Artikel in vakblad Groen over hoe waterwonen financieel aantrekkelijk is.

1. Groen talud of kademuur is belangrijker dan
de keuze voor drijven
Steven de Boer Waterwoningen komen in nederland maar langzaam van de
DHV
grond. dhv heeft drie gerealiseerde waterwoonprojecten
geanalyseerd en hieruit blijkt dat de juiste keuzes in het
ontwerp de financiële aantrekkelijkheid maken of breken.
vooral de oever is bepalend, zowel voor de grondwaarde als
voor de inrichting van het gebied.
Juiste oever
maakt waterwonen
winstgevend
Hoewel veel mensen direct een woonboot voor boven het water uitsteken. Ook woningen die op
zich zien bij waterwoningen, bestaan er vele va- palen in het water staan, zoals in Rotterdam Nes-
rianten. Drijvende woningen zoals in Amsterdam, selande of Woerden Waterrijk, bieden de nabijheid
IJburg en Utrecht Terwijde bewijzen dat er, ook op van het water en het onderscheidende vermogen
Drijvende woning aan de
een drijflichaam, veel meer mogelijk is dan de lang- ten opzichte van woningen zonder water. Net
vaste wal in Terwijde. werpige rechthoeken die anderhalve verdieping als woningen die (deels) in het water staan maar
op een gewone fundering zijn geplaatst, zoals in
Amersfoort Nieuwland.
Objectieve inschatting nOdig
Zowel gemeenten als projectontwikkelaars meten
de financiële aantrekkelijkheid van nieuwbouw af
aan de residuele grondwaarde. Deze wordt bere-
kend door de waarde van de woning te vermin-
deren met de bouwkosten voor de woning en de
kosten voor het bouw- en woonrijp maken: het
ophogen van het gebied, aanleg van water, groen,
wegen en parkeerplaatsen etc. Wat resteert, is de
grondwaarde. Hoe deze waarde verdeeld wordt
tussen de oorspronkelijke eigenaar van het water
(bijvoorbeeld gemeente of waterschap) en project-
ontwikkelaar hangt af van de onderlinge afspraken.
Wat nog ontbreekt, is een objectieve en realistische
inschatting van de grondwaarde van waterwonin-
16 GROEN

2. gen. Vanuit gemeenten zijn de verwachtingen vaak
onrealistisch (hetzij overenthousiast, hetzij juist te
pessimistisch) en projectontwikkelaars hebben
uiteraard een eigen belang bij de bedragen die
zij noemen. Daarom heeft DHV op basis van drie
gerealiseerde waterwoonprojecten een analyse ge-
maakt om te zien welke keuzes in het ontwerp het
belangrijkst zijn voor de opbrengst van het water.
OnderzOek naar de grOndWaarde van paald. Gekozen is voor twee drijvende projecten Woningen die half in het
water staan: Amersfoort
Water die onderling sterk verschillen en een niet-drijvend Nieuwland.
Uit consumentenonderzoek komt naar voren dat project. In tabel 1 worden de kenmerken van de
er een kleine groep is van uitgesproken liefhebbers vergeleken waterwoningen toegelicht. Inzet: Tabel 1.
van drijvende woningen met een ligplaats en een De waarde van een woning is vooral afhankelijk
lage woningdichtheid. Een grotere groep bestaat van de locatie en het aanbod en minder van bij- Als het in een gebied
uit Vinex-bewoners die waterrijk en in een subur- voorbeeld de nabijheid van water. Vrijstaande wo- nodig is om ruimte
bane omgeving willen wonen vanwege de ruimte ningen in Amsterdam zijn schaars, waardoor de voor water uit te trek-
die het water biedt en waarvoor het geen doorslag- prijs hoog is. Algemene uitspraken over de waarde ken, neemt de winst
gevende reden lijkt om te drijven. Dit laatste blijkt van het water zijn dus lastig, zeker omdat slechts toe door zo’n gebied
uit het consumentenonderzoek Waterwonen (janu- drie locaties zijn onderzocht. Daarom is bij ieder voor waterwonen te
ari 2011), dat voor werd SEV uitgevoerd door R.W. project een niet-waterwoning bekeken als refe- gebruiken. In bijgaand
Goetgeluk et al. rentie, om zo de meerwaarde van het water en de artikel wordt deze
Daarom is van drie bestaande waterwoonprojec- meerkosten van het waterwonen te bepalen. De onderzoeksconclusie
ten in Vinex-wijken achteraf de grondwaarde be- grondwaarde kan dan zowel vergeleken worden toegelicht.
GROEN 17

3. waterwoning wordt toegerekend maakt veel uit.
Voor de vergelijking is uitgegaan van een kavel
van 300 m2 water per woning. Conclusies over
verschillende projecten kunnen daarom alleen ge-
Drijvende woning aan een tussen de waterwoning en een referentiewoning trokken worden als de berekeningen op dezelfde
vaste steiger in IJburg. in dezelfde wijk als tussen de 3 soorten waterwo- manier zijn opgebouwd.
Inzet: Tabel 2. ningen onderling.
UitkOmsten van vergelijking
vergelijkbaarheid nagestreefd Ondanks deze beperkingen worden de kwalitei-
De waterwoonprojecten zijn niet geëvalueerd om ten van de ontwerpen duidelijk uit de vergelijking
zo goed mogelijk achteraf te bepalen wat de grond- van de grondwaarde. Met deze kwaliteiten kan een
waarde was tijdens de bouw (voor de woningen in nieuw project een beter ontwerp krijgen.
Nieuwland is dat al vijftien jaar geleden), maar om In vergelijking met de referentiewoningen leveren
op basis van ervaringen conclusies te trekken voor de waterwoningen meer op (5 tot 10%) en zijn de
nieuwe projecten. De berekende kosten wijken bouwkosten ook hoger. Voor de drijvende wonin-
daarom op onderdelen af van de werkelijk gemaak- gen zijn zowel de meerwaarde als de meerkosten
te kosten; dit om de uitkomsten goed onderling hoger dan voor de vaste waterwoningen. Drijvend
vergelijkbaar te maken. Bij IJburg is bijvoorbeeld is lastiger te bouwen, maar wordt blijkbaar meer
de sluis niet meegenomen in de berekening om- gewaardeerd door de bewoners. Een en ander
dat meestal geen sluis nodig is; de kosten hiervan wordt toegelicht door tabel 2.
zouden de conclusies minder algemeen toepasbaar
maken. cOnclUsies
De toerekening van kosten buiten de kavel aan Op basis van een analyse van drie gerealiseerde
de woning is cruciaal voor de grondwaarde maar waterwoonprojecten is een realistische inschat-
ook arbitrair. Als aan de ene kant van de weg vaste ting te maken van de financiële aantrekkelijkheid
woningen liggen en aan de andere kant drijvende; van nieuwe waterwoningen. Overdreven optimis-
hoeveel kosten voor de weg moet ieder dan op- tische verwachtingen bij projectontwikkelaars en
brengen? Ook de hoeveelheid water die aan een gemeenten die de toepassing van waterwoningen
18 GROEN

4. belemmeren kunnen zo vermeden worden. Want Oevers en hUn kOsten
waterwonen kan financieel aantrekkelijk zijn, maar In IJburg is gekozen voor een kademuur, wat een dure oplossing is: 2.500
dat is niet vanzelfsprekend. euro per meter. Ook is er een dure steiger toegepast. Het voordeel van een
Bij alle waterwoningen is de grondwaarde positief. steiger boven een loopplank is dat er meerdere rijen woningen mogelijk zijn.
Dus als er in een gebied ruimte voor water vereist Hierdoor liggen in IJburg de woningen dichter op elkaar en is de lengte per
is, neemt de winst toe door dit voor waterwonen woning aan kademuur en steiger beperkt. In Terwijde zijn de kosten voor de
te gebruiken. De grondwaarde is alleen bij de niet- oever hoog door de gebruikte damwand, maar ook doordat er veel strekkende
drijvende waterwoningen in Nieuwland iets hoger meters oever zijn per woning. In Nieuwland is gekozen voor een zachte oe-
dan voor de referentiewoning. Zelfs als het water ver: een flauw talud dat begroeid is. Dit kost slechts 20 euro per meter en
geen directe functie heeft in het waterbeheer, is past goed bij een niet-drijvende waterwoning. Bij een drijvende woning is
het dus winstgevend om het water aan te leggen een flauw talud lastig omdat een minimale waterdiepte van anderhalve meter
omdat de opbrengsten van de woningen de kosten vereist is. Door een dure damwand of kademuur is het dicht bij de vaste wal
meer dan goedmaken. Drijvende woningen vra- al diep genoeg en zijn de woningen dus eenvoudig te bereiken. Bij een veel
gen een duurdere oever en door de bijbehorende goedkopere zachte oever ligt de woning al snel zeven meter van de kant en is
hoge kosten voor de inrichting van het gebied is dus een lange loopplank of steiger nodig.
de grondwaarde dan lager dan van traditionele wo-
ningen.
Ontwerpen voor nieuwe projecten kunnen met
deze conclusies worden bijgestuurd op financiële het gebied. Een zachte, groene oever scheelt veel
aantrekkelijkheid. Vooral de oever verdient veel kosten in vergelijking met een kademuur of dam-
aandacht omdat dit bepalend is voor de grond- wand, maar de combinatie met drijvend wonen Drijvende woning aan een
waarde en voor de plaats van de woningen binnen verdient extra aandacht. vaste steiger in IJburg.
GROEN 19