La gestione degli immobili rivenienti da contratti di leasing in default

1. “Recupero, gestione e vendita di immobili rivenienti
da contratti di leasing in default”
Giovanni Torri
Presidente Commissione Immobiliare Assilea
Centro Congressi Roma Eventi - 29 maggio 2012

2. Recupero, gestione e vendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default
IL MERCATO IMMOBILIARE
Punto di forza del deprezzamento asset non residenziali
LEASING IMMOBILIARE (maggiore che nei residenziali)
effetti sulle
attività di calo domanda asset non residenziali
REMARKETING (calo degli investimenti dovuto alla crisi
Rapidità nel recupero del degli economica)
CREDITO IMMOBILI
rivenienti aumento dell’offerta di immobili
da contratti di (liquidazione dei primi fondi immobiliari)
crisi globale LEASING
del in default stretta del credito fondiario
REAL ESTATE (fonte tradizionale degli investimenti)
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3. Recupero, gestione e vendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default
L’IDEA
già sperimentata in
CONDIVISIONE ESPERIENZE COMMISSIONE IMMOBILIARE :
> PERIZIE “standard”
LINEE GUIDA ASSOCIATIVE > ROGITI “standard”
Procedure “standard” per il
REMARKETING IMMOBILIARE
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4. Recupero, gestione e vendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default
GRUPPO DI LAVORO
Commissione Immobiliare Confronto delle esperienze
G.d.L. per elaborare evidenzia problematiche non
sono solo di natura legale o
“clausole standard” per
fiscale ma soprattutto
ROGITI di immobili ex leasing OPERATIVE.
PROPOSITO OBIETTIVO
condividere gli approfondimenti sugli individuare le “best practice” per
iter comunemente seguiti per la formulare linee guida efficaci nel
vendita gli immobili ex leasing ridurre i tempi di ricolloco dei beni
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5. Recupero, gestione e vendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default
ATTIVITA’ Attività su cui comunemente si articola il processo di recupero, gestione
e vendita dei beni immobili rivenienti da contratti di leasing risolti
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RISOLUZIONE RECUPERO VALUTAZIONE RIPRISTINO VENDITA
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RISOLUZIONE La notifica della risoluzione del contratto di leasing immobiliare
avvia di fatto il processo di recupero del bene
effetti immediati La soggettività passiva torna alla
IMU
IMU concedente società di leasing
RISOLUZIONE
Tassazione atto di vendita FISSA
sulla gestione IPOCATASTALI
IPOCATASTALI non 4% (Circ. AdE 12/e 11.03.2011)
IMMOBILE
Adeguamento polizza se esclude
ASSICURAZIONI
ASSICURAZIONI Il caso di risoluzione del leasing
Titolarità canoni a società di leasing
AFFITTI
AFFITTI quale indennità di occupazione
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RECUPERO
Il rientro nella disponibilità dell’immobile da parte della società
1) RICONSEGNA di leasing può avvenire in due modi diversi:
Messa a disposizione VERBALE
VERBALE
in via “BONARIA” spontanea da parte di
di
dell’ex utilizzatore CONSEGNA
CONSEGNA
Ricorso ex art. 700 c.p.c. Sequestro ordinario
in via “FORZOSA” provvedimento d’urgenza per custodia del bene
Ordinanza del Giudice
Intervento di un LEGALE
per la restituzione VERBALE di MESSA
Ufficiale Giudiziaro VERBALE di MESSA
coatta A DISPOSIZIONE
A DISPOSIZIONE
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RECUPERO
Con la consegna, si formalizza la presa in custodia da parte di una
2) CUSTODIA struttura interna dedicata oppure da parte di un outsourcer.
SOSTITUZIONE SERRATURE
(interdizione all’accesso)
INDAGINE AMBIENTALE 1° LIVELLO °
(segnalazione della presenza
di materiali tossico – nocivi)
MESSA IN SICUREZZA
(eliminazione rischi per persone e cose)
SOPRALLUOGHI PERIODICI
(ispezioni)
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VALUTAZIONE Con il rientro in possesso dell’immobile si rende necessaria
aggiornarne la valutazione con 2 precise FINALITA’
Acquisizione di una Relazione di Stima
Acquisizione di una Relazione di Stima
aggiornata al fine di
aggiornata al fine di
ESTIMATIVA
>> avviare la commercializzazione
avviare la commercializzazione
>> effettuare eventuali accantonamenti
effettuare eventuali accantonamenti
Identificazione degli interventi che possano
Identificazione degli interventi che possano
valorizzare l’immobile
valorizzare l’immobile
VALORIZZARE > di tipo estetico / /strutturale
> di tipo estetico strutturale
>> con impatto energetico
con impatto energetico
>> per modificare la destinazione
per modificare la destinazione
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RIPRISTINO Si indagano le situazioni potenzialmente pregiudizievoli per la vendita
Nullità o improcedibilità dell’atto di vendita
DUE assenza di conformità edilizio-urbanistica (DPR 380/2001)
assenza di conformità catastale (L. 122/2010)
DILIGENCE assenza di certificazioni o attestazioni
commerciabilità da
verificare in ordine
ad alcuni RISCHI Responsabilità del proprietario
passività ambientali (amianto, serbatoi interrati, ecc.)
vizi, malfunzionamenti o difetti delle strutture
MESSA A
NORMA Incarichi per la messa a norma dell’immobile
rimozione delle PROFESSIONISTI (catasto, urbanistica, ecc.)
cause di non IMPRESE (abusi, rischi ambientali, sicurezza, ecc.)
commerciabilità
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VENDITA Completato il processo di recupero e verifica di conformità dell’immobile
si può procedere alla vendita
Promozione commerciale (internet)
Mandati a vendere (agenzie)
COMMERCIALIZZAZIONE
Raccolta manifestazioni interesse
Stipula Preliminari
Stipula dell’Atto Notarile di vendita
Incarico su bozza testo “standard”
ROGITO NOTARILE
Produzione A.C.E.
Conferma ipocatastali fisse
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12. Recupero, gestione e vendita di immobili rivenienti da contratti di leasing in default
“Hard times come,
hard times go”
BRUCE SPRINGSTEEN
WRECKING BALL (2012)
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