Det råder kompetensbrist inom byggbranschen, billig arbetskraft vallfärdar från öststater till Sverige för att täcka behovet, prisutvecklingen på byggkomponenter har inte utvecklats i samma takt som priserna på bostadsmarknaden, trots det har byggandet blivit dyrare. Arbetet framhäver aktuella förslag till en effektivare bygglovsprocess and billigare bostadsbyggande.

1. Bostadsbristen
_________________________
orsaker och lösningar
Namn: Karim Ghezali
Handledare: Mathias Cederholm
Examinator: Jan-Åke Barvehag
Utbildning: Arbetsledning anläggning infrastruktur – PVSAAV17
Ort och datum: Stockholm 180927

2. i
Sammanfattning
I en länk den 13 september 2017 på mitt Linkedin-konto ser jag NCC:s dåvarande
VD Peter Wågström (PW) diskutera aktuella bygg- och fastighetsmarknad
i börsmorgon. Han anför bl.a. att investeringar i infrastruktur bör fördubblas.1
På bostadsmarknaden tävlar de stora företagen om befintliga resurser vilket innebär att det
byggs för mycket dyra bostäder och det byggs för få hyreslägenheter till rimliga priser.
En granskning visar att nyproduktionen inte varit så hög som den är nu sedan 1992.2
Kollegor inom samhällsbyggnadssektorn jag möter i arbetet är samstämmiga i sin uppfattning:
Produktionstakten för nyproducerade bostäder kan
inte fördubblas med nuvarande personalstyrka och byggprocesser.
Enligt myndigheter, bl.a. SCB, råder brist på kompetens inom byggbranschen vilket medför
ett behov av att nyanställa 40 000 personer inom de kommande fem åren för att kunna uppnå
målen i bostadspolitiken.3
1
Dagens industri tv (2017).
2
Sveriges byggindustrier (2017).
3
Sveriges byggindustrier (2017).

3. ii
Förord
Detta examensarbete skrivs på Plushögskolan i Västerås i kursen
”Arbetsledning infrastruktur/anläggning ”, kursen innefattar 20 yrkeshögskolepoäng. Arbetet
har utförts genom hjälp utav tidigare skrivna examensarbeten, studier, litteratur, online
artiklar, statistik från SCB, diskussioner med kollegor och entreprenörer med gedigen
erfarenhet inom byggbranschen.
Jag vill få en uppfattning och undersöka bakåtliggande orsaker som gör att det byggs för lite
infrastruktur och bostäder samt varför det blir så dyrt.
Stort tack till Jonas Lundberg, teknisk konsult på Bjerking AB, som har varit
min mentor, samt Johan Sandström, Arbetsledare på NCC, med 30 års erfarenhet inom
byggbranschen. Passar även på att tacka Roger Stalås, Per-Erik Wikström och alla andra
kollegor på Bjerking för Lia lärorika Lia perioden.
Ett stort tack till alla som på något sätt delat med sig erfarenheter och kompetenser.
Stockholm september 2018
Karim Ghezali
Innehållsförteckning

4. iii
Sammanfattning........................................................................................................................................ i
Förord.......................................................................................................................................................ii
Innehållsförteckning.................................................................................................................................ii
1. Inledning.............................................................................................................................................. 1
1.1 Teori .............................................................................................................................................. 2
1.1.1 Plan- och bygglagen ............................................................................................................... 2
1.1.2 Översiktsplanen...................................................................................................................... 2
1.1.3 Planmonopol........................................................................................................................... 3
1.1.4 Detaljplan ............................................................................................................................... 3
1.1.5 Riksintressen .......................................................................................................................... 4
1.1.6 OPS (Offentlig-privat samverkan) upphandling..................................................................... 4
1.1.7 Markanvisningssystemet ........................................................................................................ 5
1.1.8 Örebromodellen...................................................................................................................... 5
1.2 Syfte & Frågeställning................................................................................................................... 5
1.3 Avgränsningar ............................................................................................................................... 6
2. Tillvägagångssätt................................................................................................................................. 6
3. Datainsamling...................................................................................................................................... 6
3.1 Ineffektiv planeringsprocesser................................................................................................... 7
3.2 Lång detaljplaneprocess ............................................................................................................ 7
3.3 Kommunens inflytande och processhantering........................................................................... 8
3.4 Riksintressen i översiktsplan..................................................................................................... 8
3.5 Överklaganden av detaljplaner och bygglov ............................................................................. 8
3.6 OPS (Offentlig-privat samverkan) som alternativ..................................................................... 9
3.7 Kriterier för markanvisningar.................................................................................................... 9
4. Analys av resultat................................................................................................................................ 9
4.1 Varför nyproduktionen är så ensidig och dyr? ........................................................................ 10
4.2 Finns det lösningar som kan påskynda den administrativa bygglovsprocessen? .................... 11

5. iv
4.3 Vad skulle kunna göras annorlunda för att lösa bostadsbristen?............................................. 11
4.4 Kan infrastruktursatsningar genomföras på ett effektivare och lönsammare sätt?.................. 12
5. Kritisk Reflektion & Diskussion ....................................................................................................... 13
6. Slutsatser ........................................................................................................................................... 13
7. Rekommendationer ........................................................................................................................... 14
Källförteckning...................................................................................................................................... 15

6. 1
1. Inledning
Det råder kompetensbrist inom byggbranschen, billig arbetskraft vallfärdar från öststater till
Sverige för att täcka behovet, prisutvecklingen på byggkomponenter har inte utvecklats i
samma takt som priserna på bostadsmarknaden, trots det har byggandet blivit dyrare.4 5 6 7
Byggprocessen hämmas även av långa och komplexa processer för handläggning av
myndighetsbeslut och brist på politisk styrning vid markanvisning. Det verkar saknas visioner
om att bygga ett hållbart samhälle där bostäder produceras för samtliga socioekonomiska
grupper vilket är direkt avgörande faktorer för att det byggs för lite och för dyrt.8
Samordningen är inte den bästa inom byggbranschen. Kommunikationen brister mellan de
som utvecklar projekt och de som har att utföra projekten. 9
Effektivisering av byggandet i Sverige 2018 med hjälp av digital teknik i syfte till
digitalisering av dokumentation, modellering och visualisering har inte fått förväntad effekt.
Syftet med tekniken är att involvera alla i samma projekt genom att kunna jobba i en
gemensam plattform för att kunna undvika fel proaktivt. Orsaker och förklaringar till att dessa
tekniker inte fått ett genomslag på effektiviteten beror dels på låg kunskap inom handhavande
och dels att det inte går att påvisa nyttan i form av besparad tid eller pengar.1011 12 13
4
Lögdahl (2018).
5
Svensk byggtjänst (2017).
6
Altinget (2017).
7
Svenska dagbladet (2017).
8
Svenska dagbladet (2017).
9
Svenselius (2016).
10
Appelberg, Bremberg (2013).
11
NCC hemsida (2018).
12
Wikipedia (2018).
13
Constructible (2017).

7. 2
1.1 Teori
Detta avsnitt ska beröra termer och begrepp som berör plan- och bygglovsprocessen. Det har
inte gjorts några konkreta mätbara forskningar om bättre och effektivare processhantering
men dock förespråkar KTH-professorerna Göran Cars, Thomas Kalbro och Hans Lind
förbättringar på svenska systemet för bostadsplanering Före detta bostadsministern Peter
Eriksson har uttalat sig om sin oro att det kanske byggs ibland för ensidigt d.v.s. det byggs för
dyrt och på fel ställe och att staten bör värna om sin bostadspolitik, bygga lägenheter för
rimliga priser. Kostnader för huset i sig blir den samma, vare sig den byggs i Pajala eller
Stockholm. Det som gör byggandet dyrt är den byråkratin som aktuellt råder i plan- och
bygglovsprocessen och markanvisningspolicyn.
VD för Boklok, Jonas Spangenberg, verkar vara i samma spår som före detta bostadsministern
men tror även om reformerna är som de är i dagsläge går det att bygga snabbare för rimligare
priser.14
En intressant rapport utav Svenska Offentliga Utredningar till dåvarande
bostadsministern Stefan Attefall är mycket intressant. Rapporten utredde plan- och
bygglovsprocessen, slutsatsen var att det behövs en snabbare, enklare och effektivare
process.15
1.1.1 Plan- och bygglagen
Plan- och bygglagen (PBL) reglerar byggandet och planläggning av mark och vatten. I denna
lag finns föreskrifter och regler för bland annat detaljplaner, bygglov, marklov och
rivningslov. PBL styr förutsättningarna för beviljat lov. Den innehåller även bindande
bestämmelser för kommuner att upprätta översiktsplan för hela kommunen.16
1.1.2 Översiktsplanen
Översiktsplanen (ÖP) ger en inblick på långsiktig utveckling av bebyggelse samt mark-
och vattenanvändning. Planen ska vara kommunens vägledande beslutsverktyg för
planbesked, bygglov och andra tillståndsprövningar. ÖP används även av andra myndigheter
som prövar bygg- och tillståndsärenden. Den kan beskrivas som en överenskommelse mellan
kommunen och länsstyrelsen om riksintressenas innebörd och avgränsningar.17
. Det
underlättar andra aktörers infrastruktur investeringar, nya bostäder och lokaler samt ska det
främja den regionala utvecklings- och transportplaneringen.18
14
Spangenberg, Jonas (2016).
15
Magnusson, Lars (2013)
16
Sverige Riksdag (2010).
17
Boverket (2018).
18
Boverket (2016)

8. 3
Kommunerna är skyldiga att ha aktuella översiktsplan på kommunens hela yta, i
översiktsplanen ska följande redovisas:
 grunddragen för avsedda användning av mark- och vattenområden
 hur byggda miljön ska användas, utvecklas och bevaras
 hänsyn som ska tas till allmänna intressen
 hur man ska tillgodose riksintressen och miljökvalitetsnormer
1.1.3 Planmonopol
Planmonopolet var ett instrument för omvandling av Sverige från jordbruksland till urbant
industrisamhälle. Syftet var effektivt tillgodose samhällets behov av bostäder, skolor,
infrastruktur mm. I själva verket var det ett sätt att flytta ansvarstagandet av byggnadsplaner
från markägare/byggherre till kommunerna.19
Det kallas för planmonopolet för att kommunen avgör själv om, när och var en detaljplan ska
göras. Kommunen själv behöver inte upprätta en detaljplan.20
1.1.4 Detaljplan
Det åligger i kommunens ansvar att göra detaljplanen (DP) som redovisar kommunens
allmänna platser, kvartersmark och vattenområden och gränserna för dessa. Planen används
för att pröva områdets lämplighet för nyproduktion samt förändring eller bevaring av befintlig
bebyggelse. DP reglerar inte bara rättigheter och skyldigheter mellan markägarna och
samhället men även markägarna emellan. Endast kommunerna har befogenhet att anta planer
och bestämma om planläggningen ska komma till stånd eller inte. PBLs grundläggande krav
på mark som tas i anspråk för bebyggelse ska vara lämplig för ändamålet, lämpligheten
prövas genom detaljplan, förhandsbesked eller bygglov. En annan aspekt som tas till hänsyn i
DP är positiv och negativ klimatpåverkan. Man har som mål att nå noll netto koldioxidutsläpp
för att begränsa växthusgaserna. När det diskuteras om utsläppen bebyggelse som en DP
medger pratar man om utsläppen under byggskedet och byggnadernas driftskede.21
19
Boverket (2014).
20
Boverket (2017)
21
Boverket (2018)

9. 4
1.1.5 Riksintressen
Riksintressen är nationella geografiska områden med viktiga värden och kvaliteter, områden
allt från exploatering till yrkesfiske och rennäring. Riksintressen behandlas och redovisas i
kommunala översiktsplaneringen. Kommunen har dock möjlighet att argumentera emot,
ifrågasätta och yttra sig om riksintresse anspråket. 22 23
Tolv myndigheter ansvarar för riksintressen enligt miljöbalklagen kapitel 3. Varje myndighet
kartlägger frågor om aktuellt riksintresse och bedömer utifrån kriterier och andra underlag
vilka områden som är riksintressen.
Efter samråd i första hand länsstyrelser, andra berörda riksintressemyndigheter och även
boverket beslutas det om vilka områden som är riksintresse för dess sektor. Vid beslut måste
följande anges:
 Motiv till utpekandet tydligt
 Området geografiskt
 Värdebeskrivningar måste finnas
Flera myndigheter avser att aktualisera dessa intressen senast vart fjärde år. För att
riksintresseanspråk ska ha rättsverkan ska beslut fattas av domstol, statlig myndighet, regering
eller en kommun, enligt någon av de 13 lagar som ska tillämpa hushållningsbestämmelserna.
Riksintresseområden enligt 4 kap. miljöbalklagen som riksdagen har beslutat om avser stora
natur- och kulturvärden och värden för friluftslivet. De omfattar kuster, fjäll och älvar. 24
1.1.6 OPS (Offentlig-privat samverkan) upphandling
OPS är en offentlig upphandlingsform för stora infrastrukturprojekt där ett privat företag
finansierar, bygger och driver en offentlig nyttighet till exempel sjukhus, motorväg
eller annan infrastrukturinvestering så som Nya Karolinska Solna och Arlandabanan.
Offentliga beställaren betalar årlig ersättning under avtalat drifttid alternativt får privata
företaget rätt att ta ut brukaravgifter. OPS kan vara delvis eller helt skatte finansierat eller
användarfinansierad.25
22
Boverket (2018).
23
Boverket (2016).
24
Boverket (2013).
25
Väg- och transportforskningsinstitutet (2007).

10. 5
1.1.7 Markanvisningssystemet
Markanvisning är ett avtal mellan kommunen och ett byggföretag. Företaget får under en viss
tid och under vissa villkor ensamrätt förhandla med kommunen om exploatering av ett visst
markområde. Syftet är att öka produktionstakten i byggandet med god arkitektur till rimliga
priser. Med markanvisningspolicy vill man simulera konkurrensen på byggmarknaden i syfte
att sänka produktionskostnader och skapa förutsättningar för rimliga boendekostnader: Den
ska bidra till innovation och utveckling. I hög grad använder kommunerna markpriset som
kriterium för att besluta om marktilldelning. Oftast fokuserar kommunerna mer på hur de ska
fylla kommunkassan än på de långsiktiga målen av investeringarna.26
1.1.8 Örebromodellen
Är en modell initierad av Örebro kommun för att lösa kommunens bostadsbrist. Kommunen
växte med cirka 2000 invånare per år och stod framför stora utmaning. För att få utbudet i
nivå med efterfrågan detaljprojekterade kommunen sin mark först, marken tillgängliggjordes
efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Markanvisningar i Örebro kommun säljs till fasta
markpriser utan anbudsförfaranden.
Markanvisningarna är flexibla och kommunen väljer ganska fritt hur den anvisar marken. I
Örebro lämnar aktörerna in ett bygg förslag, reservationsavtal tecknas när man nått
överenskommelse om vad som ska byggas och markförsäljningen. Försäljningen sker när
bygglovet godkänts och bygget börjat.27
1.2 Syfte & Frågeställning
Syfte med detta examensarbete är att beskriva kortfattat rådande situation inom
byggbranschen generellt, undersöka om det finns brister i plan- och bygglovshanteringen, om
det möjligen kan finnas förbättringsåtgärder för att förkorta processhanteringen och sänka
produktionskostnaderna. Arbetet är snarare informativt än redovisning av mätbara resultat, då
inga andra plan- och bygglovsprocesser har implementerats förutom möjligtvis så kallade
Örebromodellen.
Arbetet har framkallat viktiga frågeställningarna:
 Varför är nyproduktionen så ensidig och dyr?
 Finns det lösningar som kan påskynda den administrativa bygglovsprocessen?
 Vad skulle kunna göras annorlunda för att lösa bostadsbristen?
 Kan infrastruktursatsningar genomföras på ett effektivare och lönsammare sätt?
26 Stockholm Stad (2015).
27
Jansson Ulrika (2018).

11. 6
1.3 Avgränsningar
Examenarbetet kommer att beröra helhetsbilden i projekteringsskedet med all dess
administration, tillstånd mm. Detta arbete betonar vad forskare, debattörer mm ser för
begränsningar och lösningar i byggprocessen. Det finns inget mätbart då inga
förbättringsförslag har implementerats. Fokus ligger på processer och tillvägagångssätt.
2. Tillvägagångssätt
Arbetet utgår från boken ”Nya regler för ökat bostadsbyggande och bättre infrastruktur”
Kungliga Tekniska Högskolans skriven av professorer Göran Cars, Thomas Kalbro och Hans
Lind med hjälp en av en referensgrupp, vars medlemmar består av personer från ledande
byggföretag i Sverige. I boken har det föreslagits elva möjliga förbättringar för att öka och
effektivisera administration och byggandet. Information har även hämtats från rapporter från
Svenska Offentliga Utredningar och Sveriges Kommuner och Landsting samt
Örebromodellen. Genom underlag undersöks om det finns belägg för förespråkarnas
synpunkter.
3. Datainsamling
Detta kapitel ska identifiera områden som påverkar kostnader, projektresurser och bidrar i stor
del till ökad slutkostnad för projekten och hämmar takten på bostadsbyggandet.
Att byggandet i storstadsområden måste ökas är ingen oense om, men dock råder det oenighet
om hur det ska göras på effektivaste sätt. KTH-professorerna Göran Cars, Thomas Kalbro och
Hans Lind förespråkar elva förbättringar på svenska system för bostadsplanering, dessa är:
1. Avskaffa det kommunala planmonopolet
2. Röja upp bland riksintressen
3. Samordna infrastrukturinvesteringar och bostadsbyggande
4. Planeringsprocessen måste effektiviseras
5. Stärka den representativa demokratin – begränsa det direkta medborgarinflytandet
6. Slopa överklagandemöjligheter
7. Stadsbyggandet måste ses som en värdeskapande process
8. Renodla politikens och förvaltningens roller
9. Våga experimentera

12. 7
10. Samhälleliga mål för buller, tillgänglighet och luftkvalitet måste hanteras med förnuft
11. Konkretisera begreppet ”hållbarhet”
3.1 Ineffektiv planeringsprocesser
Kostnadsöverskridande av infrastrukturprojekt beror ofta på att planeringsprocesserna är
långa, komplicerade och undermåligt samordnade med stadsplanering och andra
intressenter. Staten har idag en dominerande roll på infrastrukturprojekten genom
Trafikverket. De projekten som Trafikverket tycker är lönsamma blir av och de som är mindre
attraktiva försummas.28
Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) skrev en rapport om bristerna på kommunikation
och informationsöverföring mellan länsstyrelser och kommuner när det gäller riksintressen.
Bristerna kan sammanfattas i följande:
1. Områdena är stora och otydligt avgränsade
2. Områdena är dåligt värderade
3. Områden eller stråk är inte aktualiserade
4. Svårt att hitta planeringsunderlag för riksintressen ibland
5. Dialogen med staten fungerar dåligt
6. Myndigheterna arbetar och prioriterar olika
7. Länsstyrelsen tar inte ställning
8. Finns ingen synkronisering mellan riksintressen och samhällsutveckling29
3.2 Lång detaljplaneprocess
Detaljplaneprocessen tar lång tid p.g.a. länsstyrelsen inte hanterar planeringsbeskeden snabbt
och effektivt. Alltför detaljerade miljö- och gestaltningsprogram genom höga krav från både
politiker och tjänstemän leder till ökade produktionskostnader, projekten blir dyrare.30 31
28
Gunnarsson (2018).
29
Magnusson, Lars (2013)
30
Foyen (2017).
31
Cars, Kalbro, Lind (2013).

13. 8
3.3 Kommunens inflytande och processhantering
Kommunen bestämmer hur mark ska användas och bebyggas inom kommunen. Detaljplaner
vinner laga kraft genom kommunala beslut och staten ingriper endast i vissa fall d.v.s. staten
kan inte tvinga kommunerna att inta en viss plan. Planmonopolet hämmar effektiva lösningar
Kommunala organisationer som hanterar stadsbyggnadsobjekt är ”out of date” och jobbar
ineffektivt, dessutom arbetar kommunala förvaltningar oberoende av varandra och försöker
tillgodose sina egna intressen.32 33
3.4 Riksintressen i översiktsplan
Det är länsstyrelsens uppgift att bevaka att kommunen tillgodoser med berörda riksintressen i
planeringen. Riksintressen kan hindra eller fördröja översiktsplanen om man misslyckas
redogöra hur riksintressen ska skyddas eller tillgodose de. Det finns så många riksintressen att
de täcker mycket av potentiella markanvisningar.34
Idag råder en osäkerhet över hur många
riksintressen ska tolkas och tillämpas till ändrade förhållanden och nya anspråk på mark och
vatten. Inaktuella riksintressen kan leda till förseningar i planering, projektering och
bostadsbyggandet, vilket leder till högre kostnader och i värsta fall stopp i planprocesser.35
3.5 Överklaganden av detaljplaner och bygglov
Detaljplaner och bygglovsöverklaganden tar för lång tid. Genomsnittligt tar det 91 dagar att
överklaga en detaljplan och 170 dagar för bygglov hos länsstyrelsen som första instans, i
många fall blir ärendet därefter överklagat och avgörs i mark- och miljödomstolen eller
slutligen i mark- och miljööverdomstolen efter att prövningstillstånd beviljats. 36
Medborgare har stora möjligheter att stoppa vad de uppfattar som dåliga projekt, vilket
försenar byggstarten. Överklagande möjligheterna i dagsläget gör att byggstart kan dras ut i
tid, då överklagan prövas i flera instanser från länsstyrelsen till högsta förvaltningsrätten.37 38
32
Boverket (2014).
33
Kommunen fick 1947 rätt att bestämma var, när och hur byggandet skulle ske.
34
Länsstyrelsen Västerbotten (2018).
35
Magnusson, Lars (2013)
36
Handlingstider på överklagan varierar hos länsstyrelserna i Sverige.
37
Cars, Kalbro, Lind (2013).
38
Länsstyrelse Gotlands Län (2018).

14. 9
3.6 OPS (Offentlig-privat samverkan) som alternativ
Kommunen med andra aktörer måste vara beredda att göra nödvändiga investeringar för att
planer ska realiseras. Alla aktörer måste delta och stödja utvecklingen, beroendet är
ömsesidigt. På detta sätt ändras intressemotsättningar, det jobbas tillsammans istället för mot
varandra. Det skapar incitament för kreativitet projekten drivs snabbare och blir mindre
kostsamt. Alla blir angelägna att det blir bra och billigt.39
3.7 Kriterier för markanvisningar
Markanvisningar säljs ofta till den byggherre som är villig att betala mest. Det är endast
byggbolag med starka ekonomiska förutsättningar som kan vara med att tävla om de attraktiva
markanvisningarna. När efterfrågan på byggande och priset på bostäder stiger är det
markpriset som ökar, inte byggandet.
4. Analys av resultat
Enligt insamlat material från bland annat litteraturen av Cars, Kalbro, och Lind, rapporten
från Svenska Offentliga Utredningar (SOU 2013:34), uttalanden från före detta
bostadsministern Peter Eriksson och analyser från bland annat BoKloks vd Jonas
Spangenberg framkommer det att bostadsbristen inte bara beror på en kombination av
ineffektiv och osynkroniserad administrativ process som resulterar i ökade kostnader för
projekten, men även ett ofördelaktigt markanvisningssystem. Förslag på att lösa
bostadsbristen har presenterats samt infrastruktursatsningar, men det gäller att våga prova
alternativa sätt eller system. Det finns förespråkare för reformer i bostadspolitiken och
bygglovsprocessen, men det finns de som tror att byggandet i Sverige skulle kunna göras
snabbare och mer kostnadseffektivt även med nuvarande procedurer, inte för att det skulle
vara optimalt men för att en ändring i reformen skulle sträcka ut på tiden och just tid är det
brist på.
39
Cars, Kalbro, Lind (2013).

15. 10
4.1 Varför nyproduktionen är så ensidig och dyr?
Före detta bostadsministern Peter Eriksson har påpekat om riskerna att bygga ensidigt i
samband med att marknaden för nyproduktion mättas. Han tycker inte att det alltid byggs rätta
bostäder på rätta ställen. Han menar att det byggs för dyra bostäder på fel plats, och att
regeringens politik ska motverka en så kallad ”ensidig” byggnation. Ensidig byggnation syftar
på byråkratin i plan- och bygglovsprocessen och markanvisningspolicyn och inte byggnaden i
sig. Statens politik är att bygga hyreslägenheter och studentlägenheter för rimliga priser. Peter
Eriksson tycker att kommunerna och bostadsbolagen ska ta sitt ansvar och inte maximera
säljpriser på alla nivåer.40
En annan orsak är att de allmännyttiga bostadsbolagen verkar på samma villkor som de
kommersiella aktörerna på marknaden. Utvecklingen har begränsat kommunens
förutsättningar att bygga samt påverka bostadsbyggandet.41
Kommuner maximerar markpriser genom kriteriet att högsta pris vinner stöd för
markanvisningar, vilket bidrar starkt till det ensidiga byggandet av dyra bostäder med ägande
eller upplåtelserätt. En lösning till bättre och rättvisare konkurrens om markanvisningar skulle
kunna vara att dela upp markanvisningen i mindre områden. Markägaren bör kunna ställa
krav på byggherren att på en del av markanvisningen skall det byggas hyresbostäder till
rimliga hyror. En konkurrensåtgärd är förslagsvis att möjliggöra för små aktörer att få
markanvisningar genom tydliga riktlinjer. De byggherrar som har hållit tidigare avtal bör
prioriteras och få direktanvisning av byggbar mark till rimliga villkor. Riktad direktanvisning
och kvoteringar där bara nya och/eller mindre byggherrar kan delta. Det bör erfordras politisk
styrning i form av en konkret handlingsplan i vilken det skapas förutsättningar för att byggbar
mark tillgängliggörs för byggande av hyresrättsbostäder till rimlig kostnad i tillväxtregioner.42
Konkurrensen är på så vis nischad, med nuvarande policy för markanvisningar är det inte en
fråga om att konkurrera om att lösa bostadsbristen på en marknad med skriande efterfrågan på
hyresrätter till rimliga kostnader.43
40
Hannes Delling (2017)
41
Magnusson, Lars (2013)
42
Caesar, Kalbro, Lind (2013).
43
Caesar, Kalbro, Lind (2013).

16. 11
4.2 Finns det lösningar som kan påskynda den administrativa
bygglovsprocessen?
Politikernas uppgift är att fokusera på en övergripande spelplan, såsom att formulera mål,
sätta riktlinjer och låta tjänstemän ta ansvar för tillämpningen. Det krävs ett större utrymme
för att låta marknaden bestämma vad som är ett attraktivt bostadshus.
Beslut för projekt där det allmänna behovet är klart är en övervägande faktor och där det finns
ett godkännande av en bred majoritet bör genomförandet kunna bli kostnadseffektivare.
Medborgarna bör involveras i tidigt skede i dessa planeringsprocesser och möjligheten att
överklaga begränsas. Förkorta instanskedjan för överklagade kommunala beslut om planer,
lov och tillsyn. Överklagandena kan koncentreras till ett antal länsstyrelser, begränsa
klagorätten av beslut och införa avgiftsbelagda överklaganden.44
För det är inte rimligt att det
ska ta tio år tills överklagan har nått Högsta Domstolen, som i Norvik hamn fallet.
4.3 Vad skulle kunna göras annorlunda för att lösa bostadsbristen?
Främsta anledningen till nuvarande bostadsbrist är att det byggs för lite för vanligt folk,
människor vanliga inkomster. Det råder brist även på rimliga priser för byggbar mark.
Förutsättningarna finns om det tillämpas moderna industriella byggmetoder på mark som inte
är så dyrt. Byggtakten skulle kunna ökas och kostnader sänkas med tjugofem till trettio
procent genom att producera bostäder i fabrik och sedan monteras på plats.45
Kommuner bör få en del av värdet på den mark som avsätts för dessa projekt i form av bidrag
från staten. Uppdraget att bygga aktuella hyresrättsfastigheter bör erhållas i konkurrens där
låga produktionskostnader är en avgörande faktor. Nödvändig process för planarbetet för
aktuella områden bör förenklas och möjligheten för överklagande bör begränsas. Särskilda
avtal om långsiktigt rimliga hyresnivåer bör förhandlas fram med respektive hyresnämnder i
samband med att projektet upphandlas. 46
Ett bra exempel är Örebromodellen för markanvisningar. Där har man tagit fram färdiga
detaljplaner i anvisad mark för att förkorta tiden till byggstart. Detaljplanerna är dessutom
flexibla, utan detaljerade utformningskrav och markpriserna är fasta.47
44
Cars, Kalbro, Lind (2013).
45
Spangenberg, Jonas (2016)
46
Danielle Langert (2016)
47
Örebro kommun (2015)

17. 12
4.4 Kan infrastruktursatsningar genomföras på ett effektivare och lönsammare
sätt?
Infrastruktur är en förutsättning för ekonomisk tillväxt därför bör möjligheter skapas för att
locka fastighetsinvesteringar enskilda mark- och fastighetsägare48
. Infrastrukturplanering
skall inte separeras från den ekonomiska planeringen. Därför måste myndigheterna
gemensamt få fram en kortare instanskedja för detaljplaner. Det måste skapas en modernare
och effektivare hantering av stadbyggnadsobjekt och bättre samordning mellan kommunala
förvaltningar och länsstyrelser.49
Det behövs en mer subjektiv bedömning om vad som är riksintresse och vad som kan
avvecklas som riksintresse. Man ser gärna en större inflytande i planeringen av regioner och
kommuner samt bättre och bredare samverkan med Trafikverket.50
OPS upphandlingsförfarande kan vara ett sätt att minimera riskerna för tidsförskjutningar och
kostnadsökningar samt att föra över riskerna till utföraren av projektet. Ett system med
säljoptioner bör införas. Syftet är att begränsa risktagandet vid byggandet av vissa typer av
bostäder i mindre centrala områden. Systemet medger att fastigheten ska kunna säljas till ett
förutbestämt pris om marknaden utvecklas dåligt. Saknas andra intressenter ska stat eller
kommun köpa fastigheten.
48 Cars, Kalbro, Lind (2013).
49 Foyen (2015).
50 Cars, Kalbro, Lind (2013).

18. 13
5. Kritisk Reflektion & Diskussion
Detta examensarbete undersöker vilka faktorer påverkar projektet kostnadsmässigt, påpeka
vilka problem det finns i dagsläget och hur man skulle kunna optimera, effektivisera och göra
byggandet mer lönsamt.
Genom att förbättra processerna kommer projekteringstiderna att förkortas, resurser frigöras
och kostnader sänkas. Konsekvenserna av komplexa administrationen mellan de olika
myndigheterna påverkar samhällsekonomin och utvecklingen negativt för att det för få
investeringar görs. Bristen på bostäder och otillräcklig kapacitet i infrastrukturen gör det svårt
att rekrytera arbetskraft.
Långa köer till hyreslägenheter främjar inte bara den s.k. svarta hyresmarknaden, den bidrar
även till att priser på bostäder med ägande och upplåtelserätt och ökar mer än
inkomsterna.51
Det har inte byggts mer antal färdiga bostäder nu sedan år 1992 men det saknas arbetskraft.
Rekryteringsbehovet uppskattas vara 40 000 de närmaste fem åren för att klara målet 700 000
nya bostäder till år 2025.52
6. Slutsatser
I takt med att befolkningen ökar, framförallt i storstadsregionerna, blir också behoven av
boende, infrastruktur och skolor större och större. Förändringar måste ske inom snar framtid
om produktionen inom samhällsbyggnad ska ha förutsättningar att möta framtida utmaningar.
Med detta arbete konstateras det att det finns förespråkare för förändringar i bygg -och
planprocessen för att skapa förutsättningar till effektivare, lönsammare och billigare
infrastruktur och boende investeringar. Det betonas även administrativ synkronisering och
reglering utav inflytande fördelning. Örebromodellen visar sig vara bra incitament till att ska
skapa förutsättningar och möjligheter för enklare, snabbare och effektivare plan- och
bygglovsprocess samt attraktivare för byggbolagen.
51 Cars, Kalbro, Lind (2013).
52
Sveriges byggindustrier (2017). F

19. 14
7. Rekommendationer
Rapporten kan rekommenderas till politiker och tjänstemän inom kommunala och statliga
myndigheter, speciellt beslutsfattare, om det ska ske någon ändring som det har ältats i en
längre tid. För att få mätbar och konkret statisk bör man starta ett pilot projekt med
förbättringsförslagen i mindre skala, på samma sätt som man började vindkraftverk en gång i
tiden. Det kan göras hur mycket studier som helst, men provar man inte vet man inte.

20. 15
Källförteckning
Bok
Cars G., Kalbro T., Lind H. (2013), Nya regler för ökat bostadsbyggande och bättre
infrastruktur, SNS förlag.
Nilsson, Jan-Eric (2009), Nya vägar för infrastruktur, Offentliga-privat
samverkan, SNS förlag.
Webbsida
Altinget (2017). Arbetsgivare och fack tvistar om nya regler för utländsk arbetskraft. Hämtad
från 2018-05-16 från: https://www.altinget.se/eu/artikel/arbetsgivare-och-fack-tvistar-om-nya-
regler-for-utlandsk-arbetskraft
Appelberg E., Bremberg M. (2013). Effektivisering av byggproduktion med VDC och
förstärkt verklighet. Examenarbete nr 430. Kungliga tekniska högskolan, byggteknik och
design, Stockholm. Hämtad 2018-08-17 från: http://www.diva-
portal.org/smash/get/diva2:1121038/FULLTEXT01.pdf
Boverket (2014). Plan- och bygglagstiftningens utveckling. Hämtad 2018-05-16 från:
https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/Allmant-om-PBL/lag--ratt/plan--och-
bygglagsstiftningens-utveckling/
Boverket (2014). PBL Kunskapsbanken, Lag & rätt, Plan- och bygglagstiftningens
utveckling. Hämtad 2018-05-16 från: https://www.boverket.se/sv/PBL-
kunskapsbanken/Allmant-om-PBL/lag--ratt/plan--och-bygglagsstiftningens-utveckling/
Boverket (2016). Samhällsplanering, så planeras Sverige. Hämtad 2018-05-16 från:
https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/sa-planeras-sverige/
Boverket (2013). Riksintressen nationella värden och möjligheter. Hämtad 2018-05-16 från:
https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2013/riksintressen-nationella-
varden-och-mojligheter.pdf
Boverket (2018). PBL kunskapsbanken, planering, detaljplan. Hämtad 2018-05-16 från:
https://www.boverket.se/sv/PBL-
kunskapsbanken/planering/detaljplan/detaljplaneinstrumentet/vad-ar-detaljplan1/
Boverket (2018). PBL kunskapsbanken, planering, översiktsplan. Hämtad 2018-05-16 från:
https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/oversiktsplan/oversiktsplanens-
funktion/

21. 16
Boverket (2018). PBL kunskapsbanken, planering, detaljplanering, lämplighetsplanering,
minskad klimatpåverkan i detaljplaneringen. Hämtad 2018-09-18 från:
https://www.boverket.se/sv/PBL-
kunskapsbanken/planering/detaljplan/detaljplaneinstrumentet/lamplighetsbedomning/klimatpa
verkan/
Caesar C., Kalbro T., Lind H. (2013). Bäste herren på täppan? En ESO-rapport om
bostadsbyggande och kommunala markanvisningar. Hämtad 2018-05-16 från:
http://eso.expertgrupp.se/wp-content/uploads/2013/07/ESO-2013_1-W.pdf
Constructible (2017). What’s the difference between 3D CAD, BIM and VDC. Hämtad 2018-
05-16 från: https://constructible.trimble.com/construction-industry/whats-the-difference-
between-3d-cad-bim-and-vdc
Delling, Hannes (2017). Svenska Dagbladet, Näringsliv. Bostadsministern: risk att fel
bostäder byggs. Hämtad den 17 september 2018 från: https://www.svd.se/bostadsministern-
risk-att-fel-bostader-byggs
Foyen (2017). Fyra steg i riktning mot en effektivare plan- och bygglag. Hämtad 2018-05-16
från: https://www.foyen.se/fyra-steg-i-riktning-mot-en-effektivare-plan-och-bygglag/
Foyen (2015). Ändrade regler I miljöbalken och plan- och bygglagen. Hämtad 2018-05-16
från: https://www.foyen.se/andrade-regler-i-miljobalken-och-plan-och-bygglagen/
Gunnarsson, Agnes (2018). SNS, Forskningsrapport, Nya regler för ökat bostadsbyggande
och bättre infrastruktur. Hämtad 2018-05-17 från: https://www.sns.se/aktuellt/nya-regler-for-
okat-bostadsbyggande-och-battre-infrastruktur/
Jansson, Ulrika (2017). Föreningen Sveriges Stadsbyggare, så fungerar Örebromodellen.
Hämtad 2018-09-27 från: https://stadsbyggnad.org/2017/sa-fungerar-orebromodellen/
Langert, Danielle (2018). SVT Nyheter, Stockholm, Efter tio år – startskott för Norviks
hamns. Hämtad 2018-09-17 från: https://www.svt.se/nyheter/lokalt/stockholm/efter-tio-ar-
startskott-for-norviks-hamn
Länsstyrelse Gotlands Län (2018). Överklagande enligt plan- och bygglagen. Hämtad 2018-
05-16 från: http://www.lansstyrelsen.se/Gotland/Sv/samhallsplanering-och-
kulturmiljo/planfragor/Pages/samhallsplanering_overklaga.aspx
Länsstyrelsen Västerbotten (2018). Riksintressen. Hämtad 2018-05-16 från:
http://www.lansstyrelsen.se/Vasterbotten/Sv/samhallsplanering-och-
kulturmiljo/planfragor/oversiktsplaner/underlag-op/1-riksintressen/Pages/default.aspx

22. 17
Magnusson, Lars (2013). Statens Offentliga Utredningar, SOU 2013:34. En effektivare plan-
och bygglovsprocess. Hämtad 2018-09-18 från:
https://www.regeringen.se/49bbd7/contentassets/f92106ae2f5c490eaa72b71fd0cbe373/en-
effektivare-plan--och-bygglovsprocess-sou-201334
NCC (2018). Digitalt byggande med VDC och VR. Hämtad 2018-05-16 från:
https://www.ncc.se/vart-erbjudande/kunderbjudande/digitalt-byggande/vdc-och-vr/
Stockholm Stad (2015). Markanvisningspolicy 2015. Hämtad 2018-05-16 från:
http://www.stockholm.se/PageFiles/77739/Markanvisningspolicy_2016_02_11.pdf
Spangenberg, Jonas (2016). Dagens samhälle, bostadspolitiska samtalen, ”Bostadsbristen kan
lösas redan idag”. Hämtad 2018-09-17 från:
https://www.dagenssamhalle.se/debatt/bostadsbristen-kan-loesas-redan-i-dag-25973
Svenselius, Monica (2016). Samordning får fart på bygget. Linköping universitet. Hämtad
2018-08-17 från: https://liu.se/artikel/samordning-far-fart-pa-bygget
Sveriges byggindustrier (2017). Fler bostäder kräver fler som bygger. Hämtad 2018-05-16
från: https://www.sverigesbyggindustrier.se/fler-bostader-kraver-fler-som-bygger__7164
Svensk byggtjänst (2017). Satsningar för att minska kompetensbristen. Hämtad 2018-05-16
från: https://omvarldsbevakning.byggtjanst.se/artiklar/2017/mars/satsningar-for-att-minska-
kompetensbristen/
Svenska dagbladet (2017). S. Hanna, C. Fosnes, G. Selberg. Debatt, Bostadsbyggande.
Hämtad 2018-05-16 från: https://www.svd.se/bygg-bostader-som-vanligt-folk-har-rad-med
Sveriges Riksdag (2010). Dokument & lagar, Plan- och bygglag (2010:900). Hämtad 2018-
09-17 från: http://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/svensk-
forfattningssamling/plan--och-bygglag-2010900_sfs-2010-900
Väg- och transportforskningsinstitutet (2007). Offentlig-privat samverkan kring infrastruktur
– en forskningsöversikt. Hämtad 2018-05-16 från: https://data.riksdagen.se/fil/4B686241-
7D69-49A1-ADF8-B392B86031F8.
Wikipedia (2018). Förstärkt verklighet. Hämtad 2018-05-16 från:
https://sv.wikipedia.org/wiki/F%C3%B6rst%C3%A4rkt_verklighet
World in property (2018). Här är NCC:s åtgärdsplan för ökad lönsamhet. Hämtad 2018-05-16
från: https://worldinproperty.se/article/hr-r-nccs-aatgrdsplan-fr-kad-lnsamhet-17345
Örebro kommun (2018). Planering och markanvisning. Hämtad 2018-09-23 från:
https://www.orebro.se/byggorebro/snabbaprocesser.4.504c3ec41512975c59468d.html