ιδρυμάτων
 Επιτόκια σε πραγματικούς όρους διαχρονικά χαμηλότερα
του μέσου όρου της Ευρωζώνης =>επέκταση στεγαστικής
πίστης μετά το 2002(επιτόκια σε πραγματικούς
όρους=ονομαστικό επιτόκιο – πληθωρισμός)
 2010:μείωση πραγματικών επιτοκίων λόγω υψηλού
πληθωρισμού(αύξηση Φ.Π.Α. στο 23% από 19%)
 2012:υψηλό κόστος δανεισμού για στεγαστικά δάνεια
λόγω αποπληθωρισμού
ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΕΠΙΤΟΚΙΑ (MORTGAGE
RATES)

9.  Λόγω προβλημάτων ρευστότητας των ελληνικών
τραπεζών =>υψηλότερα ονομαστικά επιτόκια σε σχέση
με τα υπόλοιπα πανευρωπαϊκά επιτόκια
 Πολλοί δανειολήπτες αδυνατούν να πληρώσουν τις
δόσεις των στεγαστικών δανείων => αύξηση
προσφοράς ακινήτων προς πώληση στο μέλλον
+μειωμένη ζήτηση =>προσδοκία για περαιτέρω
υποχώρηση των τιμών των ακινήτων που δρα
ανασταλτικά στις επενδύσεις στην αγορά ακινήτων
ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΕΠΙΤΟΚΙΑ (MORTGAGE
RATES)

10.  Κύριος σκοπός η αύξηση των κρατικών εσόδων αλλά και η
προώθηση διάφορων οικονομικών και κοινωνικών
σκοπών μέσω φοροαπαλλαγών, ευέλικτων φορολογικών
συντελεστών και ειδικών εκπτώσεων
 Van de Noord (2005) :η μεταβλητότητα των τιμών των
ακινήτων είναι μεγαλύτερη σε χώρες με μεγαλύτερες
φορολογικές ελαφρύνσεις
 Αύξηση φόρων (Φ.Π.Α.,Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε.,ΕΝ.Φ.Ι.Α.) =>μείωση
αποδόσεων ακινήτων
 3 κατηγορίες φόρων: φόρος μεταβίβασης (Φ.Π.Α.),τέλη
χαρτοσήμου,φόρος περιουσίας
ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ (TAXATION)

11. ΣΧΕΣΗ REAL ESTATE-ΜΕΤΟΧΩΝ
 Για να βρεθεί σχέση μεταξύ τους πρέπει
 1)οι μετοχές να είναι ευρέως διαδεδομένες
 2)οι μεταβολές στις τιμές των μετοχών να είναι
απρόβλεπτες
 3)οι αλλαγές να είναι ανεξάρτητες από τις
μεταβολές των προεξοφλητικών επιτοκίων.
 Στην Ελλάδα ισχύει μόνο το δεύτερο κριτήριο.
 Οι μετοχές έγιναν ευρέως διαδεδομένες στα τέλη
της δεκαετίας του 90 λόγω του γεγονότος ότι η
χάραξη πολιτικής βρισκόταν στην πορεία της EMU.

12. ΣΧΕΣΗ REAL ESTATE-ΜΕΤΟΧΩΝ
 Οι υψηλότερες τιμές των μετοχών αύξησαν το
μερίδιο των χαρτοφυλακίων των νοικοκυριών στο
χρηματιστήριο και προκάλεσαν την
επανεξισορρόπηση των χαρτοφυλακίων τους με
την πώληση μετοχών και την αγορά άλλων
περιουσιακών στοιχείων όπως οι κατοικίες.
 Η ερμηνεία της σχέσης τους με δυο μηχανισμούς
 1) επίδραση πλούτου(wealth effect)
 2)πιστωτική τιμή(credit price effect)

13. ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ
 Ando, A and Modigliani, F. 1963. The life cycle hypothesis
of saving: aggregate implications and tests.
 Bank for International Settlements 2001 71st Annual
Report, June
 Bank of Greece 2002 Monetary Policy: Interim
Report October
 Barro, R. 1990. The stock market and investment.
 ∆αβραδάκης, Μ. και Γκ. Α. Χαρδούβελης (2006), “Είναι
υπερτιµηµένη η αγορά ακινήτων;
 Μαλλιαρόπουλος, ∆. (2007α), “Ένα υπόδειγµα αποτίµησης
της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα”,
 Μαλλιαρόπουλος, ∆. (2007β), “Χαρακτηριστικά και
προοπτικές ανάπτυξης της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα”,
 Συµιγιάννης, Γ. Θ. και Γ. Χονδρογιάννης (2009), “Τιµές
κατοικιών: η πρόσφατη ελληνική εµπειρία”

14. ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ

15. ΕΥΧΑΡΙΣΤΟΥΜΕ ΓΙΑ ΤΗΝ
ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΑΣ