nalfflh/L

1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÁI BÌNH
KHOA LUẬT
BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHỆP
Đề tài: Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa Án Nhân
Dân về việc mua bán nhà ở tại Quảng Trị
Giảng viên hướng dẫn: Ths. Đoàn Thị Thơm
Sinh viên thực hiện: Hà Việt Hoàng
Lớp: DH7- Luật
Chuyên ngành: Luật
Mã SV: 1800745
Quảng Trị, năm 2022

2. LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực tập cũng như thực hiện đề tài, em đã nhận
được rất nhiều sự giúp đỡ của tập thể lãnh đạo, cán bộ, tập thể các
phòng ban của Tòa Án Nhân Dân Huyện Vĩnh Linh, Tỉnh Quảng Trị,
tạo điều kiện cho em hoàn thành bài một cách tốt nhất.
Em xin cảm ơn ban giám hiệu và toàn thể thầy, cô Khoa Luật đã
hỗ trợ giúp đỡ chúng em trong suốt quá trình học tập và truyền đạt
những kiến thức quý báu cũng như tạo điều kiện giúp đỡ và giải quyết
vướng mắc khó khăn về vấn đề học tập trong suốt quá trình học của
em.
Em xin cảm ơn cô Ths. Đoàn Thị Thơm đã tận tình hướng dẫn
cũng như giúp đỡ em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn các Anh, Chị của Tòa Án, cán bộ
nghiệp vụ và các phòng ban khác đã giúp đỡ, hướng dẫn, cung cấp tài
liệu và giúp em chỉnh sửa bài. Bên cạnh đó, còn tạo điều kiện thuận
lợi cho em trong quá trình thực tập.
Vì thời gian còn hạn chế và kinh nghiệm của bản thân còn thiếu
nên không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong có ý kiến đóng góp
của thầy cô và cơ quan.

3. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHẬN XÉT THỰC TẬP
Họ và tên sinh viên: ………………………………………………….
Mã sinh viên: …………………………………………………………
Khóa học: ………………………………………………………..........
1. Thời gian thực tập:
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
2. Bộ phận thực tập:
…………………………………………………………………………
……………………………………………………………………........
3. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỉ
luật:
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
4. Kết quả thực tập theo đề tài:
…………………………………………………………………………
………………………………………………………………………....
5. Nhận xét chung:
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………

4. …………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
Ngày……tháng.......năm…….
NGƯỜI HƯỚNG DẪN TRƯỞNG ĐƠN VỊ THỰC TẬP
(Ký và ghirõ họ tên) (Ký tên và đóng dấu)

5. NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………
Ngày…...tháng……năm…….
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
(Ký và ghi rõ họ tên)

6. PHỤ LỤC
MỞ ĐẦU………………………………………………………………………………
1. Lý do chọn đề tài……………………………………………………………………
2. Mục đích nghiên cứu..................................................................................................
3. Đối tượng nghiên cứu……………………………………………………………….
4. Cở sở lý luận và phương pháp nghiên cứu………………………………………….
5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của báo cáo…………………………………………....
6. Kết cấu của báo cáo: Nội dung báo cáo gồm 03 chương, cụ thể:
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CHUNG VỀ CƠ QUAN THỰC TẬP
1.1. Thông tin về đơn vị thực tập
1.2. Thông tin về vị trí sinh viên tham gia thực tập
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CỦA TÒA ÁN NHÂN
DÂN VỀ VIỆC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI QUẢNG TRỊ
2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở.
2.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở.
2.1.2. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở.
2.1.3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa Án Nhân Dân về việc mua bán nhà ở tại
Quảng Trị.
2.2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.
2.2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa Án Nhân Dân về việc mua bán nhà ở tại
Quảng Trị.
Kết luận chương 2.
CHƯƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT
LƯỢNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN HUYỆN VĨNH LINH.
3.1. Một số kiến nghị.
3.1.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật

7. 3.1.2. Về bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thẩm phán làm việc tại
tòa.
3.1.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, bồi dưỡng kiến thức pháp luật về bất động
sản
Kết luận chương 3.
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

8. MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Có nơi ở là một trong những nhu cầu chính đáng của mọi công dân.
Phát triển nhà ở thương mại nhằm tạo ra nhiều cơ hội có nơi ở cho
người dân là một trong những nội dung quan trọng đã được thể hiện
trong luật nhà ở và cụ thể hóa trong chiến lược phát triển nhà ở quốc
gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của thủ tướng chính
phủ.
Cùng với sự tăng nhanh về số lượng giao dịch mua bán nhà ở, các
tranh chấp về hợp đồng mua bán cũng diễn ra ngày một tăng cao. Các
tranh chấp diễn ra rất phức tạp theo chiều hướng những người mua
nhà liên kết thành một bên (bên mua) để thương lượng, đàm phán với
(bên bán). Các tranh chấp diễn ra ở nhiều khía cạnh của hợp đồng, từ
hình thức, nội dung, cơ sở pháp lí thực hiện hợp đồng. Các tranh chấp
diễn ra khá phổ biến như: Tranh chấp từ thỏa thuận góp vốn mua nhà
nhưng không mua được nhà; tranh chấp về chậm tiến độ về bàn giao
nhà; về chất lượng nhà ở; về xác định diện tích sở hữu riêng, sở hữu
chung; về quản lí sử dụng nhà ở.
Pháp luật đã có quy định điều chỉnh về nhà ở, tuy nhiên các quy
định này nằm rải rác trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ
Luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh Bất Động Sản và các văn
bản hướng dẫn thi hành. Việc các quy định điều chỉnh về chung cư
nằm nản mạn như vậy đã dẫn đến tình trạng các quy định chồng chéo,
mâu thuẫn nhau, có quy định thừa, nhiều nội dung lại thiếu không có
pháp luật điều chỉnh…vv. Đã tạo kẻ hở pháp lí cho nhiều sự vi phạm,
nhiều sự xung đột dẫn đến tranh chấp về nhà ở trong thời gian qua.
Trong quá trình thực hiện công việc thực tập chuyên môn, tôi thấy
rõ tính phổ biến của loại tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, sự
phức tạp của loại tranh chấp này và đang trở thành vấn đề nổi cộm
trong xã hội. Với mong muốn tìm hiểu một cách hệ thống về thực
trạng, nguyên nhân của hiện tượng này, từ đó đề xuất các giải pháp
góp phần nâng cao hơn nữa hiệu quả giải quyết các loại tranh chấp
này, tôi đã chọn đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp của TAND về

9. việc mua bán nhà ở tại Quảng Trị” để viết báo cáo thực tập tốt nghiệp.
Việc nghiên cứu đề tài này vừa có ý nghĩa thực tiễn nhằm góp phần
tìm hiểu về một loại sự kiện pháp lí đang nổi cộm trong đời sống xã
hội, góp sức vào việc hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan
trong thời gian tới, vừa có ý nghĩa lí luận trong việc nhận thức rõ hơn
bản chất của một loại hiện tượng pháp lí được xã hội quan tâm.
2. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm rõ một số vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật về
giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Quảng Trị, bài báo
cáo đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp
về hợp đồng này tại Tòa án nhân dân các cấp tỉnh Quảng Trị, đặc biệt
là tại TAND huyện Vĩnh Linh, đồng thời đề xuất, luận giải một số
giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật
trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Quảng Trị.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm những vấn đề lý luận
chung về khái niệm, đặc điểm pháp lí, nguyên nhân phát sinh tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở và cơ chế giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà ở bằng Tòa án; cơ sở để xác lập thẩm quyền giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở của Tòa án; đặc điểm của
việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở bằng Tòa án so
với phương thức giải quyết tranh chấp khác. Ngoài ra, việc nghiên
cứu còn được thực hiện đối với đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng và pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh hợp đồng mua
bán nhà ở tại Tòa án và vai trò của Tòa án nhân dân trong giải quyết
các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà
ở tại Tòa án nói riêng.
4. Cơ sở lí luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lí luận
Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng lớn cho nên bài báo cáo chỉ tập
trung đi sâu tìm hiểu giới hạn nghiên cứu cụ thể như: Hệ thống quan
điểm, chính sách, đường lối của Đảng và pháp luật của Nhà nước về
giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở bằng Tòa án; hệ thống

10. các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất đai nói
chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại tòa án nói
riêng, như: Luật đất đai năm 2013; Luật nhà ở năm 2014; Bộ luật dân
sự năm 2015; Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015… Đề tài tập trung vào
các quy định về giải quyết các vụ việc tranh chấp về hợp đồng mua
bán nhà ở diễn ra trên địa bàn tỉnh Quảng Trị.
4.1.2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận chủ
nghĩa Mác –Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử,
tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của
Đảng Cộng sản Việt Nam về đường lối phát triển kinh tế nhiều thành
phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của
Đảng và Nhà nước ta. Quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã sử dụng
một số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp bình luận, phương
pháp phân tích, phương pháp so sánh, tổng hợp, phương pháp diễn
giải…để thực hiện. Trong đó, Phương pháp thống kê, tổng hợp, so
sánh, bình luận, phân tích được sử dụng ở chương 2 của báo cáo,
dùng để thống kê và phân tích đánh giá thực tiễn giải quyết các tranh
chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại tòa án nhân dân các cấp của tỉnh
Quảng Trị. Phương pháp nhận xét, đánh giá, tổng hợp, phân tích, bình
luận… được dùng ở chương 3 của báo cáo.
5. Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của báo cáo
Báo cáo cung cấp cho người đọc những nội dung chi tiết và cụ thể
về các quy định liên quan đến trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay tại TAND các cấp tỉnh
Quảng Trị nói chung và thực tiễn giải quyết tranh chấp đang diễn ra
tại TAND huyện Vĩnh Linh nói riêng.
Báo cáo đưa ra các kiến nghị, giải pháp về mặt pháp lý, giải pháp
về mặt thực tiễn cho hoạt động xét xử và giải quyết các loại tranh
chấp trên tại Tòa án nhân dân các cấp tỉnh Quảng Trị hiện nay.
6. Kết cấu của báo cáo
Ngoài phần mở đầu, báo cáo được kết cấu gồm 3 chương:

11. - Chương 1. Giới thiệu chung về đơn vị thực tập
- Chương 2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp của TAND về việc mua
bán nhà ở tại Quảng Trị.
- Chương 3. Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất
lượng giải quyết tranh chấp tại tòa án huyện Vĩnh Linh.

12. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ CƠ QUAN THỰC TẬP
1. Thông tin về đơn vị thực tập
1.1. Đặc điểm, tình hình.
Địa điểm trụ sở: Đường Trần Hưng Đạo, Thị Trấn Hồ Xá,
Huyện Vĩnh Linh, Tỉnh Quảng Trị. Số điện thoại: 0233 3820 331
Những đặc điểm chính của địa phương, đơn vị:
+ Về điều kiện tự nhiên và xã hội: Huyện Vĩnh Linh nằm ở
phía bắc Tỉnh Quảng Trị, có vị trí địa lí là phía bắc và phía tây bắc
tiếp giáp với huyện Lệ Thủy, Tỉnh Quảng Bình. Phía nam và Phía
tây nam giáp với huyện Gio Linh. Phía tây giáp với huyện Hướng
Hóa và Gio Linh. Phía đông giáp biển đông. Huyện Vĩnh Linh có
diện tích tự nhiên 620km2, dân số năm 2006 là 91.000 người, trong
đó có hơn 1.000 người Bru-Vân Kiều. Huyện gồm 3 Thị Trấn và
15 Xã. Tình hình trị an và xã hội có nhiều diễn biến phức tạp, các
vụ án hình sự liên quan về ma túy có chiều hướng tăng. Án kiện
dân sự chủ yếu liên quan đến tranh chấp đất đai và hôn nhân gia
đình.
+ Về cơ cấu tổ chức: Tính đến thời điểm hiện tại, Tòa Án Nhân
Dân huyện Vĩnh Linh được Tòa Án Nhân Dân Tối Cao biên chế 12
cán bộ công chức và người lao động, trong đó có 01 Chánh án, 01
Phó Chánh Án, 01 Chánh Văn Phòng, 04 Thẩm phán, 04 Thư ký,
và 04 cán bộ làm công tác văn phòng (01 kế toán trưởng, 01 bảo
vệ, 01 tạp vụ, 01 lái xe)
+ Về cơ sở vật chất: Trụ sở TAND huyện Vĩnh Linh được đầu tư
xây dựng khang trang gồm 2 tầng, với 2 đơn nguyên, đơn nguyên
phía trước là khu làm việc được nối với đơn nguyên phía sau là
phòng xét xử. Mỗi thẩm phán có phòng làm việc riêng được trang
bị đầy đủ máy tính, máy in, máy điều hòa nhiệt độ, các thư ký làm
việc đều có phòng riêng và có đầy đủ các thiết bị máy móc để đảm
bảo phục vụ công tác chuyên môn được kịp thời.
Tuy nhiên, theo thời gian thì các hạng mục của trụ sở đã xuống
cấp, các thiết bị âm thanh phục vụ xét xử đã lạc hậu, hệ thống

13. camera và và máy photo tài liệu đã hỏng từ lâu, việc sao chụp tài
liệu phải làm dịch vụ bên ngoài trụ sở rất bất tiện và không đảm
bảo tính bảo mật an toàn, và kịp thời, rất cần phải tu sửa trụ sở và
cấp mới các máy móc phương tiện làm việc đảm bảo tốt nhất cho
công tác chuyên môn.
1.1.2. Chức năng, nhiệm vụ.
Là cơ quan xét xử cấp huyện được giao thẩm quyền giải quyết các
loại án Hình sự, Dân sự, Hôn nhân và gia đình, Kinh doanh thương
mại, Hành chính, Lao động, áp dụng các biện pháp xử lí hành
chính tại Tòa án và các loại việc khác, thực hiện công tác thi hành
án hình sự theo quy định của pháp luật.
Thông qua hoạt động xét xử, đơn vị đã thực hiện nhiệm vụ bảo vệ
pháp chế xã hội chủ nghĩa, quyền làm chủ của nhân dân, bảo vệ tài
sản của nhà nước, của tập thể, tính mạng, tài sản, tự do, danh dự và
nhân phẩm của công dân, góp phần giáo dục công dân trung thành
với tổ quốc, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật và ý thức đấu tranh
phòng chống tội phạm cũng như các vi phạm pháp luật khác. Góp
phần giữ vững an ninh chính trị, trật tự, an toàn xã hội ở địa
phương, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của
huyện.
2.Thông tin về ví trí sinh viên thực tập
Xuất phát từ yêu cầu của đề tài thực tập là “Thực tiễn giải quyết
tranh chấp của Tòa án nhân dân về việc mua bán nhà ở tại Quảng Trị”
nên trong thời gian thực tập tôi được Phó Chánh án Toà án nhân dân
huyện Vĩnh Linh phân công về thực tập tại bộ phận dân sự, phòng 1.1
dưới sự hướng dẫn của Thư Ký Trương Văn Linh. Trong khoảng thời
gian từ ngày 18/01 đến ngày 20/3/2022 tôi đã tích cực tham gia các
phiên hoà giải vụ án dân sự tại Toà do Thẩm phán chủ trì đọc các bản
án do Thẩm phán giải quyết và có hiệu lực thi hành.
Trong quá trình thực tập, Tôi được Thư ký Trương Văn Linh
hướng dẫn và làm các công việc sau đây:

14. Soạn thông báo thụ lý vụ án, viết hồ sơ dân sự, đóng dấu bản án,
biên bản, đánh số bút lục, nghiên cứu hồ sơ hình sự và dân sự.
Được trực tiếp đến các cơ quan khác như Viện kiểm sát nhân dân
huyện Vĩnh Linh, Uỷ ban nhân dân huyện, Công an nhân dân huyện,
Huyện Ủy, Chi cục Thi hành án dân sự và các phòng ban khác để tống
đạt, xác minh thông tin.
Ngoài ra, tôi còn được các thành viên khác trong Toà án, hỗ trợ
hướng dẫn tìm hiểu thực tế về đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp
của TAND về việc mua bán nhà ở tại Quảng Trị” cụ thể như hướng
dẫn cách tìm hiểu khai thác các thông tin liên quan của đề tài có trong
các văn bản pháp luật.
Qua gần ba tháng thực tập tại Toà án, bản thân tôi cảm thấy học hỏi
được khá nhiều điều bổ ích về công việc thực tế của lĩnh vực pháp
luật, qua đó có thể phục vụ cho đề tài Báo cáo tốt nghiệp lần này cũng
như tích luỹ kinh nghiệm định hướng cho tương lai.

15. CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CỦA
TAND VỀ VIỆC MUA BÁN NHÀ Ở TẠI QUẢNG TRỊ
2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở.
2.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là nơi sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân,
mỗi gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác
hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một
vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó
còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc,
một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được các nhà
khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau. Theo phạm trù triết
học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang
tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng
nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản
thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù
pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong
đó có ngành luật dân sự.
Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người
ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề
nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. Ở bất kì quốc
gia nào, nhà nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm
đó thể hiện ở việc nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã
hội về nhà ở và điều quan trọng là nhà nước ban hành các quy định
pháp luật, tạo khung pháp lí an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực
hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở dáp ứng nhu cầu cần thiết của mình.
Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có
nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê
nhà ở, nhạn thừa kế, tặng cho, đổi nhà hoặc tham gia các giao dịch
mua bán nhà. Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà càng có
xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân
loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại
bất động sản quan trọng, buộc phải đăng kí quyền sở hữu nên các giao
dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ.

16. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật
dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, hợp đồng
mua bán nhà ở được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán
tài sản.
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp
đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua
nhà, họ có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác.
Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự
do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật và
đạo đức xã hội.
Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói
chung và trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tự do ý chí được
hiểu là không ai có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp
đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả "hợp
đồng mua bán nhà ở được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do ý chí
của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu"
(theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự). Sự tự do ý chí
trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giao kết
hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật dân
sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải
thực hiện nguyên tắc:
- Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật,
đạo đức xã hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay
thẳng.
Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng
ký quyền sở hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn,
có tác động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính
sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi
giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công
chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
phải tuân theo những thủ tục luật định.

17. Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở
luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều
sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang
tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng
sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định. Để giải
quyết những tồn tại của các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập
trước ngày 01/07/1991,tại mục II khoản 12 Thông tư liên tịch số
01/1999/TTLT-TANDTC- VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Tòa án
nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng
một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH đã xác
định:
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển giao quyền sở hữu
nhà ở đó cho bên mua nhà và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ
nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán. Được coi là hợp đồng mua bán
nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc không xác
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua đã nhận được
hoặc chưa nhận nhà ở);
b) Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ mua nhà ở đó
một cách hợp pháp;
c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b và c
khoản 2 mục I thông tư này thừa nhận đã bán nhà ở đó.
Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở được thiết lập hợp
pháp khi bên mua "chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách
hợp pháp" thì được pháp luật thừa nhận. Nhưng một điều khó có thể
thực hiện được là khi nào, bằng cách nào thì người đang ở ngôi nhà
đó chứng minh được họ mua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong
khi pháp luật quy định giao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời
kỳ Pháp thuộc cho đến nay đều khẳng định tất cả các giao dịch loại
này đều phải được thể hiện bằng văn bản. Vậy, tính "hợp pháp" được
hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xác đáng trong trường hợp
này.

18. Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này
bởi nó không có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử
dụng nguyên tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu
đối với tài sản là bất động sản. Khi không có tranh chấp, nếu người
đang sử dụng ngôi nhà đó một cách hợp pháp ngay tình thì họ được
coi là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó và như vậy chúng ta không
cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở của họ. Nếu như có
tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu ngôi
nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải
chứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ
pháp luật.
Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợp
đồng mua bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của
bên bán nhà ở, khẳng định rằng chính họ đã bán nhà cho bên mua.
Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn
tại trong các giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong
một thời gian tương đối dài. Tuy nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau
mà Nhà nước chưa ban hành được hệ thống các văn bản pháp luật để
điều chỉnh loại quan hệ này. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở làm
cho các giao dịch về nhà ở diễn ra một cách tùy tiện. Để giải quyết
những hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhất định để bình ổn
và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với các giao dịch
mua bán nhà ở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật.
Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái
niệm hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy
định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 443 đến Điều
451 Bộ luật dân sự năm 1995 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua
bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi
nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho
bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán

19. chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn,
địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán nhà ở.
2.1.2. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản
buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở
đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật. Theo quy định của
pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của
hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp
đồng mua bán tài sản nói chung. Ngoài ra, nó cũng có những đặc
điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp đồng mua bá
nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác, ngoài ra, nó còn chịu
sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta).
Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế
giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức
văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định.
Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải
đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội
sâu sắc.
Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà
nước về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà
phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối
với nhà ở. Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng
và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc
biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính
sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài
sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng
này là:

20. - Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ.
Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa
vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các
nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại.
Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực
hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu
bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã
thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên
bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực
hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong
hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng
với nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở
luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi
bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc
thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng
chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng).
Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi
trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 2 Điều
447). Tương ứng với quyền của bên mua là "được nhận nhà và kèm
theo hồ sơ về nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản
1 Điều 450). "Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng
thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 1 Điều 448), thì "bên mua nhà ở có
nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 449).
- Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là,
trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho
bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương
ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà
ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này,
người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một
lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem
tặng, cho. Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa

21. kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào
đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà.
Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa
của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên
mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng.
- Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản
và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan
hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao
nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho
người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử
dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên
phần đất thuê.
Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn
có nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết
hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng.
2.1.3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
*Hợp đồng mua bán nhà ở đúng quy định pháp luật:
Điều kiện để đảm bảo nhà ở tiến hành giao dịch mua bán được quy
định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:
 Thứ nhất, có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
 Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp; khiếu kiện về
quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường
hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
 Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên
để chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền;
 Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông
báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện thứ hai và thứ ba ở trên không áp dụng đối với trường hợp
mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

22. Các giao dịch mua bán về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc
phải có giấy chứng nhận:
 Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
 Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê
mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở
hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật nhà
ở 2014
 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây
dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp
đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề
nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối
với nhà ở đó.
*Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp
Các tình huống phát sinh tranh chấp phổ biến như sau:
- Bên bán nhà chết trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà
- Bên bán nhà tăng giá bán nhà so với giá đã thỏa thuận trước đó
- Chủ sở hữu nhà đã bán nhà và hoàn tất xong thủ tục với bên mua
nhà nhưng người thuê nhà không chịu bàn giao cho bên mua
- Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để bán nhà
- Bên bán và bên mua đơn phương hủy thỏa thuận đặt cọc mua bán
nhà
- Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tự ý thay đổi thiết kế
- Bên bán nhà không đảm bảo quyền sở hữu để bán, nhà thuộc sở hữu
chung.
*Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là một trong những tranh chấp
dân sự. Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có quyền lựa chọn các
phương thức giải quyết khác nhau.
 Thứ nhất, thương lượng

23.  Thứ hai, hòa giải
 Thứ ba, giải quyết thông qua trọng tài thương mại (nếu đáp ứng
quy định Luật Trọng tài Thương mại 2010) hoặc KHỞI KIỆN
ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết theo đúng quy định
của pháp luật.
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp của TAND về việc mua bán
nhà ở tại Quảng Trị.
2.2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở.
Sau 20 năm thực hiện chính sách đổi mới toàn diện của đảng và nhà
nước, nền kinh tế nước ta đã phát triển mạnh mẽ, bước đầu có sự tăng
trưởng ổn định, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã có sự
cải thiện đáng kể. Do đó, vấn đề nhà ở đang là nhu cầu ngày càng bức
thiết đối với người dân đã làm cho các giao dịch liên quan đến nhà ở
tăng nhanh đáng kể, trong đó đặc biệt là các giao dịch mua bán nhà ở
và thuê nhà ở. Đồng thời với việc tăng nhanh về số lượng các giao
dịch mua bán nhà ở là việc tăng nhanh số lượng về các tranh chấp
trong các hợp đồng mua bán nhà ở, không những thế các tranh chấp
về hợp đồng mua bán nhà ở còn diễn ra ngày càng phức tạp, và gay
gắt đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình trật tự xã hội, đặc biệt
là công tác nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện pháp luật, tạo môi
trường thuận lợi cho các giao dịch mua bán nhà ở được phát triển bình
thường trong thị trường bất động sản.
Các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thường rất phức tạp, liên
quan nhiều đến các quy định của pháp luật và chính sách đất đai, nhà
ở của nhà nước trong các thời kì lịch sử khác nhau. Do đó, khi bộ luật
dân sự năm 1995 có hiệu lực thi hành, ủy ban thường vụ quốc hội đã
ban hành Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998
hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp các giao dịch dân sự về nhà ở
được xác lập trước ngày 01/07/1991.Dây là một cơ sở pháp lí quan
trọng để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết các
tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở được các bên kí kết trước

24. ngày Phap lệnh nhà ở có hiệu lực pháp luật. Dựa vào nội dung của
nghị quyết 58, các Tòa án nhân dân, ủy ban nhân dân các cấp đã giải
quyết khá triệt để các tranh chấp của các bên trong quan hệ mua bán
nhà ở được xác lập trước 01/07/1991.
2.2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp của TAND về việc mua bán nhà
ở tại Quảng Trị.
Là phương thức giải quyết tranh chấp tại cơ quan xét xử nhân danh
quyền lực nhà nước được tòa án thực hiện theo một trình tự, thủ tục
nghiêm ngặt, chặt chẽ. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
nhà ở tại Tòa án được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng
dân sự.
* Đặc điểm:
- Việc giải quyết tranh chấp của tòa án phải tuân thủ các quy định về
thẩm quyền, thủ tục, nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở.
- Việc giải quyết tranh chấp tại tòa án có thể thực hiện qua hai cấp
xét xử: sơ thẩm và phúc thẩm.
- Phán quyết của tòa án được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng
chế.
- Tòa án giải quyết tranh chấp theo nguyên tắc xét xử công khai.
- Tòa án giải quyết theo nguyên tắc xét xử tập thể và quyết định theo
đa số.
* Ưu điểm:
- Tòa án là cơ quan xét xử nhân danh nhà nước nên bản án quyết
định của tòa được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế nhà
nước. Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực thì cơ quan thi hành án
là cơ quan chuyên trách và có đầy đủ bộ máy, phương tiện để thi hành
bản án, quyết định đó.

25. - Giải quyết bằng tòa án có thể qua nhiều cấp xét xử vì thế đảm bảo
bản án, quyết định đó được chính xác, công bằng, khách quan, đúng
pháp luật.
* Nhược điểm:
- Thủ tục tố tụng tại tòa án thiếu tính linh hoạt. Một khi đã đưa tranh
chấp ra xét xử tại Toà án nhân dân thì các bên phải chấp nhận một thủ
tục tố tụng chung được quy định trong pháp luật quốc gia, không có
bất kỳ sự lựa chọn nào khác. Thủ tục tố tụng Toà án thường kéo dài,
phức tạp và khó dự đoán về kết quả. Trong thủ tục xét xử ở Toà án,
các bên không có cơ hội để lựa chọn cho mình một người xét xử mà
do Toà án chỉ định.
- Thủ tục tố tụng của Toà án quy định nguyên tắc xét xử công khai,
có nghĩa là bất cứ ai cũng có thể tham dự phiên Toà. Điều này không
bảo đảm nguyện vọng của các bên trong trường hợp cần giữ kín
những thông tin liên quan đến hoạt động của mình.
- Phán quyết của tòa án thường bị kháng cáo. Quá trình tố tụng có thể
bị trì hoãn và kéo dài, có thể phải qua nhiều cấp xét xử, ảnh hưởng
đến quá trình sản xuất, kinh doanh.
- Phán quyết của tòa án thường khó đạt được sự công nhận quốc tế.
Phán quyết của tòa án được công nhận tại một nước khác thường
thông qua hiệp định song phương hoặc theo nguyên tắc rất nghiêm
ngặt.
- Tòa án đã căn cứ vào các quy định pháp luật liên quan; kết quả xem
xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn; tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu phản tố của bị
đơn; tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu độc lập của người có
quyền lợi liên quan và nguồn chứng cứ do Tòa án thu thập để đối
chiếu với các quy định của pháp luật làm cơ sở giải quyết vụ án.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

26. Các tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp các hợp đồng
mua bán nhà ở nói riêng là những tranh chấp có mức độ phức tạp cao
khi mà giá trị liên quan đến tranh chấp thường lớn (tiền tỷ) các vụ
tranh chấp thường liên quan đến nhiều bên, nhiều đương sự, … có
quyền và nghĩa vụ liên quan. Do vậy, quá trình thụ lý và đưa ra các
quyết định giải quyết tranh chấp tại Toà án nhân dân các cấp tỉnh
Quảng Trị nói chung và Toà án nhân dân huyện Vĩnh Linh nói riêng
khá thận trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp nhưng vẫn phải
bảo đảm tiến độ giải quyết tranh chấp cũng như quyền và nghĩa vụ
liên quan của các bên. Bên cạnh đó hệ thống pháp luật liên quan đến
các hoạt động về giao dịch, chuyển nhượng, hợp đồng mua bán nhà ở
hiện nay tuy đã đạt được nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn tồn tại nhiều
hạn chế và bất cập cần hoàn thiện.

27. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM
NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI
TÒA ÁN HUYỆN VĨNH LINH
3.1. Một số giải pháp
3.1.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật
Pháp luật về hợp đồng có vị trí rất quan trọng trong hệ thống pháp
luật của các quốc gia, vì hầu hết các giao dịch trong xã hội, dù có mục
đích khác nhau như kinh doanh hay đáp ứng các nhu cầu cuộc sống,
đều liên quan đến hợp đồng. Cùng với xu thế tự do thương mại, pháp
luật về hợp đồng ngày càng được hài hòa, nhiều bộ quy tắc chung về
hợp đồng mang tính quốc tế ra đời để đáp ứng nhu cầu phát triển quan
hệ thương mại giữa các quốc gia.
Một là, hợp đồng có ý nghĩa quan trọng cho việc tạo lập quyền,
nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở.
Hai là, để tạo lập nền tảng quy định giúp các bên tham gia hợp
đồng định hướng nội dung thỏa thuận, các quy định về hợp đồng mua
bán nhà ở phải được tiếp tục hoàn thiện.
-Thứ nhất, quy định cụ thể hơn điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân, nhất là hộ gia đình cá nhân cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp.
-Thứ hai, hoàn thiện quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
mua bán nhà ở.
-Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở.
3.2. Một số kiến nghị
3.2.1. Về bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thẩm
phán làm việc tại tòa.
- Xây dựng đội ngũ cán bộ, Thẩm phán vững vàng về bản lĩnh chính
trị, giỏi về nghiệp vụ nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ xét xử, bảo vệ
công lý. Việc xây dựng đội ngũ cán bộ, thẩm phán theo tiêu chuẩn
nêu trên phải được thực hiện nghiêm túc từ khâu tuyển dụng và
chuyển ngạch, thậm chí có thể được lựa chọn ngay từ quá trình tuyển

28. sinh sinh viên và quá trình sinh viên học tập hệ đại học tại Học viện
Toà như hiện nay. Khi hệ thống Toà án xây dựng được đội ngũ cán
bộ, thẩm phán đáp ứng được các tiêu chuẩn này thì sẽ hạn chế được
rất nhiều sai sót trong quá trình giải quyết các vụ án, thậm chí sẽ có
thể hạn chế đến mức không còn xảy ra tình trạng án oan sai hoặc án bị
huỷ do lỗi chủ quan của thẩm phán.
3.2.2. Tăng cường công tác tuyên truyền, bồi dưỡng kiến thức về bất
động sản.
Chấp hành, tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp là việc triển khai trên thực tế các quyền, nghĩa vụ phát
sinh trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp thể hiện trực tiếp
mối quan hệ giữa Nhà nước và thị trường.
Nhà nước có quyền thiết lập khuôn khổ pháp lý cho các doanh
nghiệp hoạt động nên mọi can thiệp, điều tiết của Nhà nước vào các
hoạt động kinh tế ở cả cấp độ vĩ mô hay cấp độ vi mô đều có tác động
trực tiếp đến hành vi pháp lý của doanh nghiệp trong nền kinh tế thị
trường. Yếu tố quan trọng nhất khi điều tiết nền kinh tế là phải bảo
đảm cân đối giữa mục tiêu của nhà nước (quản lý, điều tiết, kiến tạo
phát triển …)
Kết luận chương 3
Trong những năm qua, nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp về đất đai nói chung và các tranh chấp liên quan đến hoạt động
mua bán nhà ở nói riêng, các cơ quan tố tụng mà đứng đầu là hệ thống
Tòa án các cấp đã không ngừng đưa ra các biện pháp, chính sách
nhằm nâng cao hiệu quả, chất lượng và tốc độ trong trình tự thụ lý và
giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay, trên
cơ sở đảm bảo sự thượng tôn pháp luật cũng như quyền tư do kinh
doanh và định đoạt của các đương sự.

29. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Danh mục các văn bản quy phạm pháp luật.
1. Hiến pháp 2013
2. Bộ Luật tố tụng Dân sự năm 2015
3. Luật đất đai năm 2003
4. Luật đất đai năm 2013.
5. Luật nhà ở năm 2014
6. Luật thương mại năm 2006
7. Bộ luật dân sự năm 2015
B. Các trang web
8. https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-
doi.aspx?ItemID=2510
9.
10. https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/phap-luat-dat-dai-va-
viec-giai-quyet-cac-vu-an-ho-gia-dinh-tranh-chap-quyen-su-dung-dat
11. http://congvinhlinh.ictquangtri.vn/cchc/tin-ve-
cchc/modid/1891/itemid/1413
12. https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/khoi-kien-tranh-chap-dat-dai-
567-25315-article.html
13. https://www.novaland.com.vn/quyen-loi-cho-nguoi-su-dung-dat-
se-duoc-dam-bao-bang-nghi-dinh-43
14.