In Marketing immobiliare per la valorizzazione degli asset Milano EIRE 2012

1. Per introdurre il mio intervento:
4 prime slide di 4 Temi che dobbiamo sempre
avere presente e a quali dobbiamo confrontarci
quando si tratta di definire un
concetto/prodotto immobiliare commerciale!
In fatti da quando si è sviluppato il cosiddetto
«modello Francese» dell’iper con Galleria
tuttora dominante Siamo passati da…
1

2. Da una struttura di Famiglia /segmenti
socio economici identificabili
a dei percossi di vita sempre meno
lineari da poter definire a colpo di
«cluster»!
2

3. Da un Prodotto bi dimensionale
Qualità‐Prezzo
a un Prodotto carico di valori
fino all’esperienza artistica!
3

4. Dalla comunicazione One to One
all’accesso da un singolare
individuo con il suo proprio
SmartPhone a un mondo
d’informazioni e di contatti scelti
da lui!
4

5. Dal Negozio identificato alla
persona del commerciante,
al negozio «brand» con una
forte teatralizzazione ovvero dove
non soltanto si vende un prodotto
ma anche un’esperienza e dei
servizi!
5

6. Quindi a fronte di questi cambiamenti, concepire un centro
commerciale necessità un continuo percorso di R&D per
rivelare fonti di creazione di valori perenne nel tempo…
Qui, Il riferimento ai MadMen e dunque un riferimento a
un’epoca di Creatività, di messa in discussioni dei paradigmi!
Una posizione che, mutatis mutandis, dovremmo avere oggi
per identificare i fonti di valore.
Mio discorso qui, si limiterà alla nostra singola esperienza in
Altarea, come esempio e non come modello!
Quindi, avrei potuto raccontarvi la storia di Bercy Village, il
primo retailtainment center in Europa, o del nostro concetto
di Retail Park il Family Village, o i nostri primi passi per
sviluppare delle sinergie tra Centri commerciali e E.commerce
con l’acquisto, l’anno scorso in Francia, della Galleria Internet
Rue du Commerce
6

7. Ho scelto di parlarvi di Ponte Parodi e delle 4 fasi, che secondo noi, ci
conducono a scrivere una nuova pagina nel commercio in centro città
e in luoghi turistici.
La prima fase molto importante e che viene aggiornata per un
monitoring constante dei tempi e dei valori di un progetto e la fase dei
valutazioni secondo uno scema che ho definito, non a caso, APPEAL: E
l’appeal di un progetto viene
A – Accessibilità e Visibilità Location
P – Popolazione e bacino d’utenza, delle sue dinamiche: a Ponte Parodi
si tratta di un bacino regionale ma anche di turisti di una città d’arte e
di un porto di crocieristi!
P – Progetto dal punto Urbanistica e dell’Architettura con il rapporto
tra spazzi comuni/ privati, l’offerta di parcheggi e a Genova, da non
dimenticare i Scooter! L’organizzazione dei flussi e della logistica!
E – Economics . Indicatori di Costi/Ricavi/Rendimenti
A – Autorizzazioni Licenze commerciali e Permessi urbanistici con la
necessità di gestire i tempi!
L – Il Lay out e la commercializzazione quali saranno le ancore, i brand?
7

8. La fase 2 è un percorso più creativo
d’identificazione dei «valori» che
saranno i pilastri del concetto
commerciale… si scrive i primi
capitoli di una storia nel quaderno
dei desideri!
8

9. A Genova, i primi capitoli sono stati scritti dal
‐ Porto Antico che dalle anni 90 a oggi è passato da un
zona industriale a una piazza cittadina e turistica,
‐ Dalla volontà del Comune di fare di Ponte Parodi un
luogo di cultura e del Porto di inserire un terminale
crociere,
‐ Dall’architetto Van Berkel che ha definito una terrazza
sul Mare, multifunzionale per il tempo libero, il viaggio e
un tetto ideato come parco verde
9

10. Quindi, dal contesto urbano, della volontà degli Enti e
dall’architettura, insieme agli elementi raccolti da vari studi,
ma non sollo di mercato ma anche di tipo sociologico, di storia
e cultura, abbiamo identificato 3 grandi valori per Ponte
Parodi
‐ La Sociabilità
‐ Il Mare
‐ La Qualità
Per i quali abbiamo definito un contenuto concettuale
‐ La città che accoglie, orgoglio dei Genovesi, un luogo che
definisce un nuovo modo di vivere la Città per esempio
con i 2 ettari di parco verde sul tetto!
‐ Aprir si per il Valori legali al viaggio all’avventura vissuta a
traverso lo sport ma anche le nuove tecnologie !
‐ Fare un luogo che illumina, perché il consumatore è
sempre più consapevole quindi con la necessità di puntare
sulla qualità, l’informazione e la genuinità di un luogo di
10

11. aggregazione!
10

12. L’ultimo passaggio ed arrivare alla concretezza
di un mix che parla
‐ in primis, ai futuri attori / Commercianti per
proporre un contenitore che offre le
condizioni di un sviluppo di successo
‐ Ma anche che corrisponde alle attese del
territorio, e per Ponte Parodi degli Enti che ci
hanno scelti per realizzare questa
operazione
‐ In fine che possa alimentare già, un teasing
un buzz tra i nostri futuri visitatori!.
11

13. E dunque siamo arrivato a un Lay‐Out fatto di
‐ Piazza sul Mare, Fashion Style, Wellness, e le Community
Services molto importanti a Ponte Parodi che si tratta dei
parcheggi pubblici, o del terminal crociere o
dell'attenzione all’impatto ambientale !
‐ Di lanterna del gusto, della città che illumina ed accoglie
con un grande spazio d’aggregazione con una ristorazione
in terrazza sul mare!
‐ Di Passeggiata di Zena dove si incrociano i grandi temi
dell’aprirsi con la Musica, la tecnologia, lo sport e chi
porta al parco sul tetto nuovo luogo di svago e di
accoglienza in centro città, unico spazio verde sul Porto e
quindi con un forte richiamo !
12

14. E l’ultima fase di questo marketing e il Far
Sapere, la Comunicazione, nella quale non entro
nel merito, citerei uno dei protagonisti del
piccolo film che vedrette adesso, «le immagine
parlano meglio delle parole»
13

15. 14

16. 15