1. «Брестская крепость 2019»
Предложения по реализации
Проект комплексной реконструкции исторического
квартала г. Бреста в границах: ул. Ленина,
трассы М1, территории Брестской крепости,
ул. Героев обороны Брестской крепости
Версия от 25.12.2012

3. Проект «Брестская крепость 2019»
Содержание
4 Внешние и внутренние требованияк реализации проекта
9 Инвестиционная привлекательность проектируемых
объектов недвижимости
9 Бюджетная и инвестиционная окупаемость проекта
3
10 Сроки реализации Конкурса
10 Перечень исходных данных

4. 25.12.12
Внешние и внутренние требования
к реализации проекта
Основной целью комплексного развития территории в границах ул. Ленина, трас-
сы М1, территории Брестской крепости и ул. Героев обороны Брестской крепости
должно стать создание главного элемента города — уникальной городской сре-
ды, которая сформирует образ нового городского центра. Это планируется сделать
за счет включения в нее элементов архитектурно-исторического наследия, соб-
ственно Брестской крепости и создания новых городских публичных пространств
и стильных архитектурных объектов, востребованных нынешним и будущим по-
колениями горожан.
Успешность проекта девелопмента (в том числе финансово-экономическая) будет
определяться фактической востребованностью и повседневной посещаемостью
территории. Другими словами — тем, сгенерирует ли проектируемая территория
4 новые потоки людей и задержит ли она транзитные потоки потенциальных целевых
групп горожан и гостей города, особенно туристов. А это, в свою очередь, будет
определяться следующими характеристиками:
• качеством включения территории в существующую центральную часть
города — формирование в масштабе всего центра новой функции, создающей
мотив посещения, и обеспечение максимальной связности (в первую очередь
пешеходной доступности) прилегающих территорий;
• способностью якорных резидентов этой территории создать собственный
работоспособный формат деятельности (бизнеса, общественной жизни,
образовательной деятельности) в условиях «неформатного» пространства;
• значимостью содержания проекта для всего города, для различных
возрастных и социальных групп потребителей — молодежи, студентов, детей,
пожилых горожан и туристов.
В последние 10 лет основными «драйверами» развития городской среды в Бре-
сте были инвестиции в коммерческую недвижимость (розничную торговлю, офис-
ные центры, складские комплексы) и жилую недвижимость. При этом развитие
селитебных территорий привело к фактическому исключению из города важного
типа объектов — пространств для самовыражения и свободной коммуникации
людей, т. н. общественных пространств. Реализуемые проекты эксплуатировали
существующие публичные пространства и не создавали новых, постепенно нака-
пливая дефицит, особенно в периферийных районах города.
Будущий этап девелопмента будет характеризоваться выходом на рынок труда, ры-
нок недвижимости и потребительские рынки нового поколения горожан, родивших-
ся в 1982–2000-х годах и обладающих новой системой ценностей. Эта тенденция
окажет достаточно сильное влияние на потребительские предпочтения в Бресте,
так как в городе значительная часть населения — более 100 000 человек — молодые

5. Проект «Брестская крепость 2019»
люди. По данным многих опросов, основу жизненных приоритетов этих людей со-
ставляет возможность свободной самореализации в креативных и интеллектуаль-
ных видах деятельности. Соответственно, основную ценность для жителей и посе-
тителей городских кварталов представляют пространства для интересной жизни:
для творчества и самовыражения, свободной коммуникации и эмоциональных
переживаний, что обуславливает необходимость появления в городах обществен-
ных пространств и креативных зон. Такие территории притягивают одаренных, та-
лантливых людей, а за ними и капитал, и местных жителей, и туристов.
Основная идея проекта — создание на базе архитектурно-исторического наследия
сети новых публичных пространств, органично дополняющих и развивающих су- 5
ществующий центр Бреста, его воссоединение с территорией бывшего средневе-
кового Бреста, который был расположен в пределах Брестской крепости. Эта сеть
должна быть максимально разнообразна по функциям (деловым, развлекатель-
ным, торговым, познавательным, рекреационным) и развитости сферы услуг, по
масштабам строений (крупные, средние, малые объекты), по времени активно-
сти (так, чтобы жизнь на этой территории бурлила круглосуточно и круглогодично,
перетекая от одного объекта к другому).
В настоящий момент центральная часть Бреста создается следующими основными
пространствами:
• Площадь Ленина, которую формируют административные здания, —
представительский центр города, отражающий архитектурную стилистику
советского периода (в том числе довоенную).
• Пешеходная улица Советская и часть прилегающих территорий — торговый
и деловой центр города в стилистике конца XIX — начала ХХ века.
• Железнодорожный вокзал и пункты погранпереходов на границах с Украиной
и Польшей — транзитные центры города.
• Сеть погранпереходов.
По логике современного городского времяпрепровождения и потребления, про-
ектируемые кварталы должны взять на себя функции коммуникационного,
культурно-исторического, развлекательного, частично жилого и делового цен-
тра города. Эта основная идея проекта дополняется учетом таких прилегающих
(существующих и планируемых) объектов, как:
• Музеи Брестской крепости, существующие и будущие — как центры истории
и туризма. При проектировании необходимо учесть проект воссоздания
исторических сооружений Гайдуковича, дополнительно разместив на
территории Кобринского укрепления конгресс-центр на 1500 мест.
• Будущая набережная реки Мухавец — как элемент культуры городского
образа жизни и зеленого каркаса города.
• Музей железнодорожной техники — как часть инженерной культуры.

6. 25.12.12
• Парк 1 мая. Предусмотреть органичное вписывание парка в проект нового
центра: с одной стороны, как связующей оси между старым и новым центрами,
а с другой — как современного всесезонного детского парка развлечений.
Однако эти объекты создавались на предыдущих этапах развития города и в на-
стоящий момент недоинвестированы и слабо включены в сеть центров городской
активности. За исключением дней проведения городских мероприятий, они не яв-
ляются точками притяжения для современных горожан. Вложения в создание го-
родского коммуникационного центра на данной территории должно дать толчок
капитализации и редевелопменту этих объектов.
Новый центр будет играть роль одного из основных градостроительных узлов
города, наравне с городскими парками и бульварами в исторической части Бреста,
площадью Ленина и Советской пешеходной улицей.
Комплексное и успешное развитие проектируемой территории неполно без ре-
6 конструкции прилегающих территорий: въездной зоны нового транспортного ко-
ридора (проект Западного обхода) и набережной р. Мухавец (т. н. водного фрон-
та). В зоне пересечения набережной и Западного обхода необходимо осмысленно
разместить стилизованные торговые ряды — сувенирный и рыбный
Функции и значение перечисленных зон впоследствии должны будут серьезным
образом либо расшириться, либо измениться, что окажет влияние на проектируе-
мый участок.
Ключевыми взаимодополняющими элементами нового центра города должны стать:
• Культурно-исторические объекты, подчеркивающие идентичность
и уникальность места и являющиеся источником вдохновения для горожан.
В данном проекте эту функцию должны выполнять:
− отреставрированные дома — памятники каменного и деревянного зодчества;
− воссозданные исторически значимые строения Бреста;
− прилегающий к проектируемому центру ансамбль Брестской крепости
с воссозданными объектами средневекового города;
− мелкоячеистая планировка кварталов, с улицами длиной до 200 м, высотностью до
16 м и плотностью застройки не более 70%;
− дизайн среды — общая стилистика зданий и сооружений, элементов декора
и благоустройства территории (качество внешней отделки не должно уступать
качеству интерьеров).
• Пространства производства, экспонирования и продажи продукции
творческих видов деятельности — мастерские всех видов, студии, лавки,
магазины. Особо важны индустрии, основанные на уникальных компетенциях
и производящие уникальную продукцию (либо продукцию с оригинальным
дизайном), и индустрии, обладающие потенциалом экспонирования:
− дизайн интерьера;
− одежда, обувь;

7. Проект «Брестская крепость 2019»
− антиквариат, искусство;
− галереи, музеи;
− ювелирная индустрия;
− иные услуги (ландшафтный дизайн, флористика, мультимедиа и т. д.);
− другие сферы, связанные с развлечениями и проведением свободного времени.
• Торговые зоны и рынки. Шоппинг — один из основных видов публичного
времяпрепровождения современных горожан. При этом сами торговые
пространства — улицы, аллеи, площади — часто организованы как
общественные пространства. При проектировании реконструируемого
квартала целесообразно рассмотреть возможность организации нескольких
7
небольших, но относительно плотных торговых коридоров. Они могут
быть выделены, например, по определенной специализации или для
определенного рыночного сегмента (демократичный, элитный).
Что касается формата современных торговых центров, то они требует большого
(от 20 000 м² торговых площадей), специальным образом организованного про-
странства. Ввиду необходимости соблюдения целостности исторической стилисти-
ки зданий и сооружений на этой территории, необходимо продумать оригиналь-
ное размещение такого торгового центра.
Отдельно разместить торгово-ярмарочный центр для продажи брестского трико-
тажа (до 10 000 м²).
При этом общая торговая площадь должна составлять более 50 000 м².
• Отделения банков, страховых компаний и т. п.
• Туристическая инфраструктура — офисы турагентств, информационные
центры и т. п.
• Публичные пространства, являющиеся в данном случае площадкой для
коммуникации и самовыражения горожан. Особо ценны те пространства,
в которых эта коммуникация свободна и открыта, эмоциональна и безопасна.
Публичные пространства должны «жить», заполняться людьми. Ключевыми
публичными пространствами проектируемой территории должны стать:
− пешеходные улицы — основные планировочные оси. Важно, чтобы они были
транзитными (предлагается центральную внутриквартальную улицу сделать
обогреваемой в зимний период);
− центральная площадь. Площадь будет играть роль многофункционального
пространства-форума, с возможностью его трансформации под различные типы
использования (концерты, спортивные мероприятия, территория для общения,
выставки под открытым небом и т. д.);
− свободное пространство между зданиями может быть реализовано в виде
парковой зоны, подходящей для прогулок. При правильном проектировании это
позволит повысить эффективность использования периферийных по отношению к
центральной пешеходной улице зон.

8. 25.12.12
• Гостиницы общим номерным фондом до 1000 номеров.
Часть из них должна быть увязана с отдельным центром индустрии
развлечений (казино, клубы). Этот центр развлечений (до 10 000 м²) следует
разместить в специально выделенной зоне, исключающей диссонацию с
Мемориалом (например, вдоль набережной Муховца).
• Рестораны, кафе, бары.
• Оздоровительные и wellness-центры, spa-салоны и салоны красоты.
Укрупненное функциональное зонирование территории:
Площадь проектируемой территории — около 300 га.
Требования к объектам инженерной и транспортной инфраструктуры:
• Подача электричества через городскую электрическую сеть.
8 • Централизованная система водоснабжения и водоотведения, подключение к
городскому сетевому хозяйству.
• Система теплоснабжения: преимущественно автономные локальные системы.
• Системы автоматического пожаротушения и особые системы пожаротушения
для деревянных зданий.
• Подземная парковка на 2000 машиномест под объектами торгового
комплекса, зона парковок кратковременного пребывания по периметру
(около 2500 машиномест). Крупные парковочные площади и места остановки
общественного транспорта должны создаваться на территории, примыкающей
к основной улично- дорожной сети.
Все объекты гостиничного сектора, бизнес-центры и жилые дома должны быть
отдельно обеспечены парковочными местами.
Все решения в сфере инженерной и транспортной инфраструктуры на территории
участка должны соответствовать современным международным стандартам по
экономической эффективности и экологичности.

9. Проект «Брестская крепость 2019»
Инвестиционная привлекательность
проектируемых объектов недвижимости
Особую ценность территории может придать застройка строениями с небольшой
площадью (до 500 м²), спроектированная под современные форматы недвижимо-
сти. Поэтому в данных объектах целесообразно размещать оригинальные креатив-
ные, производственные, торговые и другие проекты, например секторы HoReCa
(связанные с предприятиями общественного питания и гостиничным бизнесом) или
индустрии здоровья (spa-салон с применение местных технологий и продуктов).
Периферийные, свободные территории могут быть застроены новыми зданиями 9
с обязательным внешним оформлением фасадов в общей стилистике квартала.
Однако данный тип зданий может предполагать большую площадь внутренних
помещений (700–2000 м²) и тип внутренней планировки, предназначенный для
конкретного функционального наполнения. Объекты недвижимости такого типа
могут быть более интересны для субъектов не только малого, но и среднего биз-
неса. В них могут располагаться крупные объекты общественного питания (сете-
вые рестораны и т. п.), сетевые магазины и мини-универмаги, гостиницы среднего
размера (20–40 номеров), достаточно крупные общественные объекты: клубы,
коворкинг-центры, галереи, музеи. Строительство такого рода объектов недвижи-
мости будет происходить за счет частных средних и крупных инвесторов.
Площадь указанного торгового комплекса позволяет разместить в нем не менее
40 различных торговых точек, кинотеатр, детский игровой центр и ресторанную
зону. Проект по строительству торгово-развлекательного центра может быть реали-
зован только в партнерстве с крупным бизнесом, имеющим опыт в строительстве не
только крупноформатных торговых центров, но и подземных торговых объектов.
Бюджетная и инвестиционная окупаемость проекта
В целом период окупаемости всех вложений в организацию нового центра города
должен составить не более 10 лет.

10. 25.12.12
Сроки реализации Конкурса
I этап (29.01.2013–04.03.2013) – создание архитектурно-планировочных версий
мастер-плана. 6–7 марта 2013 года состоится представление архитектурно-
планировочных версий мастер-плана, выбор ведущей идеи и разработчика
(встреча в г. Бресте).
II этап (07.03.2013–04.04.2013) – доработка мастер-плана по наиболее предпочти-
тельному варианту архитектурно-планировочных решени. 6–7 апреля 2013 года
проведение публичного представление мастер-плана общественности, заказчи-
кам, администрации города.
Перечень исходных данных
10
1. Данные тех. архива и натурного обследования на 29 января 2013 года.
Кобринское и Тереспольское укрепления.
2. Камеральная инвентаризация.
3. Охранные зоны памятников г. Брест М 1:10 000.
4. Опорный план г. Брест М 1:10 000.
5. Историко-архитектурный опорный план М 1:10 000.
6. Схема западного обхода г. Брест, I очередь строительства.
7. Границы территории проекта.

12. Проект «Брестская крепость 2019»
Инна Прилежаева,
inna-amcult@bk.ru
+7 926 227 21 86
Алина Деревянко,
ibrest2020@gmail.com.
+37 529 554 40 17, +7 909 644 32 26
+7 (499) 238 81 45
www.ibrest.ru