Lennart Weiss, Kommersiell direktör på byggföretaget Weidekke AB, medverkade vid frukostmöte med S-2000 och ABF Stockholm den 15 november 2013. Rubriken för mötet var: "Kan man bygga bostäder om ingen vill betala?"

1. Så ökar vi byggandet!
Finansiella aspekter och politikens mål
och medel
Lennart Weiss, Veidekke

2. ”om vare sig staten, hushållen eller
företagen har pengar – vem ska då
finansiera våra bostäder..?”

4. Nuläge och problembeskrivning
■ Historiskt lågt bostadsbyggande
■ Bostadsbrist i 160 kommuner
■ Ökade behov p g a:
 Urbaniseringen
 Befolkningstillväxt
 Demografi och nya hushållsmönster
2022-03-18

5. Utgångspunkter
■ Bostäder
 Förutsätter omfattande finansiella resurser
 Påverkar samhällsekonomin
 En del av social- och välfärdspolitiken
■ Byggpolitik är inte bostadspolitik
■ Samband och avvägningar politik- marknad
 Olika sätt nå samma mål
 Sverige - Norge
2022-03-18

6. Disposition
■ Historiskt perspektiv
■ Systemskiftet
■ Dagens problem och utmaningar
■ Förslag till lösningar
2022-03-18

7. Fattigdom och bostadsnöd (1860-1920)
■ Upplösning av sociala
nätverk
 Urbanisering & emigration
■ Nödbostäder – folksjukdomar
■ Arbetarfrågan…
■ … blev en bostadsfråga…
■ … med arbetarrörelsen som
pådrivare
2022-03-18

8. Den kooperativa eran (1920-1945)
■ ”Brännvinspartiet eller
badrumspartiet?” (Ture
Blomqvist)
■ Den goda bostaden –
drömmen om en ett bättre liv
■ Bostadens funktion
■ Arkitektur
■ Samhällsplanering
► Svag finansiering – lågt
byggande
2022-03-18

9. Bostadsbygge och marknad
■ ”Bostadsfrågans förvandling till
socialt planläggningsproblem”
(Gunnar Myrdal, Uno Åhrén)
 ”latent efterfrågan”
 Statlig bostadspolitik
■ 1934 – Bostadssociala
utredningen
■ Bostäder före
”grannskapsdemokrati”
■ Ökat fokus på
finansieringslösningar
 ”Tertiärlån” – statligt ansvar
för toppfinansiering
2022-03-18

10. Den nya bostadspolitiken (1945-1993)
■ Staten tar ansvar för
bostäderna
 Högt byggande
 Låga kostnader (hyror)
 God standard
■ Kommunala bostadsföretag
(allmännyttan)
■ Offentlig bostadskreditgivning
(låga hyror)
 Hyresreglering
 Bostadsbidrag
 Bostadsförmedling
2022-03-18

11. Den nya bostadspolitiken (forts)
■ Delegationen för
bostadsfinansiering
 Kvoter för bostadsfinansiering
 Räntereglering
 Placeringsplikt för
kapitalmarknaden
■ Utlåning till nybyggnation
 Bankernas utlåning
reglerades
2022-03-18

12. Den nya bostadspolitiken (forts)
■ Kvotering av lånemedel
via Bostadsstyrelsen och
länsbostadsnämnderna
 Tilldelning av lånemedel
kommunvis (1981)
■ Kommunerna styrde
byggandet
 Ingen prövning av
ekonomisk bärkraft
2022-03-18

13. Miljonprogrammet (1965-75) (1985-93)
■ ”Höjd bostadsstandard”
(1965)
 100.000 lgh/år
■ Industrialisering,
standardisering
■ Förorten etableras
■ Hyresrätten prioriteras
men förlorar i status
2022-03-18

14. Subventionspolitiken kulminerar (1975-
1993)
■ Bottenlån till garanterad ränta
■ Statliga topplån (noll risk)
■ Generösa ränteavdrag på lån
(BR, ÄR)
■ Länsbostadsnämnden prövar
byggkostnaden
(låneunderlaget)
■ Ingen prövning av
marknadsbehov
 45.000 lgh/år
 HR (200.000)
2022-03-18

15. Den nya bostadspolitiken (forts)
■ Produktionskostnadsbelåning
(1979)
■ Räntebidragstrappa (1987)
■ Lånen anpassas till
kostnadsutvecklingen
 Extremt snabb prisutveckling
 1985 (6.360 kr/kvm)
 1992 (13.120 kr/kvm)
 Ökning med 30% mellan åren
■ Reglerade räntevillkor för
bottenlån och bostadslån
■ Kapitalskuld amorterades via
hög inflation
2022-03-18

16. Den nya bostadspolitiken (forts)
■ SBAB (1985)
■ Riksbanken upphäver alla
utlåningsrestriktioner
 Utlåningsexplosion
 Årlig ökning med 20% till
1980
■ Statliga topplån
■ Kommunal borgen
■ Ingen prövning av
återbetalningsförmåga
■ Räntevillkor gynnar ÄR och
BR
2022-03-18

17. Konsekvenser (”Svarte Petter”)
■ 178% ökning i
avfolkningskommuner
■ För många och för få
■ Privata förmögenheter
(generösa lån, hög inflation)
■ Rika byggare
■ Produktionskostnader skenar
■ Staten tar all risk
 100 mdr kr i förluster
 Fastighetskris -
bostadskrasch
2022-03-18

18. Systemskifte i två steg
1. Skatteomläggning 1990
 Avdrag för skuldräntor
reducerades (hushållen)
 Allmännyttans gynnade ställning
avvecklas
 Bolagsskatt i st. för schablonskatt
 Moms på förvaltningstjänster
2. Subventionssystemet
avvecklas
 Ansvar för boendet flyttas till
hushållen
2022-03-18

19. Jämförelse med Norge
■ Ansvaret på hushållen (ägda bostäder)
■ Husbanken
 Topplån (subventionerad ränta)
 ”Startlån” (amorteringsfritt upp till 35 år)
■ Ägda bostäder ”medfinansieras” via inneboende
 Skattefri hyresintäkt
■ Avsaknad av ”allmännytta” styr hushållen till sparande
Ägda bostäder – sparande - rörlighet
2022-03-18

20. Bostadsbyggandets utveckling
2022-03-18

21. Bostadsbyggandets utveckling
2022-03-18

22. ”Marknaden” får ansvaret
■ Bankerna (fri kapitalmarknad)
svarar för:
 Finansiering av byggkostnad
(byggkreditiv)
 Belåning av hushållen
■ Hushållen
 Fullt ansvar för boende- &
kapitalkostnader
 Avdragsrätt för skuldräntor
(30%)
2022-03-18

23. ”Marknaden” får ansvaret
■ Byggarna
 Ökat ansvar för risk
 Krav på eget kapital
■ Staten
 Avdragsrätt för skuldräntor
(gynnar ägda bostäder)
 Intäkter via fastighetsskatt
 Uppskjuten reavinstskatt
2022-03-18

24. Marknadsmodellen
■ Tillgång (överflöd) på kapital
■ ”Rika” hushåll återför (smörjer) kapital
(omflyttning)
■ Värden frigörs via ombildning från HR till BR
■ Allmännyttan
 Rimliga (låga) hyror genom ”bruksvärdessystemet”
 ”Underkapitaliserar” hyresrätter
2022-03-18

25. Finansiell analys - BR
Kr/65m2 BOA
Total insats* 1 950 000
Lån i Brf 650 000
Kontantinsats ( 15%) 292 000
Återstående privat skuld 1 657 000
2022-03-18
Kr/m2 BOA
Byggkostnad 20 000
Mark 5 000
Övrigt 2 000
Moms 6 000
"Vinst" (15%) 6 000
40 000
Insats* 30 000
Lån i Brf 10 000
40 000
Kontantinsats (%)
Kr /10 000 lgh.
Total investering 26 mdr kr
Finansiering (85 %) 16,6 ’’
Återstående total skuld 23,1 ’’

26. Finansiell analys - HR
Kr/65m2 BOA
Total kostnad 1 982 000
Eget kapital (30%) (Fst.äg) 594 000
Finansiering (70%) 1 387 000
2022-03-18
Kr/m2 BOA
Byggkostnad 20 000
Mark 2 500
Övrigt 2 500
Moms 5 500
30 500
Hyra 1 700
Driftskostn. -300
Driftsnetto 1 400
4,5% dir. avkastn. 31 000
Kr /10 000 lgh
Total investering 19,8 mdr kr
Eget kapital (30%) (Fst.äg) 5,9 ’’
Finansiering (70%) 13,8 ’’

27. Systemet börjar hacka
■ Rörligheten begränsas
■ Svårare (dyrare) att
finansiera
■ Allmännyttans roll
begränsas
2022-03-18

28. Rörligheten begränsas
■ Fastighetsskatten bort
■ ”Flyttskatt” införs
 Reavinstskatt upp till 1.350’’
 Ränta på uppskovsbeloppet
■ ROT-bidrag 50.000 kr/år & person
► Äldre, ”rika” hushåll obenägna flytta
2022-03-18

30. Svårare (dyrare) att låna
■ Lehmann, sept. 2008
 Högre krav på eget kapital
 Höga krav på finansiella garantier
► Svårt för mindre aktörer
■ Högre krav på bankerna
 Krav på mer ”eget kapital”
► Dyrare att låna
 Högre krav på ”eget kapital” = högre risk
► Dyrare och lägre byggande
2022-03-18

32. Bolånetaket (2010)
■ Krav på 15% egeninsats
► ”Unga vuxna” slås ut – 80% saknar sparande
► Krasch för småhusindustrin
► Tryck på små lägenheter
■ Åtgärderna införs utan sparstimulanser
► ”Rika” hushåll stöder sina barn med topplån
2022-03-18

33. Allmännyttan likställs (2011)
■ Allbolagen införs
 Konkurrensneutralitet mellan kommunala
& privata lägre
 Förbud att subventionera genom lägre
avkastningskrav
 Varje projekt – marknadsmässigt
avkastningskrav
► Omöjligt bygga ”billiga” HR
 Lägre utbud av HR (gamla sättet)
 Undantag för ”särskilda behov”
(studenter, förtursbehov)
2022-03-18

34. Läget idag
■ Lågt byggande
■ Svag rörlighet
■ Oro för ökad skuldsättning
■ Nya restriktioner på bankerna ökar lånekostnaden
► Svaga grupper drabbas
► Arbetsmarknaden hackar
► Lågt utbud pressar upp priserna i beståndet
2022-03-18

35. Alternativ
1. Mer marknad
 Marknadshyror
 Social housing
2. Återreglering
 Subventioner
 ”Mellanvariant” för allmännyttan
3. Omläggning
 Få marknaden att fungera (finansiering)
 Stöd till hushåll att bygga upp eget kapital
 Riktade stöd till resurssvaga hushåll
 Riktat produktionsstöd till nischbyggande
2022-03-18

36. Lösningar i fyra dimensioner
2022-03-18
Bostadsbyggarna
Bostadsmarknaden
Banksektorn
Hushållen
Byggandet
Beståndet
Bokarriär

37. Banksektorn (systemrisker)
■ Bankernas refinansiering
 Fundingen (”längre” upplåning)
 Öka bankernas inlåning (attraktivt spara)
 Övervakning hellre än ökade finansiella krav
■ Buffertar via Riksbanken
”Lös banksektorns svagheter i banksektorn”
2022-03-18

38. Bostadsmarknaden
■ Ökad rörlighet
 Skattereglerna
 Återinför (kommunal) fastighetsskatt
 Ändra reavinstskatten (”flyttskatten”)
 ROT
 Friare hyresrättning
 Främja hyresrätten
 Ta bort byggmomsen
 Neutrala villkor BR/ÅR – HR
”Utnyttja beståndet – frigör bundet kapital”
2022-03-18

39. Hushållen
■ Stötta ”unga vuxna”
 Subventionerat bosparande
 ”Startlån” för 75-95% av toppfinansieringen
■ Kraftigt höjda bostadsbidrag
 Finansieras via fastighetsskatt (kommersiella fst.)
■ Amorteringskrav – 70% av marknadsvärdet
”Inga fler finansiella pålagor”
2022-03-18

40. Bostadsbyggarna
■ Stimulans att bygga HR
 Byggmomsen
 Friare hyresrättning
 Stimulera pensions- & försäkringskapital
■ Ge Boverket utrymme att ge finansiella garantier (osålda
lgh)
■ Riktade subventioner (investeringsbidrag) till:
 Studentbostäder
 Renovering av miljonprogrammet
”Pengarna till konsumenterna – inte byggföretagen”
2022-03-18