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擬定臺北市大安區大安段三小段 411 地號 整建維護都市更新事業計畫案   實施者:旭光大廈管理委員會 地址:台北市和平東路二段 365 號
《將旭光大廈外牆更新的經驗與大家分享 》 ◎  更新計畫的推動是件耗時、耗力的藝術工程。 ◎  如果辛苦的完成後,它會有預想不到的效益。 ◎  每天進出一棟外觀美好的大樓,也是有種幸福感。
住戶為什麼想要進行大樓外牆更新? (1) 大樓外牆破舊,已影響到室內生活品質 (2) 外牆磁磚、水泥撥落,影響到公共安全 (3) 希望增加房屋價值 (4) 改善大樓外觀,增進都市景觀 生活品質愈受影響的住戶,愈想進行更新。
住戶自我為中心的心態 一般人寧可花一百萬元做室內裝潢,而對於外牆的改善常常持保留態度。
《計畫位置與範圍》 地點:臺北市大安區和平東路二段 365 號, 範圍:臺北市大安區大安段三小段 411 地號 1 筆土地,面積  277 平方公尺。
地上 11 層、 地下 1 層 之鋼筋混凝土造建物
大廈正視電梯機房牆壁斑駁龜裂 大廈正視 正面側樑鋼筋外露 五樓外牆鋼筋外露 旭光大廈側視 (28 年屋齡 ) 建築現況
《辦理起緣》 ,[object Object],[object Object],[object Object]
貳、辦理過程 ,[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object],[object Object]
決議進行更新計畫 成立工作小組 調查同意人數及初步意見 決定承包商 反覆召開區分所有權人會議 工作小組與承包商初步討論 決定價格、外牆型式、工程內容、用材 提出市政府補助申請 計畫流程
前次外牆更新計畫的推動已失敗 為什麼失敗?  調查原因 建材型式都是主委自己決定的,我還沒看到或確認。 廠商提供的建材樣本都放在一樓店面展示了,大家也沒意見呀! 他是什麼時候登報的?大家都說這個廠商好像與他有關係。 對於廠商的召標,我已經登報公告了,這個承包商是經過合法程序產生的。 主席很主觀且自以為是,我提的意見好像不受重視,參加也沒意思。 每次召開會議人數都無法預期,有些人總是不開會。 我們都不知道主委在做什麼? 住戶都不知道我有多辛苦。 住戶說詞 主委 ( 推動者 ) 說詞
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《不要忽視工作小組的力量》 (1) 分工合作。 (2) 互相打氣。 (3) 互相保護。 (4) 釋放壓力。 (5) 它是個長期抗戰中,支持你的力量。
《如何選擇工程承包商》 品質 費用 費用過低,擔心品質 要求品質,價格會高 ,[object Object],[object Object],[object Object]
住戶 1 總工程費低 分攤費高 總工程費高 分攤費低 建議以住戶所能容忍的分攤費用上限去調整工程費用 住戶 1 住戶 2
《如何兼顧品質和費用去尋找適合的承包商》 (1) 收集已完成之更新作品的資訊。 (2) 實際勘查,與詢問該大樓的主委和警衛。 (3) 比較後,選定一營造商 ( 或建築事物所 ) 洽談。 (4) 經多次區分所有權人會議充分與營造商討論溝通,定出設計內容與費用 ( 列出明細 ) 。 (5) 以此設計藍本,另外找兩家營造商報價。 (6) 比價後敲定最後工程承包商。
《如何整合住戶?如何與住戶溝通?》 這是更新計畫推動最困難的一環 ( 一 )  把住戶的型態分類 (1) 贊成 (2) 有意願,但考慮中 (3) 觀望 (4) 反對 反對者又可分為 (1) 會接觸者 (2) 不接觸者
《如何整合住戶?如何與住戶溝通?》 ( 二 ) 會接觸的反對者,往往只是表面反對,必須耐心溝通。 ( 三 ) 不接觸的反對者,讓人無法瞭解個人想法。 建議: (1) 登門拜訪 (2) 透過第三者溝通,如他的朋友 (3) 儘管不接觸,也必須將計畫推動的訊息定期告之 (4) 耐心溝通,不意氣用事,一次爭吵難上加難 ( 四 ) 工作小組可擴充編制溝通小組,請關係較好的人去關照  反對的人。
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《市政府補助申請》 ◎  因法條規定,補助申請有一定的流程,它所花費的時間及精力可能超乎想像。 ◎  不必擔心,只要按部就班,堅持最後,都更處都會協助大家到達終點,申請到補助款。
《工程進行時》 ◎  如果是申請補助,應等市政府的計畫核准函下來後動工為宜。 ◎  應申請外牆變更執照;工地遭民眾檢舉時,建管處首先查閱是否申請 執照,如無 將勒令停工。另外,都更處也是以核准的 外牆變更執照作為竣工完成的依據。 ◎  工程進行時,窗戶是封閉的,住戶的生活品質變差,此時也是抱怨最多的時候。 ◎  工程突發狀況很多,工作小組必須掌握狀況,與廠商共同解決。 ◎  更換鋁窗的工程一定會破壞到室內牆壁及裝潢,事後修補的事宜,住戶和廠商一定要達成協議。
更新前 更新後
更新後 更新後
《外牆更新後的效益》 ◎  房價提高許多,對於住戶來說這是最大的受益。 ◎  解決了漏水問題,生活品質改善許多。 ◎  大樓住戶向心力的提升。 ◎  住得較有尊嚴。
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