1. CHƯƠNG 1
KEÁ TOAÙN
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
Th.S. Nguyễn Thị Kim Anh
1
MỤC TIÊU
1. Phân biệt được bất động sản đầu tư, hàng
hóa bất động sản và tài sản cố định
2. Nắm được đặc điểm của bất động sản đầu
tư, nguyên tắc kế toán
3. Vận dụng để xử lý, ghi chép và phản ánh
các nghiệp vụ cụ thể liên quan đến tăng,
giảm, điều chuyển và khấu hao đối với bất
động sản đầu tư
2
1

2. NỘI DUNG
1. Những vấn đề chung
2. Nguyên tắc tính giá
3. Nguyên tắc hạch toán
4. Phương pháp hạch toán
3
1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
1.1. Khái niệm
- Là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà,
hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở
hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài
sản theo HĐ thuê TC, nắm giữ nhằm mục đích thu
lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không
phải để:
a) Sử dụng cho hoạt động SXKD
b) Bán trong kỳ HĐKD thông thường
4
2

3. 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
1.2. Tiêu chuẩn ghi nhận BĐSĐT
Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế
Nguyên giá được xác định một cách đáng
tin cậy.
5
2. NGUYÊN TẮC TÍNH GIÁ
- BĐSĐT được xác định giá trị ban đầu theo
nguyên giá
NGUYÊN GIÁ
= Giá mua (giá thành thực tế)
+ Thuế trước bạ, có liên quan
+ Chi phí liên quan
- Mua trả chậm -> nguyên giá được phản ánh
theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua.
Khoản chênh lệch:
-> chi phí tài chính theo kỳ hạn
-> nguyên giá nếu thỏa quy định VAS 16
6
3

4. 3. NGUYÊN TẮC HẠCH TOÁN
3.1. Nguyên tắc hạch toán
- Nguyên giá xác định ban đầu: giá gốc – giá mua
& các chi phí có liên quan lúc ban đầu.
- Các chi phí có liên quan phát sinh sau khi ghi
nhận ban đầu :
+ Chi phí SXKD
+ Chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho
BĐSĐT tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều
hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu -> ghi
tăng nguyên giá BĐSĐT
7
3. NGUYÊN TẮC HẠCH TOÁN
- Khi quyết định bán BĐSĐT ko có giai đoạn nâng
cấp -> tiếp tục xem là BĐSĐT cho đến khi được
bán và ko được hạch toán tài sản đó là hàng tồn
kho.
- Việc chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng thành
BĐSĐT hoặc từ BĐSĐT sang BĐS chủ sở hửu sử
dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về
mục đích sử dụng:
8
4

5. 3. NGUYÊN TẮC HẠCH TOÁN
- Chuyển đổi mục đích sử dụng
+ BĐSĐT -> TSCĐ khi chủ sở hữu bắt
đầu sử dụng
+ BĐSĐT -> HHBĐS khi chủ sở hữu bắt
đầu triển khai cho mục đích bán
+ BĐS chủ sở hữu sử dụng (TSCĐ) ->
BĐSĐT khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng
+ HHBĐS -> BĐSĐT khi chủ sở hữu bắt
đầu cho bên khác thuê hoạt động
9
3. NGUYÊN TẮC HẠCH TOÁN
- Khi bắt đầu nâng cấp, cải tạo BĐSĐT hiện có
với mục đích tiếp tục sử dụng như BĐSĐT -> xem
là BĐSĐT ko được chuyển thành BĐS chủ sở hữu
sử dụng
- Khi chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐSĐT
với BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc HTK ko được
thay đổi giá trị ghi sổ hay nguyên giá của tài sản
được chuyển đổi
10
5

6. 3. NGUYÊN TẮC HẠCH TOÁN
- Theo dõi nguyên giá, giá trị hao mòn lũy kế,
giá trị còn lại
GIÁ TRỊ CÒN LẠI = NGUYÊN GIÁ
– GIÁ TRỊ HAO MÒN LŨY KẾ
- Ghi nhận DT từ việc bán BĐSĐT:
+ Giá bán hoặc giá bán trả ngay
+ Chênh lệch giữa giá bán trả chậm & trả
ngay -> DT chưa thực hiện (TK 3387) &
từng kỳ phân bổ dần vào DTTC
11
3. NGUYÊN TẮC HẠCH TOÁN
3.2. Chứng từ, TK sử dụng
- Hóa đơn, phiếu thu – chi
- Biên bản giao nhận
- Biên bản thanh lý
- TK sử dụng : 217
12
6

7. 3. NGUYÊN TẮC HẠCH TOÁN
TK 217
SDĐK: Ng.giá BĐS
ĐT đ.kỳ Nguyên giá BĐS ĐT giảm:
Nguyên giá BĐS ĐT tăng: -Nhượng bán, thanh lý
-Góp vốn liên doanh
-Điều chuyển …
-Đánh giá lại
Tổng PS nợ ( tăng) Tổng PS có (giảm)
SDCK: Ng.giá BĐS ĐT hiện
có cuối kỳ 13
Sơ đồ hạch toán tăng BĐSĐT
111, 112, 331, … TK 217
(1) Mua BĐSĐT trả ngay
133
241
(2) Tăng Hoàn thành ban
qua XDCB giao công trình
(3) Mua Giá trả
trả chậm 142, 242 ngay
635
Chênh lệch
Phân bổ
111, 112, 341
(4) TS thuê TC theo điều
kiện ghi nhận BĐSĐT
3338
(5) Thuế trước bạ
14
7

8. 4. PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN
VD1: Cty chuyển quyền sử dụng đất không có
thời hạn với mục đích nắm giữ chờ tăng giá với
giá 48 tỷ đồng – đã thanh toán bằng TGNH.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất theo biên lai
nộp thuế 68 triệu đồng, đã nộp vào ngân sách
bằng tiền mặt
15
4. PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN
VD2: Mua trả góp khu văn phòng dùng để cho
thuê. Giá bán trả góp 11,43 tỷ đồng, trả trước
50% giá trị bằng chuyển khoản, số còn lại trả
góp hàng tháng trong 10 năm. Giá bán trả ngay
9,3 tỷ đồng chưa bao gồm 10% thuế GTGT. Khu
văn phòng đã đưa vào hoạt động cho thuê với
thời gian sử dụng ước tính 10 năm.
Cuối tháng chuyển thanh toán tiền trả góp kỳ
đầu tiên bằng tiền gởi ngân hàng
16
8

9. Sơ đồ hạch toán chuyển đổi BĐSĐT
1567, 211, 213 TK 217 211, 213
(7) Chuyển BĐSĐT -> TS
(6) Chuyển TS -> BĐSĐT
2141, 2143 2147
2147 2141, 2143 (7b) K/c HMLK
HMLK
(6b) K/c HMLK 1567
(8) Chuyển
BĐSĐT -> HH GTCL
17
4. PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN
VD3: Cty có quyết định chuyển căn nhà đang sử
dụng làm văn phòng để cho thuê hoạt động, biết
rằng nguyên giá tòa nhà 45 tỷ đồng, khấu hao
lũy kế đến thời điểm quyết định 21,75 tỷ đồng
18
9

10. Sơ đồ hạch toán thanh lý(bán) BĐSĐT
TK 217 2147
HMLK 632
(a) Giảm BĐSĐT GTCL
111, 112, 331 …
CP phát sinh
133
5117 VAT
111, 112, 131
(b) bán trả ngay
3331
111, 112
VAT (d) KH thanh
giá bán (c) bán toán định kỳ
trả ngay trả góp
515 3387
(e) trích lãi trả
giá th.toán – (giá bán
chậm – định kỳ
trả ngay + VAT)
19
4. PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN
VD4: Cty chuyển nhượng miếng đất 250m2 đã
mua chờ tăng giá với giá chuyển nhượng 10
triệu đồng. Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải nộp 2% giá tính thuế 8 triệu đồng/m2.
Đã hoàn tất thủ tục sang tên cho bên chuyển
nhượng. Chi phí hồ sơ 18 triệu đồng đã thanh
toán bằng tiền tạm ứng. Hoa hồng môi giới đã
chi bằng tiền mặt 1%/giá bán. Thuế chuyển
quyền sử dụng đất đã nộp bằng tiền gởi ngân
hàng. Giá ghi sổ của tài sản này 1,75 tỷ đồng
20
10

11. Sơ đồ hạch toán cho thuê BĐSĐT
TK 2147 632
(c) Trích khấu hao BĐSĐT
111, 112, 331 …
(b) CP phát sinh
133
5117 VAT
111, 112, 131
(a) Tiền thuê trả từng kỳ
3331
VAT
3387
(d) k/c doanh
thu từng kỳ (a) Tiền thuê trả trước
d.thu trả lại 3331
VAT (e) Trả lại khi kết thúc
hợp đồng trước thời hạn 21
4. PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN
VD5: Ký hợp đồng cho thuê khu văn phòng 2
năm đầu tư ở VD2. Tiền thuê nhà 132 triệu đồng
/tháng đã bao gồm 10% thuế GTGT. Đã nhận
giấy báo có từ ngân hàng về tiền thuê trả trước 6
tháng và tiền ký cược tương đương với 6 tháng
tiền thuê chưa bao gồm thuế GTGT. Cty đã xuất
hóa đơn tiền thuê 6 tháng.
22
11