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Assilea 29 Mag 2012
- 1. “Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default” Giovanni Torri Presidente Commissione Immobiliare Assilea Centro Congressi Roma Eventi - 29 maggio 2012
- 2. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default IL MERCATO IMMOBILIARE Punto di forza del deprezzamento asset non residenziali LEASING IMMOBILIARE (maggiore che nei residenziali) effetti sulle attività di calo domanda asset non residenziali REMARKETING (calo degli investimenti dovuto alla crisi Rapidità nel recupero del degli economica) CREDITO IMMOBILI rivenienti aumento dell’offerta di immobili da contratti di (liquidazione dei primi fondi immobiliari) crisi globale LEASING del in default stretta del credito fondiario REAL ESTATE (fonte tradizionale degli investimenti) 2
- 3. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default L’IDEA già sperimentata in CONDIVISIONE ESPERIENZE COMMISSIONE IMMOBILIARE : > PERIZIE “standard” LINEE GUIDA ASSOCIATIVE > ROGITI “standard” Procedure “standard” per il REMARKETING IMMOBILIARE 3
- 4. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default GRUPPO DI LAVORO Commissione Immobiliare Confronto delle esperienze G.d.L. per elaborare evidenzia problematiche non sono solo di natura legale o “clausole standard” per fiscale ma soprattutto ROGITI di immobili ex leasing OPERATIVE. PROPOSITO OBIETTIVO condividere gli approfondimenti sugli individuare le “best practice” per iter comunemente seguiti per la formulare linee guida efficaci nel vendita gli immobili ex leasing ridurre i tempi di ricolloco dei beni 4
- 5. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default ATTIVITA’ Attività su cui comunemente si articola il processo di recupero, gestione e vendita dei beni immobili rivenienti da contratti di leasing risolti 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 RISOLUZIONE RECUPERO VALUTAZIONE RIPRISTINO VENDITA 5
- 6. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default 1 2 3 4 5 RISOLUZIONE La notifica della risoluzione del contratto di leasing immobiliare avvia di fatto il processo di recupero del bene effetti immediati La soggettività passiva torna alla IMU IMU concedente società di leasing RISOLUZIONE Tassazione atto di vendita FISSA sulla gestione IPOCATASTALI IPOCATASTALI non 4% (Circ. AdE 12/e 11.03.2011) IMMOBILE Adeguamento polizza se esclude ASSICURAZIONI ASSICURAZIONI Il caso di risoluzione del leasing Titolarità canoni a società di leasing AFFITTI AFFITTI quale indennità di occupazione 6
- 7. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default 1 2 3 4 5 RECUPERO Il rientro nella disponibilità dell’immobile da parte della società 1) RICONSEGNA di leasing può avvenire in due modi diversi: Messa a disposizione VERBALE VERBALE in via “BONARIA” spontanea da parte di di dell’ex utilizzatore CONSEGNA CONSEGNA Ricorso ex art. 700 c.p.c. Sequestro ordinario in via “FORZOSA” provvedimento d’urgenza per custodia del bene Ordinanza del Giudice Intervento di un LEGALE per la restituzione VERBALE di MESSA Ufficiale Giudiziaro VERBALE di MESSA coatta A DISPOSIZIONE A DISPOSIZIONE 7
- 8. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default 1 2 3 4 5 RECUPERO Con la consegna, si formalizza la presa in custodia da parte di una 2) CUSTODIA struttura interna dedicata oppure da parte di un outsourcer. SOSTITUZIONE SERRATURE (interdizione all’accesso) INDAGINE AMBIENTALE 1° LIVELLO ° (segnalazione della presenza di materiali tossico – nocivi) MESSA IN SICUREZZA (eliminazione rischi per persone e cose) SOPRALLUOGHI PERIODICI (ispezioni) 8
- 9. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default 1 2 3 4 5 VALUTAZIONE Con il rientro in possesso dell’immobile si rende necessaria aggiornarne la valutazione con 2 precise FINALITA’ Acquisizione di una Relazione di Stima Acquisizione di una Relazione di Stima aggiornata al fine di aggiornata al fine di ESTIMATIVA >> avviare la commercializzazione avviare la commercializzazione >> effettuare eventuali accantonamenti effettuare eventuali accantonamenti Identificazione degli interventi che possano Identificazione degli interventi che possano valorizzare l’immobile valorizzare l’immobile VALORIZZARE > di tipo estetico / /strutturale > di tipo estetico strutturale >> con impatto energetico con impatto energetico >> per modificare la destinazione per modificare la destinazione 9
- 10. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default 1 2 3 4 5 RIPRISTINO Si indagano le situazioni potenzialmente pregiudizievoli per la vendita Nullità o improcedibilità dell’atto di vendita DUE assenza di conformità edilizio-urbanistica (DPR 380/2001) assenza di conformità catastale (L. 122/2010) DILIGENCE assenza di certificazioni o attestazioni commerciabilità da verificare in ordine ad alcuni RISCHI Responsabilità del proprietario passività ambientali (amianto, serbatoi interrati, ecc.) vizi, malfunzionamenti o difetti delle strutture MESSA A NORMA Incarichi per la messa a norma dell’immobile rimozione delle PROFESSIONISTI (catasto, urbanistica, ecc.) cause di non IMPRESE (abusi, rischi ambientali, sicurezza, ecc.) commerciabilità 10
- 11. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default 1 2 3 4 5 VENDITA Completato il processo di recupero e verifica di conformità dell’immobile si può procedere alla vendita Promozione commerciale (internet) Mandati a vendere (agenzie) COMMERCIALIZZAZIONE Raccolta manifestazioni interesse Stipula Preliminari Stipula dell’Atto Notarile di vendita Incarico su bozza testo “standard” ROGITO NOTARILE Produzione A.C.E. Conferma ipocatastali fisse 11
- 12. Recupero, gestione evendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default “Hard times come, hard times go” BRUCE SPRINGSTEEN WRECKING BALL (2012) 12