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房屋买卖相关调控政策（20110217SH）
- 1. 房屋买卖相关调控政策 包智渊 律师 房地产·建筑部 2011年02月16日 事务所 大会议室 www.middla.com
- 2. 房屋买卖相关主要调控政策 全 国 “国四条”：2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，提出促进房市健康发展四条意见 “国十一条”：2010年1月10日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 “新国十条”：2010年4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 “二套房认定标准”：2010年5月26日《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》 “新国八条”：2011年1月26日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 上 海 《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》 《上海市公积金管理中心关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》 《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》 “沪九条”：《上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见的通知》 www.middla.com
- 3. 调控政策的主要分类 信贷政策——信贷杠杆 税收政策——税收杠杆 限购政策——行政命令干预手段 保障政策——经济适用房、廉租房等 监管政策——包括土地监管、市场监管 问责机制——落实地方政府责任、约谈机制 www.middla.com
- 5. “二套房”概念 居民家庭住房套数，依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策： 1）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的； 2）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的； 3）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。 www.middla.com
- 6. “二套房”概念 “认房又认贷”——严格认定“二套房” 父母名下有住房，以未成年子女名义再购房 未成年时名下有房产，成年后再贷款购房 个人名下有全款购买的住房，再贷款购房 曾贷款购房，结清出售后再贷款购房 首次购房用商贷，再用公积金贷款购房 首次购房用公积金贷款，再用商贷购房 婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房 婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房 www.middla.com
- 7. 商业银行信贷政策 关于首付比例和贷款利率 对居民家庭贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30% 对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款 www.middla.com
- 8. 商业银行信贷政策 关于非本市居民购房贷款 对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。 www.middla.com
- 9. “公积金”信贷政策 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20% 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。 每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。 对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元，贷款首付款比例不低于50%（将来该比例可能会调高至60%）。 暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。 停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 www.middla.com
- 10. 税收政策 “普通住房”的概念 单套建筑面积140平方米以下；内环线以内套总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下；5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等 www.middla.com
- 13. 税收政策 营业税 个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税 www.middla.com
- 14. 税收政策 房产税 2011年1月28日之后，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新建商品房和存量房）和非本市居民家庭在本市新购的住房（下称“应税住房”），产权所有人需要缴纳房产税。 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%，但应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计收房产税。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。 本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 www.middla.com