MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.doc

https://vietluanvanluat.com/
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC
TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI
-------***------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ
GIẢI PHÁP
Liên hệ viết thuê khóa luận tại đây...
Sinh viên thực hiện
Lớp
Khoá
Giáo viên hướng dẫn
: Nguyễn Quốc Hoàng
: Anh 3
: 44
: TS. Nguyễn Hoàng Ánh

Hà Nội, tháng 05/2009

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................... 1
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................................... 3
1.1 Khái quát về bất động sản.................................................................... 3
1.1.1 Định nghĩa ................................................................................... 3
1.1.2 Phân loại bất động sản ................................................................ 4
1.1.3 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản .......................................... 5
1.2 Thị trường bất động sản ...................................................................... 8
1.2.1 Khái niệm .................................................................................... 8
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ......................................... 9
1.3 Môi trường đầu tư bất động sản ........................................................ 10
1.3.1 Môi trường đầu tư ..................................................................... 10
1.3.2 Môi trường đầu tư bất động sản ................................................ 12
1.3.3 Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản ............... 12
1.4 Môi trường đầu tư bất động sản ở một số quốc gia ........................... 18
1.4.1 Môi trường đầu tư bất động sản Australia ................................. 18
1.4.2 Môi trường đầu tư bất động sản Malaysia ................................. 20
Chương 2: THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN VIỆT NAM ........................................................................................ 23
2.1 Tình hình đầu tư bất động sản Việt Nam những năm vừa qua ........ 23
2.1.1 Dòng vốn đầu tư vào thị trường ................................................. 23
2.1.2 Giá cả bất động sản ................................................................... 25
2.1.3 Phương thức giao dịch bất động sản ......................................... 27
2.2 Tình hình môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam .......................28
2.2.1 Các yếu tố về tự nhiên và nhân khẩu ......................................... 29

2.2.2 Các yếu tố chính trị, pháp luật........................................................................31
2.2.3 Các yếu tố về văn hóa...........................................................................................40
2.2.4 Các yếu tố về kinh tế..............................................................................................43
2.3 Đánh giá môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam ..................................49
2.3.1 Những mặt tích cực.................................................................................................49
2.3.2 Những mặt tiêu cực.................................................................................................51
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN MÔI
TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ..............................................58
3.1 Triển vọng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam...............................58
3.1.1 Triển vọng và dự báo về thị trường bất động sản................................58
3.1.2 Một số xu hướng đầu tư.......................................................................................59
3.2 Một số giải pháp từ phía chính phủ........................................................................60
3.2.1 Đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến đầu tư............................................60
3.2.2 Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật.........................................61
3.2.3 Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản..................................63
3.2.4 Các chính sách về kinh tế.............................................................................66
3.2.5 Cải cách thủ tục hành chính .......................................................................70
3.2.6 Các giải pháp khác...........................................................................................72
3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản............75
KẾT LUẬN ..........................................................................................................................................78

LỜI MỞ ĐẦU
Sau hơn 20 năm đổi mới và tiến hành quá trình công nghiệp hóa và hiện
đại hóa đất nước, Việt Nam đã trở thành một trong những nền kinh tế mới nổi
có tốc độ tăng trưởng duy trì ở mức cao và bền vững, trong đó, đầu tư BĐS
luôn là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu
đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã được hình thành làm thay
đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Dù mới hình thành nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã thu hút
được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, hệ thống pháp luật điều
chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện,
môi trường đầu tư kinh doanh ngày càng thuận lợi hơn cho cả các nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.
Môi trường đầu tư BĐS Việt Nam đang phát triển và ngày càng hội nhập
sâu rộng vào nền kinh tế thế giới với những mặt mạnh và mặt yếu của nó. Tuy
thị trường bất động sản đã có những bước tăng trưởng và phát triển tốt, chính
sách đầu tư tạo thêm nhiều nhân tố cho nền kinh tế tăng trưởng nhưng hiệu
quả đạt được còn thấp và thiếu bền vững, môi trường đầu tư thiếu minh bạch
và mới chỉ phát triển ở cấp độ thấp, chưa hoàn thiện. Quản lý nhà nước đã có
nhiều cải hiện song còn nhiều hạn chế, nhất là về điều hành. Do vậy, tác giả
quyết định chọn đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản ở Việt Nam – Thực
trạng và Giải pháp” nhằm giải quyết những vấn đề trên.
Ngoài mục lục, lời nói đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, khóa
luận được kết cấu bao gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về bất động sản và môi trường đầu tư bất động
sản
1

Chương 2: Thực trạng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam
Chương 3: Một số kiến nghị nâng cao chất lượng môi trường đầu tư bất
động sản Việt Nam
Do hạn chế về kiến thức của bản thân, khó khăn trong việc thu thập tài
liệu cũng như sự hạn chế về thời gian nghiên cứu nên khóa luận không tránh
khỏi những thiếu sót. Vì thế, tác giả rất mong nhận được ý kiến nhận xét,
đóng góp của các thầy cô giáo để khóa luận hoàn thiện hơn. Em cũng mong
được bày tỏ lòng biết ơn tới các thầy cô giáo khoa Kinh tế và Kinh doanh
quốc tế nói riêng và các thầy cô giáo của trường Đại học Ngoại thương nói
chung đã cung cấp cho sinh viên chúng em những kiến thức bổ ích trong suốt
bốn năm học tập tại trường. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô
giáo –TS Nguyễn Hoàng Ánh đã tận tình hướng dẫn để em có thể hoàn thành
tốt khóa luận tốt nghiệp.
2

Chương 1:
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI
TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái quát về bất động sản
1.1.1 Định nghĩa
Bất động sản là một khái niệm được dùng phổ biến ở nhiều quốc gia trên
thế giới. Theo định nghĩa của Wikipedia:
“Về mặt luật pháp, Bất động sản là khái niệm chỉ đất và hầu hết những
thứ gắn với nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt
kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây
dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển
nhượng các tài sản này”1
Bất động sản (BĐS) không đơn thuần là đất đai mà còn là tất cả những
của cải được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình
xây dựng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai theo không
gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật
chất có cấu trúc và công năng được xác định và bao gồm cả những quyền sở
hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó.
Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật dân sự 2005, trong hệ thống
pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, người ta thường sử
dụng thuật ngữ tài sản cố định. Chỉ đến khi Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005
ban hành, người ta mới phân chia phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán
quốc tế thành động sản và bất động sản. Theo Bộ luật dân sự số
33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất
1http://en.wikipedia.org/wiki/Realestate
3

đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các
tài sản khác do pháp luật quy định”2
. Khái niệm này nhấn mạnh tính chất cố
định là tính chất đặc biệt của bất động sản. Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê
thứ tự các yếu tố không thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng
khác gắn liền với các tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong
BĐS còn chứa tài sản cố định.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Tùy theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách
phân loại BĐS:
Căn cứ về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS
thành ba nhóm:
• BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình
thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc,… Trong nhóm này, BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan, khách
quan. Nhóm này chiếm đa số các giao dịch trên thị trường ở tất cả các nước
trên thế giới.
• BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này thường là đất nông
nghiệp bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản… còn gọi
là đất dưới dạng tư liệu sản xuất.
• BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,… nhóm này có đặc
điểm là khả năng thị trường rất thấp.
Căn cứ về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân
chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:
2
Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11
4

• Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi trú ngụ cho các gia
đình, cá nhân
• Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp,
xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…
• Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây
lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi
trồng thủy sản,…
• Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm
thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi
công ích, khu vui chơi thể thao,…
• Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường,
trường học, đền chùa, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử
dụng… 1.1.3 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản
Bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác
trong đó nổi bật nhất là tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục
đích sử dụng.
 Tính cố định: Không giống các hàng hóa khác, người bán và người
mua có thể di chuyển hàng hóa tùy ý, hàng hóa BĐS không thể đem đi trưng
bày ở nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ
hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương
thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng
hóa khác như việc giao dịch thông qua chứng từ về quyền sử dụng và phải
được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm quản lý chặt chẽ BĐS và bảo
vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng hóa BĐS mang
tính địa điểm và tính địa phương. Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế,
gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự và cùng một loại BĐS
nhưng những địa điểm khác nhau có giá trị rất khác nhau.
5

 Tính giá trị cao: BĐS thường là các tài sản có giá trị lớn và có thể
gia tăng giá trị thông qua đầu tư, đầu cơ, kinh doanh. Với rất nhiều người, căn
nhà là tài sản lớn nhất của mọi gia đình. Loại kinh doanh này bao giờ cũng
đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư. Giá trị BĐS
đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng. Ví dụ, khi đất đai được quy
hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn
so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh
dịch vụ, thương mại… Nói một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh
hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng
đất nói riêng.
 Tính hữu hạn: Đất đai là loại tài sản hầu như không thể gia tăng về
mặt số lượng. Diện tích bề mặt trái đất có hạn, do đó diện tích đất đai giới hạn
từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính
cá biệt. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công
trình được xây trên đất. Quỹ đất và việc xây dựng đều là có giới hạn cho nên
việc xây dựng cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất
đai trở nên khan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến
động theo. Tính hữu hạn thường được xem nặng với những nơi có mật độ dân
số cao, còn những nước đất rộng, người thưa như Australia thì người ta không
quá đề cao tính chất này của bất động sản.
 Tính bền lâu: Tính chất này có được là do đất đai là tài sản do thiên
nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ
khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không
bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến
trúc được xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng
được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại từ hàng trăm năm và hơn thế nữa. Hàng
hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết hạn sử dụng riêng bất động sản thì không.
6

Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất
đai thì tồn tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa
hàng…, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm. Do đó các bất động sản
sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh
viễn.
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,
giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong
trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm
tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong
thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS
khác là hiện tượng khá phổ biến. Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi
ai cũng hiểu rằng giá trị của một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất
nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần
một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như hỏng. Một cao ốc đẹp lộng lẫy
nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa.
Cho nên, những cái xung quanh một bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho
nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.
 Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử
dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ
được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh
và các hoạt động khác.
 Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá
BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường
khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi
phối nhu cầu và hình thức BĐSLợi ích của BĐS được sinh ra trong
7

quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng
mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu
sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-
kinh doanh và các hoạt động khác.
 Tính dài hạn trong kinh doanh: Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có
những cam kết dài hạn vì, dù rằng sự nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái
lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất
của loại kinh doanh này. Chẳng hạn, đầu tư vào một khách sạn bên đường xa
lộ cần xem xét liệu trong thời gian tới người ta có xây một con đường khác
ngắn hơn và bỏ qua tuyến xa lộ này hay không. Nếu tính xây chợ hay siêu thị,
thì không phải xây nơi đông dân cư vì ở đó đất đai đắt, cạnh tranh cao mà
phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang vắng, nhưng dự đoán là sẽ dần
phát triển lan ra. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia
là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại
đó. Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hoá thông thường khác.
1.2 Thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm
Trong phạm vi bài viết này, “Thị trường bất động sản là thị trường của
các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có
liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai
trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường
BĐS”. Có thể nói cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội và nhu cầu sử dụng
đất, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai
chuyển thành hàng hóa. Thị trường nhà đất là nơi diễn ra các hành vi mua và
bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ
8

gắn liền với hàng hóa đó, và là thị trường vận hành sôi động nhất, có thể coi là
thành phần cơ bản của thị trường bất động sản.
Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực
tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mô, tính chất, giá trị (thường chiếm 30-
40% tổng tài sản quốc gia), có tác động trực tiếp đến các thị trường khác như
thị trường tài chính, thị trường lao động. Qua kênh bất động sản có thể huy
động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia nhờ đó góp phần phát triển sản
xuất, kinh doanh các ngành khác. Ở các nước phát triển, cho vay thế chấp
bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng cho vay của các ngân hàng3
. Thị
trường bất động sản đồng thời cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp
ứng nhu cầu ngày mỗi tăng về nhà ở ở cả thành thị lẫn nông thôn.
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Giống như thị trường các loại hàng hóa khác, thị trường BĐS cũng phải
chịu tác động của các quy luật thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung
cầu, quy luật cạnh tranh và chịu ảnh hưởng của các nhân tố như cung, cầu về
BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của
nhà nước và chính quyền địa phương. Bên cạnh đó, quyền sở hữu và quyền sử
dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn
yêu cầu sự minh bạch, công khai.
Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt do vậy, thị trường
bất động sản cũng có những đặc trưng riêng.
 Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: do quyền sở hữu và quyền
sử dụng BĐS không bị tách rời nhau nên khi mua bán, chuyển nhượng hàng
hóa BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc
mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư.
3Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT-
bat-dong-san/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/
9

 Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng
BĐS luôn có các chi phí giao dịch BĐS chỉ có trong giao dịch bất động sản
như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí
công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin,… Trong việc
định giá BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá
BĐS chính xác hơn. Các cơ quan chức năng nhà nước thực hiện định giá
khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế.
 Địa điểm chuyển nhượng: Các giao dịch được thực hiện chủ yếu
thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo
chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Các sản giao dịch mới hình thành
chưa phát huy hết tác dụng và vẫn chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong giao dịch bất
động sản. Các công ty kinh doanh và môi giới bất động sản đã bắt đầu hình
thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường
diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn.
 Các giao dịch BĐS thường có trị giá lớn, tài sản có tính chất cố

định, có khả năng thế chấp cao cho nên thị trường bất động sản thường có liên
quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi vì muốn thị trường BĐS
hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho
người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn… Ở các nước có
thị trường BĐS càng phát triển thì khối lượng tín dụng BĐS lại càng cao và
các ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế dần được
hình thành.
1.3 Môi trường đầu tư bất động sản
1.3.1 Môi trường đầu tư
Theo Báo cáo Phát triển Thế giới của World Bank 2005, môi trường đầu
tư được định nghĩa: “là tập hợp các nhân tố hình thành nên cơ hội và chính
sách ưu đãi với các doanh nghiệp nhằm đầu tư hiệu quả, phát triển mở rộng
10

và tạo công ăn việc làm”4
Trên cả phương diện lý thuyết lẫn thực tiễn, phạm
vi và bản chất của các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh và các thị
trường nhân tố - môi trường đầu tư và kinh doanh – có thể ảnh hưởng đáng kể
theo hướng bất lợi hoặc có lợi đến năng suất, mức tăng trưởng của hoạt động
kinh tế.
Cũng theo World Bank , “Môi trường đầu tư của một nước là môi trường
dành cho hoạt động kinh tế tư nhân. Chất lượng của môi trường đầu tư được
quyết định dựa vào mức độ rủi ro và chi phí giao dịch của việc đầu tư và vận
hành kinh doanh mà trước tiên được quy định bởi khung pháp lý, các rào cản
và các điều kiện cho thị trường lao động, tài chính, công nghệ thông tin, cơ sở
hạ tầng và các đầu vào sản xuất. Chính phủ tác động đến môi trường đầu tư
thông qua các chính sách, pháp chế và mối quan hệ với thành phần kinh tế
tư nhân.”5
Ở định nghĩa này, môi trường đầu tư được nhìn nhận với góc độ
mối quan hệ giữa các tác động của chính phủ và thành phần kinh tế tư nhân,
đây là yếu tố quan trọng nhất và có ảnh hưởng lớn đến các yếu tố còn lại như
thị trường lao động, cơ sở hạ tầng.
Như vậy, chúng ta có thể hiểu môi trường đầu tư là tổng thể các môi
trường thành phần như môi trường luật pháp, môi trường kinh tế, chính trị,
môi trường văn hóa, tài chính, tiền tệ, công nghệ, tự nhiên, cụ thể hơn đó là
các vấn đề liên quan đến chính sách như tài chính, tín dụng, chính sách
thương mại, chính sách thị trường lao động, các quy định, cơ sở hạ tầng, các
vấn đề liên quan đến thu mua và tiêu thụ, chính sách thuế, chính sách phát
triển các khu công nghiệp và các vấn đề liên quan đến hỗ trợ kỹ thuật và tài
chính khác. Chúng có tác động và chi phối mạnh mẽ đối với các hoạt động
đầu tư sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư buộc nhà đầu tư phải tự điều
chỉnh mục đích, hình thức, lĩnh vực và sản phẩm cho thích ứng nắm bắt và xử
4
World development report 2005: A Better Investment Climate for Everyone
5
An Evaluation of World Bank – Invesment Climate Activities
11

lý kịp thời trước các cơ hội đầu tư và đạt hiệu quả cao trong lĩnh vực lựa chọn.
Môi trường đầu tư tốt khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư, giảm thấp chi
phí và rủi ro, mang lại lợi nhuận cao cho doanh nghiệp đồng thời nâng cao
hiệu quả hoạt động trên phạm vi toàn xã hội.
1.3.2 Môi trường đầu tư bất động sản
Hiện tại chưa có khái niệm chính tắc về môi trường đầu tư bất động sản
nhưng trong phạm vi bài viết này, môi trường đầu tư bất động sản được xem
xét “là sự tổng hợp và tác động lẫn nhau giữa các tác nhân kinh tế chính trị,
văn hóa xã hội, tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới các hoạt động kinh
doanh của nhà đầu tư bất động sản”. Bất động sản là một ngành đặc thù
trong đó những yếu tố liên quan đến môi trường văn hóa, chính trị, thể chế tác
động trực tiếp và nhạy cảm đối với quyết định của nhà đầu tư cũng như biến
động của thị trường. Một môi trường đầu tư bất động sản hấp dẫn góp phần
quan trọng để phát triển thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế của
mỗi quốc gia
1.3.3 Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản
a) Các yếu tố về tự nhiên, nhân khẩu
Yếu tố tự nhiên bao gồm yếu tố về khí hậu, thuỷ văn, địa chất, địa hình,
hệ sinh thái và các điều kiện tự nhiên khác là yếu tố quan trọng cấu thành nên
môi trường đầu tư bất động sản của mỗi quốc gia. Trong đó cụ thể bao gồm:
• Vị trí địa lý: Những quốc gia nằm trong khu vực có nền kinh tế thịnh
vượng, năng động sẽ có giá trị lớn hơn những nước nằm ở các vùng xa xôi
hẻo lánh. Những vùng nằm ven biển, khí hậu ôn hòa thì thường có giá trị cao
hơn nằm ở vị trí khác vị trí đồi núi hiểm trở. Việc xem xét đánh giá ưu thế về
vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định mức độ sinh
lời của bất động sản.
• Khí hậu, phong cảnh thiên nhiên: môi trường trong lành hay bị ô
nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS và mức độ
12

thu hút phát triển các dự án đầu tư. Khí hậu ổn định, ôn hòa không quá lạnh
hay quá nóng, cảnh quan thiên nhiên đẹp cũng làm cho môi trường bất động
sản hấp dẫn hẫp hơn so với những vùng có khí hậu khắc nghiệt.
• Mật độ và mức gia tăng dân số: Với mỗi quốc gia, mật độ dân số
càng cao thì giá cả bất động sản càng cao vì cung giữ nguyên trong khi cầu
thường có xu hướng gia tăng. Với những quốc gia đất chật người đông như
Nhật Bản, bất động sản luôn là một mặt hàng quan trọng, trong khi với những
đất nước có mật độ dân cư thưa thớt như Australia thì người ta ít quan tâm
đến vấn đề này hơn. Sự gia tăng dân số cũng dẫn tới tăng nhu cầu về nhà ở.
Khi dân số gia tăng lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng theo với việc
phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, kéo theo sự tăng thêm các nhu
cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa
bệnh, nhu cầu học hành, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải
trí… Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất
động sản, nhất là nhu cầu về đất đai làm đường giao thông, bất động sản cho
các trường học, bệnh viện, các công viên, các trung tâm thương mại, dịch vụ
dân cư. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp làm cho thị trường bất động sản
hoạt động ngày càng sôi động và phát triển và là nguyên nhân dẫn đến sự tăng
giá của bất động sản.
b) Các yếu tố chính trị, pháp luật
• Sự ổn định chính trị xã hội: Các nhà đầu tư xem xét đầu tiên yếu tố
ổn định về chính trị, yếu tố này luôn ý nghĩa quyết định đến việc thu hút đầu
tư nước ngoài. Họ chỉ muốn đầu tư vào những khu vực, những quốc gia có sự
ổn định về chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các
cam kết của mình với độ tin cậy cao. Hơn nữa, việc giữ vững ổn định về chính
trị - xã hội có ý nghĩa hết sức quan trọng với sự phát triển của ngành kinh
doanh BĐS, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt
13

động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhà nước cần có những biện
pháp nhằm đảm bảo ổn định chính trị - xã hội. Ví dụ như tình hình chính
trường bất ổn khiến cho nền kinh tế Thái Lan trong năm 2008 vừa qua tụt dốc,
các nhà đầu tư đi tìm những môi trường đầu tư khác có cục diện chinh trị ổn
định hơn.
• Các chính sách pháp luật: Pháp luật là một trong những yếu tố có tính
chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
Hệ thống pháp luật của một quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn đề về
quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế
chấp, góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân
sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử
dụng và chuyển nhượng đất đai. Cùng với các quy định trong luật đất đai, các
sắc thuế sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý được đất đai,
thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung, cầu
bất động sản trên thị trường góp phần làm cho thị trường bất động sản phát
triển. Có thể nói hệ thống pháp luật nói chung cùng với những sắc thuế trong
lĩnh vực đất đai tạo ra hành lang pháp lý góp phần đẩy mạnh hoạt động của thị
trường bất động sản.
• Công tác quy hoạch: Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng
đất là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ
thể, cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai và thị trường bất
động sản nói chung. Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử
dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận. Về vấn đề này có
thể dễ dàng nhận thấy khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển
sẽ có một bộ phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển
công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và
đô thị phát triển đến đâu, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô
thị phát triển đến đấy. Tất cả những điều này sẽ làm tăng các giao dịch mua
14

bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại,
dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở. Cùng với chính sách phát triển
kinh tế và quy hoạch sử dụng đất đai, Chính phủ cũng như chính quyền các
cấp còn có thể có chính sách về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở
cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách
xã hội, điều này cũng một phần tác động đến cung và cầu về nhà ở, đất đai.
c) Các yếu tố về văn hóa
Tập quán, truyền thống và thị hiếu có thể nói là yếu tố mang tính nhân
văn của thị trường bất động sản. Đối với thị trường bất động sản sự ảnh hưởng
của các yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu quan trọng hơn nhiều so với
các thị trường khác như thị trường hàng hóa thông thường, thị trường lao
động hay thị trường vốn. Yếu tố tập quán ảnh hưởng trực tiếp đến các giao
dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp… trên thị trường bất động sản, giúp đẩy
nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch trên các phương diện như đảm bảo độ tin
cậy giữa các bên mua và bên bán, cho thuê và đi thuê v.v… mặt khác, lại tác
động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán, qua đó ảnh
hưởng trực tiếp đến tốc độ và độ chính xác của quá trình thanh toán. Chẳng
hạn như ở Việt Nam trong một thời gian dài theo phong tục, tập quán ở một
số vùng việc mua bán bất động sản chỉ cần giấy tờ viết tay, một số vùng chỉ
làm giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã (phường) nơi cư trú là hợp
lệ. Trong khi đó, ở một số nước, thói quen hóa đơn chứng từ trong các giao
dịch mua bán là không thể thiếu nên bất kỳ một người nào mua bất động sản
cũng phải đến kiểm tra mọi giấy tờ đầy đủ thì các giao dịch mới được tiến
hành và việc giao dịch cũng đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật.
Thị hiếu và thói quen cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên
các phương diện chủ yếu như: thói quen về nhà ở, đất ở. Nếu mọi người đều
có thói quen ở nhà chung cư thì thị trường nhà chung cư trở nên sôi động, nếu
15

thói quen ở nhà biệt thự độc lập là phổ biến thì thị trường nhà, đất biệt thự ở
khu ven đô lại nhộn nhịp v.v… Kiểu dáng về kiến trúc, nội thất cũng là một
yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nếu những công ty kiến trúc
xây dựng nhà phù hợp với thị hiếu của người dân thì người mua sẽ nhiều hơn
và ngược lại. Khi dự án đặt ra nhằm hướng vào khách thuê người Nhật thì sẽ
không trang trí nội thất kiểu Âu. Về màu sắc nội thất, nếu người Châu Âu
thích những màu tươi sáng thì người Nhật thường thích màu lạnh, trầm.
Trong kinh doanh bất động sản, phong thủy cũng là một trong những yếu
tố quan trọng có tác dụng lớn trong việc thuyết phục khách hàng đặc biệt là
đối với người Trung Quốc. Phong thủy ngôi nhà là xác định vị trí và phương
hướng của nó phù hợp với hướng tốt nhất của mình để chọn hướng nhà phù
hợp, những ảnh hưởng xấu đến từ bên trong cũng như bên ngoài của căn nhà.
Khách hàng mua nhà cũng rất quan tâm đến phong thủy của ngôi nhà, cách
bài trí nội thất vật dụng bên trong ngôi nhà đó như thế nào để mang lại lợi ích
cho đời sống hay công việc của họ. Người Châu Á thường xem phong thủy
trước khi quyết định xây nhà trong khi phần lớn người Phương Tây cho rằng
công năng và mức độ tiện ích của căn nhà là yếu tố hàng đầu.
d) Các yếu tố về kinh tế
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan
trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ
sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thông,
các khu thương mại v.v… kéo theo sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai cho
các ngành này và đòi hỏi phải chuyển dịch một số diện tích đất đang sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đang sử dụng vào mục đích
công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch… Điều này đã làm gia tăng các giao
dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế hay thúc đẩy thị trường
bất động sản phát triển. Bên cạnh đó, sự phát triển của khoa học kỹ
16

thuật và công nghệ trong nền kinh tế nói chung hay của ngành Công nghệ và
Vật liệu nói riêng lại tạo thành những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra
những bất động sản mới phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch
vụ cũng như đời sống. Tuy chu kỳ đổi mới của các bất động sản chậm hơn so
với nhiều hàng hóa khác nhưng đây cũng là một nhân tố vô cùng quan trọng
thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản ngày
càng gia tăng khi nền kinh tế phát triển.
Trên phương diện quốc gia, việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh
tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân
bay, bến cảng v.v… Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước
theo quy hoạch chung của Chính phủ. Các địa phương lại dựa trên quy hoạch
tổng thể quốc gia cũng có những kế hoạch riêng cho địa phương mình cùng
với các chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư. Trên thực tế, cơ sở hạ tầng phát
triển đến đâu thì các khu công nghiệp phát triển đến đó và kéo theo nó là thay
đổi dân số và các khu dân cư. Như vậy, các chính sách phát triển kinh tế của
Nhà nước đã dẫn đến sự gia tăng cầu hoặc tình trạng về bất động sản.
Đô thị hóa là một xu hướng tất yếu của mọi quốc gia trong quá trình phát
triển kinh tế. Đó cũng chính là quá trình tập trung dân số và mật độ dân số
cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất iikinh doanh
thuộc các ngành Công nghiệp, Thương mại, Dịch vụ, các cơ sở vui chơi giải
trí theo sự phát triển của các cơ sở hạ tầng. Do đó, quá trình đô thị hóa và phát
triển đô thị sẽ làm tăng cầu về bất động sản cả về số lượng lẫn cơ cấu bất
động sản. Sự phát triển của kinh tế xã hội đã tạo ra một năng suất lao động
cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đó
cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản nên các giao dịch
về bất động sản trên thị trường cũng tăng theo.
Như vậy, sự khác nhau về điều kiện tự nhiên như địa lý, lãnh thổ, khí hậu,
khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, trình độ nhận thức tập quán,
17

lối sống, ngôn ngữ sẽ tạo nên ở mỗi quốc gia một môi trường đầu tư bất động
sản khác nhau. Môi trường đầu tư nào có nhiều điều kiện thuận lợi hơn về cơ
sở hạ tầng, trình độ của lực lượng lao động, hệ thống pháp luật tương đối rõ
ràng, thông thoáng sẽ thu hút được nhiều hơn các nhà đầu tư nước ngoài vào
đầu tư. Ngược lại, môi trường đầu tư thiếu đi các yếu tố hấp dẫn, hệ thống
chính trị luật pháp kém ổn định sẽ khiến các nhà đầu tư thường do dự hơn khi
cân nhắc quyết định đầu tư vào các địa điểm này.
1.4 Môi trường đầu tư bất động sản ở một số quốc gia
1.4.1 Môi trường đầu tư bất động sản Australia
Australia có nhiều đặc điểm khiến cho bất động sản ở nước này là điểm
đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
• Yếu tố tự nhiên và nhân khẩu6
: Australia là nước lớn thứ sáu trên thế
giới, là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn nhất
trong khu vực Úc-Á/châu Đại Dương. Tổng diện tích tự nhiên của Australia là
7.617.930 km2
bao quanh bởi Ấn Độ Dương và Thái Bình Dương. Đất đai
của Australia bao la, tài nguyên dồi dào và với mật độ dân số thưa vào loại
bậc nhất thế giới trung bình gần 3 người/km2
Trong hai năm 2008 và 2009,
Australia có chính sách ưu đãi đối với người nhập cư với khoảng 300.000
người, con số lớn nhất từ khi Bộ Nhập cư được thành lập sau chiến tranh thế
giới thứ hai. Hiện nay Australia là miền đất lớn bằng phẳng, ổn định nhất thế
giới với sự đa dạng về địa hình và cũng là một trong những lục địa khô nhất
thế giới. Do quy mô diện tích lớn nên phong cảnh tự nhiên của Australia hết
sức đa dạng cùng với một khí hậu tuyệt vời với trung bình 3000 giờ ánh sáng
mặt trời mỗi năm, điều này đã hình thành nên lối sống năng động với nhu cầu
dã ngoại cao như câu cá, bơi lội, đạp xe, đi bộ. Đất nước này có những bãi
biển trong lành, những cơn mưa rừng nhiệt đới và những khu rừng nguyên sơ,
6Wikipedia, “Australia”, http://en.wikipedia.org/wiki/Australia
18

những khu sa mạc và những con đường ngập nắng.
• Yếu tố chính trị pháp luật: Australia theo chế độ quân chủ lập hiến, là
thành viên khối liên hiệp Anh với tình hình chính trị ổn định. Đất nước này có
hệ thống quản lý đất đai và thị trường bất động sản đạt tới trình độ phát triển
rất cao và đồng thời tiếng Anh là ngôn ngữ chính, môi trường kinh doanh và
luật pháp đều dựa trên hệ thống của Anh quốc. Quy trình mua bán nhà đất và
hệ thống pháp luật được thiết lập thuận lợi. Hiện tại ở Australia có ba loại sở
hữu: đất tư nhân, đất công cộng và đất thuộc sở hữu của thổ dân. Một số
quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản của chủ đất chỉ được buôn bán,
trao đổi trên thị trường. Ở Australia, thị trường đất đai và bất động sản được
tạo dựng vững vàng xét cả về khung pháp lý, thể chế và vận hành. Thị trường
giao dịch bất động sản là hoàn toàn chính thức, được đăng ký tại các cơ quan
quản lý đất đai của nhà nước. Chính phủ Australia khuyến khích đầu tư vào
BĐS đối với những người mua nhà đầu tư và các chính sách cho vay của các
thể chế tài chính bằng cách thay đổi các khoản vay để mua nhà dễ dàng hơn.
Khoảng 80-90% các BĐS được mua bằng tiền vay ngân hàng. 70% các hộ gia
đình ở Australia sở hữu một căn nhà hoặc một căn phòng độc lập. Ngày càng
có nhiều người dân sống trong các căn hộ chung cư với mức giá thấp Hầu hết
các người dân sinh sống trong các căn nhà có tổng diện tích đất xung quanh
khoảng 500 đến 100m2
.
• Yếu tố văn hóa: Australia từ lâu là điểm đến của những người tìm
kiếm lối sống Australia cổ điển: đầy tính thư giãn và gần gũi thiên nhiên cùng
những bãi biển đẹp và một khí hậu nhiệt đới nhiều nắng. Australia có một nền
kinh tế khá thịnh vượng, nắm giữ kỷ lục với 4 thành phố lớn nằm trong danh
sách những thành phố dễ sống nhất thế giới là Melbourne, Perth, Adelaide và
Sydney.
• Yếu tố kinh tế: Australia có môi trường kinh tế và chính trị ổn định với
mức GDP tăng với tốc độ như của các nước châu Âu. Gần đây, nhiều
19

người mua nhà trong nước đang được định giá theo giá thị trường nhờ vào
mức lãi suất cao và giá nhà tăng mạnh. Mức tăng dân số và khả năng cầu tăng
do tăng thu nhập đảm bảo nhu cầu mua nhà vượt quá cung đã khiến cho giá cả
tăng nhanh. Tuy nhiên nhu cầu nhà ở giá trên 1 triệu đôla đang tăng cao và
dần hình thành một thị trường ngách ở đó mức tăng lãi suất không ảnh hưởng
đến người dân có thu nhập cao. Cùng lúc vẫn còn nhu cầu nhà đất tăng và
nhân tố này đã tạo nên tiềm năng đầu tư tuyệt vời cho các nhà đầu tư mua để
cho thuê. Nhu cầu bất động sản tại những thành phố lớn ở Australia và nhà
ven biển có giá trị trên 1-2 triệu AUD đang tăng nhanh và chịu ít ảnh hưởng
bởi suy thoái kinh tế. Phía Tây Australia đang được nhắm đến như một điểm
đầu tư bất động sản rất hấp dẫn và nhiều dân nhập cư đang xem thành phố
dịch vụ tốt này như là một điểm đến mới cho họ.
1.4.2 Môi trường đầu tư bất động sản Malaysia
Malaysia cũng được đánh giá là có một môi trường đầu tư bất động sản
thuận lợi, thu hút nhiều các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
• Yếu tố tự nhiên và nhân khẩu7
: Malaysia nằm trong khu vực Đông
Nam Á với số dân 30 triệu người với mật độ dân số khoảng 73 người/km2
.
Malaysia thu hút các nhà đầu tư quốc tế bởi khí hậu nhiều nắng, cơ sở hạ tầng
phát triển, ít thảm họa thiên nhiên, triển vọng về một lối sống tốt, chi phí sinh
hoạt thấp và các địa điểm du lịch hấp dẫn. Những bãi biển đẹp, đa dạng sinh
thái rừng, thức ăn ngon và các thiên đường mua sắm cũng đã khiến đất nước
này là một điểm đến thực sự hấp dẫn. Điều kiện tự nhiên cũng là một điều
kiện lý tưởng cho môi trường đầu tư bất động sản với thời tiết ấm với nhiệt độ
trung bình ở khoảng 21-330
c giúp thu hút các tour du lịch quanh năm, nền văn
hóa và ẩm thực đặc sắc bên cạnh những cây cọ, biển cát bạc và nhiều khu
nghỉ dưỡng tuyệt đẹp.
7Wikipedia, “Malaysia” http://en.wikipedia.org/wiki/Malaysia
20

• Yếu tố chính trị và pháp luật:. Sự ổn định chính trị và nền kinh tế
phát triển nhanh đã hỗ trợ rất nhiều cho các nhà đầu tư địa phương và nước
ngoài. Các chính sách ưu đãi để tạo thuận lợi cho đầu tư nước ngoài ở
Malaysia bao gồm cắt giảm thuế và chính sách nới lỏng luật quản lý quyền sở
hữu bất động sản của người nước ngoài. Đối với người nước ngoài, chính phủ
cho phép có thể mua bất động sản có giá trị trên 250.000 Ringit mà không
phải in phê duyệt của Ủy ban Đầu tư nước ngoài và sẽ không có quy định nào
về việc sử dụng hay hạn chế số lượng căn nhà mua. Người nước ngoài muốn
sống tại Malaysia có thể mua bất động sản cho mình với mức ước tính hàng
năm nằm trong khoảng giá từ 700.000 đến 900.000 Ringit.8
Đồng thời chính
phủ cũng có những biện pháp bảo vệ người mua trong nước bằng cách quy
định phân bổ suất mua và giảm giá khi mua bất động sản. Bằng cách này
chính phủ muốn xây được môi trường thủ tục hành chính nhanh gọn hơn để
thu hút các dự án đầu tư.
Bộ Tài nguyên và môi trường Malaysia sử dụng cách đánh giá và xếp
hạng sao cho nhà mới xây dựng. Cách xếp hạng sao phụ thuộc vào mức độ an
toàn của ngôi nhà. Chẳng hạn, nhà xếp hạng năm sao sẽ rất an toàn, mọi yếu
tố rủi ro đều giảm thiểu đến mức thấp nhất, nhà hạng một sao là nhà phải chịu
nhiều tác động nguy hiểm từ thiên nhiên và con người. Điều này làm cho các
giao dịch bất động sản trở nên rõ ràng và công bằng hơn với cả người mua lẫn
người bán. Chính phủ Malaysia cũng đang cố gắng thu hút các nhà đầu tư
bằng việc đưa ra chính sách hỗ trợ và các chương trình như “Malaysia – ngôi
nhà thứ hai của tôi”. Chương trình này được xây dựng để hỗ trợ cho người
nước ngoài muốn định cư tại Malaysia. Hơn 10.000 người đã tái định cư kể từ
khi chương trình này bắt đầu vào năm 2002. Mỗi người tham gia được thông
8
World Bank và International Financial Company - “Báo cáo môi trường kinh doanh 2007”
21

qua sẽ được cấp thị thực 10 năm (có thể gia hạn được), quyền mua có 1 chiếc
ô tô miễn thuế và không phải chịu thuế đối với nguồn thu nhập từ nước ngoài.
• Yếu tố văn hóa: Mức độ sử dụng tiếng Anh thành thạo và rộng rãi
cũng tạo sự thuận lợi và minh bạch trong các giao dịch mua bán bất động sản.
Xã hội Malaysia được củng cố bởi luật pháp và luật đạo (Hồi giáo). Người
Malaysia tránh những căng thẳng tâm lý không cần thiết, sống tôn trọng chính
quyền, củng cố các mối quan hệ gia đình và luôn đúng mực trong các cư xử
xã hội. Người dân Malaysia nồng hậu và thân thiện, đời sống xã hội yên bình.
• Yếu tố kinh tế: Hằng năm, Malaysia tăng trưởng kinh tế trung bình
7%, đạt mức tăng trưởng về bất động sản tăng khoảng từ 15 đến 30% mỗi
năm, tăng trưởng kinh tế đã tạo nên nhu cầu nhà ở dân cư và thương mại chất
lượng cao để đáp ứng cộng đồng người nước ngoài đang ngày càng đông.
Ngày nay, khoản lợi nhuận cho thuê cao, tốc độ cải tạo cơ sở hạ tầng
nhanh, đầu tư nước ngoài không bị hạn chế và mức tăng vốn rất tốt, dịch vụ
hàng không ngày càng tiên tiến, thuế suất có xu hướng giảm và các ưu đãi
khác cùng một làn sóng mới đầu tư cùng với chính sách thu hút đầu tư đang
kích thích nền kinh tế Malaysia. Do có sự mối quan hệ gần gũi với Australia,
Bali và Singapore nên Malaysia đã dễ dàng thu hút nguồn đầu tư và lượng
khách du lịch đến từ các nước này. Điều này, cùng với ngành công nghiệp du
lịch đang bùng nổ và sự ra đời của các khu nghỉ dưỡng sang trọng đã tạo ra
một môi trường đầu tư bất động sản rất hấp dẫn ở Malaysia.
22

Chương 2:
THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1 Tình hình đầu tư bất động sản Việt Nam những năm vừa qua
2.1.1 Dòng vốn đầu tư vào thị trường
Việt Nam vẫn là một điểm đến cho dòng vốn nước ngoài với sự hiện diện
ngày một tăng của các tập đoàn đa quốc gia đang mở rộng hoặc thiết lập các
hoạt động kinh doanh mới.
Biểu 1: Vốn FDI đổ vào Bất động sản từ 2004 đến 2008
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Theo biểu đồ trên có thể nhận thấy mức FDI đăng ký lẫn FDI vào lĩnh
vực bất động sản tăng hàng năm với tốc độ chóng mặt. Năm 2008 lượng vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào BĐS tăng cao kỷ lục. Theo Cục Đầu tư
nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài cam kết đổ vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần so với năm
2007, với 1.171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11,5 tỷ USD. Quy mô
dự án đạt mức bình quân 51,47 triệu USD/dự án, cao hơn rất nhiều so với thời
23

gian trước. Lĩnh vực BĐS thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008 với gần 28
tỷ USD cam kết đầu tư, ước tính khoảng 30% tổng vốn đầu tư đã thực hiện
nằm trong ngành bất động sản và khách sạn, so với 13% trong ngành công
nghiệp nhẹ và 3% trong ngành nông nghiệp và thực phẩm. Chỉ tính riêng số
vốn tăng thêm của các dự án đang hoạt động tại Việt Nam trong năm 2008 đã
tương đương với tổng số vốn đăng ký mới trong một năm của đầu những năm
2000.
Biểu 2: Tổng vốn FDI vào Bất động sản 2008.
(Nguồn: Báo cáo Kinh tế Việt Nam 2008 của VietRees)
Số dự án văn phòng, khách sạn du lịch không nhiều nhưng có tổng vốn
đầu tư lớn. Nhiều dự án hàng tỷ USD đã được các nhà đầu tư ngoại cam kết
đầu tư trong vòng vài năm tới như: Dự án khu đô thị mới ở Phú Yên do tập
đoàn New City (Brunei) 4,3 tỷ USD; Dự án Hồ Tràm do Tập đoàn Asian
Coast Development Ltd. (Canada) 4,23 tỷ ở Bà Rịa – Vũng Tàu. Dự án khu
đô thị đại học Berjaya Leisure (Malaysia) 3,4 tỷ USD, Dự án xây dựng cao ốc
khách sạn, văn phòng, nhà ở do Tập đoàn TA Assiociates International
(Singapore) 1,2 tỷ USD tại TP. Hồ Chí Minh....9
910 sự kiện Bất động sản nổi bật trong năm 2008 http://cafef.vn
24

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), trong 4 tháng đầu năm 2009
Việt Nam đã thu hút được 6,357 tỷ USD, bằng 83% cùng kỳ năm 2008 trong
đó 91% vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản. Lĩnh vực bất động sản, lượng vốn
đăng ký xây dựng khách sạn đạt 4,505 tỷ USD, khu đô thị đạt 600 triệu USD
và văn phòng cao cấp là 684 triệu USD. Cho đến nay, các dự án đáng chú ý về
qui mô vốn lớn, vẫn là những dự án được cấp phép tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu
từ đầu năm 2009 như: Dự án xây dựng vườn thú hoang dã Safari và khu nghỉ
dưỡng Bình Châu-Việt Nam với tổng vốn đầu tư 500 triệu USD Dự án khu đô
thị mới Tóc Tiên với 600 triệu USD và The Vietstar Mixed-User Complex
Project với 200 triệu USD. Trong khi đó, công nghiệp chỉ thu hút được 392
triệu USD, còn nông lâm nghiệp thì không đáng kể. Điều này chứng tỏ bất
động sản vẫn đang là đang là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
2.1.2 Giá cả bất động sản
Giá BĐS ở Việt Nam được đánh giá là quá cao. Những người có mức thu
nhập trung bình trở xuống vẫn rất khó có nhà ở cho mình do giới đầu cơ BĐS tận
dụng cơ hội, sự chênh lệch cung cầu mà đẩy giá lên cao. Theo một nghiên cứu
mới đây của Công ty bất động sản Knight Frank phối hợp với Ngân hàng Citi
Private Bank, giá đất tại London hiện đắt nhất thế giới10
: 49.200 USD/m2
, tiếp
đến là Monaco 46.900 USD/m2
, New York 34.200 USD/m2
. Ở châu Á, Hồng
Kông đứng đầu với 26.300 USD/m2
, Tokyo 23.500 USD/m2
. Giá đất của
London trong năm 2007 đã tăng mạnh là do có nhiều nhà đầu tư nước ngoài, giới
nhà giàu ở nước ngoài đổ xô đến London mua nhà. Tại London, chủ nhân những
ngôi nhà trị giá trên 4 triệu USD hầu hết là người nước ngoài. Trong khi đó tại
Việt Nam, tháng 7/2007, một căn nhà trên đường Đồng Khởi được rao bán tại
Siêu thị địa ốc ACB với giá khoảng 1 tỉ đồng/m2
. Ngoài ra,
10
The Independent - Mỹ tháng 5.2007
25

tại các tuyến đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ dù có ít nhà rao bán, nhưng ở những
vị trí đẹp, mặt tiền đường có giá không dưới 40.000 USD/m2
, một con số quá
cao so với mức sống cũng như chất lượng bất động sản ở Việt Nam.
Cùng với các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt kéo vào thì hàng loạt các nhà
đầu tư trong nước cũng đổ xô vào lĩnh vực BĐS như Lilama, Trường Hải,
Viglacera... Do đó từ cuối 2006 đến cuối năm 2007, giá nhà đất ở Việt Nam
và đặc biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt, thấp thì vài chục phần trăm, cao thì
có thể lên đến hơn 200%. Giá khách sạn cao cấp trung bình cũng tăng gấp đôi
so với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê đã trở nên ngày một đắt đỏ, xếp
thứ 13 trên thế giới. Vào đầu năm 2008 thị trường BĐS có sự tăng trưởng
nóng, giao dịch mạnh, giá bất động sản đẩy lên cao. Giá thuê văn phòng cũng
đẩy lên cao văn phòng hạng A vào quý 1 tại HCM khoảng 70 USD/m2
tăng
khoảng 100% so với năm trước, tại Hà Nội khoảng 51 USD/m2
tăng khoảng
58% so với năm trước. Tuy nhiên, giao dịch đã giảm vào cuối năm 2008 do
tình hình kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp cắt giảm chi tiêu.
Giá căn hộ cao cấp tại Tp.HCM cuối năm 2008 có sự sụt giảm, dao động
từ 30 - 60% so với cuối năm 2007 và đầu năm 2008. Tại Hà Nội giá căn hộ ổn
định hơn, với mức giảm giá ở hầu hết các dự án nhà ở là không đáng kể
khoảng 7 - 10% so với cuối năm 2007. Trong những tháng đầu năm 2009, giá
chào bán các dự án hạng sang, cao cấp và trung cấp có xu hướng giảm từ 4-
8%, cá biệt có những dự án giảm giá tới 20-30%. Tuy nhiên, thị trường Hà
Nội trong 2-3 năm qua không có sự tăng quá mạnh về nguồn cung, do đó thị
trường bất động sản Việt Nam sẽ không có những sự sụt giảm đáng kể về giá
bán trong thời gian tới.
26

Biểu 3: Đồ thị phản ánh thị trường BĐS năm 2008
(Nguồn: biểu đồ của G.S T.S Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trường Bộ TN & MT)
Kề từ đầu nằm 2009 thị trường bất động sản đã bắt đầu sôi động trở lại.
Giá bán căn hộ bình dân đã tăng 5-15%. Số lượng khách hàng tìm mua nhà
tăng hơn, số người sẵn sàng đặt tiền mua căn hộ cũng tăng lên nhiều. Thị
trường đã ấm lên và còn tiếp tục nóng lên vì, chủ đầu tư hiểu rõ hơn và đáp
ứng tốt hơn nhu cầu thị trường. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào lĩnh
vực này với một số lượng lớn và nhiều nhà đầu tư vẫn mong muốn đầu tư vào
mảng thị trường này. Sự sụt giảm về giá thuê cũng như giá bán của các loại
hình bất động sản là cần thiết để thúc đẩy thị trường đi lên, hấp dẫn hơn đối
với khách thuê và đẩy nhanh kế hoạch mở rộng của các công ty lớn khi tình
hình kinh tế thế giới bắt đầu cải thiện.
2.1.3 Phương thức giao dịch bất động sản
Thị trường hiện nay vẫn giao dịch chủ yếu theo phương thức trực tiếp
nên bị mất cân đối cung cầu và bị chi phối bởi các nhà đầu tư, đầu cơ BĐS.
Do vậy, những người có nhu cầu BĐS để ở chưa có nhiều cơ hội để tiếp tục
tham gia thị trường. Theo VietRees, có đến 65% - 70% trong tổng số các giao
27

dịch BĐS tại những thành phố lớn ở Việt Nam do người mua để đầu cơ. Bộ
Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm
2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch
bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) ”, điều này sẽ thúc
đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. Đầu năm 2008 khi thị
trường BĐS đang nóng, hàng loạt sàn giao dịch BĐS đã ra đời với con số các
sàn giao dịch BĐS hiện nay lên đến hơn 100. Tuy nhiên những sàn có quy mô
cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Hiện nhiều sàn giao dịch nhà đất đang lâm
vào tình cảnh hoạt động cầm chừng. Khách hàng chỉ biết đến một vài sàn có
uy tín như Vigralera, ACBR, Sacomreal, Tín Nghĩa, Phúc Đức... còn lại là sàn
do các chủ đầu tư mở ra để chỉ bán sản phẩm cho mình. Do thị trường BĐS
đang trong giai đoạn trầm lắng và đa số các tổ chức và cá nhân vẫn đang giao
dịch không qua sàn vì chỉ bắt buộc các tổ chức phải giao dịch qua sàn trong
khi đó các giao dịch giữa các cá nhân lại phổ biến. Do vậy, các sàn giao dịch
sẽ còn khó khăn kéo dài ít nhất trong 3 đến 4 năm tới.
2.2 Tình hình môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam
Theo Báo cáo Môi trường Kinh doanh của Ngân hàng Thế giới (WB),
năm 2008 mức độ thuận lợi môi trường kinh doanh của Việt Nam ở vị trí
91/178 quốc gia được xếp hạng và vị trí 92/181 quốc gia được xếp hạng của
năm 2009. Như vậy trong những năm gần đây, mức độ thân thiện của nền
kinh tế Việt Nam với giới đầu tư nước ngoài đã được cải thiện so với năm
2007 khi đứng ở vị trí 104/175 quốc gia được xếp hạng, năm 2006 đó là vị trí
98/15511
.
Theo công bố của Tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế Jones
Lang LaSalle, thị trường bất động sản VN 2008 được coi là đã có cải thiện về
11
Báo cáo Môi trường Kinh doanh của Ngân hàng Thế giới (WB), Doing business 2008
28

tính minh bạch khi đứng thứ 77 trên tổng số 82 quốc gia lọt vào bảng xếp
hạng. Năm 2007, Việt Nam xếp hạng 56/56 nước và ở nhóm không minh
bạch. Việt Nam được xếp thứ 11 trong danh sách 28 thị trường có sự thay đổi
về tính minh bạch lớn nhất trong hai năm qua. Bảng xếp hạng đánh giá tính
minh bạch của thị trường qua nhiều yếu tố như lượng hàng hóa hiệu quả,
những yếu tố thị trường, các tài sản được niêm yết, môi trường luật pháp và
cách thức giao dịch, việc vận dụng và hiểu những quy định pháp luật một
cách đúng đắn, sự tôn trọng quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng và cập nhật
những cơ sở dữ liệu về thị trường. Ngoài ra, những chỉ số khác như thành tích
đầu tư, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp và tính chuyên nghiệp trong thị
trường kinh doanh bất động sản cũng được đưa vào bảng xếp hạng. Như vậy,
môi trường pháp lý liên quan tới đầu tư bất động sản và luật pháp đã được
thay đổi theo hướng tích cực, Việt Nam hiện tại vẫn là một trong những nước
có cơ hội đầu tư bất động sản hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài
2.2.1 Các yếu tố về tự nhiên và nhân khẩu
a) Điều kiện tự nhiên Việt Nam
Việt Nam nằm trong bán đảo Đông Dương, thuộc vùng Đông Nam châu
Á với diện tích 331.212 km², bao gồm khoảng 327.480 km² đất liền và hơn
4.200 km² biển nội thủy. Là quốc gia trong vùng nhiệt đới, nhưng Việt Nam
có nhiều điểm nghỉ mát vùng núi mang dáng dấp ôn đới như: Sa Pa, Tam Ðảo,
Bạch Mã, Bà Nà, Ðà Lạt. Việt Nam có bờ biển dài 3.260 km với hàng chục bãi
tắm nổi tiếng, nhiều rừng, núi với các hang động tuyệt đẹp, nhiều công trình
kiến trúc cổ và nhiều lễ hội đặc sắc. Do nằm dọc theo bờ biển, khí hậu Việt
Nam được điều hòa một phần bởi các dòng biển và mang nhiều yếu tố khí hậu
biển. Việt Nam có bờ biển dài Vịnh Hạ Long là kỳ quan thiên nhiên được
UNESCO hai lần công nhận di sản thiên nhiên thế giới… đã tạo cho Việt Nam
có tiềm năng du lịch dồi dào. Như vậy Việt Nam có lợi thế về vị trí
29

địa lý vì nằm trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang phát triển năng
động, có điều kiện thuận lợi về tự nhiên để phát triển thị trường bất động sản
liên quan đến các khu nghỉ dưỡng, khách sạn, nhà hàng
b) Yếu tố nhân khẩu học
Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ dân số trẻ với dân số ước tính 86 triệu
người. Độ tuổi từ 0-14 chiếm 29,4%, còn độ tuổi từ 15-64 chiếm 65%. Hơn
một nửa số dân hiện dưới 25 tuổi. Theo dự đoán của Liên Hiệp Quốc, dân số
Việt Nam sẽ tăng lên 110 triệu người vào năm 2035, với 2/3 trong tổng số sẽ
có khả năng tham gia vào kinh tế. Việt Nam có mật độ dân số đông (260
người/km2
), cao gấp trên 5 lần so với mật độ 48 người/km2
của thế giới, gấp
trên 2 lần mật độ 128 người/km2
của châu Á và của Đông Nam Á, cao thứ 41
trong 208 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới12
. Do đó Việt Nam có nguồn
vốn dồi dào và đó là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động
sản trong nước. Về chất lượng nguồn nhân lực, chỉ số phát triển nguồn nhân
lực của Việt Nam đang ở mức cao hơn trình độ phát triển kinh tế, có khả năng
tiếp thu và thích nghi nhanh với hoạt động chuyển giao công nghệ, điều này
cũng phản ánh những ưu thế của lao động Việt Nam xét về dài hạn. Hiện tại
Việt Nam đứng thứ 5 trong số các nước ASEAN về chỉ số phát triển con
người, sau Singapore, Malaysia, Thailand, Philippines. Chi phí sử dụng lao
động của kỹ sư và công nhân Việt Nam cũng được đánh giá là có lợi hơn so
với các nước lân cận cho dù mức lương phải trả chỉ bằng 60-70% của Trung
Quốc, Thái Lan; 18% của Singapore; 3-5% của Nhật Bản. Việt Nam là đất
nước có dân số trẻ, lại tập trung ở Hà Nội, Tp.HCM đông nên nhu cầu về nhà
ở là rất lớn.
12
Báo cáo dân số của Tổng cục thống kê
30

2.2.2 Các yếu tố chính trị, pháp luật
a) Tình hình chính trị trong nước
Việt Nam có môi trường chính trị - xã hội ổn định, đáp ứng được nhu cầu
làm ăn lâu dài của các nhà đầu tư. Hiện nay Việt Nam được xem là tương đối
hấp dẫn, an toàn và có lợi thế lâu dài trong khu vực châu Á - Thái Bình
Dương, không xảy ra các cuộc biểu tình hay bạo động. Việt Nam.tiếp tục thực
hiện chính sách đối ngoại đa dạng hoá, đa phương hoá cũng tạo điều kiện mở
rộng và phát triển kinh tế đối ngoại. Đến nay Việt Nam đã có quan hệ hợp tác
kinh tế - thương mại với trên 153 nước và vùng lãnh thổ, tham gia tích cực
vào cơ cấu hợp tác khu vực và thế giới như ASEAN, ASEM, APEC và WTO.
Việc ký kết các Hiệp định CEPT/AFTA, Hiệp định thương mại Việt Nam -
Hoa Kỳ, Hiệp định khuyến khích và bảo hộ đầu tư với Nhật Bản (2003), sáng
kiến chung Việt Nam - Nhật Bản (12/2003)... đã làm tăng thêm sức hấp dẫn
của môi trường đầu tư của Việt Nam. Nhìn chung môi trường chính trị ổn
định ở Việt Nam là thuận lợi làm cho các nhà đầu tư yên tâm khi kinh doanh
đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
b) Môi trường pháp lý
Trong những năm gần đây, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên
quan tới lĩnh vực đầu tư tạo lập, hoạt động giao dịch cũng như dịch vụ quản lý
bất động sản ngày càng được hoàn thiện và bổ sung. Với sự kiện Việt Nam trở
thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới WTO đã gạt bỏ
tâm lý nghi ngại về tính pháp lý, ổn định của môi trường kinh doanh ở Việt
Nam của các nhà đầu tư. Điều này mang đến rất nhiều thuận lợi cho môi
trường kinh tế, chính trị đối với các nhà đầu tư nước ngoài, tác động tích cực
đến thị trường bất động sản và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này.
Những năm gần đây, hướng tới việc tạo lập một môi trường luật pháp
hoàn chỉnh, minh bạch, thu hút hơn nữa vốn đầu tư, Quốc hội đã thông qua và
31

ban hành một số văn bản quan trọng, rõ ràng hơn và có nhiều điểm khuyến
khích các nhà đầu tư nước ngoài hơn, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS như, cụ
thể là Luật Đất đai (năm 2003), Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà ở (2005),
Luật Đầu tư (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (2006)... Ngoài ra còn có
hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn đã được Chính phủ và các bộ, ngành
ban hành (Nghị định 181/2004/NĐ-CP, NĐ 16/2005, NĐ 90/2006/NĐ-CP,
NĐ 108/2006/NĐ-CP...).
• Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/7/2004 đã luật hóa
một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được
cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào Luật những nội dung mới cần sửa
đổi, bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật phù hợp. Những dự án sản
xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc
thuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy định rộng hơn
thông qua việc cho phép được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả
tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử dụng
đất không cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
ổn định. Mặt khác, để tạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các
quyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây
dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư
sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự
án đầu tư có nguồn vốn ODA, dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối
với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư nhận
chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá
32

trị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi... Đối với dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, pháp Luật Đất đai 2003
quy định rõ việc không cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Điều này góp phần cho sản phẩm ''cung''
của thị trường được hoàn chỉnh hơn.
Bên cạnh đó Luật Đất đai 2003 quy định những biện pháp hỗ trợ cho thị
trường bất động sản phát triển như đưa ra hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất, thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để người sử dụng đất thực
hiện thủ tục hành chính theo cơ chế ''một cửa'', tổ chức có đủ điều kiện, năng
lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất. Luật Đất đai
năm 2003 đồng thời cũng đã sửa đổi bổ sung các quy định về quyền và nghĩa
vụ của người nước ngoài theo hướng mở rộng các quyền sử dụng đất. Người
nước ngoài được phép sử dụng đất có các quyền chuyển nhượng, cho thuê
quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất
trong thời hạn thuê đất... tương tự như các quyền của người sử dụng đất trong
nước. Những quy định này ra đời sẽ góp phần tạo bình đẳng cho mọi đối
tượng sử dụng đất ở Việt Nam.
• Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 có
hiệu lực từ 1/1/2007 ra đời đã góp phần làm thể chế hóa lĩnh vực kinh doanh
BĐS, đặc biệt trong một số hoạt động mà nhà đầu tư nước ngoài quan tâm
như việc chuyển nhượng bất động sản, hoạt động định giá, môi giới, tư vấn
kinh doanh BĐS,… Luật kinh doanh BĐS sẽ điều chỉnh các hoạt động đầu tư
và kinh doanh BĐS chính tắc trên thị trường, hạn chế các giao dịch ngầm
trong kinh doanh BĐS nhằm tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và
phát triển ổn định. Điều này đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất
để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ
được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng trong vòng 70 năm (so với 50 năm
như trước đây). Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách
33

nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh
tốc độ của quá trình đầu tư. Các địa phương cũng không ngừng nỗ lực cải
cách hành chính, theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục
cấp giấy chứng nhận đầu tư.
• Luật Đầu tư 2005 số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ
1/7/2006 đã có rất nhiều sửa đổi hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài về các thủ
tục hành chính, đăng ký đầu tư. Điểm nổi bật là Luật Đầu tư 2005 đã không
có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Ngoài ra, các
nhà đầu tư nước ngoài có thể đi lại, hoạt động tại Việt Nam không cần xác
định thời hạn. Thời hạn của các dự án đầu tư cũng được kéo dài đến 50 năm
và có thể gia hạn không quá 70 năm. Vì vậy, khi đã được cấp phép cho một
dự án đầu tư tại Việt Nam, nhà đầu tư có thể thực hiện dự án khác mà không
cần phải thành lập một công ty mới, tài khoản mới, kể cả ở những lĩnh vực
đầu tư khác. Các thủ tục cấp phép cũng đơn giản và nhanh chóng hơn. Bộ Kế
hoạch đầu tư đã giao cho Sở Kế hoạch đầu tư tại từng địa phương tiến hành
thẩm định và cấp giấy phép đầu tư cho các dự án đầu tư nước ngoài. Điều này
cũng cho phép việc giám sát thực hiện và quản lý dự án của Nhà nước được
chặt chẽ hơn. Nhà nước cũng đang tích cực thực hiện cải cách hành chính để
tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục giấy tờ đối với các nhà đầu tư không
những chỉ trong giai đoạn xin cấp giấy phép cho dự án mà còn trong suốt quá
trình thực hiện dự án.
Luật Đầu tư đã mở rộng tối đa hình thức đầu tư (được thành lập công ty
TNHH, hợp danh, cổ phần, doanh nghiệp tư nhân,...), tạo cho nhà đầu tư nước
ngoài có được rất nhiều hình thức để đầu tư, để lựa chọn khi đầu tư. Trước
đây theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài nếu khách sạn có thuê công ty
quản lý thì chỉ được áp dụng trong lĩnh vực văn phòng cho thuê và khách sạn
và thuê giữa chủ khách sạn và công ty quản lý do nhà nước kiểm soát và thời
hạn cho thuê tối đa là 10 năm. Tất cả những quy định đó được bãi bỏ trong
34

Luật Đầu tư 2005. Không chỉ mở rộng hình thức thành lập doanh nghiệp, Luật
Đầu tư còn mở ra quyền góp vốn, mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh
nghiệp tại Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà doanh nghiệp nước
ngoài được mua cổ phần ở doanh nghiệp Việt Nam khống chế ở mức 30% và
trong 35 lĩnh vực đối với doanh nghiệp tư nhân và với doanh nghiệp nhà nước
khống chế 10%. Để phù hợp với WTO, nhà đầu tư có thể mua 49% hay 60%
do thoả thuận giữa các nhà đầu tư trừ một số lĩnh vực hiện nay đang bảo lưu
trong hiệp định WTO. Luật Đầu tư cũng cam kết bảo đảm tài sản của nhà đầu
tư không bị trưng thu, trưng dụng, quốc hữu hoá. Nếu có trưng thu thì phải
bảo đảm theo nguyên tắc đền bù công bằng, thoả đáng theo giá thị trường tại
thời điểm trưng thu, trưng dụng, các hình thức đóng góp vào lĩnh vực bất
động sản có đóng góp của cổ đông, công ty trong nước, nước ngoài và các
ngân hàng nước ngoài..
c) Các nghị định và văn bản dưới luật
Cùng với Luật Đất đai 2003, các văn bản dưới Luật như Nghị định thi
hành Luật Đất đai và các Nghị định liên quan đến tài chính đất đai đã tác động
đến việc quy định rõ ràng minh bạch hơn và có sự mở rộng quyền của người
sử dụng đất. Những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá
trình hoạt động, vận hành của thị trường bất động sản như vấn đề xác lập
quyền sở hữu công trình xây dựng cho các tổ chức, cá nhân; vấn đề bồi
thường, giải phòng mặt bằng, cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án... đã
từng bước được bổ sung, hoàn thiện trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc hài hoà
giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và của tổ chức, cá nhân có tài sản
nhà đất. Ngoài ra, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất
động sản cũng đã có quy định cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng
dự án nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư.
35

• Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng đã
hướng dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh
doanh BĐS. Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện
việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao
dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở). Bằng việc này,
giao dịch bất động sản sẽ được thể chế hóa và thị trường sẽ lành mạnh dễ kiếm
soát hơn đối với các cơ quan quản lý.
• Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt
động xây dựng; kinh doanh bất động sản vừa chính thức có hiệu lực trợ lực
tích cực đối với các sàn BĐS trong bối cảnh thị trường BĐS còn trầm lắng.
Theo Nghị định trên, trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS, hành vi bán,
cho thuê mua BĐS (thuộc diện phải qua sàn giao dịch BĐS) mà không thông
qua sàn giao dịch; kinh doanh BĐS không đủ điều kiện hoặc không được
phép đưa vào kinh doanh... sẽ bị phạt từ 60 đến 70 triệu đồng. Quá trình xử lý
vi phạm, ngoài phạt tiền, các DN, cá nhân cũng phải thực hiện ngay các quy
định bắt buộc khác theo luật định. Việc vi phạm kéo dài cũng có thể rút giấy
phép hoạt động. Đối với các sàn giao dịch BĐS đây được coi là công cụ hỗ
trợ tích cực thúc đẩy hoạt động giao dịch BĐS theo hướng hiện đại, chuyên
nghiệp và thu hút được nhiều khách hàng đến với sàn.
• Luật Quốc tịch Việt Nam (sửa đổi) được thông qua ngày 13/11/2008
và có hiệu lực từ 1/7/2009 mở rộng thêm cho công dân nhập quốc tịch nước
ngoài nhưng vẫn muốn giữ quốc tịch VN và ngược lại. Việc sửa đổi này,
nhằm đáp ứng nguyện vọng chính đáng của một bộ phận người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mặc dù nhập quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn muốn giữ
quốc tịch Việt Nam; một số người gốc Việt Nam trở về đầu tư, sinh sống
mong muốn được trở lại quốc tịch Việt Nam nhưng vẫn muốn được giữ quốc
tịch nước ngoài. Quy định này sẽ là tiền đề cho nhiều hoạt động như mua bán
36

bất động sản hay hoạt động đầu tư khác của các công dân có ít nhất 1 quốc
tịch Việt Nam. Quốc hội đã thông qua Nghị quyết có hiệu lực từ 01/01/2009
về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở
tại Việt Nam. Người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam và người
nước ngoài được sở hữu nhà tối đa 50 năm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng,
có ít nhất 21.000 người nằm trong diện đủ điều kiện mua nhà trong tổng số
khoảng 80.000 người nước ngoài làm ăn và sinh sống lâu dài ở Việt Nam. Có
đối tượng người nước ngoài được mua nhà, nhưng chỉ được sở hữu một căn
hộ chung cư để ở trong vòng 50 năm tuy nhiên, có thể bán lại sau 12 tháng kể
từ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
• Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ban hành ngày 25/5/2007 đã tạo ra
khung pháp lý cho việc phân bổ lại dân cư. Điểm mới của Nghị định này là
người dân được chung tay với doanh nghiệp làm dự án bằng phần vốn của
mình chính là mảnh đất nằm trong khu dự án. Hoặc người dân có thể tự đầu tư
trên đất đang sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện tích thu hồi để đầu tư
dự án có mục đích kinh doanh nhà ở. Trong thực tế tại nhiều địa phương có
rất nhiều người dân có diện tích đất nông nghiệp lớn đang có nhu cầu đầu tư
cũng như muốn liên kết với các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh để đầu tư làm
dự án. Nghị định mở đang là lối ra cho hàng ngàn dự án đang trải dài từ Bắc
chí Nam, việc liên doanh liên kết sẽ tạo ra một bước tiến mới cho ngành BĐS
đang tắc như hiện nay.
d) Ý thức pháp luật của người dân
Do thói quen lâu đời của một nền kinh tế nông nghiệp, đa số người dân
và thậm chí các doanh nghiệp chưa có cảm nhận và thói quen sử dụng pháp
luật. Doanh nghiệp không có thói quen sử dụng pháp luật là tiểm ẩn phát sinh
tranh chấp bất cứ lúc nào và khi phát sinh rồi thì rủi ro rất lớn. Ý thức tuân thủ
pháp luật của dân mình còn thấp nên vẫn xảy ra hiện tượng lấn chiếm đất đai,
37

rồi xây dựng trái phép. Người dân Việt Nam phải sống quá lâu trong chế độ
đô hộ, phong kiến, thực dân nên không tìm thấy trong pháp luật trước đây
những giá trị phản ánh lợi ích của mình do đó luôn đặt pháp luật trong tư thế
đối lập. Trong một xã hội phương Đông như Việt Nam, hệ thống luật pháp
chưa đầy đủ không đáng lo ngại bằng việc người dân thờ ơ với pháp luật.
Bên cạnh đó, người dân thích tự xử lý với nhau hơn là ra tòa, người ta coi
chuyện ra toà là một cái gì đó ghê gớm, tổn hại thanh danh, công cụ pháp luật
đã không được ưa chuộng ngay trong nhận thức của xã hội. Thực tế cho thấy
số vụ xử oan sai ở tòa án rất nhiều, tố tụng lại tốn tốn kém chi phí, tiền của,
mất thời gian, nhiều quy định không phù hợp với nguyên vọng của người dân
vì thế người ta thường có xu hướng tự giải quyết với như hơn là đưa nhau ra
tòa án. Bên cạnh đó, khâu tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật hoặc
chưa được chú trọng hoặc được tiến hành một cách máy móc, cứng nhắc và
thậm chí gây thêm ác cảm trong xã hội đối với pháp luật. họ vẫn có thể tỏ sự
lạnh nhạt với pháp luật với quan niệm coi toà án chỉ là chỗ cho những người
giàu có và quan hệ rộng. Điều này đã làm cản trở đến đầu tư bất động sản bởi
tính rủi ro pháp lý khi mà người dân ít khi sử dụng đến luật sư hay tư vấn luật
pháp trước các quyết định mua nhà, dễ làm nảy sinh tranh chấp.
e) Các hạn chế và kẽ hở trong hệ thống pháp luật bất động sản
Những chính sách pháp luật mới nếu không phù hợp với thực tế khách
quan của thị trường sẽ làm thị trường bất động sản phát triển không bình
thường, gây hậu quả dây chuyền đến thị trường vốn, chứng khoán và cuối
cùng là ảnh hưởng chung đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Hệ thống
luật pháp, chính sách mặc dù đã được hoàn thiện và cập nhật liên tục nhưng
những thay đổi của chúng ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định của nhà đầu
tư.
38

• Tính hay thay đổi và thiếu nhất quán: Nhiều nhà đầu tư và doanh
nghiệp cho rằng sự hạn chế của vốn đầu tư là do các quy định pháp luật, chính
sách hay thay đổi. Nguyên nhân chính vẫn là do hệ thống các quy định này
đang gắn với quá trình chuyển đổi của nền kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa
tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhiều quan
hệ kinh tế mới phát sinh vượt ra ngoài khả năng kiểm soát của hệ thống pháp
luật, chính sách. Hơn nữa, hệ thống quy định của chính sách, pháp luật lại
đang trong quá trình điều chỉnh phù hợp với thông lệ quốc tế. Có những điều
luật từ khi ban hành đến khi có những văn bản hướng dẫn thi hành mất đến
vài tháng. Các quy định về đầu tư bất động sản còn có một số điểm chưa rõ
ràng hoặc mâu thuẫn với quyền lợi của nhà đầu tư khiến nhà đầu tư nản lòng.
• Tính thiếu ổn định và khó dự báo Hệ thống luật pháp về kinh tế của
Việt Nam còn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa đảm bảo tính bình đẳng
giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; tính ổn định và minh
bạch chưa cao, mức độ rủi ro pháp luật còn lớn và khó dự báo; hệ thống văn
bản pháp luật còn nhiều bất cập...
• Thiếu chế tài xử phạt đúng mức Luật Kinh doanh BĐS vẫn đang rất
thiếu các quy định pháp lý về xử lý vi phạm. Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ
dự thảo sửa đổi Nghị định 126 về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động
xây dựng trong đó có nội dung về hoạt động kinh doanh BĐS. Theo đó, sẽ có
quy định cụ thể mức độ và hình thức xử phạt đối với các đơn vị kinh doanh
bất động sản mà không giao dịch qua sàn. Việc quản lý hoạt động kinh doanh
BĐS đang ở giai đoạn đầu nên cũng cần có thời gian để điều chỉnh. Những
sàn hoạt động kém, thiếu sức cạnh tranh, sẽ bị đào thải. Bên cạnh đó, tâm lý
nhân dân nhiều năm qua quen giao dịch không qua sàn, ăn sâu bám rễ trong
đang là một rào cản không nhỏ cho công tác quản lý bất động sản. Để luật
sớm đi vào cuộc sống, nhà nước rất cần sớm ban hành các quy định xử lý các
39

MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.doc

MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.doc

Similar to MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.doc (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (19)

MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.doc