Malakhov Vladimir. System Industrial Redevelopment.
•
1 like•5,617 views
Textbook of systemic industrial redevelopment. By systemic redevelopment of industrial enterprises is meant solely Addressing the possible change in use of the property before the end of life due to unforeseen reasons.
Recommended
More Related Content
What's hot
What's hot (10)
Similar to Malakhov Vladimir. System Industrial Redevelopment.
Similar to Malakhov Vladimir. System Industrial Redevelopment. (20)
More from BICCED - Business-schoole for Invesment-Construction Consalting, Engineering and Development
More from BICCED - Business-schoole for Invesment-Construction Consalting, Engineering and Development (20)
Malakhov Vladimir. System Industrial Redevelopment.
- 1. МАЛАХОВ ВЛАДИМИР ИВАНОВИЧ кандидат экономических наук доктор делового администрирования СИСТЕМНЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ РЕДЕВЕЛОПМЕНТ г. Москва, 2014 год.
- 2. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 2 ИНТЕЛЛЕКТ-КАРТА КНИГИ «СИСТЕМНЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ РЕДЕВЕЛОПМЕНТ» Инжиниринговая концепция Интеграционная концепция Редевелопмент по ЖЦ продукта Заключение Инвестиционная концепция Редевелопмент по ЖЦ объекта Территориальный редевелопмент Трансрегиональный редевелопмент Инвестиционно- строительный инжиниринг Комплексный и Системный инжиниринг Системный промышленный редевелопмент Концепции промышленного редевелопмента ВВЕДЕНИЕ Отличия Девелопмента и Редевелопмента Промышленный Девелопмент и Редевелопмент Бизнес-модели Девелопмента Комплексный промышленный редевелопмент
- 3. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 3 ВВЕДЕНИЕ. Те, кто профессионально занимается девелопментом недвижимости, вполне обоснованно могут спросить: «Что нового сегодня можно сказать о девелопменте?». И, скорее всего, такой вопрос будет объективен, поскольку основной понятийный аппарат девелопмента давно перешел в категорию консервативных знаний, а правоприменительные нормы необходимо изучать непосредственно для проектов в каждой конкретной стране, учитывая, что и внутри некоторых стран есть существенные отличия в правилах девелопеского бизнеса. Другими словами, сегодня не появляется чего-то концептуально нового в девелопменте недвижимости так часто, как хотелось бы, а узкие вопросы реализации локальных девелоперских проектов надо изучать в рамках конкретной законодательной и исполнительской конфигурации. И с этим трудно не согласиться. Вместе с тем, накопился целый ряд комплексных понятийных вопросов, которые, так или иначе, стали генерировать концептуальную противоречивость на исполнительском уровне ровно в той степени, что девелоперские проекты стали неэффективными. В такой ситуации требуются повторные заходы на теоретические основы той или иной системы знаний, с тем, чтобы по-новому взглянуть на базовые установки и внести коррективы с оглядкой на практику последних лет. Среди таких противоречивых моментов можно выделить: 1. Соответствие понятийного аппарата девелопмента в целом и реализации любых инвестиционно-строительных проектов. Основная причина дисбаланса – представление девелопмента как бизнеса, не связанного с реализацией проектов в промышленности, государственных заказах, а суженного вплоть до понятия городского жилья или инфраструктуры поселений. 2. Концептуальное разделение понятий Девелопмента и Редевелопмента с точки зрения взаимной подчиненности и вытекающей отсюда классификации реализуемых проектов. Четкое понимание того, что любой проект редевелопмента априори является девелоперским, но при этом олицетворяет только один из видов девелоперских проектов и представлено в этом пособии. 3. Обязательно необходимо отделить восприятие девелопера как Инвестора, как Заказчика и как Исполнителя, учитывая то, что обе эти функции могут быть объеденены в рамках единого корпоративного образования. Точное восприятие девелопера в рамках инвестиционно- строительной иерархии повзволяет будущим специалистам в области девелопмента безукоризенно ощущать процесс реализации любого проекта. 4. Уточнение понимание концессионного девелопмента, как вполне самостоятельной бизнес- модели девелопмента, а соответственно, треубующей собственного описания и систематизации методологии. В рамках концессионного девелопмента, логичным последствием которого является институт частно-государственного пратнерства (ГЧП), необходимо рассмотреть и вопросы повышения эффективности реализации девелоперских проектов в рамках ГЧП в целом. 5. Отношение к индустриальному строительству как к специфическому, но все-таки, девелопменту. Промышленный девелопмент как фактор глобального девелопмента, в том числе глобального гардостроительного девелопмента, практически потерялся в текущем практическом контексте. Этому вопросу иы также попытаемся уделить необходимое внимание. 6. Вопросы создания эффективных корпоративных образований и овпросы организационного строительства девелоперского бизнеса в целом. Специфика девелоперских холдингов и классификация девелоперских структур в целом по ключевой компетенции учредителей или инициаторов создания такого бизнеса. Понимание источника инициации девелопреской компании позволяет не только выстроить эффективную организационную и корпоративную структуру такой компании, но и сформировать результативную структуру проектного управления, нацеленную на самовоспроизводство девелоперских проектов. Разумеется, это только наиболее важные вопросы, требующего определенного прояснения, есть еще целам совокупность сопуствующих и производных тем, которые можно, так или иначе, задеть в обсуждении. Это и вопросы девелопмента водной недвижимости, это и вопросы логистического и, вообще, инфраструктрного девелопмента, это и вопросы экологического редевелопмнета и все аспекты их учета при реализации инвестиционно-строительных проектов. Это первая попытка создать такое пособие, но мы предполагаем, что оно вырастет в самостоятельный учебный курс. Уверены, пособие будет не только полезным для вас, но и интересным.
- 4. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 4 ОТЛИЧИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА И РЕДЕВЕЛОПМЕНТА. Основной понятийный дисбаланс между девелопментом и редевелопментом состоит в том, что нет окончательной ясности в вопросе – являются эти понятия равными и самостоятельными, или, все- таки, одно является подчиненным другого. Несмотря на то, что вопрос кажется визуально простым, есть ряд факторов, существенно влияющих на точное восприятие этих понятий. Во-первых, это уже сформированное шаблонное представление, что девелопмент – это вообще предпринимательская деятельность связанная с созданием и эксплуатацией объектов только коммерческой и жилой недвижимости, то есть, не имеющей отношения к индустриальным объектам. Во-вторых, появилось устойчивое восприятие того, что Редевелопмент – это, тоже отдельная деятельность по изменению бывших объектов промышленности, опять-таки, только в объекты жилой и коммерческой недвижимости. В результате следует псевдологичное заключение, что это два равноценных вида деятельности в области создания и управления недвижимостью. Разумеется, это два, весьма упрощенных подхода, но именно такие подходы становятся общеупотребительными, а потому и формируют искаженную картину общей концепции девелопмента. Именно поэтому, основной задачей настоящего пособия является формирование поля точных дефиниций не только в части редевелопмента, но и девелопмента в целом. Поэтому и начать имеет смысл с классической классификации девелопмента и опередления редевелопмента как подвида девелопмента (Рис.1). ДЕВЕЛОПМЕНТ (мы рассматриваем исключительно как «Девелопмент недвижимости», так как сегодня использование термина «Девелопмент» характерно и для других отраслей, например, девелопмент программного обеспечения) – это любая предпринимательская деятельность, связанная с созданием или изменением объектов недвижимости, приводящих к достижению предпринимательских целей через увеличение их ценности. Как уже было отмечено, в российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент жилой недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и общий девелопмент, предполагающий системное отношение к инвестиционно-строительной деятельности, как к комплексу девелоперских задач. Кроме того, девелопмент стал рассматриваться и как менеджерская квалификация для специалистов в области развития любого иного бизнеса. Разумеется, девелопмент не появился в России с момента развития рыночных отношений. Как естественная компонента любого народного хозяйства он присутствовал и в советской модели управления, но под другим комплексом дефиниций, инструментов и механизмов реализации. Фи-Девелопмент По бизнес-модели девелопмента Концессионный Девелопмент Спекулятивный Девелопмент Инвестиции Проектное финансирование Авансирование Спонсорство Ипотека Смешанное финансирование Отраслевой девелопмент Универсальный девелопмент Девелопмент городского жилья Девелопмент загородного жилья Коммунальный девелопмент Девелопмент учреждений Офисный девелопмент Сервисный девелопмент Логистический девелопмент Ландшафтный девелопмент Рекреационный девелопмент Географический девелопмент Экологический редевелопмент Девелопмент капитальной недвижимости BTS-девелопмент (Built-to-suit) Бренд девелопмент Девелопмент участков земли и шельфа Девелопмент поселений Кластерный девелопмент Агропромышленный девелопмент Лесопромышленный девелопмент Девелопмент особых зон, парков и районов Инфраструктурный девелопмент Лизинг девелопмент По участию Заказчика По источникам финансирования Базис классификации По объектам девелопмента Комплексный девелопмент Промышленный девелопмент Девелопмент жилой недвижимости Девелопмент социальной недвижимости Девелопмент коммерческой недвижимости Займы и кредиты Рис. 1 Базовая классификация Девелопмента недвижимости
- 5. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 5 Например, в России до сих пор широко используется понятие «Застройщик», которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию «Девелопер», однако последнее, как мы уже выяснили, является более широким, поскольку подразумевает возможность развития недвижимости и в некоммерческих интересах. Поэтому более правильным аналогом российскому термину «Застройщик» является английский Builder. А под Девелопером можно понимать и вообще не Заказчика, а, например, Инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями). Как видно из рис.1 классификация девелопмента недвижимости не может не вызывать множество вопросов, только потому, что её насыщенность не воспринимается как система субъектами рынка. В основном это недопонимание связано с постоянным перемешиванием классификаций объектов девелопмента, субъектов девелопмента и бизнес-моделей девелопмента. А, соответственно, решение этих вопросов, чаще всего, переносится на уровень реализации конкретного девелоперского проекта без должной оценки его места в классификации. Например, на рис.2 представлена классификация промышленного девелопмента, как один из подвидов классификации по типам объектов девелопмента. Акцентирование внимания на промышленном девелопменте делается не случайно – главная идея пособия как раз и сводится к тому, что Девелопментом является создание и изменение ЛЮБОГО объекта недвижимости, включая земельные участки и всего, что неотделимо от них в силу естественного географического расположения. То есть девелопмент является безусловной деятельностью практически любого хозяйствующего субъекта, связанного с созданием и изменением объекта недвижимости, в том числе промышленного или государственного. Монопродуктовый Цех (линия) Полипродуктовый Цех (станки) Цех единичного производства Апстрим девелопмент Мидстрим девелопмент Универсальный цех – универсальная инфраструктура Уникальный цех – универсальная инфраструктура Уникальный цех – уникальная инфраструктура Универсальный цех, не требующий инфраструктуры Кластерная интеграция Ремесленная интеграция Даунстрим девелопмент Гидро энергетика Атомная энергетика Тепловая энергетика Возобновляемая энергетика Химическая промышленность Авиастроительный девелопмент Судостроительный девелопмент Девелопмент ж/д машиностроения Инвестиционная интеграция Металлургические производства Девелопмент производств автотранспорта Девелопмент производств механизации Промышленность стройматериалов Комплексный промышленный девелопмент Моноотраслевой Поли технологичный цех Межотраслевой Поли технологичный цех Отраслевая специализация Нефтегазовая промышленность Тепловая и Электроэнергетика По объектам девелопмента Транспортное машиностроение Универсальный девелопмент Рис. 2 Пример классификации объектов Девелопмента 2-го уровня - Промышленного Девелопмента Девелопмент. Девелопмент (в значении девелопмент недвижимости) – это любая предпринимательская деятельность, связанная с созданием или изменением объектов недвижимости (в том числе, земельных участков), приводящая к достижению предпринимательских целей через увеличение их потребительской ценности. Девелопер. Девелопер – это предприниматель, получающий прибыль от использования проведенных им изменений в объектах недвижимости (девелопмента). Для этого он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где, приобретателя земельного участка под застройку, организатора проектирования объекта, нанимателя генподрядчика, управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции. Он же возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения ценности объекта недвижимости.
- 6. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 6 Безусловно, может возникнуть сомнение, считать ли девелопментом создание объектов, не связанных с предпринимательской деятельностью, то есть, напрямую не фиксированных на получение расчетной прибыли или иного позитивного эффекта, выраженного в финансовых единицах? Например, таким объектом может быть строительство какого-то военного объекта по заказу Министерства Обороны, однозначно не предусматривающего коммерческое использование. Разумеется, это тоже девелопмент, поскольку в данном случае предпринимательская деятельность государства выражается в увеличении ценности любого объекта недвижимости через критерии его государственной защищенности, а соответственно – экономической стабильности и надежности, что приносит государству доход в виде налогов, пошлин и иных сборов. Кроме того, есть эффект от инфраструктурного освоения близлежащих территорий, что повышает ценность объекта недвижимости как объекта БУДУЩЕГО РЕДЕВЕЛОПМЕНТА, к чему мы собственно и ведем эти рассуждения. Кроме того, из определения девелопмента видно, что ИЗМЕНЕНИЕ объекта недвижимости для достижения предпринимательских целей путем увеличения его потребительской ценности, по сути и является РЕДЕВЕЛОПМЕНТОМ, поскольку изменение как воздействие может быть применено только к существующему объекту недвижимости (см. рис.3). Исходя из этих соображений мы можем констатировать, что редевелопмент является частью понятия девелопмент вообще, а его определение может выглядеть так: РЕДЕВЕЛОПМЕНТ – это предпринимательская деятельность в области девелопмента, связанная с изменением существующих объектов недвижимости, приводящим к достижению предпринимательских целей через увеличение их ценности. А теперь давайте вообще оценим объём Редевелопмента по сравнению с Девелопментом, как поглощающим понятием. Даже небольшие рассуждения приведут вас к тому, что критическая масса объектов девелопмента – это проекты редевелопмента, поскольку так или иначе в них использованы объекты, уже когда-то подвергавшиеся девелопменту (см. рис.41 ). Нового строительства на заповедных землях не так уж и много. Фактически можно констатировать, что в большинстве случаев именно девелопмента в области жилой и нежилой коммерческой недвижимости, речь как раз идет или о комплексном редевелопменте земельных участков, либо о редевелопменте уже существующих зданий и сооружений, а также прилагаемых к ним инженерных сетей, дорог и иных коммуникаций. В то же 1 Примененные на данном рисунке понятия Redfield и Bluefield использованы автором исключительно для уточнения вариантов редевелопмента. ДЕВЕЛОПМЕНТ может быть: Если объект недвижимости НИКОГДА не подвергался девелопменту – GREENFIELD Реконструкция УЖЕ подвергался девелопменту – РЕДЕВЕЛОПМЕНТ Модернизация Расширение BROWNFIELD - Объект уже выведен из активного оборота Лофт-девелопмент С использованием результатов предыдущего девелопмента Без реабилитации Без использования результата предыдущего девелопмента Диверсификация Искусственной: например, Рекультивация Естественной С реабилитацией REDFIELD - Объект ещё находится в эксплуатации (пользовании) Рис. 3 Дополнительный Базис классификации Девелопмента по состоянию объекта недвижимости
- 7. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 7 время, если разговор идет о новом строительстве, то есть о гринфилде в общепринятом употреблении этого термина, то здесь доля именно промышленного, а также инфрастуктурного или трансопртного строительства будет доминирующей тотально. Другими словами, новый девелопмент как раз меньше всего характерен для жилого и коммерческого городского строительства. Давайте попробуем заглянуть в историю редевелопмента. Само понятие «Редевелопмент» впервые появилось в США именно в связи с появлением необходимости оживления пришедших в упадок промышленных районов. Компании, занимавшиеся редевелопментом, осуществляли перестройку устаревших предприятий, устраивая в их стенах новые, экономические обоснованные объекты недвижимости. Чаще всего даже сам редевелопмент шел поэтапно. Сначала производственные сдания превращались в логистические комплексы и сдавались в аренду коммеречским и торговым компаниям. Чаще всего именно такой редевелопмент совершенно не предполагал существенных изменений в требованиях к земельному участку: ненужные инженерные сети отглушались, оборудование просто демонтировалось, а проезды и места перевалки грузов высвобождались для сотрудников и техники логистических служб. Затем начинался второй этап редевелопмента промышленных зон и находящихся там зданий и сооружений. Этот этап предполагал превращение бывших промышленных контор и даже цехов в аппартаменты (лофт-девелопмент), объекты социального девелопмента и торгово-офисной недвижимости. Разумеется, здесь требовалось не просто провести реконструкцию зданий, но и существенно изменить прилегающие территории, провести экологическую очистку грунта, привести окружающие территории в соответсвие стандратам жилых районов и создать соответствующую социальную среду. Такие же вопросы возникали в других странах, принимавших решения об изменении статуса промышленных территорий и выносе промышленных зон из городской черты. В России также сложилась ситуация, когда стало велико количество больших производственных площадей, которые простаивают без дела и приходят в негодность. Такая ситуация сложилась по ряду причин: 1. Промышленная недвижимость, возведенная в 60-80 годы 20-го столетия не отвечает современным технологическим требованиям. Реконструкция же данных помещений под новое оборудование или потребует огромных затрат, или невозможно технологически и по экологическим соображениям. ЦИКЛ ДЕВЕЛОПМЕНТА объекта недвижимости Условные наименования Создание нового объекта капитального строительства на земельном участке, не подвергавшемуся девелопменту Редевелопмент функционирующего объекта капитального строительства (одноразовый или многократный) Greenfield ГРИНФИЛД RedField-1 РЕДФИЛД-1 Редевелопмент выведенного из эксплуатации объекта капитального строительства без изменения статуса земельного участка BrownField-1 БРАУНФИЛД-1 Редевелопмент выведенного из эксплуатации объекта капитального строительства и земельного участка одновременно Редевелопмент перестроенного объекта капитального строительства (одноразовый или многократный) RedField-2 РЕДФИЛД-2 BrownField-2 БРАУНФИЛД-2 RedField-3 РЕДФИЛД-3 Редевелопмент находящегося в эксплуатации земельного участка, независимо от статуса объектов капитального строительства Экологический Редевелопмент выведенного из оборота земельного участка (Реабилитация) RedField-4 РЕДФИЛД-4 Создание нового объекта капитального строительства на реабилитированном земельном участке BlueField БЛЮФИЛД И ТАК ДАЛЕЕ Редевелопмент функционирующего объекта капитального строительства (одноразовый или многократный) на реабилитированном участке Рис. 4 Жизненный цикл девелопмента
- 8. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 8 2. Основной потребитель, в настоящее время – малые и средние торговые предприятия, которым необходимы для развития логистические комплексы или такая же промышленная недвижимость, но определенной специфики. К такой специфике относят высокие мощности производства, наличие ж/д путей подъезда, автономные коммуникации и отдельно стоящие здания малых габаритов. 3. Требования потенциальных арендаторов зачастую бывают завышены, поскольку уже существуют специальная логистическая недвижимость, отвечающая всем высоким запросам, но которые невозможно повторить на неиспользуемых промышленных объектах, доступных для аренды. 4. Собственники такого вида бывшей промышленной недвижимости зачастую предлагают объекты, которые находятся в плачевном состоянии, однако цены при этом снижать не планируют, поскольку земля находится в зоне высоких цен. 5. Отсутствует необходимая правовая и юридическая информация по сдаваемым в аренду помещениям, а также отсутствует транспортно-социальная инфраструктура для жилого редевелопмента. Монопродуктовый Цех (линия)Монопродукто вый Цех (линия) Полипродуктовый Цех (станки)Полипродукто вый Цех (станки) Цех единичного производстваЦех единичного производства Техническое перевооружение Редевелопмент застроенного участка с удалением ОКСУниверсальный цех – универсальная инфраструктураРедевелопмент пустого участка с созданием ОКСУникальный цех – универсальная инфраструктура Редевелопмент застроенного участка с изменением ОКСУникальный цех – уникальная инфраструктураРедевелопмент застроенного участка с добавлением ОКСУниверсальный цех, не требующий инфраструктуры Комплексный Редевелопмент Моноотраслевой Поли технологичный цехМоноотраслевой Поли технологичный цех Межотраслевой Поли технологичный цехМежотраслевой Поли технологичный цех Объекты капитального строительства (ОКС) По объектам Редевелопмента Земельные участки и их содержимое Техническое переоснащение Технологический реинжиниринг Техническое довооружение Экстенсивное расширение Процессный реинжиниринг Перепрофилирование С изменением целевого назначения Без изменения целевого назначения Расширение номенклатуры Последующий передел Сдача в аренду и связанные услуги Интенсивное уплотнение Диверсификация МодернизацияУвеличение полезности Рис. 5 Пример возможной классификации Редевелопмента Капитальный ремонт. Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Реконструкция. Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
- 9. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 9 Примерная классификация редевелопмента с точки зрения отношения как отдельно к объекту капитального строительства, к земельному участку, так и к комплексного подхода, представлена на рис.5. Почему примерного? Просто потому, что перечислить все комбинации возможного редевелопмента не представляется объективно необходимой задачей. При этом, часто под редевелопмент подводят многочисленные работы по текущему ремонту и временной перепланировке помещений, даже при условиях изменения временного целевого назначения. Именно здесь кроется главная задача такой классификации – научиться отличать редевелопмент от ремонта и его аналогов. Ключевым отличием проектов редевелопмента от любых работ по ремонту и перепланировке помещений путем изменения неответственных конструкций является необходимость реализации такого проекта как нового инвестиционно-строительного продукта с выполнением всех этапов инвестиционно- строительно процесса, начиная от концептуального обоснования, с обязательным проектированием и экспертизой безопасности и заканчивая ликвидационными мероприятиями. Учет в процессе реализации такого инвестиционно-строительного проекта не только затрат на новое целевое использование объекта недвижимости, но и его влияния на цикл редевелопмента в целом (см. рис.4), является тем критерием оценки такого события, как комплексный редевелпомент индустриальной недвижимости! Исходя из этих соображений мы можем выстроить логический ряд тезисов о месте редевелопмента в инвестиционно-строительной отрасли: 1. Любой инвестиционно-строительный проект является девелоперским проектом априори; 2. Большая часть девелоперских проектов по своей сути являются проектами редевелопмента, поскольку там, так или иначе, присутствует элемент изменения результатов предыдущего девелопмента; 3. Редевелопмент может касаться как объекта девелопмента целиком, так и отдельной его составляющей, как объекта капитального строительства, как земельного участка, так и неотделимых от участка компонентов – недр и водных пространств; Управляющий или Фи-Девелопер Девелопер, который предоставляет услуги пассивному заказчику по наилучшему использованию объекта девелопмента. Вознаграждение – или от объема работ или от производительности. Формула эффективности: CAPEX MAX & OPEX MAX Рантьирующий Девелопер Девелопер рассматривает объекты как долгосрочные вложения, в случае отсутствия желаемого рыночного спроса по их реализации получает доход от аренды, перекладывая затраты на стороннего оператора или арендаторов. Формула эффективности: CAPEX MIN & OPEX MAX Концессионный девелопер Девелопер строит объект под заказ и по условиям договоров получает доход от временной эксплуатации, или эксплуатирует его до полного расчета с будущим собственником. Кроме того, возможен вариант монопольного девелопера-оператора, обслуживающего подобные объекты. Формула эффективности: CAPEX MAX & OPEX MIN Сам себе Девелопер Девелопер в одном лице (могу быть разные аффилированные юридические лица) сам выполняет функции Инвестора, Застройщика, Заказчика, иногда - Генподрядчика и будущего Оператора. Сторонних исполнителей нанимает только на выполнение конкретных работ. Формула эффективности: CAPEX MIN & OPEX MIN . Девелопер Девелопер Третьелицо 3 4 Третье лицо Будущий собственник объекта Будущийоператоробъекта 21 Рис. 6 Базовая классификация Девелоперов
- 10. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 10 4. Оценка объекта редевелопмента с точки зрения влияния на его стоимость в будущем и эффективность эксплуатации должна включать оценку влияния этапов жизненного цикла редевелопмента как до текущего проекта, так и после его завершения. Но классификация девелопмента недвижимости по объектам не дает существенной подпитки для анализа моделей реализации инвестиционных проектов в девелопменте и, соответственно, редевелопменте. Гораздо важнее в данном случае всесторонняя классификация самих девелоперов, которая опирается на те или иные аналитические основания, но в их логичном отнесении на дефиниции редевелопмента. Это, во-первых, касается классификации Девелоперов (см. рис.6) с точки зрения взаимодействия с будущим объектом недвижимости, во-вторых, это классификация девелоперов как Заказчиков или Исполнителей (см. рис.7) с точки зрения бизнес-модели. И наконец, что больше всего касается именно промышленного двелопмента, это классификация Девелоперов как Заказчиков и учет девелоперской компетенции как комплексной инжиниринговой специфики. Именно здесь есть перспектива детального анализа возможных контрактных отношений, применимых для любого объекта редевелопмента. Прежде всего, стоило бы обратить пристальное внимание к пониманию самой дефиниции «Девелопмент». Проблема в том, что при произношении этого термина необходимо очень четко понимать о каком понятийном поле девелопмента идет речь: 1. Девелопер как Заказчик. Мы прекрасно понимаем, что НЕ каждый Заказчик – Девелопер, хотя когда речь идет об инвестиционно-строительных проектах, мы полагаем, что каждый Заказчик, в своем роде Девелопер, по умолчанию. И, все-таки, не всегда он занимается девелопментом. 2. Девелопер как Исполнитель работ и услуг для Заказчика. Это разряд девелоперов, предоставляющих услуги Заказчикам, тем самым Заказчикам, которые классифицируются по одному из 4-х описанных ранее типов. Коротко это звучит так: НЕ каждый Девелопер – Заказчик. Понятийная многозначность слова «Девелопмент» представлена на рис.7, но в общих чертах подход к контрактному моделированию через понятие «Девелопмент» начинается с того, что Заказчики не всегда занимаются именно девелопментом, в самом привычном понимании этого термина. Например, Заказчики также могут начать инвестиционно-строительный проект, связанный с текущим ремонтом, с капитальным ремонтом, даже не всякую реконструкцию2 можно считать Девелопментом. Есть много иных работ, где Заказчик, инициируя строительные работы, не выступает Девелопером по многим причинам. В том числе по тому, что не меняется ни целевое назначение объекта недвижимости, не увеличивается его ценность для рынка и владельца, не создаются предпосылки для извлечения прибыли из проведенных работ. При этом, все-таки, в большинстве инвестиционно-строительных проектов Заказчик и Девелопер – синонимы. Даже если речь идет о промышленных и инфраструктурных объектах федерального значения. Вместе с тем, чтобы прочувствовать разницу в лкассификации Девелоперов и Заказчиков (см. рис.8) попытаемся выделить их тонкие отличия. В основе нашего подхода к формулированию методологии реализации инвестиционно- строительных проектов промышленного девелопмента или редевелопмента, лежит также и общая классификация Заказчиков, в основе которой заложено в целом отношение Инвестора к объекту вложения своих капиталов. Данная матрица предлагает взгляд на любой инвестиционно-строительный проект с двух сторон, а именно: во-первых, с точки зрения сферы профессиональных компетенций Заказчика. Является ли возводимый объект недвижимости или девелопмента средством приложения компетенций Заказчика 2 Градостроительный Кодекс РФ п. 14 ст.1, п. 14.2 ст. 1. Девелопер как: Заказчик Активный Заказчик- застройщик Как Застройщик с Техническим заказчиком Исполнитель Комплексный контракт на концессию Комплексный контракт на услуги Рис. 7 Понятийная многозначность термина «Девелопер»
- 11. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 11 или он для него является непрофильным активом? Соответственно, мы предполагаем, что есть два типа Заказчиков с этой точки зрения – Профессионалы и Непрофессионалы. Другой аспект классификации – это наличие дальнейших планов по эксплуатации возводимого объекта недвижимости. В таблице они представлены как варианты конечного оператора объекта – или это делает сам Заказчик (разумеется, через свои аффилированные службы), или это будет третье лицо, результаты работы которого не интересуют первоначального Заказчика. Заказчик может разбираться в технологии и составе оборудования такого объекта, но реализовать проект он все равно будет, не вникая достаточно глубоко в суть будущих эксплуатационных проблем. Если оба эти вида классификации представить в виде матрицы, мы получаем 4 основных типа Заказчиков, каждый из которых требует особого к себе отношения и, соответственно, имеет наиболее комфортную для себя совокупность контрактов для успешной реализации проекта. Подробное описание каждого типа Заказчика представлено на Рис.9, хотя оно и не является окончательным. Цель всех Заказчиков – получить экономически максимально выгодное решение проблемы, но исходя из типа Заказчика, участники проекта могут заранее предполагать и формировать наиболее приемлемую модель контрактных отношений в данном проекте. Разумеется, ни в коем случае не надо воспринимать какого-то конкретного Заказчика именно как абсолютного Заказчика данного типа. В любом следующем или новом проекте он может выступать в качестве Заказчика совершенно разных типов, поскольку единственным драйвером классификации является отношение Заказчика к результатам проекта и инвестиций. Например, компания – промышленный девелопер, специализирующийся в области строительства заводов по переработке попутного нефтяного газа при строительстве своих заводов постепенно развивалась от активного неквалифицированного Заказчика (в составе не было не только инжиниринговых служб, но и специалистов по эксплуатации, то есть ничего, кроме предпринимательской инициативы), к активному профессиональному Заказчику. При строительстве второго завода уже имелся не только департамент управления проектами, но опыт эксплуатации первого завода, который моментально начал находить отражение в новом проекте. И, наконец, не исключено, что предприятие перейдет в разряд настоящего промышленного девелопера – Пассивного профессионала, то есть компании, которая благодаря Пассивный Непрофессиональный Заказчик (ПН) Самый пассивный Заказчик, который не только плохо себе представляет специфику проектирования, строительства и эксплуатации объекта, но и в принципе не намерены на этом акцентировать внимание в будущем. Его цель – решение поставленной задачи. Это различные государственные организации или специальные фонды, нацеленные на благотворительность. Пассивный Профессиональный заказчик (ПП) Профессиональный Заказчик, инвестирующий в объекты недвижимости в целях дальнейшей перепродажи, реализации по частям или в иных целях, не предполагающих эксплуатации объекта и его использования для получения операционной прибыли от производственной или арендной деятельности. Активный Непрофессиональный Заказчик (АН) Непрофессиональный Заказчик объекта, не входящего в поле его ключевых компетенций, но необходимого для выполнения непрофильных сервисных функций. При этом Заказчик вынужден эксплуатировать такие объекты, поэтому имеет компетенции в управлении, поэтому требует тщательного учета в проекте операционных затрат на эксплуатацию. Активный Профессиональный Заказчик (АП) Профессиональный Заказчик в области строительства необходимых ему объектов. Он не только лучше многих инжиниринговых компаний и подрядчиков разбирается в технологическом или производственном процессе, он может адекватно оценить затраты на строительство, ввод в эксплуатацию и вывод из неё на основе собственных компетенций и опыта. Заказчик Профильный объект Третьелицо 3 4 Непрофильный объект Соответствие объекта компетенциям Будущийоператоробъекта 21 Рис. 8 Главная классификация Заказчиков
- 12. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 12 накопленному инжиниринговому капиталу предлагает услуги по строительству таких заводов для клиентов – крупных нефтяных компаний. Можно дальше спрогнозировать развитие такого промышленного девелопера. Если его акционеры оценят уровень развития внутри компании инжиниринговых компетенций, то вполне вероятно трансформация компании как девелопера: от девелопера-оператора собственных производств к спекулятивному промышленному девелоперу, торгующему заводами. Первый статус девелопера предполагает длительный возврат инвестиций с падающей капитализацией актива и возможностью невозврата или отсрочки возврата инвестиций в связи с глобальными рисками (старение акционеров, изменения на макрорынках, появление новых технологий и т.п.). Второй вариант девелопера – это продажа накопленных инжиниринговых компетенций, которая не только гораздо быстрее обращает капиталы собственников, но и позволяет от проекта к проекту вырабатывать все новые и новые компетенции, вовлекая в них все сопутствующие технологии. Теоретически, именно такая стратегия позволяет появляться все новым и новым инжиниринговым компаниям. Инжиниринговые компании это предпринимательский бизнес, который может появиться не только на стыке создания новых производств и их наблюдаемой эксплуатации, но и на стыке поколенческих интересов собственников, когда приоритет вложений в производственные активы сменяется приоритетом вложений в активы, передаваемые по наследству. В то время как крупные институциональные инвестиции в фондоёмкие проекты с долгосрочным возвратом вложений могут поддерживаться только государственными или крупными финансово-промышленными группами. И, конечно же, один и тот же Заказчик в процессе реализации своих инвестиционных задач может выступать в качестве Заказчика любого типа одновременно. Например, для крупной нефтегазовой компании макроэкономического уровня возможны варианты всех 4-х видов Заказчиков в одном лице, при которых он одновременно вытсупает и разным девелопером. Заказчик чаще всего вынужден иметь такой объект по объективным причинам. Собственная служба эксплуатации или нанятый ею специалист готовит техническое задание на проектирование (ТЗ) с учетом корпоративных требований и нанимает компанию на ПИРы. В случае необходимости сначала обращаются к консультантам по строительству аналогичных объектов. Для выполнения работ по проектному инжинирингу привлекаются на тендерной основе специализированные проектировщики. Функции технического консультанта (ТЗ) выполняет или собственная квалифицированная эксплуатационная служба или нанятый независимый эксперт. Но остальное строительство и монтаж делается мелкими подрядчиками под своим контролем, но на типовые работы, в случае нетипового проекта ЕРСМ- подряд - оптимальная модель. Заказчик - профессионал в своей области, но объект для него посторонний. Чаще всего это коммерческие девелоперы, но вполне могут быть ситуации строительства аналогичных предприятий для родственной структуры под управлением специалистов Заказчика. В этой ситуации Заказчик берет на себя функции Технического эксперта и отвечает за профессиональные компетенции, а именно: технология, состав оборудования и т.п. Будущий оператор связывает технологический (или архитектурный) проект с собственными требованиями и согласовывает исполнителей на этапы ИСП. Оптимальная модель - глобальный генподрядчик с функциями рабочего проектирования, строительного прокъюримента (конструкции, строительные материалы и вспомогательное оборудование) и сайт- менеджера, оптимально – РСМ-подрядчик. Заказчик является или случайным, или редким модератором инвестиционно- строительного проекта в силу полученных полномочий или конкретных поручений. Чаще всего он вынужден обращаться к специалистам для реализации всех этапов инвестиционно- строительного процесса. Но, в силу своей профессиональной несостоятельности также прибегает к услугам экспертов для оценки предлагаемых услуг, их объема. качества сроков и стоимости. Для таких компаний открытый публичный конкурс - единственная возможность получить объект за справедливую стоимость. Наиболее приемлемая форма контрактной модели - ЕРС-подряд для мелких и средних проектов и РМС- контракт для сложных многотитульных проектов с привлечением ЕРС- субподрядчиков, миниЕРС- подрядчиков и специализированных субгенподрядчиков. Классификация по типу Заказчика Модель 3 – ПП. Модель 4 - ПН.Модель 2 - АН. Большой объем работ Заказчик выполняет собственной службой капитального строительства. Чаще всего проектирование, как концептуальное, так базовое и рабочее, выполняется собственными аффилированными структурами, специализирующимися на таких объектах. Потребности в комплексных (ЕРС/ЕРСМ) подрядчиках нет, так как управление строительством и организацию работ ведут собственные супервайзеры. В лучшем случае на подряд берутся: специальные разделы рабочего проектирования, креативные технологические или архитектурные решения, эксклюзивный дизайн, субгенподряд - т.е. генподряд уровня титульного объекта, специализированный и линейный субподряд. Работы по пуско-наладке чаще всего выполняют собственные структуры. Модель 1 - АП. Рис. 9 Описание типов Заказчиков по базовой классификации
- 13. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 13 ПРОМЫШЛЕННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ И РЕДЕВЕЛОПМЕНТ. В профессиональном обороте существуют различные варианты определений и терминологических описания понятий девелопмента и редевелопмента. Следует сразу отметить, что в вопросе классификации этих дефиниций нет определенного системного единообразия и это вполне объяснимо с точки зрения широты использования самого слова «девелопмент». Отсутствие какой-либо более-менее стройной терминологии, связывающей все существующие девелоперские дефиниции в единую систему, объединенную не только отраслевым и правовым наполнением, но и глубоким смысловым содержанием, и приводит к тому, что взаимодействие участников девелоперских проектов, а тем более проектов промышленного девелопмента и редевелопмента, становится малоэффективным. Мы, отчасти, попытаемся внести свой вклад в гармонизацию этого понятийного поля. Ключевой инновацией этой книги является системная привязка всего поля девелоперской терминологии к такому понятию, как Инвестиционно-строительный процесс (Рис.10-11). Как инвестиционно-строительный процесс связан с девелопментом мы покажем на примере ИСП проектов промышленного девелопмента ниже (Рис.12-13), а пока остановимся на понимании самого девелопмента. Повторимся, Девелопмент (в значении девелопмент недвижимости, так как сегодня распространение термина «Девелопмент» расширилось и до иных отраслей, например, девелопмент программного обеспечения) – это любая предпринимательская деятельность, связанная с созданием или изменением объектов недвижимости (в том числе, земельных участков), приводящая к достижению предпринимательских целей через увеличение их ценности. ПРОМЫШЛЕННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ – это профессиональная деятельность в области девелопмента недвижимости, связанная с созданием, изменением и ликвидацией объектов промышленного назначения, приводящая к достижению инвестиционных целей через получение результатов от их эксплуатации. Промышленный девелопмент в России – сегодня наименее развитый сектор инвестиционно- строительного бизнеса и рынка недвижимости. Можно, безусловно, отметить, что за последние 10-15 лет в России проведен существенный прирост промышленных производств. Идет, пусть не такое ожидаемое, но обновление основных фондов и инвестиций в реальный сектор, именно в ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ЗАМЫСЕЛ (INVESTMENT PLANNING) ФИНАНСОВОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ (FINANCING) БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ (BUSINESS-PLANNING) УПРАВЛЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИЕЙ ПРОЕКТА (PROCESS MANAGEMENT) ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ДИЗАЙН (ENGINEERING) КОМПЛЕКТАЦИЯ (PROCURIMENT) СТРОИТЕЛЬСТВО (CONSTRUCTION) ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ (OBJECT COMISSIONING) ЭКСПЛУАТАЦИЯ / РЕАЛИЗАЦИЯ (OPERATION / TRANSFER) ВЫВОД ИЗ ЭКСПЛУАТАЦИИ или РЕДЕВЕЛОПМЕНТ (DECOMISSIONING or REDEVELOPMENT) I F BP PM E P C OC O/T DC/R Рис.10 Базовый инвестиционно-строительный Процесс c корректировкой на Редевелопмент Рис.11 Круговой инвестиционно-строительный Процесс Инвестиционно-строительный Проект - любое, ограниченное временными рамками, инвестиционное предприятие, направленное на создание нового уникального объекта недвижимости, без которого невозможно достижение целей инвестирования. Инвестиционно-строительный Процесс – последовательная совокупность этапов стадии реализации инвестиционно- строительного проекта, направленная на достижение целей инвестирования путем создания или изменения объектов недвижимости.
- 14. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 14 промышленности. Но все равно, все эти достижения больше являются инерционно-активными, вынужденными, нежели инновационными или инициативными. Свою роль в таком положении дел, безусловно, сыграл и кризис 2008 года, но именно в период кризиса лучше всего задуматься о будущем развитии. В этом смысле, эта работа – попытка подумать о будущем развитии, и строительной отрасли, и промышленности, одновременно. На основании Федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (последняя действующая редакция от 17.06.2010 года), Застройщиком является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, мы видим первое расхождение в понимании темы настоящей исследовательской работы. Для организации и контроля работ по реализации инвестиционно-строительного проекта, Застройщик привлекает Заказчика, или сам становится им в соответствие с законодательством Российской Федерации. В общем случае, Заказчик – это уполномоченное Застройщиком лицо, которое от имени Застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом Заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как Застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «Застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда Застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. Сегодня, основные российские девелоперские бренды формируются сегодня исключительно в области жилой и коммерческой недвижимости: AFI Development, АК БАРС Девелопмент, Девелопмент- Юг, Дон-Строй, Интеко, ЛСР, группа компаний ПИК, СУ-155, Система-Галс, Capital Group, Лидер Групп, Эспро, Крост и другие звучные в столичных кругах названия. Вместе с тем, назвать сколько-нибудь узнаваемый бренд в области промышленного девелопмента не смогут и специалисты строительного рынка. Как было отмечено, Застройщик в области строительства объектов производственного назначения подпадает под иное регулирование. А потому и промышленный девелопмент, как самостоятельный бизнес, до сих пор не нашел четко выраженного формата и механизмов реализации. В общем случае рынок промышленного девелопмента можно охарактеризовать как случайное, несистемное строительство промышленных объектов, в основном по инициативе существующих Consultancy • Master-Plan • Pre-Feasibility Study • Feasibility Study Design and Planning • Preliminary Planning • Conceptual Design • Permit Application Design • Construction Design Procurement • Tendering Procedures • Suppliers Contracts • Material Procurement • Logistics Construction • Quality Supervision and Surveying • As-built Documentation • Construction cost tracking • Acceptance Start-up • Staff Training • Operation Manuals • Maintainance Manuals • Commissioning Conceptual Engineering and Design • Feasibility Studies • Basic Engineering • Front-End Engineering and Design (FEED) • Process Simulation • Process Flow Diagram and Equipment Data Sheet Detailed Engineering and Design • Technology Process • Mechanical Engineering • Civil Engineering • Process Desing and Piping • Electrical and Instrimentation Control Procurement Construction Management (PCM) • Expediting and Logistics • Site management • Health and Safety Management • Quality Supervision and Surveying Commissioning Handover Rand Up • As-built Documantation • Consructioning cost tracking • Comissioning and Plant • Acceptance and Start up Maintainanceand Operation • Plant Operation Management • Plant Safety and Reliability • Plant Revamp • Decommissioning Рис.12 Вариант ИСП для неиндустриального девелопмента Рис.13 Вариант ИСП для индустриального девелопмента
- 15. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 15 собственников аналогичных производств и финансово-промышленых групп, заинтересованных в размещении свободного капитала. В лучшем случае, концепция промышленного девелопмента предполагает строительство промышленных парков и зон для предоставления площадок новым производствам и чаще всего они инициируются государственными институтами. Но даже этот сектор представлен старыми низкокачественными помещениями, с условиями, несоответствующими стандартам мирового производства, стареющими собственниками, сдающим площади торговым арендаторам. Чаще всего такие новации заканчиваются разрушением комплексной промышленной инфраструктуры. По сути, на сегодняшний день, нет каких-либо иных, а тем более однозначных определений и характеристик промышленного девелопмента. Специфика рынка промышленного девелопмента такова, что новые объекты, как правило, создаются под конкретного Заказчика (рис.14), который скорее хочет решить насущные текущие проблемы, нежели смотрит в стратегическую перспективу промышленного развития страны на 20-25 лет. Даже если такие объекты создаются на абсолютно новом месте – они не предполагают дальнейшую перепродажу заинтересованным собственникам или инновационным группам, а решают собственные задачи. Свободной промышленной недвижимости, предназначенной для объектов промышленного девелопмента, на рынке практически нет. Попытки государства инициировать создание инновационных зон далеки от маркетинговых устремлений многих предпринимателей. По большому счету, спрос на коммерческую недвижимость под промышленный девелопмент не анализируется и не удовлетворен практически на 100%. Также следует обратить внимание на то, что большая часть коммерческой недвижимости, пригодной для промышленного редевелопмента, или сосредоточена в руках государства, или земля недоступна для организации коммерческого оборота. Также эта земля связана многочисленными ограничениями, которые отталкивают инвесторов от этой темы. Разумеется, огромная часть ресурсов, которыми владеет государство, сосредоточена в руках военно-промышленного комплекса, который в силу масштабности планирования советского производства вынужден амортизировать сверхзатратные активы и тем самым снижает конкурентоспособность своей продукции. Вместе с этим, изначальное позиционирование этих территорий как промышленных зон, могла бы сыграть выдающуюся роль в развитии промышленного девелопмента для новых независимых производств. Анализ рынка промышленного девелопмента показывает, что потенциальные инвесторы, желающие вкладывать средства в промышленное производство, нуждаются в самых различных площадях: от 500-1000 кв.м. для микропроектов до 10-20 тыс. кв. м. для крупных проектов с развитой инфраструктурой. Количество предложений для реализации подобных проектов невелико, а точнее – практически отсутствует и всплывает на рынке случайным образом. Скорее ситуация рассматривается наоборот. Потенциальный инвестор, желающий войти в промышленное производство, сначала разрабатывает техническое задание под требуемый объект недвижимости, а потом дает задание риэлторам найти более-менее подходящий объект, так чтобы его несоответствие проекту и вынужденные дополнительные затраты были минимальными. Кроме того, многие инвесторы просто не в состоянии купить себе или построить производственный объект целиком сразу – они рассчитывают на это по мере роста объема производства и текущей окупаемости вложений. Именно поэтому потребность в универсальных производственных помещениях, одним из ключевых условий которых Рис.14 Наиболее распространенные варианты изменения промышленного объекта
- 16. Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 16 является возможность быстрой демобилизации оборудования, является сегодня ключевой для развития малого и среднего инновационного бизнеса. Например, Правительство Москвы приняло программу «Пром-Сити», в ходе которой планировался вывод промышленных зон за пределы городской черты, где предполагалось развитие новых производств. Однако, возникли трудности, во-первых, с поиском инвесторов, которые готовы ради участков в Москве, инвестировать в строительство промышленных зон в Подмосковье, а во- вторых, заниматься концептуальным проектом зоны промышленного девелопмента, в которую можно было бы разместить весь спектр выводимых предприятий. Это серьезная инженерная задача. Перспективы развития рынка промышленного девелопмента в России определяются тремя задачами, которые будут детально рассмотрены в работе: 1. Развитие рынка универсальных объектов промышленного девелопмента, а именно: a. Подготовленные помещения свободного типа в комбинации «мультицех» для размещения микропроизводств с одинаковыми техусловями на входе и релевантным диапазоном материальных потоков; b. Подготовленные помещения для размещения одного производства – «моноцеха», по принципу банковских ячеек, имеющих единую инфраструктур и более широкий диапазон колебаний технических условий и материальных потоков энергосред; c. Подготовленные участки с подведенными коммуникациями для размещения «открытых» производств, в т.ч. производств блочно-контейнерного типа с возможностью устройства нужных оснований и фундаментов. Широкий спектр энергосред подводится как генеральными инфраструктурными сервисами, так и корректируется локальными сервисными объектами. 2. Развитие рынка универсальных промышленных зон для строительства уникальных, в том числе опасных промышленных производств, родственных по сырью и продукции с единой системой логистики для различных товарных групп и единым источников электроэнергии (общая ТЭЦ) и подвода газа, например. В случае необходимости – единая система логистики с применением железнодорожных и водных путей; 3. Развитие универсальных компетенций в области промышленного девелопмента, позволяющих подготовить инжиниринговые решения для строительства коммерческих производств любого типа и масштаба в соответствие с выбранной маркетинговой концепцией, которая может в себя включать: КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ (CONCEPT OF DEVELOPMENT & CONCEPTUAL ENGINEERING ) ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ (FINANCIAL ENGINEERING) ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ (TECHNICAL & ECONOMIC ENGINEERING) ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (MANAGERIAL & ADMINISTRATIVE ENGINEERING) БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ДИЗАЙН (BASIC & DETAILED ENGINEERING & DESIGN) ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ (LOGISTICS & PROCURIMENT ENGINEERING) ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (CONSTRUCTION ENGINEERING) ИСПЫТАТЕЛЬНЫЙ И ПУСКОВОЙ ИНЖИНИРИНГ (COMISSIONING DESIGN) ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ / СБЫТОВОЙ ИНЖИНИРИНГ (OPERATION / CLOSEOUT PROCESSING) ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (DECOMISSIONING DESIGN) I F BP PM E P C OC O/T DC Инвестиционно-строительный инжиниринг - это профессиональная предпринимательская деятельность по предоставлению Заказчикам комплексных инженерных услуг, включающих моделирование технологических процессов, проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пуско-наладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов. Рис. 15 Инжиниринг на каждом этапе ИСП Инжиниринг – это наука и искусство извлечения практической выгоды из чистых научных знаний, таких как физика или химия, и их применение при создании новых зданий, сооружений, предприятий, заводов, машин и механизмов.