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Bridging the Gap: Community Collaboration Between D’youville College and the West Side of Buffalo

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Alexis Soto-Colorado, AICP

Community planning to improve the social and physical relationships that D'Youville College have with the residents of the West Side of Buffalo.

Government & Nonprofit
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Bridging the Gap Community Collaboration Between D’youville College and the West Side of Buffalo
BRIDGING THE GAP  Community Collaboration Between D’Youville College and the West Side of Buffalo  James Bragg     Alexis Soto Colorado  Dattatreya Das  Sadie Geisler  Michael Grimble  Rachel Heckl   Rebecca Hoffman  Creighton Randall  Paul Ray  Joelle Ruettiman  Annie Stinson  Mary Walls    Instructor: Daniel B. Hess                                                                       Department of Urban and Regional Planning  Graduate Studio—Workshop, Master of Urban Planning Program  December 2008 
Acknowledgments Our studio would like to warmly acknowledge the following individuals for their time and consideration in  assisting us in our efforts.   Without their kind assistance this studio would not be possible.  Community, Education & Religious Leaders    Father James Fee, Holy Angels Church   Father David Gallivan, Holy Cross Catholic Church  Principal Baines, Public School #3   Principal Young, Grover Cleveland High School   Principal Preston, DaVinci High School     Darlie Al‐Haqq, Heart of the City Neighborhoods   Stephanie Simeon, Heart of the City Neighborhoods   Aaron Bartley, People United for Sustainable Housing  (PUSH)  Chris Brown, Kleinhans Community Association   Lucy Candalario, West Side Community Services  Linda Chiarenza, Neighbor Works  Ellen O. Conley, Canisus  College  David Ellerbrock, University Heights Collaborative   Harvey Garrett, West Side Community Collaborative  Anthony Armstrong, Local Initiative Support         Corporation, LISC   Andy Goldstein, Lower West Side Partnership  Lourdes Iglesias, Hispanics United of Buffalo (HUB)  Nanette Dorrios, Hispanics United of Buffalo (HUB)  Zoe Lavatelli, Grassroots Gardens of Buffalo  Ed Marshner, West Side Community Collaborative  Jim Messina, Fargo Estate Neighborhood Association   Diane Picard, Massachusetts Avenue Project (MAP)  Matthew Ryan, Allentown Association  Miguilla Schaus, Fargo 300 Block Club   Kathleen Sheldon, Santa Maria Towers   Tim Tielman, Campaign for Buffalo History, Architecture &  Culture  Jerry Turcotte, MicroBiz Buffalo   Cynthia Van Ness, Preservation Coalition of Erie County   Charles Banas, New Millenium Group   Robin Vilardo, Connecticut Street Association   Pam Kefi, International Institute   Christopher Kelly, Karpeles' Manuscript Museum  Stephanie Maleninko, WNY Service Learning Coalition   Alex Bitterman, Rochester Institute of Technology  Ron Reinas, Peace Bridge Authority  D’Youville College    Sister Denise Roche  Kenneth Rogers  Don Keller  Molly Flynn  Jan Mahle  April Rockwood  Olga Karman  Sam Savarino  D’Youville College Community Advisory Board  Board of Trustees    University at Buffalo    Daniel B. Hess  G. William Page  Robert Shibley   Beth Tauke  Ferdinand Lewis  Brian Carter  Jajean Rose‐Burney    Cannon Design    Bill Greeley  Kelly Hayes‐McAlonie    Government and Elected leaders    Council Member David Rivera, Niagara District  Kirk Laubenstein, Legislative Assistant,  Niagara District  John Fell, Office of Strategic  Planning  Peter Merlo, Office of Strategic Planning         
demand for on street parking, which was formerly a  major community issue, D’Youville College must  acknowledge the adverse economic, environmental,  and social consequences of continued surface lot  expansion.  Although housing values have been  increasing, many residents fear the destruction of  housing stock for convenient off‐street parking may  reduce adjacent property values which, accordingly,  will result in diminished incentives for neighborhood  investment.  In addition, the effect of paved parking  lots is a reduction in permeable surface area.  This  loss of permeable surface area creates an increase in  runoff and consequent increases in water pollution of  both Lake Erie and the Niagara River.  The physical  barrier created by these fenced lots is viewed  differently by campus and community; physically  isolating the campus from the neighborhood and  taking away “eyes on the street,” while  simultaneously increasing the sense of safety for  students who commute to campus.   Tensions between some residents and D’Youville  College have increased in the absence of a clear and  transparent land acquisition plan.  While residents  and community leaders embrace the presence of  D’Youville College in the neighborhood, many have  expressed concern with D’Youville College’s  expansion policies.  From the perspective of some  homeowners, the conversion of D’Youville College‐ owned former residential parcels to parking lots  contributes to neighborhood destabilization.    To determine the strengths and weaknesses of  D’Youville College within its existing collaborations, a  survey was conducted to gauge college‐community  interaction.  This survey focused only on community  based organizations (CBOs) possessing formal or  informal relationships with D’Youville College.   Seventeen CBOs were identified as formal partners  by the College.  These 17 CBOs were provided a  survey that measured perceptions of interaction with  D’Youville College.  The results of this survey  revealed many CBOs perceive D’Youville College  shares a “common goal and direction” and is  As an intimate catholic college on Buffalo’s West  Side, D’Youville College shares a rich history with  the neighborhood and has a proud tradition of  service to the community. D’Youville is one of 15  colleges and universities in the Buffalo‐Niagara  region that together enroll nearly 100,000 students  annually.  What distinguishes D’Youville College  from its regional peers is its location as a waterfront  urban institution in a dynamic, diverse and densely  populated neighborhood.  A symbiotic relationship  between  D’Youville College and its West Side  community has existed for over 100 years; students,  faculty, and staff have historically exhibited a strong  ethic of volunteerism and applied service.  The  community has always valued D’Youville College as  a vital presence and service provider in the  neighborhood. However, recent physical expansion   on the part of D’Youville College has strained  relations despite continued community service  emanating from D’Youville College.  In recent years, D’Youville College has increased  enrollment, expanded curricula and established  additional degree programs including doctoral  education.  Between 1998 and 2007, the school   increased enrollment by a staggering 60 percent  from 1,900 to 3,020 students, and was initially  unable to accommodate parking on and around the  campus.  Physical growth of the D’Youville College  campus has followed this programmatic growth,  and while new capital construction has lagged  slightly, the supply of parking now outpaces growth  in enrollment.    Unlike peer institutions in the region, residential  properties surround D’Youville College on all sides  of its campus.  Consequently, the college has taken  advantage of what limited land acquisition  opportunities exist, and a series of housing  demolitions for the purpose of parking lot  expansion have negatively impacted property  owners and neighborhood residents.    While the creation of parking lots has reduced the  Executive Summary
residential interests in promoting and preserving  this area as a great place to work, shop and live.  This  neighborhood association could organize events to  celebrate the diversity of the multicultural  community.  D’Youville College should serve as a  facilitator to unite the diverse groups to form this  neighborhood association, possibly utilizing the  National Trust for Historic Preservation’s Main Street  Four‐Point approach to community‐driven  commercial revitalization.    Moreover, D’Youville College should declare a  moratorium on the acquisition and subsequent  demolition of residential properties.  As a gesture of  good faith, D’Youville College should collaborate with  community organizations such as Heart of the City to  stabilize property values through preservation of the  current housing stock.  D’Youville College should also  consider joint development of the construction of a  parking structure and strive to convert some surface  parking lots into green space to provide an inviting  transition from the campus to the neighborhood and  provide the campus with a sense of place.    “accessible” to the organization.  However, there  was near consensus among these CBOs that  D’Youville College lacks consistency in  communication.    Precedent studies indicate that successful town‐ gown practices involve collaboration of universities  with their surrounding communities.  Currently,  there is a shift among urban institutions of higher  learning across the country to work with their host  communities as partners.  Collaboration between  universities and neighbors encourages integration  through (i.) the seamless transition between  campus and the neighborhood, (ii.) the sharing of  resources and (iii.) through the establishment of  social connections.    The primary recommendation from this study is  D’Youville College should establish a Community  Partnership Center (CPC) based on the Community  Outreach Partnership Center model, an initiative of  the US Department of Housing and Urban  Development.  This program provides a framework  to assist colleges and universities in developing  neighborhood partnerships to revitalize distressed  communities.   A D’Youville College CPC would be responsible for  coordinating service learning, oversee government  and community relations and promote community  resources.  This CPC would be responsible for  facilitating communication between CBOs and  neighborhood residents, and would serve as the hub  for volunteer and curriculum‐based service  opportunities.  It is recommended that D’Youville  College establish a physical location for this CPC on  Connecticut Street as a gesture of the institution’s  support for revitalization of the commercial  corridor.  Furthermore, D’Youville College should  attempt to focus future institutional investment on  infill development and adaptive reuse of structures  on Connecticut Street.   In addition, a 501(c)(3) nonprofit neighborhood  association should be formed to unite business and 
Como un intimo colegio católico en el West Side de  Buffalo, Colegio D’Youville tiene orgullo en su  tradición de servicio a la comunidad y comparte una  historia rica con el vecindario.  D’Youville es uno de  los 15 colegios y universidades en la región de  Buffalo‐Niágara que agrupa casi 100,000  estudiantes anualmente.  Lo que distingue Colegio  D’Youville de sus contrapartes de la región es su  localización en una área con un frente marítimo,  densamente poblada,y una comunidad diversa. Una  relación simbiótica entre el Colegio D’Youville y  West Side de Buffalo ha existido por mas de 100  años; estudiantes, facultad, y personal  administrativo historicamente a excedido un fuerte  voluntarismo. La comunidad ha valorado la  presencia de Colegio D’Youville  por ser un vital  proveedor de servicios.  Sin embargo; la reciente  expansión física de parte del Colegio ha afectado  relaciones a pesar que Colegio D’Youville sigue  proveyendo servicios comunitarios.        En reciente años, Colegio D’Youville ha aumentado  la matricula, expandido su currículo, y establece  programas adicionales incluyendo programas  doctorales. Desde 1998 a 2007, el Colegio ha  aumentado su matrícula en 60% de 1,900 a 3,020  estudiantes y inicialmente no fue capaz en  acomodar la demanda por estacionamiento dentro y  alrededores del campus. El crecimiento físico del  campus D’Youville fue seguido por expansión y  construcción del área de estacionamientos que ha  sobrepasado el número de estudiantes.    A diferencia de sus contraparte regionales, Colegio  de D’Youville esta rodeado por propiedades  residenciales.  Consiguientemente, el Colegio ha  tomado cualquier oportunidad para adquirir  propiedades, y conducido unas series de  demoliciones de residencias con el propósito de  expandir los lotes de estacionamientos. Esta   expansión ha afectado negativamente los dueños de  propiedades y vecinos.      Aunque la creación de nuevos estacionamientos ha  reducido la demanda de estacionamientos  en la  calle que en el pasado era una queja de la  comunidad, el Colegio D’Youville tiene que reconoce  los efectos negativo en la economía, ambiente, y en  la fabrica social de la comunidad.   Aunque los  precios de residencias ha crecido, mucho residentes  expresa miedo que la demolición de residencias   para crea lotes de estacionamiento este bajando los  precio de las propiedades adyacentes y este  reduciendo los incentivos de inversión en la  comunidad.  En adición, los estacionamientos  reduce el área permeable disponible en el West  Side.  La perdida de área permeable aumenta la  escorrentía de agua causando la contaminación del  Lago de Erie y Río de Niagara.  Las cercas de esto  lotes de estacionamientos aísla la comunidad de  D’Youville provocando la eliminación del efecto de  “los ojos en la calle” sin embargo al mismo tiempo  ha aumentado el sentido de seguridad para los  estudiantes que conmutar al campus.    Las tensiones entre los residente y el Colegio  D’Youville ha aumentado por la ausencia de un plan  transparente para la expansión del campus. Aunque  algunos residentes y lideres comunitarios agradece  la presencia de D’Youville en la comunidad, otros  cuestiona la política de expansión física del Colegio.  Desde la perspectiva de los dueños de residencias, la  demolición de residencias para  crear lotes de  estacionamientos desestabiliza la comunidad.         Para determinar la fuerzas y las debilidades de  Colegio D’Youville con sus  asociaciones existente,  se condujo una encuesta para medir la interacción   entre colegio‐comunidad.  Esta encuesta se enfoco  en organizaciones comunitarias que tenía relación  formal o informal con D’Youville.  Diecisiete  organizaciones comunitarias fueron identificadas  para medir la percepción de la relación con el  Colegio. El resultado revelo que muchas  organizaciones comunitarias comparte un objetivo,  dirección, y accesibilidad con el Colegio. Pero el  consenso es que Colegio D’Youville  falla en  mantener comunicación constantes con las  organizaciones.     El estudio de casos previos de otra universidades y  colegios enseña que la mejor practica es  colaboración entres instituciones educativa y  comunidades. Actualmente, la tendencia es que  universidades y colegios trabajen conjuntamente  con las comunidades. Colaboración entre vecinos y  instituciones educativas tiene los beneficios de: (I.)  de motivar una transacción suave entre el campus y  la comunidad, (II.) compartí recursos y (III.)  mantener las conexiones sociales.  Resumen Ejecutivo
        La mas importante colaboración de este estudio es  que D’Youville debía establece un Centro de Ayuda  Comunitaria (CAC) basado en el modelo de  creado  por el “US Department of Housing and Urban  Development (HUD)”.  El modelo de HUD provee  asistencia a colegios y universidades  para que la  institución educativa ayude a revitalizar  comunidades en angustia.    El Colegio de D’Youville’s CAC va supervisar la  coordinación de servicios educativos, relaciones  comunitarias y gubernamentales.  El CAC va ser  responsable de mantener comunicaciones con los  vecinos y organizaciones comunitarias.  Esto  ayudaría a D’Youville mejorar su trabajo voluntario  que realiza en la comunidad. Es  recomendado que  el CAC y otro futura expansión física de D’Youville  sea localizado en la Calle de Connecticut para  ayudar revitalizar esa área.         En adición, una asociación comunitaria 501(c) (3)  sin fines de lucros debe ser creada para unir  negocios y residentes para promover y motivar una  gran área para trabajar, vivir, y compra.  Esta   asociación comunitaria puede organizar actividades  como mercado internacional a aire abierto para  mercadea la diversidad  cultural de la comunidad.   El Colegio de D’Youville debe servir como un  facilitador para unir diversos grupos para formar  esta asociación comunitaria usando el enfoque  Cuatro Punto de “National Trust for  Historic  Preservation’s  Main Street” para revitalización  comercial dirigida por la comunidad.       Además, D’Youville debe declarar un moratoria en  la adquisición y demolición  de residencias como un  gesto de buena fe hacia la comunidad.  El Colegio  debe colaborar con la organización “Heart of the  City” para estabilizar y preserva la disponibilidad de  residencias. El Colegio de D’Youville debe  considerar un desarrollo junto de un  estacionamiento multi‐pisos para así convertir los  lotes estacionamientos en áreas verde.  Las áreas  verdes ayudan a una transición menos abrupta  entre campus‐comunidad y provee de un ambiente  de un campus universitario.   
List of Tables and Figures ............................................................................................................................................................................1  List of Acronyms...............................................................................................................................................................................................3    Chapter 1: Setting the Stage  Introduction..................................................................................................................................................................................................5  D’Youville in the City and Region........................................................................................................................................................9  Planning in The D’Youville Area .......................................................................................................................................................21  Proposed Campus Master Plan..........................................................................................................................................................24  Peace Bridge Plaza Expansion...........................................................................................................................................................29    Chapter 2: Precedent Study  Introduction ..............................................................................................................................................................................................33  Town‐Gown Best Planning Practices .............................................................................................................................................33  Sustainability as a Community Vision ...........................................................................................................................................36  Planning Process .....................................................................................................................................................................................37  Existing Conditions ................................................................................................................................................................................37  Goals and Visions ....................................................................................................................................................................................38  Recommendations and Actions ........................................................................................................................................................38  Continuous Monitoring ........................................................................................................................................................................39  University‐Assisted Housing Programs ........................................................................................................................................39  Financial Partner Model ......................................................................................................................................................................40  Service Provider Model ........................................................................................................................................................................40  Lessons Learned  .....................................................................................................................................................................................41    Chapter 3: Community Relations  Introduction...............................................................................................................................................................................................43  Research Methodology..........................................................................................................................................................................44  Findings .......................................................................................................................................................................................................47  Recommendations ..................................................................................................................................................................................50    Chapter 4: Sustainable Growth  Introduction...............................................................................................................................................................................................55  Methodology..............................................................................................................................................................................................55  Contents
Urban Context...........................................................................................................................................................................................55  Transportation and Parking...............................................................................................................................................................57  The Argument for Alternative Travel Modes..............................................................................................................................59  Committing to Sustainability .............................................................................................................................................................61  Recommendations..................................................................................................................................................................................61    Chapter 5: Investment       Introduction...............................................................................................................................................................................................73  Methodology..............................................................................................................................................................................................73  Commercial Corridors...........................................................................................................................................................................73  Consumer Spending Power.................................................................................................................................................................76  Lakeview Community............................................................................................................................................................................78  D’Youville College ‐ A Place like No Other....................................................................................................................................80    Chapter 6: Synthesis  Introduction...............................................................................................................................................................................................85  Community Partnership Center........................................................................................................................................................85  Community Advisory Board: An Evolution..................................................................................................................................86  Development of 501(c)(3) ..................................................................................................................................................................88  Focus Expansion on Connecticut Street........................................................................................................................................88  Joint Development ..................................................................................................................................................................................88  Moratorium on Residential Property Acquisition....................................................................................................................89    Appendix  Plan Inventory..........................................................................................................................................................................................92  Summary of Campus‐Community Best Practices................................................................................................................... 102  Summary of University Assisted Housing Programs............................................................................................................ 104  Real Estate Trends in the Neighborhood................................................................................................................................... 105  Opportunities for Expansion along Connecticut Street....................................................................................................... 106  Connecticut Street Anchors............................................................................................................................................................. 107     
Chapter 1: Setting the Stage    Figure 1.1 ‐ D’Youville College and the Westside of Buffalo.    Figure 1.2  ‐ Koessler Administration Buildings.    Figure 1.3 ‐ D’Youville College Regional Sphere of Influence.    Figure 1.4 ‐ 2008 D’Youville College Student Addresses.    Figure 1.5 ‐ 2008 D’Youville College Student Addresses in WNY and Ontario.    Figure 1.6 ‐  Distribution of D’Youville Students Within 200 miles of Campus.    Figure 1.7 ‐ 20 Minute Commuter‐shed and 2008 Student Addresses.    Figure 1.8 ‐ 1/4 Mile Pedestrian‐shed.    Figure 1.9 ‐ D’Youville Neighborhood Partnerships.     Figure 1.10 ‐ Neighborhood Study Area.    Figure 1.11 ‐ Neighborhood Demographics.     Figure 1.12 ‐ Primary Language Spoke at Home.    Figure 1.13 ‐ Proposed Campus Gateways and Expansion Opportunities.  Figure 1.14 ‐ D’Youville College Center—Current.           Figure 1.15 ‐ D’Youville College Center—Proposed.   Figure 1.16 ‐ Academic Cluster Scheme.    Figure 1.17 ‐ Proposed redesign of Fargo Avenue.  Figure 1.18 ‐ D’Youville College and Current Peace Bridge Plaza.  Figure 1.19 ‐ D’Youville College and Proposed Peace Bridge Plaza, Alternative #1.    Table 1.1 ‐  Percentage of Degrees Awarded by All Institutions in WNY by Degree.   Table 1.2 ‐ Degrees Awarded by Degree Level.  Table 1.3 ‐ Change in Sq.Ft. Real Estate Prices Within Study Area.  Table 1.4 ‐ Plan Inventory Analysis.    Chapter 2: Precedent Analysis    Table 2.1 ‐ Advantages and Disadvantages of Employer Assisted Housing (EAH) Programs by Stakeholder.   Table 2.2 ‐ EAH Models Motivated by Community Revitalization.    Chapter 3: Community Relations    Figure 3.1 ‐ The Seven Phases of Planned Changed.    Table 3.1 ‐ Community Partners Assessment Survey Results.    Chapter 4: Sustainable Growth    Figure 4.1 ‐ Physical Components of D’Youville Campus.  Figure 4.2 ‐ Campus Tree Canopy Cover on D’Youville Campus Grounds.  Figure 4.3 ‐ Current Parking Area At College.  Figure 4.4 ‐ NFTA Bus routes and D’Youville students.  Figure 4.5 ‐ NFTA Bus routes with in 1/4 mile of D’Youville’s Campus.  Figure 4.6 ‐ Possible use of Green Infrastructure on The D’Youville Campus.  Figure 4.7 ‐ Alternative A, Two‐story parking deck.  Figure 4.8 ‐ Alternative B, Five story garage as proposed by the Cannon Design Master Plan.  Figure 4.9 ‐ Alternative E, Recommended alternative.  Three‐story garage along West Avenue.    Table 4.1 ‐ Summary of Parking Supply at Peer Institutions.  List of Tables and Figures 1
Chapter 5: Investment    Figure 5.1 ‐ Commercial Corridor.  Figure 5.2 ‐ Infill Garden at 328 Connecticut Street.    Figure 5.3 ‐ Auto Access  and Poverty  in the Neighborhood Study Area.    Figure 5.4 ‐  Current  Connecticut Street & Niagara Street Zoning.      Table 5.1 ‐ Inventory of Neighborhood  Commercial Structures.  Table 5.2 ‐ Neighborhood Household Characteristics.   Table 5.3 ‐ Neighborhood Spending Power.   Table 5.4 ‐  Suggested Special  Zoning Uses.  Table 5.5 ‐  Prohibited Overlay Uses.    Chapter 6: Synthesis    Figure 6.1 ‐ Community Partnership Center Model.  2
List of Acronyms ACRONYMS    ADA     Americans with Disabilities Act   ASR    Action Science Research  BERC    Buffalo Economic Renaissance Corporation  CAB    Community Advisory Board  CAN     Community Needs Assessment  CARE    Community Area Revitalization Efforts  CBO    Community Based Organization  CDMP     Cannon Design Master Plan  CO    Carbon Monoxide   CSO    Combined Sewer Overflow  DOT    Department of Transportation   EAH    Employer Assisted Housing   EIS    Environmental Impact Statement   EPA    Environmental Protection Agency  FAST    Family Advocates Skills Team  GIS    Geographic Information Systems  GLRC    Great Lakes Regional Collaboration  HANDS    Housing and Neighborhood Strategies       IPEDS    Integrated Post‐Secondary Education Data System  IRB    International Railway Bridge   LID    Low Impact Development  NAAQS    Nation Ambient Air Quality Standards  NCES    National Center for Education Statistics  NFTA    Niagara Frontier Transit Authority  NY‐CHP   New York Collaborative for High Performance Schools  NYS HEOP  New York State Higher Education Opportunity Program  OSU    Ohio State University                                                                          PM     Particulate Matter  NYSED    New York State Department of Education   NYSERDA   New York State Energy Research and Development Authority  RAP    Remedial Action Plan  RIT    Rochester Institute of Technology  SBM    Shared Border Management  SUNY    State University of New York  TDM    Transportation Demand Management  UCP    University‐Community Partnership  3
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Introduction  D’Youville College, a small Catholic heritage college  located in the heart of Buffalo’s West Side, has  expanded steadily in the last several years.  To help  meet demand for institutional and physical growth,  D’Youville College commissioned Cannon Design to  develop a Master Plan for the campus in 2006.    Through recent expansion efforts and following  completion of the Master Plan, D’Youville College  has recognized the need to enhance its relationship  with its diverse neighbors.  Consequently, the  President and Board of Trustees of D’Youville  College approached the Department of Urban  Planning at the University at Buffalo, which assigned  a graduate planning studio to assess the  neighborhood impacts of D’Youville College and  develop a plan to strengthen community  interaction.  Through initial conversations, the studio identified  existing barriers to a strong campus and community  relationship.  Specifically, the studio recognizes that  D’Youville College’s autonomous property  acquisition and demolition strategy is creating  stress on community members and grassroots  organizations that are striving to revitalize Buffalo’s  West Side neighborhoods.  Additionally, a lack of  community inclusion in decision making has  discouraged ongoing neighborhood stabilization  efforts. The analysis provides an in depth account of  these community perceptions and makes  recommendations for addressing them.  D’Youville College’s urban location and wealth of  assets surrounding the campus are nearly  impossible to replicate.  Located in the midst of a  multicultural neighborhood, the campus has  convenient access to the waterfront via Porter  Avenue.  Olmsted‐designed parks and green spaces  surround the campus (see Figure 1.1).  Niagara  Street links the campus to downtown Buffalo, and  nearby Connecticut Street offers an opportunity to  Chapter 1: Setting the Stage Figure 1.1 ­ D’Youville College and the Westside of Buffalo.   5
create a mixed‐use district.    The studio provides a sustainable model to guide  D’Youville College’s future investment that will  build on these assets and empower the local  community and economy.  D’Youville College is in a  unique position to create educational corridors  surrounding the campus that will blur the division  between campus and community and serve to  enhance the prestige of D’Youville College.  The work of the studio considers how D’Youville  College occupies space in a dense urban setting and  how the college decision makers interact with the  surrounding community.  Recommendations are  provided to guide the future growth of D’Youville  College as it strives to become a university while  preserving and improving the surrounding  neighborhoods.      College History  In October 1857, the Oblates of Mary Immaculate  invited the Grey Nuns to the West Side of Buffalo,  citing a need for women of service to complement  the work of the priests in the community, and five  nuns answered the call.  D’Youville College evolved  from a mission to educate elementary school  children on the West Side.  Holy Angels Academy  was established the same year the Grey Nuns  arrived and taught 26 children in a private home.  In  1874, the nuns built what is now the Koessler  Administration Building.  This building housed  orphans in the upper floors, and the Grey Nuns and  Oblates educated these children in the lower floors.   Additionally, the nuns worked in important civic  institutions (such as asylums and jails) throughout  Buffalo, and they lived within two blocks of the  school.  During this time, the school and the nuns  were very much integrated into the community,  providing an invaluable educational resource.  In 1908, the elementary school was converted into  Holy Angels Academy, a college for women.  These  women were educated through formal education  and through a rich service experience.  In the early  years, a demand for education came from regional  institutions such as the orphanage, jails, and asylum.   From the 1960s onward, however, with Buffalo  experiencing population and economic decline,  D’Youville College focused its service more directly  on the local community.   In the 1950s, D’Youville College considered moving  to Orchard Park, where land was inexpensive and  expansion could occur without conflicting with the  surrounding communities.  The decision to move  D’Youville College was never made, partially due to  the reliance of its students on buses to get to the  College, but also because the school relied on  service as a major component of education.  The  College found service opportunities to be much  richer, and more accessible, in the city.1  The tradition of service carries on today; every  student and student group is expected to serve the  community.  This requirement incorporates training  in the technical and social aspects of educational  fields and teaches about the nature and rewards of  service.  Students have used their service hour  requirements to tackle urban blight, or to enhance  the educational environment of children in Buffalo’s  suffering inner city schools.  Figure 1.2 ­ Koessler Administration Building.   6
Community Service  The year 2008 marked the centennial of D’Youville  College’s charter by New York State as a college.  In  celebration, the college committed to 10,000 hours  of community service in 2008 through the “100 to  the second power” campaign.  Participants in this  campaign had logged over 10,800 hours of service  with 6 weeks left in the year. In addition, D’Youville  College was placed on the President’s Higher  Education Community Service Honor Roll for 2007,  a designation given to only a handful of institutions  nationwide in recognition of effective service  programs.  Campus Ministry plans to continue the  success of these centennial efforts through ongoing  programs such as “Give 100,” in which individuals  pledge to complete 100 hours of service over the  course of a year.1    At present, community service at D’Youville College  is coordinated through Campus Ministry.  Although  not officially part of the College administration,  Campus Ministry is closely aligned with D’Youville  College’s mission and is located on campus.  The  ministry directly coordinates service opportunities  at the College; an online “databank” of volunteers’  service activities and a listing of current volunteer  opportunities are maintained by staff.  Campus  Ministry staff often teach classes that feature service  components, and while the ministry has focused on  service activities it has also taken an active role in  Service‐Learning initiatives.    Service‐Learning  Service‐Learning is a relatively new practice in  higher education.  There are essentially three  components: course work related to service, a  service requirement, and reflection on the  experience. Service‐Learning requires a significant  academic commitment on the part of the institution,  particularly when it comes to encouraging faculty  participation, because it is somewhat time‐ intensive.  The process is well suited to institutions  that concentrate on the holistic development of  their students.  D’Youville College recognizes this, as  evidenced by its mission statement: “At [D’Youville  College], there are four foundation stones in an  effective learning environment: academic  preparation, practical experience, a consistent value  structure, and a concern for the betterment of the  community.”  Service‐Learning essentially bridges  these “foundation stones.”1  In most cases, Service‐Learning comes in the form of  a credit bearing class and is required for graduation.   A typical course has a minimum service‐hour  component.  While D’Youville College does not have  a Service –Learning requirement for graduation (as  do some peer institutions, such as Daemen College),  it runs first‐year orientation classes that emphasize  service and feature hands‐on participation in at  least one service project.   In the context of neighborhood partnerships,  Service‐Learning is considered more effective than  traditional community service because it allows  both a student and a CBO to form a relationship. A  student receives a deeper understanding of the  purpose of a CBO, and a CBO receives a more  intensive, and in many cases more effective,  commitment from a college or university.  The  theme of the Service‐Learning may be aligned with a  student’s academic focus, thereby encouraging a  higher level student engagement that may progress  into future involvement beyond the course.  Service‐Learning at D’Youville College is currently  coordinated by April Rockwood, a faculty member  D’Youville College (Mission) “honors its Catholic heritage...by providing  academic, social, spiritual, and professional  development in programs that emphasize  leadership and service.”  7
D’Youville College’s Role D’Youville College has an opportunity to  redefine its role within the community from a  service provider to a partner  in the occupational therapy department.  Professor  Rockwood’s duties as program coordinator replace  the equivalent of a 3‐credit hour course in her  teaching commitments.  She is assisted by the  recently formed Service Learning Work Group,  which consists of a mix of faculty and  administrators.  D’Youville College strives to produce high‐caliber  professionals and instill in those professionals the  importance of using their training to serve those in  need.  D’Youville College has recently expanded its  programs, adding programs such as physical  therapy and pharmaceutical sciences, both of which  are modern extensions of D’Youville College’s  original mission to serve others.  D’Youville College  has a tradition of redefining the ways in which its  mission of education and service is realized, in  order to remain relevant to new technologies,  knowledge and societal change.  D’Youville College’s  commitment to such a mission, however, is not  always translated through the institution’s actions.    As D’Youville College continues to grow, tensions  with the community have increased for reasons  independent of D’Youville College’s commitment to  service.  As discussed in Chapter 3, physical changes  that D’Youville College has perceived as necessary  for its growth and prosperity have been viewed by  some members of the community as a disruption of  the fabric of the community.  Specifically, residents  have voiced resentment over demolition of viable  housing stock, although some of this tension comes  from differing views on the viability of those houses.   Academia has changed its approach to community  interaction as well, both locally and nationally.   Spurred by new programs through the U.S.  Department of Housing and Urban Development,  many colleges and universities have developed  community partnership centers.  Locally, this model  has been adopted by many institutions, D’Youville  College included, through the Western New York  Service Learning Coalition (WNYSLC).  Examples of  this model are presented in Chapter 3.  With these local and national changes taking place,  D’Youville College has an opportunity to redefine its  role within the community from a service provider to  a partner.  Recent developments in community  service, Service‐Learning, and educational outreach  at D’Youville College suggest that the timing is right  for just such a shift.  8
D’Youville in the City and Region  As a result of the dynamic relationship between  campus and community, many post‐secondary  institutions throughout the United States have  forged community partnerships, recognizing that  collaboration induces both campus and community  strength.  In distressed urban regions, an evaluation  of neighborhood diversity, assets and opportunities  for collaboration have provided those areas with a  lens through which to identify venues for  institutional, neighborhood, and regional growth.   Buffalo’s West Side has experienced decline,  disinvestment, and the start of a comeback due to a  variety of factors.  As a result, assessment of the  extent of D’Youville College’s reach in the city and  the region will provide guidance in identifying  opportunities for both the institution and the region  as a whole.    To facilitate the analysis, it is first necessary to  identify a study area.  A preliminary evaluation of  the data, however, reveals that D’Youville College  has an extensive reach within the region that varies  depending on the context of analysis.  Consequently,  it is evident that utilizing stringent boundaries  would most likely result in a loss of information that  may be critical to understanding D’Youville College  within the scope of the region.  Therefore, the best  manner in which to identify D’Youville College is to  portray the College by illustrating its various  spheres of influence within the region, which are  illustrated in Figure 1.3.  The extent of D’Youville  College’s influence is determined by identifying its  peer institutions, assessing student enrollment,  identifying existing regional partnerships, and  identifying D’Youville College within the context of  its neighborhood.  Figure 1.3 ­ D’Youville College Regional Sphere of Influence.  Data Source: Microsoft Live Search Maps  9
College to compete for top students and to establish  additional doctoral programs.  Since 1998, the  college has experienced a staggering 60 percent  growth, increasing enrollment from approximately  1,900 students to about 3,020 in 2007.  D’Youville’s  niche academic areas are closely aligned with  degrees awarded within the Erie‐Niagara region,  granting a majority of degrees in health science,  education, and business management programs at  the undergraduate and graduate levels.  To maintain  such a pace of growth, it is increasingly important  for the college to distinguish itself from its regional  peers.      As part of the Better by Degrees Survey conducted  on behalf of the Western New York Consortium for  Higher Education, D’Youville College identified  secondary institutions that it considers chief  competitors for attracting students.3  In conjunction  with the colleges and universities identified by  D’Youville College, additional institutions within  Western New York were also identified by this  studio that are comparable in size and academic  programs.  The majority of D’Youville College’s  peers are located within the Erie‐Niagara region.  In  Western New York, D’Youville College’s peers  include: Daemen College, Medaille College, SUNY  Buffalo, Niagara University, Hilbert College, and  Canisius College.  Outside of the area, D’Youville  College’s peers include Nazareth College and Saint  John Fisher College, both located in Rochester, New  York.  In relation to its peers, D’Youville College grants the  largest share of degrees in health professions and  related clinical sciences.  Table 1.2 summarizes the  degrees granted in the field as a share of total  degrees awarded for each institution.    Bachelor degrees granted in business related fields,  the second most dominant field of study at  D’Youville College, are within the top three most  awarded fields at D’Youville College’s peer  institutions.  Compared with the other nine  Peer Institutions  Within Erie and Niagara counties, D’Youville College  is one of 15 institutions of higher education that  together enroll more than 90,000 students annually.   Data on total enrollment and degrees granted are  accessed from the Integrated Post‐Secondary Data  System (IPEDS) for the 2005‐2006 academic year  for all school identification codes (Unit ID) within  Erie and Niagara counties.2    Within the area, 49  percent of all bachelor’s degrees awarded are in  business/management, the social sciences  (including psychology and history), and education.   The majority of masters degrees are awarded in  education, business and management, and the  health sciences, respectively.  Regionally, 75 percent  of first‐professional and doctoral degrees are  awarded in health, law, and the biological and  physical sciences.  Table 1.1 summarizes the most  popular degrees awarded by all institutions within  Western New York.3   In 2006, D’Youville College awarded approximately  five percent of all degrees granted within Western  New York and is now striving to become the sixth  university in Erie and Niagara counties.  In order to  accomplish this goal, it is necessary for D’Youville  Table 1.1 ­  Percentage of Degrees Awarded by All Institutions in  WNY by Degree.3   Data Source: IPEDS (2005­2006) 2,4  Undergraduate Degree  % Awarded  Business / Management  18%  Social Science / Psychology / History  17%  Education  14%  Total:  49%  Master's Degree     Education  53%  Business / Management  11%  Health  7%  Total:  71%  Doctoral / Professional Degree     Health  42%  Law  25%  Biology / Physical Science  8%  Total:  75%  10
institutions, however, the share of degrees in  business or related fields awarded ranks in the  bottom third.  Degrees in business are the largest  share of degrees awarded by Medaille College,  comprising almost half of undergraduate degrees  awarded.  Finally, liberal arts degrees rank among  the third most awarded degree at D’Youville College,  and make up a larger share of total degrees at the  college than any of its peer institutions.   D’Youville College’s academics attract in large  numbers graduate students in education and the  health sciences.  In 2006, D’Youville College  awarded the majority of its bachelor degrees in  health professions (48 percent), followed by  degrees in business‐related fields (17 percent).5   Nearly 67 percent of degrees awarded at D’Youville  College are at the graduate or doctoral level of  study, as opposed to an average of 54 percent  awarded at that level at other institutions  throughout the region.  At this level, a majority of  degrees awarded (71 percent) were in the field of  education, followed by degrees granted in the health  professions and clinical sciences (27 percent).  By  comparison, St. John Fisher College and Daemen  College award the largest share, respectively, of  degrees in the field of education suggesting that  D’Youville College is a regional competitor in  awarding degrees in education.  D’Youville College,  however, awards more of its graduate degrees in  the health sciences (28 percent) than other schools.   As a result, it is evident that D’Youville College faces  regional competition in degrees granted in business  at the bachelor’s level, and degrees granted in  education and the health sciences at the graduate  level.  To encourage continued growth, expansion,  and establish doctoral programs that will enable  D’Youville College to transition into D’Youville  University, it must distinguish itself from other  institutions within the region to attract students.  Table 1.2 ‐ Degrees Awarded by Degree Level  Data Source: IPEDS (2005­2006)2   Bachelor's Degrees (2006)  % Awarded  (1) Health professions and  related clinical sciences     D'Youville College  48%  Daemen College  35%  Nazareth College of Rochester  19%  Saint John Fisher College  9%  SUNY at Buffalo  6%  Canisius College  2%  Medaille College  1%  Hilbert College  < 1%  Niagara University  NA  (2) Business, management,  marketing, and related support  services     Medaille College  48%  Niagara University  36%  Saint John Fisher College  25%  Canisius College  22%  Hilbert College  21%  SUNY at Buffalo  18%  D'Youville College  17%  Nazareth College of Rochester  13%  Daemen College  11%  (3) Liberal arts and sciences,  general studies and humanities     D'Youville College  14%  SUNY at Buffalo  7%  Medaille College  4%  Hilbert College  4%  Daemen College  2%  Saint John Fisher College  1%  Niagara University  < 1%  Canisius College  < 1%  Nazareth College of Rochester  NA  11
Student Enrollment  Currently there are 2,906 students enrolled at  D’Youville College.  The majority are from an area  bounded by London, Ontario, to the west, Rochester,  New York to the east, Southern Erie County to the  South, and the greater Toronto area to the north.   Permanent student and local addresses for students  enrolled during fall 2008 were obtained from  D’Youville College, and identifying information  (student names and personal information) was  stripped from the data to maintain anonymity.  The  addresses were then geocoded using GIS and  mapped.6  Figure 1.4 illustrates Fall 2008 student  enrollment, which consists of students from 28  states, three Canadian provinces, and six countries  other than the United States and Canada.   In Fall 2008, approximately 27 percent of enrolled  Figure 1.4  2008 D’Youville College Student Addresses.  Data Source: D’Youville College  students listed their permanent addresses within  Ontario, Canada.  Of the remaining 73 percent of  enrolled students, only four percent of those  enrolled were from outside of New York State.  The  majority of students listed permanent residences  within New York State (68 percent of enrolled  students), and 57 percent also indicated being from  Western New York, their locations illustrated in  Figure 1.5.7 The local residences of students were  plotted with respect to their distance from the  College (within 200 miles).  As illustrated in Figure  1.6, approximately 65 percent of enrolled students  live within 30 miles of the D’Youville College.  The  percentage of students residing 40 to 60 miles from  campus drops sharply, and another spike occurs  between 61 to 80 miles where approximately 14  12
Figure 1.5 ­ 2008 D’Youville College Student Addresses in WNY and Ontario.  Data Source: D’Youville College  0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 Number of Students Distance From D'Youville College (Miles) 90% 96% 65% Cummulative Total Cummulative Total (%) Figure 1.6 ­  Distribution of D’Youville Students Within 200 miles of Campus.  Data Source: D’Youville College  13
percent of all students list their local residences,  indicating that a large portion of students most  likely commute from Canada to D’Youville Collegem,  or reside in the US without student visas.   In  summary, a total of 95 percent of students enrolled  during the fall 2008 semester reside in either  Ontario or the Western New York region (see Figure  1.6), illustrating that D’Youville truly is a regional  college.  Commuter­Shed  According to the 2000 Census, the average commute  time within Erie County was approximately 20  minutes.  Based on this information, a 20 minute  driving buffer is mapped around the campus (see  Figure 1.7).  The commuter‐shed is bounded to the  east by Transit Road, to the North by North  Tonawanda, and on the south by Orchard Park.   Neglecting wait times that may be incurred by  international travel, the buffer extends  approximately ten miles across the Canadian  border.  Approximately 1,146 students listed local  addresses within the 20 minute commuter‐shed,  which provides a conservative estimate that about  39 percent of enrolled students have a commute of  20 minutes or less, with the exception of those  commuting from Canada.  Local addresses may not  reflect actual residents within the area due to  students’ reporting permanent addresses as their  local address.     14
Figure 1.7 ­ 20 Minute Commuter­shed and 2008 Student Addresses.  Data Source: D’Youville College  15
Figure 1.8 ­ 1/4 Mile  Pedestrian­shed.    Data Source: D’Youville  College and Urban  Design Project, SUNY at  Buffalo  Pedestrian­Shed  A pedestrian‐shed map shows estimates of the  number of students within walking distance of the  campus core (see Figure 1.8).   A rule‐of‐thumb in  urban planning is that the maximum tolerable  walking duration for an average person is five to  seven minutes; this analysis uses a five minute time  frame.  The quarter‐mile buffer is representative of  the distance that an average person will traverse  within this five minute period.8  The buffer  encompasses Prospect Avenue to Columbus  Parkway, as well as part of Front Park.   Approximately 65 students, excluding those living in  dormitories, list local residency within the campus’  pedestrian‐shed (approximately two percent of the  student body).  This figure is likely a low estimate  due to the fact that many students may not provide  their local addresses, and therefore the only address  linked to their enrollment is their permanent  address.  The main community and retail services  offered within the buffer include the First Niagara  Bank, which is located on Connecticut Street, a  public library, and a Wilson Farms convenience  store, that is located on the edge of D’Youville  College’s campus.  16
  D’Youville College’s Partnerships  Within the neighborhood, D’Youville College  partners with several community groups to offer its  services or facilities.  Specifically, D’Youville has  indicated partnerships with AIDs Family Services,  the D’Youville Porter School, Holy Angels Parish,  Grover Cleveland High School, Friends of the Night  People, and Western New York Hispanics United, all  located within one mile from the campus.  In  Figure 1.9 ­ D’Youville  Neighborhood  Partnerships.     Data Source: Better by  Degrees Survey.   addition, D’Youville College provides space for  Alcoholics Anonymous meetings, and DaVinci High  School and the Bison Fund, a tuition assistance  program for low‐income children, located on its  premises.  A map illustrating partnerships is  provided in Figure 1.9.  17
The Neighborhood  To facilitate analysis of D’Youville within the context  of its surroundings, census tract boundaries were  used to define D’Youville College’s neighborhood.   The census tract boundaries enable data to be  obtained from the U.S. Census Bureau.  D’Youville  College is located on the boundary of census tracts  Figure 1.10 ­ Neighborhood Study Area.    Data Source: D’Youville College and Urban Design Project, SUNY at Buffalo  70 and 69 and bordered along the south by census  tract 71.01 (see Figure 1.10).  Approximately 765  acres of land (130 city blocks) is contained within  the boundaries of all three census tracts.  The  study  area is home to approximately 16,300 residents.9  18
Table 1.3 ­ Change in Sq. Ft. Real Estate Prices Within Study Area 12   Data Source: Buffalo Niagara Area Realtors (BNAR)  Six Year Change in Price by Property Type ($/sq. ft.)   Type  Jan 2001  Dec 2007   % Change  Multi Family  6.27  16.28  160  Residential  18.4  28.41  54  Condo   53.03  157.34  197  Commercial  3.38  16.80  397  All  17.75  27.10  53  Data on property values within the census tract  study area was obtained from The Buffalo Niagara  Area Realtors (BNAR) for 2000 to 2008.  All  properties demonstrated a 53 percent increase in  price per square foot during the eight year period.   The values of commercial properties per square foot  increased the most, demonstrating an increase of  397 percent per square foot from 2000 to 2008  (from $3.38/sq. ft. to $16.80/sq. ft.), followed by  condominiums which illustrate an increase of 197  percent in value during the same time period.  Table  1.3 summarizes the change in value by property  type from 2001 through 2007 based on the trend  line for the data.    The West Side of Buffalo is a diverse neighborhood.   According to the 2000 Census, approximately 36  percent of the population spoke Spanish as their  primary language; this was second to residents who  spoke English (55 percent).  Additionally, the  majority of the neighborhood was made up of  African Americans and Whites.10  Figure 1.11  summarizes the racial composition of D’Youville  College’s neighborhood.    At the time of the 2000 census, the campus  neighborhood was home to approximately 16,300  residents, a 20 percent decrease from the 1990  Census.  In comparison, the city of Buffalo lost  approximately 11 percent of its population during  the same time period.9  Within the neighborhood,  only one‐quarter of residents were home owners as  opposed to renters, indicating that home‐ownership  has been relatively stable since the 1990 Census.  As  of D’Youville College’s fall 2008 enrollment,  approximately 99 students (excluding those in  dormitories) indicated off‐campus local addresses  within the neighborhood, which reflects less than  two percent of D’Youville College’s total  enrollment.11    Figure 1.12 ­ Primary Language Spoke at Home.    Data Source: US Census (2000)  Figure 1.11 ­ Neighborhood Demographics.     Data Source: US Census (2000)  19
The data indicates that property values have been  increasing within the neighborhood since 2000.  It is  important to note, however, that prices were not  adjusted for inflation.  The increase in property  values is therefore higher than it would be if values  were adjusted for inflation for the eight year time  period.   Viewing D’Youville College at various geographic  levels provides understanding as to its influence  within the City of Buffalo and the bi‐national region.   It is evident that D’Youville College influences an  area beyond its own backyard, as evidenced by the  students that it attracts and the partnerships that it  has formed.  In conjunction with D’Youville College’s  growth, the neighborhood is also beginning to  revive, as indicated by rising property values.   Consequently, it is important that actions taken by  the College with respect to its growth complement  the actions that have been taken by CBOs  throughout the community.  In order to better  understand how these efforts can simultaneously  occur, local planning efforts and best practices from  other institutions similar to D’Youville College were  considered, and are discussed further in the next  chapter.          20
Planning in the D’Youville Area  Introduction   There are a plethora of planning efforts and  initiatives focusing on the neighborhoods  surrounding the D’Youville College campus.  Some  of these plans directly or indirectly affect the  college, and its future expansion plans.  Local,  regional, and state level plans provide  recommendations ranging from improving food  access to the remediation of the area’s natural  resources.  Many of the plans have implications for  D’Youville College’s growth.   Examining the goals,  principles, implementation, and common issues  within these various plans informs the process and  helps to produce a framework for prudent decision  making. This analysis began with a search for all  plans that addressed any part of the present campus  or the surrounding neighborhoods.  In total, 17  plans were found from various organizations that  have the potential to affect the future growth of  D’Youville College.13   The analysis of the plans’ content was a two‐fold  process. First, plans that will have a significant  impact on the study area were separated from the  rest.  These plans were then categorized by their  geographic focus, content focus and type of  recommendations.  This method was chosen in  order to better understand the concerns currently  being addressed on and around the campus as well  as which concerns merit more attention.  The  second process involved examining the plans for  common themes.  An inventory of ongoing planning  efforts in the D’Youville College area are provided in  Appendix A.    Findings  As part of this process, brief overviews of each plan  were created, and the analysis are summarized in  Table 1.4.    Built Environment  Many of the plans propose specific projects that  would significantly alter the built environment  around the campus.  A great deal of attention is  given to the parks surrounding D’Youville College.    In particular, the Olmsted Parks System Plan  proposes that Porter Avenue be converted into a  parkway to create a better link to the waterfront.   This project includes redesigning the bridge, which  passes over Interstate‐190, tree plantings, and  enlarging pedestrian walkways.14  Many projects are proposed for the park grounds as  well, including restoring the ‘X’ pathway pattern  within Prospect Park.  It is also recommended that  the Niagara Branch Library, which is currently within  Prospect Park be relocated.    Finally, pedestrian safety is addressed in the plans.  Traffic calming measures are proposed along Niagara  Street and a safer connection between the two sides  of Prospect Park is recommended.  Inclusive design  features enable universal access for all residents.  Community and Social Implications  While it can be argued that all plans attempt to  address social concerns, the three issues that were  persistent throughout these documents were  mobility, integration and recreation.  Poor mobility is  a significant issue for many residents living in the  study area due to low automobile ownership.   Improved access to the waterfront, food, goods and  public transportation are cited several times in the  various plans as needed improvements.    The study area has an ethnically diverse community  and providing interaction between cultures is highly  desired.  Interaction is especially encouraged along  commercial corridors such as Connecticut Street and  Niagara Street.       Recreation was also a prevalent theme.  The study  area’s many parks and cultural venues make it a  unique section of the city and provide strong  elements for leveraging regeneration.   The area’s  parks seem to be the common link between mobility,  recreation and integration.  The parks surrounding  D’Youville College show great potential to improve  the lives of the area residents and their historic  nature and pedestrian bike pathways make them  valued assets in the community.    21
Target AreaPlan FocusType New York State Buffalo Naigara Ontario Region Buffalo Niagara Region Erie County  City of Buffalo  Specific Buffalo Neighborhood/Asset  D'Youville Campus Parks and Greenspace Transportation and Parking Environmental Remediation Environmental Conservation Historic Preservation Housing and Vacancy Social Justice and Economy Policy  Based Organizational Based Physical Projects Binational Conservation BluePrint for the Great Lakes Buffalo Blueprint Buffalo River Remedial Action Plan Delivering on the Promise of NYS ­ Empire State Development Developing GIS Model and Website for Recreational Bikeway Network D'Youville Master Plan Erie Niagara Framework for Regional Growth Food for Growth Framework for the Great Lakes Regional Collaboration Lake Erie Lakewide Management Plan (LaMP) Niagara Frontier Bicycle Master Plan Niagara River Greenway Master Plan Niagara River Remedial Action Plan RAP NYS Green School Design Guidelines Queen City in the 21st Century  Queen City Waterfront, Waterfront Corridor Initiative The Olmsted City Buffalo's Lakeview Community Urban Ecosystem Analysis Total234044179296355510 Table 1.4 ­ Plan Inventory Analysis  22
and can be designated “high performance” based on  their final cumulative score.  The NY‐CHPs scorecard  and criterion include planning standards set by the  United States Environmental Protection Agency  (EPA) and the New York Energy Research and  Development Authority (NYSERDA).  Synthesis  Examination of the existing plans presents the case  for several key considerations in this planning  process.  First, park system integration plans should  be a key consideration in planning for D’Youville  College’s future expansion.  Second, D’Youville should  collaborate with neighborhood groups and the City of  Buffalo to plan for social justice and housing  redevelopment in the neighborhoods surrounding  D’Youville College, which seem to be lacking in  existing plans.  Third, since several plans deal with  strategies to improve or protect environmental  conditions in the area, D’Youville College should  consider adopting the principles and strategies  articulated in existing plans.  As an institution of higher learning, D’Youville  College has a unique opportunity to become a model  for a more integrated and community‐minded  institution.  Acknowledging the broader framework  of community, environmental, and physical plans will  create a campus that is a reflection of the school’s  heritage and core values of innovation and  resourcefulness.  Environmental Implications  Many of the existing plans focusing on the Buffalo‐  Niagara Region deal with environmental protection  and ecological restoration, focusing on the  watersheds of Lake Erie, Lake Ontario, the Buffalo  River and the Niagara River.  Many of the  recommendations require implementation at the  municipal and local levels. Several New York State  agencies and organizations have articulated  environmental standards for institutions that aim to  address ecological and environmental issues raised  in river, lake, and watershed plans.   Green Infrastructure and Low Impact Development  (LID) are advocated for in many plans.  Non‐point  source pollution and stormwater management are  primary concerns identified in the Great Lakes  Regional Collaboration (GLRC) Strategy and in both  Buffalo and Niagara River Remedial Action Plans  (RAPs).15  Green infrastructure and LID strategies  such as green roofs, downspout disconnect projects,  vegetated swales and filtration, permeable  pavement, and biorention aim to curtail sewer  overflow events by reducing the runoff flowing into  the combined sewer system.16  In an effort to identify ecological value within the  Buffalo Niagara Region, an ecosystem analysis was  conducted in 2003 to create an inventory of “green  data” for the region.  Recommendations from this  study include benchmarks for tree cover.17  The  goals include a 40 percent overall coverage with 25  percent located in urban residential areas, which  includes D’Youville College and surrounding  communities.   The New York State Department of Education  (NYSED) also addresses environmental issues along  with the New York Collaborative for High  Performance schools (NY‐CHPs).  Together, they  have developed resources for school buildings  including energy efficiency standards, stormwater  best management practices, ecologically sensitive  site planning methods, and recommended  sustainable building materials. Schools that  implement NY‐CHP measures accumulate points  23
Proposed Campus Master Plan   Introduction  In 2006, D’Youville College hired Cannon Design to  create a campus master plan, the content of which is  reviewed in this section.18  The Cannon Design Master  Plan (CDMP) was analyzed in three stages.  First,  content relating to campus‐community relations was  identified.  Second, a comparison between relevant  information and the plan’s status, received from  D’Youville College’s campus planner, was conducted to  determine the extent to which the CDMP has been  accepted and implemented. Finally, the document was  evaluated for gaps related to the objectives of the  studio. The analysis of the CDMP is divided into four  broad topic areas: pathways, parking, and green space;  borders, edges and interaction; academic  reorganization; and buildings.  Pathways, Parking, and Green Space  One of the goals of the CDMP is to create a pedestrian‐ focused campus by eliminating cars and parking areas.   The Master Plan suggests that this approach will  encourage alternate forms of transportation, such as  biking and walking.  Student Street  The CDMP recommends paved student walkways to  link buildings.  These walkways would unify the  campus, which is currently divided by city streets.   Cannon Design suggests a central “Student Street” to  connect all of the buildings on campus.  The student  street would have both an indoor and outdoor  component.  The outdoor component would run on  the east sidewalk of Prospect Avenue from the Student  Apartments to Marguerite Hall, from the Campus  Center to Madonna Hall via the west crosswalk  crossing Porter Avenue, from the rear of the Koessler  Building to the Academic Center, and from the  Academic Center to the Montante Library.   A walkway would be created between Parking Lot A  and the adjacent lot.  Additionally, pavers would be  used to visually separate the proposed loading dock  behind the Koessler Administration Building from  pedestrian and vehicle areas.  However, in the CDMP  illustrations, the loading dock is identical to a  student walkway. Conceptual drawings for an  enclosed pedestrian bridge across Porter Avenue  are included in the CDMP although incompatible  floor elevations make the project too expensive to  be undertaken in the short term.      Identity  The D’Youville Collegecampus is located on a main  street, yet lacks a sense of identity.  A visitor  crossing the intersection of Porter Avenue and  Niagara Street may be unaware that they have  entered a campus environment.  In order to define  the campus, the CDMP proposes standardized seat  walls throughout the campus and gateway walls at  the corners and entry points of the campus.  The  plan also recommends enhancing the identity of  the campus by unifying all furnishings, lighting,  and plantings to create a sense of place.   Additionally, the plan suggests using landscaping  to frame buildings and define the campus  boundaries.   Parking   D’Youville College is a landlocked, commuter  campus.  As such, it can be a struggle to provide  adequate parking for students and faculty who  commute to campus on a daily basis.  Currently, the  campus is surrounded by an abundance of surface  parking lots, which contribute to the campus’ sense  of isolation within its neighborhood.   Cannon Design recommends a single five‐story  parking garage to accommodate 490 new parking  spaces, which provides the most parking with the  smallest footprint, as the ideal solution. The plan  proposes to accomplish this by transforming the  current Campus Community Center to the site for  the parking garage. Although this would address  D’Youville College’s parking concerns, locating the  parking garage at the site of the campus center  would likely face community opposition.   24
elements of inclusive design from the master plan  has the potential to generate community resistance.  The CDMP identifies gateways to the D’Youville  College campus.  The gateway locations are Fargo  and Porter Avenues, Porter and Prospect Avenues,  Prospect Avenue and Connecticut Street and  Connecticut Street and West Avenue.  CDMP  strengths include several suggestions for identifying  college gateways through the utilization of  identifying walls, banners, pedestrian furniture and  landscape.  These recommendations encourage  interaction between the college and the community.   There are, however, several recommendations that  access points of buildings be turned inward to face  away from the community, which would isolate the  community from the campus.   The D’Youville College Center on the corner of   Porter Avenue and Fargo Avenue is an important  element of the Porter/Fargo Avenue college  gateway.  Currently the college center has an  inconspicuous entryway, which is difficult to access.   The CDMP recommends creating a ground‐floor  entry to entice students in from the street and  create a welcoming sense of activity at street level.   A glass enclosure around the front stairs and  outside arcade area provides an opportunity to  create a new campus attraction and promote  economic development and branding.  This could  additionally serve to enhance community  integration.  The Master Plan recognizes the  D’Youville College Center as an essential element for  enhanced integration of the college and community.   Wayfinding    Wayfinding and branding are two integral elements  in establishing strong identities for colleges or  communities.  Little attention is paid to wayfinding  and branding in the plan.  The inclusion of elements  such as banners and pavers or cobblestone would  outline pedestrian areas and become unifying  elements for college and community.  The CDMP  mentions the importance of consistent furnishings,  Additionally, traffic patterns on Porter Avenue make  crossing unsafe.  Instead, consideration should be  given to locating a parking garage closer to student  apartments, which would provide a visual buffer on  the west side of the garage.  Furthermore, placing  the garage behind the student apartments would  leave the parcel facing Connecticut Street open for  future development.    Borders, Gateways and Interaction  The spatial interaction between colleges and  surrounding communities begins with the borders,  edges, and gateways of a campus.  Access is a  leading physical factor for successful college and  community  integration.   The Master Plan states goals for connecting the  campus to the surrounding community, which  include:  1.  Develop a Campus Master Plan that enhances  the character of the built environment;  2.  Establish continuity in amenities and create  gateways to re‐knit the campus;  3.  Establish new centers of student activity;  4.  Improve public awareness and access to the  campus through a strengthened identity.  For urban campuses like D’Youville College,  community integration presents challenges.  Urban  campuses by their nature are landlocked.    Landlocked colleges and universities have greater  potential for successful community relationships if  sections within campus master plans are devoted to  the research and development of community and  neighborhood relations.   Within the Master Plan  little attention is paid to community integration and  there is limited discussion as to how campus  planning will impact the surrounding community  economically, socially or aesthetically.  Given the  population density of the neighborhood and spatial  constraints of the built environment, omitting  25
amenities, and lighting to provide a sense of  identity.  These elements also serve to mark entries  to the Campus.    Academic Reorganization  Creation of School Clusters: The CDMP categorizes  D’Youville College’s academic programs into four  clusters: Allied Health, Science, Education, Liberal  Arts and Business.  Beyond the obvious benefits of  the reorganization of space – such as improving  identity and wayfinding – the CDMP suggests that  such clusters might promote coordinated service to  the community. Specifically, the CDMP recommends  expansion of the Chiropractic Clinic, which is  currently located off‐campus and provides services  to the West Side community, to include other  programs within the Allied Health cluster.  Figure  1.13 illustrates D’Youville College’s existing  expansion opportunities.    Emerging Programs  The plan briefly mentions forming additional  academic disciplines at D’Youville College, such as  developing  a Pharmacy program as part of the  Allied Health cluster and the addition of an MBA  program for the Liberal Arts and Business cluster.   Additionally, the plan suggests the addition of  Holistic Health Studies as part of the Allied Health  cluster.    Figure 1.13 ­ Proposed Campus Gateways and Expansion Opportunities.  Source: Cannon Design (2006)  26
Space Utilization  The introduction of the CDMP focuses on a detailed  analysis of the use of buildings throughout the  campus through color‐coded schematics (i.e.  function of building space; classroom, office, etc.)   The plan does not provide a specific utilization plan  for campus buildings, but does make a  recommendation concerning the location of  academic clusters as shown in Figure 1.16 (although  the Science cluster is not illustrated), as well as a  detailed analysis of space needed for 4,000 enrolled  students (a 33 percent growth).  There is no  comprehensive strategy that links the cluster  concept with expectations for growth.  It is unclear  whether or not the clusters can be accommodated  within the footprint shown, but if there is no major  physical expansion beyond these proposed clusters,  it is difficult to envision a major realignment of the  “borders” of D’Youville College.   Buildings  Four existing buildings are recommended for  renovation: Madonna Hall, the Alt Building,  Marguerite Hall, and the College Center (Figure  1.14).  Renovations of the Alt Building and Madonna  Hall are expected to provide a better fit with the  cluster model, as described above. One floor of the  Alt Building is shown in a conceptual sketch to  provide an example of such clustering might look.  Three new buildings are also proposed; an Allied  Health and Pharmacy building, a new Student  Center with a connector to Marguerite Hall, and a  parking garage.  Marguerite Hall    The CDMP suggests modernizing Marguerite Hall,  an outdated dormitory, by converting the rooms  into private one and two‐bed student units, the  “Hotel Model.” This model would reduce the  number of beds available from 308 beds to between  233 and 268 beds.  Such a proposal may be in  conflict with plans to expand the college. The Plan  offers various suggestions concerning the space  Figure 1.15 ­ D’Youville College Center: Current          Figure 1.14 ­ D’Youville College Center: Proposed  Source: Cannon Design (2006)                                                                                                             Figure 1.16 ­ Academic Cluster Scheme.    Source: Cannon Design (2006)  27
between Marguerite Hall and the existing College  Center, proposing green space on one page and a  ground‐level enclosed connector on another.   Additionally, the plan recommends rehabilitating  the exterior of the College Center but suggests  eventually demolishing the building.  New Pharmacy Building  The CDMP includes the Wilson Farms site at the  corner of Connecticut and Prospect as a site for an  “Allied Health and Pharmacy” building under its  short term recommendations. This suggestion for  expansion at the forefront of the plan suggests that  no barriers were foreseen to acquiring this  property.  To date, however, the Wilson Farms store  has not agreed to offers for acquisition and  redevelopment from D’Youville College. The “Allied  Health and Pharmacy” complex has not officially  been built, although the Academic Building  currently under construction east of the Wilson  Farms site will include space for the Pharmacy  School.    Other Renovations  Renovating the Alt Building is suggested based on  criticism that the building is “corridor intense” and  therefore not conducive to learning.  Renovating  Madonna Hall is justified due to a need for the  building to become “more conference focused.”   Missing Elements and Shortcomings   The most conspicuous weaknesses of the plan  include the lack of community and environmental  considerations.  For example, the plan discusses  paving, but there is no mention of using recycled  materials or managing runoff.  Additionally,  although pedestrian and bicycle planning are  admirable, the plan makes no recommendations  that address the climate of this region or the reality  that 90 percent of the current student population  commutes to campus.  Instead, focus should be  placed on ways to increase carpooling and to  encourage transit use among faculty and students.   There are also weaknesses in some of the  recommendations.  The student street does not  connect to the parking lots or from the library to the  student apartments.  The cul‐de‐sac does not benefit  the campus as much as it could, and therefore will  not create a campus center in which students can  congregate.  The only benefit it provides is safe  passage from the academic building to the library,  which could be achieved through other means such  as the addition of a crosswalk.  The bridges between  buildings should be discouraged because they  separate students from the neighborhood.    The recommendations presented, particularly those  related to physical expansion, are general and do  not mention timelines for implementation or  estimated costs, with the exception of Americans  with Disabilities Act (ADA) improvements.   Furthermore, the CDMP does not discuss funding  sources despite the significant investment required  for building construction and renovation.  In  conclusion, the recommendations from the CDMP  should be reconsidered with the community at the  forefront of every decision.  D’Youville College and  the neighborhood should establish a symbiotic  relationship, as they cannot thrive independent of  each other.  28
a completely new highway, approximately five  kilometers in length.  This highway construction  would cost the Canadian government millions of  dollars and the Queen Elizabeth Way already  provides a direct link with the Peace Bridge.  Plaza Location    The Peace Bridge Authority has worked to minimize  the footprint of a rebuilt plaza by rescaling the  design; however, the Department of Homeland  Security makes the final decisions regarding the size,  location and position of the plaza.  Currently, there are no specific dates for construction  to begin as there is still much controversy regarding  the proposed plaza expansion and the surrounding  neighborhood.  The current footprint of the Peace  Bridge is illustrated in Figure 1.16.    The Peace Bridge Authority has the necessary funds  to complete the proposed project and is currently  waiting for a revised and final Environmental Draft  Report approved by all stakeholders of the project.   D’Youville College must consider the possible effects  of the Peace Bridge expansion, if implemented  including: the destruction of homes, air pollution,  and accessibility to the waterfront, all of which are  particularly important to D’Youville College.  Physical Expansion  After reviewing the history of the proposed Peace  Bridge Expansion Plan and related documents and  interviewing the General Manager of the Peace  Bridge Authority, it has been concluded that  Alternative #1 is the expansion plan alternative that  is currently undergoing consideration.   Consequently, this approach will be evaluated  throughout the remainder of this section.  This proposed plan’s design entails a new plaza to be  built on the American side of the Niagara River in  Buffalo, New York.  Alternative #1 has been selected  Peace Bridge Plaza Expansion  Introduction  The Peace Bridge, a recognizable structure on  Buffalo’s West Side, is an important link between  the Western New York region and Ontario, Canada  and has been a symbol of international cooperation  since its construction in 1925.  In 1992, an initiative  to expand the capacity of the bridge was introduced.   The expansion plans have taken several forms since  then and have included the construction of a  companion span to the original bridge along with  enlarged plaza footprints on both sides of the  border.  These plans have sparked great  controversy within the city, especially amongst  those living in the neighborhoods surrounding the  bridge.19  Over the past 16 years, there have been numerous  designs proposed, but they have all failed due to  environmental concerns and opposition to  expansion of the bridge plaza into historic  neighborhoods.  Several designs have been  discussed, but ultimately ruled out.    Shared Border Management   Shared border management (SBM) would place a  portion, or all, of U.S. border security functions on  the Canadian side of the border.  Moving these  functions is favored by some because of the relative  abundance of space within the Canadian plaza. SBM  was overruled in 2004 by President Bush as he and  the Department of Homeland Security concluded it  presented a greater threat to national security.  SBM  would not have allowed for American Border Patrol  agents to arrest, detain or fingerprint Canadian  citizens on Canadian soil.  The Canadian  government also contested SBM as it would have  increased the size of the plaza on the Canadian side  of the Peace Bridge, where it would encroach on a  Canadian National Park.20    International Railway Bridge   In order to reconfigure the International Railway  Bridge (IRB) for automobile and truck traffic, the  Canadian government would have had to construct  29
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