สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2565 เริ่มกลับมาฟื้นตัว หลังชะลอตัวต่อเนื่องจากการระบาดของ COVID-19 โดยตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นกลุ่มที่นำตลาด ขณะที่ตลาดคอนโดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว • กรุงเทพฯ และปริมณฑล : การโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงม.ค.-ก.พ. ปี 2565 หดตัวน้อยลง จากกลุ่มแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวบ้านแฝดที่ฟื้นตัวได้ดี ขณะที่คอนโดมือหนึ่งยังชะลอตัว รวมถึงหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในช่วงม.ค.-เม.ย. 2565 ฟื้นตัวดีขึ้น จากกลุ่มแนวราบที่เริ่มมีการเปิดตัวมากขึ้นตามแผนของผู้ประกอบการ ซึ่งจะมีการทยอยเปิดตัวออกมาเป็นจำนวนมากในปีนี้ ขณะที่กลุ่มคอนโดทยอยเปิดโครงการเพิ่มขึ้น หลังจากซบเซาต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2562 • ต่างจังหวัด : ตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดปี 2565 เริ่มกลับมาฟื้นตัวได้ แต่ยังถูกจำกัดจากหลายปัจจัยทั้งจากกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง และกำลังซื้อจากต่างชาติที่ยังมีความไม่แน่นอน อีกทั้ง การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว และการลงทุน ก็ยังมีความไม่แน่นอนสูง ท่ามกลางหน่วยเหลือขายสะสมที่ยังรอการระบายอยู่มาก ทั้งนี้การโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัวดีขึ้น จากการฟื้นตัวของกลุ่มแนวราบและฐานที่ต่ำในปี 2564 แต่ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าช่วงก่อนเกิด COVID-19 • บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด : ยังเติบโตได้ต่อเนื่องตามความต้องการของกลุ่ม real demand โดยเฉพาะกลุ่มตลาดกลางถึงบนที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไม่มาก และการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภคจากผลกระทบของ COVID-19 ที่ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น โดยบ้านเดี่ยวยังขยายตัวได้ต่อเนื่อง ขณะที่กลุ่มบ้านแฝดก็ยังคงได้รับความนิยม โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง ทั้งในด้านความคุ้มค่าของราคา ฟังก์ชัน และพื้นที่ใช้สอย • ทาวน์เฮาส์ : เริ่มฟื้นตัวได้มากขึ้น ตามความนิยมของผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่อาจไม่สามารถเข้าถึงกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดได้ด้วยกำลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน โดยทาวน์เฮาส์ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางถึงชั้นนอกที่ราคาไม่สูง และอยู่ไม่ไกลแนวรถไฟฟ้าหรือทางด่วนมากนัก มีแนวโน้มได้รับความนิยมมากขึ้น • คอนโด : เริ่มฟื้นตัวได้มากขึ้น ส่วนหนึ่งจากฐานที่ต่ำ และการระบายสต็อกต่อเนื่อง แต่ด้วยหน่วยเหลือขายสะสมที่แม้ลดลงแต่ยังอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อต่างชาติที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ตลาดคอนโดยังฟื้นตัวได้อย่างจำกัด อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวจะชัดเจนมากขึ้นในระยะกลาง หลังจากหน่วยเหลือขายสะสมเริ่มลดลง โครงการใหม่ขนาดใหญ่ที่กลับมาเริ่มก่อสร้างในปัจจุบันเริ่มทยอยสร้างเสร็จ และการเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ

1. Residential
Real Estate
ตลาดที่อยูอาศัยป 2022
แนวโนมการฟนตัว
และความทายทายของผูประกอบการ
EIC Industry Insight

2. The information contained in this report has been obtained from sources believed to be reliable. However, neither we nor any of our respective affiliates, employees or representatives make any representation or warranty, express or implied, as
to the accuracy or completeness of any of the information contained in this report, and we and our respective affiliates, employees or representatives expressly disclaim any and all liability relating to or resulting from the use of this report or
such information by the recipient or other persons in whatever manner.
Any opinions presented herein represent our subjective views and our current estimates and judgments based on various assumptions that may be subject to change without notice, and may not prove to be correct.
This report is for the recipient’s information only. It does not represent or constitute any advice, offer, recommendation, or solicitation by us and should not be relied upon as such. We, or any of our associates, may also have an interest in
the companies mentioned here in.
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
บทสรุปผูบริหาร หนา 03
สถานการณตลาดที่อยูอาศัย
ในชวงที่ผานมา หนา 05
- สถานการณอุปสงค หนา 06
- สถานการณอุปทาน หนา 11
แนวโนมตลาด
ที่อยูอาศัยป 2022 หนา 15
ประเด็นที่ตองจับตา
ในระยะตอไป หนา 24
Contents

3. 3
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
กรุงเทพฯ และปริมณฑล
• การโอนกรรมสิทธิ์ในชวงม.ค.-ก.พ. ป 2022 หดตัวนอยลง จากกลุม
แนวราบอยางบานเดี่ยวบานแฝดที่ฟนตัวไดดี ขณะที่คอนโดมือหนึ่งยัง
ชะลอตัว
• หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในชวงม.ค.-เม.ย. 2022 ฟนตัวดีขึ้น จากกลุม
แนวราบที่เริ่มมีการเปดตัวมากขึ้นตามแผนของผูประกอบการ ซึ่งจะมีการ
ทยอยเปดตัวออกมาเปนจํานวนมากในปนี้ ขณะที่กลุมคอนโดทยอยเปด
โครงการเพิ่มขึ้น หลังจากซบเซาตอเนื่องมาตั้งแตป 2019
• หน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในชวงม.ค.-เม.ย. 2022 ปรับตัวดีขึ้น
ตามการเปดตัวใหมของโครงการที่อยูอาศัย โดยเฉพาะคอนโดที่มีการ
ทยอยเปดโครงการที่ชะลอมาจากปกอนหนาในชวง 2 เดือนแรกของปนี้
ขณะที่กลุมแนวราบมีแนวโนมฟนตัวมากขึ้นในชวงที่เหลือของป
ตางจังหวัด
• ตลาดที่อยูอาศัยตางจังหวัดป 2022 เริ่มกลับมาฟนตัวได แตยังถูกจํากัด
จากหลายปจจัยทั้งจากกําลังซื้อที่ยังเปราะบาง และกําลังซื้อจากตางชาติที่
ยังมีความไมแน�นอน อีกทั้ง การฟนตัวของภาคการทองเที่ยว และการ
ลงทุนก็ยังมีความไมแน�นอนสูง ทามกลางหน�วยเหลือขายสะสมที่ยังรอการ
ระบายอยูมาก
• การโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดตางจังหวัดฟนตัวดีขึ้น จากการฟนตัวของกลุม
แนวราบและฐานที่ตํ่าในป 2021 แตยังอยูในระดับที่ตํ่ากวาชวงกอนเกิด
COVID-19
Executive
Summary
สถานการณตลาดที่อยูอาศัยทั่วประเทศในป 2022
เริ่มกลับมาฟนตัว หลังชะลอตัวตอเนื่องจาก
การระบาดของ COVID-19
• บานเดี่ยวและบานแฝด : ยังเติบโตไดตอเนื่องตามความตองการของกลุม
real demand โดยเฉพาะกลุมตลาดกลางถึงบนที่ไดรับผลกระทบจาก
ภาวะเศรษฐกิจไมมาก และการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผูบริโภคจาก
ผลกระทบของ COVID-19 ที่สงผลใหความตองการพื้นที่ใชสอยเพิ่มขึ้น
โดยบานเดี่ยวยังขยายตัวไดตอเนื่อง ขณะที่กลุมบานแฝดก็ยังคงไดรับ
ความนิยม โดยเฉพาะในกลุมกําลังซื้อปานกลาง ทั้งในดานความคุมคาของ
ราคา ฟงกชัน และพื้นที่ใชสอยในบาน
• ทาวนเฮาส : เริ่มฟนตัวไดมากขึ้น ตามความนิยมของผูซื้อสวนใหญที่
ตองการที่อยูอาศัยแนวราบ ที่อาจไมสามารถเขาถึงกลุมบานเดี่ยวบานแฝด
ไดดวยกําลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปจจุบัน โดยทาวนเฮาสในพื้นที่กรุงเทพฯ
ชั้นกลางถึงชั้นนอกที่ราคาไมสูง และอยูไมไกลแนวรถไฟฟาหรือทางดวน
มากนัก มีแนวโนมไดรับความนิยมมากขึ้น
• คอนโด : เริ่มฟนตัวไดมากขึ้น สวนหนึ่งจากฐานที่ตํ่า และการระบายสต็อก
ตอเนื่อง โดยคอนโดระดับราคาไมเกิน 2 ลานบาทยังไดรับความนิยม
ตอเนื่อง แตดวยหน�วยเหลือขายสะสมที่แมลดลงแตยังอยูในระดับสูง
และกําลังซื้อตางชาติที่ยังไมฟนตัวเต็มที่ ทําใหตลาดคอนโดยังฟนตัวได
อยางจํากัด อยางไรก็ดี การฟนตัวจะชัดเจนมากขึ้นในระยะกลาง หลังจาก
หน�วยเหลือขายสะสมเริ่มลดลง โครงการใหมขนาดใหญที่กลับมาเริ่ม
กอสรางในปจจุบันเริ่มทยอยสรางเสร็จ และการเปดใหบริการของรถไฟฟา
สายใหม ๆ
ตลาดที่อยูอาศัยแนวราบยังคงเปน
กลุมที่นําตลาด ขณะที่ตลาดคอนโด
เริ่มมีสัญญาณการฟนตัว

4. 4
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
แมวาตลาดที่อยูอาศัยจะมีปจจัยบวกจากมาตรการกระตุนภาคอสังหาฯ ของภาครัฐ อาทิ
การผอนคลาย LTV การลดคาธรรมเนียมการโอนและจดจํานอง การเลื่อนบังคับใชราคาประเมิน
ใหมออกไป แตปจจัยลบยังมีนํ้าหนักมากกวาปจจัยบวก ทั้งความเสี่ยงของการแพรระบาดของ
COVID-19 สายพันธุใหมที่ยังมีโอกาสเกิดขึ้น รวมถึงยังมีประเด็นที่ตองจับตา ดังนี้
• อัตราเงินเฟอพุงสูงขึ้นมาก กระทบตอกําลังซื้อ ขณะที่หนี้ครัวเรือนยังอยูในระดับสูง
• ตนทุนการพัฒนาที่อยูอาศัยที่สูงขึ้น จากทั้งราคาที่ดินที่กลับมาปรับตัวในอัตราที่สูงขึ้นอีกครั้ง
ราคาวัสดุกอสรางที่ปรับตัวสูงขึ้นจากตนทุนพลังงานเพิ่มขึ้น จากผลกระทบของสงคราม
รัสเซียและยูเครน รวมถึงตนทุนแรงงานที่มีแนวโนมปรับตัวสูงขึ้น จากปญหาการขาดแคลน
แรงงานที่ไมเพียงพอตอความตองการที่เพิ่มขึ้น สงผลใหราคาที่อยูอาศัยมีแนวโนมปรับตัว
เพิ่มขึ้นตาม
• การแขงขันที่เขมขนในตลาดแนวราบ จากการที่ผูประกอบการหันมาพัฒนาโครงการ
แนวราบมากขึ้น จากความตองการที่เพิ่มขึ้นในชวงที่ผานมา แมอยูในชวงที่กําลังซื้อยัง
ฟนตัวอยางคอยเปนคอยไป รวมถึงหน�วยเหลือขายสะสมคอนโดที่ยังอยูในระดับสูง โดยเฉพาะ
ระยะสั้นในปนี้ ที่ผูประกอบการรายใหญมีแผนจะเปดโครงการแนวราบออกมาเปนจํานวน
มาก โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ทําใหการแขงขันในตลาดเขมขนขึ้น
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสรางฯ จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิม หลังปรับลดการจัดเก็บลง 90%
ในป 2021 สงผลใหนักลงทุน ผูประกอบการ และสถาบันการเงินที่มี NPA สูง ตองแบกรับ
ตนทุนที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะหากไมสามารถบริหารจัดการโครงการ หรือระบาย NPA ได
อยางมีประสิทธิภาพมากพอ
Executive
Summary
แตแนวโนมการฟนตัวของตลาดที่อยูอาศัย
ในป 2022 ยังเปนอยางคอยเปนคอยไป
โดยมีประเด็นที่ตองจับตามอง...
• กําลังซื้อที่ยังฟนตัวชาและยังมีขอจํากัดสงผลให
ผูประกอบการยังตองเนนพัฒนาที่อยูอาศัยในระดับ
ราคาที่เขาถึงได และเนนความคุมคา
• การพัฒนาโครงการที่อยูอาศัยจะตองเปนไปอยาง
ระมัดระวังมากขึ้น โดยในชวงที่เศรษฐกิจอยูในชวง
เริ่มฟนตัวผูประกอบการยังอาจตองเนนเปด
โครงการในทําเลที่มีอัตราดูดซับสูง พัฒนาโครงการ
ที่มีขนาดเล็กลงเพื่อปดการขายไดเร็วมากขึ้น ขณะที่
โครงการแนวราบยังตองเนนเปดเปนเฟส
• ผูประกอบการอาจตองเริ่มนําเอาเทคโนโลยีมาชวย
ในดานการกอสราง เพื่อใหเกิดประสิทธิภาพ และลด
ตนทุนการกอสรางและการบริหารจัดการ จะชวย
บรรเทาผลกระทบจากปญหาขาดแคลนแรงงาน
และตนทุนแรงงานปรับตัวสูงขึ้น
Implication
ตอผูประกอบการ
พัฒนาที่อยูอาศัย

5. สถานการณตลาดที่อยูอาศัย
ในชวงที่ผานมา
ป 2021 ที่ผานมาตลาดที่อยูอาศัยชะลอตัวตอเนื่อง จากผลกระทบจากการแพรระบาดของ
COVID-19 ที่มีความรุนแรง ทําใหกําลังซื้อยังคงชะลอ หน�วยขายไดที่อยูอาศัยและการโอน
กรรมสิทธิ์หดตัวคอนขางมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ไดรับผลกระทบคอนขางมาก
จากความนิยมของผูซื้อที่หันไปสนใจที่อยูอาศัยแนวราบมากขึ้น หน�วยเหลือขายสะสมที่ยัง
เหลืออยูจํานวนมาก รวมถึงกําลังซื้อจากตางชาติ และกําลังซื้อเพื่อการลงทุนที่หายไปมาก
ขณะที่ตลาดที่อยูอาศัยตางจังหวัดหดตัวรุนแรงกวาตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลคอนขางมาก
ทําใหผูประกอบการตองชะลอหรือเลื่อนการเปดโครงการสวนใหญออกไป สวนใหญเนนเปด
โครงการแนวราบ และเนนการทําโปรโมชันเพื่อระบายสินคาคงเหลืออยางตอเนื่อง
EIC Industry Insight : Residential Real Estate

6. 6
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
SDH TH CD
24%
49%
33%
2020
17%
29%
45%
2021
11 12
+12%
2020
22%
48%
28%
27%
23%
21
3%
44%
4%
2021
26
+28%
35%
9%
3%
29
32%
2020
19%
5%
31%
28%
17%
12% 5%
2021
29
0%
3-5MB
2-3MB
< 1MB 1-2MB 5-10MB > 10MB
หน�วยขายไดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
หน�วยขายไดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แบงตามระดับราคา
หน�วย : พันหน�วย
57
11
6
31
13
5
13
69
2018
4
29
54
7
2019
4
11
65
21
2020
12
29
27
2021
102
2017
28
119
98
75
29
-34%
+17%
SMD SDH TH CD
13%
62% 11%
4 20%
2020
59%
24%
2021
7
+60%
SMD
ป 2021 : หน�วยขายไดที่อยูอาศัยกลับมาฟนตัวหลังหดตัวแรงในปกอนหนา โดยเฉพาะที่อยู
อาศัยแนวราบ ขณะที่คอนโดยังทรงตัว
ป 2021 สัดสวนหน�วยขายไดที่อยูอาศัยระดับปานกลาง-บนเพิ่มขึ้นทุกประเภท เนื่องจากเปน
กลุมที่ไดรับผลกระทบทางเศรษฐกิจนอยกวาที่อยูอาศัยระดับลาง
• บานเดี่ยวบานแฝด : หน�วยขายไดบานแฝดสูงสุดเปนประวัติการณ สวนใหญอยูในระดับราคา
3-5 ลานบาท
• ทาวนเฮาส : ฟนตัวไดดีจากปกอนหนา แตยังอยูในระดับที่ตํ่ากวาชวงกอนเกิด COVID-19
• คอนโด : ทรงตัวจากปกอนหนา โดยระดับราคา 5-10 ลานบาทขายไดสัดสวนเพิ่มสูงขึ้น
หนวยขายไดที่อยูอาศัยในป 2021 กลับมาฟนตัวหลังหดตัวแรงในป 2020 โดยเฉพาะที่อยูอาศัยแนวราบ ขณะที่คอนโดยังทรงตัว
โดยสัดสวนหนวยขายไดที่อยูอาศัยระดับปานกลาง-บนเพิ่มขึ้นทุกประเภท
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
สถานการณอุปสงค

7. 7
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
หนวยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในชวง 4 เดือนแรกของป 2022 ยังฟนตัวไดจากการเปดตัวโครงการใหมของผูประกอบการโดยเฉพาะ
คอนโด แตภาวะเงินเฟอ และหนี้ครัวเรือนที่ยังมีแนวโนมสูงขึ้น เริ่มสงผลตอการฟนตัวของกําลังซื้ออยางชัดเจนมากขึ้นเรื่อย ๆ
หน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
2
2
2
1
1
10
40
2020
2018
6
1 6
2019
1
2017
2
26
19
9
1
5
8
2021
21
1
16
5
33
54
29
-34%
-17%
SMD Condo
TH
SDH
หน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รายเดือน
หน�วย : พันหน�วย
11%
8%
12%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
01/21
04/20
SDH&SMD = 16%
01/19
07/20
07/21
07/19
04/19
10/19
01/20
10/20
04/21
10/21
01/22
04/22
Condo = 48%
TH = 24%
TH
SDH&SMD Condo
อัตราขายไดเฉลี่ย
ป 2015-2019
4
6
0
2
10/21
01/19
07/20
07/19
04/19
10/19
01/21
01/20
04/20
10/20
01/22
04/21
07/21
0.6
04/22
Avg 2015-19 = 3.5
• ม.ค.-เม.ย. 2022 : หน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหมยังฟนตัวไดดี เมื่อเปรียบเทียบกับชวงเดียวกันของปกอนหนา จากหน�วย
ขายไดของโครงการคอนโดในชวงตนปที่มีการทยอยเปดโครงการที่เลื่อนมาจากปที่แลว แตหน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดใหมเฉพาะ
ของโครงการแนวราบยังชะลอตัวเมื่อเทียบกับชวงเดียวกัน นอกจากนั้น อัตราการขายไดเดือนแรกของที่อยูอาศัยเปดใหมยังคง
ชะลอตัวตอเนื่องจากเดือนมี.ค. สาเหตุสวนหนึ่งจากกําลังซื้อที่ไดรับผลกระทบจากภาวะเงินเฟออยางตอเนื่อง โดยเฉพาะ
ทาวนเฮาสที่อัตราการขายไดเดือนแรกของโครงการเปดใหมชะลอตัวลงมาอีกครั้ง หลังเริ่มฟนตัวไดในชวงตนป
• ป 2022 : คาดวาหน�วยขายไดที่อยูอาศัยเปดตัวใหม และอัตราการขายไดเดือนแรกของที่อยูอาศัยเปดใหมจะฟนตัวไดดีตามการ
เปดตัวโครงการใหมของผูประกอบการ แตยังตองติดตามภาวะเงินเฟอ และหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ซึ่งอาจกดดันกําลังซื้อใหฟนตัว
ไดอยางจํากัด
0.6
1.4
0.5
4M21
2.2
0.3
0.9
5.9
4M22
4.7
7.3
+55%
อัตราการขายไดในเดือนแรกของที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : %
สถานการณอุปสงค
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA

8. 8
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย
หน�วย : พันลานบาท
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย
หน�วย : พันหน�วย
359
2018
7% 2%
15%
394
26%
2%
2%
10%
2019
45%
2%
8%
47% 47%
15%
20%
28%
2020
37%
26%
3%
15%
15%
26%
315
2%
2021
25% 2%
392
3%
2017
2%
2%
7%
48%
7%
265
-8%
-26%
Upcountry BMR-SMD
BMR-SDH BMR-TH
BMR-Condo
BMR-Others
2018
34%
16%
3%
2020
3%
26%
13%
29%
4%
2019
34%
15%
18%
3%
2021
14%
935
28%
3%
32%
28%
23%
5%
17%
16%
30%
931
3%
2017
4%
13%
674
803
3%
13% 3%
37%
31%
929
-0.2% -14% ป 2021
• ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล : การโอนกรรมสิทธิ์ยังคง
หดตัวจากผลกระทบของ COVID-19 ที่รุนแรงตอกลุม
คอนโดอยางตอเนื่อง ขณะที่ทาวนเฮาสหดตัวเล็กนอย
และบานเดี่ยวบานแฝดยังขยายตัวไดดี
• ตลาดตางจังหวัด : ไดรับผลกระทบจาก COVID-19
มากกวาตลาดตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สงผลใหการโอน
ตลาดตางจังหวัดหดตัวแรง โดยเฉพาะที่อยูอาศัยแนวราบ
ขณะที่การโอนคอนโดก็ยังหดตัวตอเนื่องในอัตราที่มากกวา
ปกอนหนา
ก.พ. 2022
• กรุงเทพฯ-ปริมณฑล : การโอนกรรมสิทธิ์หดตัวในอัตราที่
นอยลงจากเดือนกอนหนา โดยการโอนคอนโดมือหนึ่งยัง
หดตัว สวนการโอนกลุมแนวราบกลับมาขยายตัวไดดี
โดยเฉพาะบานเดี่ยวบานแฝด ขณะที่ทาวนเฮาสเริ่มฟนตัว
ไดมากขึ้นจากกลุมมือสอง สวนกลุมมือหนึ่งยังหดตัว
• ตางจังหวัด : การโอนกรรมสิทธิ์ฟนตัวไดดีจากกลุม
แนวราบ จากอุปสงคที่เริ่มกลับมาอีกครั้ง หลังหยุดชะงักไป
จากสถานการณการแพรระบาดที่รุนแรงในปที่ผานมา
และฐานที่ตํ่าในป 2021 สวนกลุมคอนโดยังยังไมมี
สัญญาณการฟนตัวมากนัก จากหน�วยเหลือขายที่ยังมีอยู
มาก และกําลังซื้อตางชาติที่ยังกลับมาไมมากนัก
การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยป 2021 หดตัวคอนขางมาก จากผลกระทบของการแพรระบาดของ COVID-19 โดยการโอนในตลาด
กรุงเทพฯ-ปริมณฑล กลุมคอนโดมิเนียมไดรับผลกระทบมากกวาแนวราบ ขณะที่การโอนในตลาดตางจังหวัดหดตัวรุนแรง ทั้งตลาดแนวราบ
และคอนโดมิเนียม
สถานการณอุปสงค
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
Transferred value
(%YoY)
2019 2020 Q1-21
Q2-
21
Q3-21 Q4-21 2021 1M22 2M22 3M22
Whole kingdom -0.5 -0.3 -12.1 -4.9 -27.2 -8.1 -13.5 4.4 17.1 16.6
• BMR -3.1 0.3 8.5 6.9 -21.5 -9.6 -5.2 -14.9 -9.4 -6.5
New home -4.6 3.8 9.7 -3.4 -26.1 -12.4 -9.6 -16.5 -13.4 -11.7
2nd hand 0.7 -8.5 5.5 39.6 -8.7 -1.2 6.9 -11.8 -1.2 5.7
- SDH & SMD -2.3 9.6 31.4 16.9 -6.3 6.6 10.5 -7.6 0.2 5.6
New home -6.5 17.0 38.8 6.8 -13.2 8.8 7.7 -2.0 2.0 5.4
2nd hand 7.1 -4.6 17.6 45.4 10.6 1.3 17.2 -17.4 -3.1 6.1
- Townhouse 3.6 1.7 -2.9 14.4 -14.7 2.7 -0.5 -5.8 -3.6 -0.8
New home -0.3 1.2 -7.2 8.3 -11.2 5.9 -1.1 -1.6 -8.4 -4.8
2nd hand 12.2 2.7 5.7 27.4 -20.9 -3.3 0.6 -10.9 3.5 6.0
- Condo -6.5 -3.5 0.3 -7.4 -35.9 -25.8 -19.3 -20.1 -19.6 -20.3
New home -5.1 -1.1 0.8 -16.5 -39.6 -30.5 -23.8 -29.3 -27.4 -28.6
2nd hand -12.7 -15.5 -2.2 51.5 -15.3 3.8 6.2 17.4 12.1 17.0
• Upcountry 5.0 -1.3 -45.1 -28.4 -38.0 -4.6 -29.7 73.8 112.5 95.8
- Lowrise 9.1 0.6 -49.9 -34.4 -41.0 0.0 -32.7 73.0 119.1 110.7
- Condo -10.3 -10.2 -19.6 10.2 -19.8 -21.3 -14.5 -4.4 -2.4 -3.0
Transferred units
(%YoY)
2019 2020 Q1-21
Q2-
21
Q3-21 Q4-21 2021 1M22 2M22 3M22
Whole kingdom -0.5 -8.5 -32.9 -17.2 -37.3 -15.1 -25.9 18.4 38.0 34.0
• BMR -1.5 -4.6 -12.8 1.0 -29.8 -17.0 -15.5 -12.7 -6.3 -4.8
New home -4.2 0.3 -18.1 -11.0 -33.0 -25.0 -22.4 -21.8 -16.9 -14.6
2nd hand 3.1 -12.0 -4.7 22.7 -24.6 -0.6 -3.3 -3.6 5.2 7.8
- SDH & SMD -4.0 0.7 8.8 14.5 -15.4 4.4 2.3 -10.3 -7.3 -0.6
New home -9.7 6.7 16.4 5.9 -17.1 4.7 1.3 -6.0 -8.1 -3.4
2nd hand 3.0 -5.8 1.0 26.4 -13.3 3.9 3.5 -14.0 -6.6 2.6
- Townhouse 0.8 -7.9 -10.3 13.6 -18.7 1.6 -4.0 -4.7 1.7 1.5
New home -5.6 -4.9 -14.0 7.2 -13.3 4.1 -4.0 -4.3 -9.1 -8.2
2nd hand 8.5 -11.1 -6.1 21.5 -24.5 -1.3 -3.9 -5.0 10.7 11.4
- Condo -1.1 -3.3 -22.8 -14.9 -41.7 -32.2 -29.0 -13.9 -9.4 -10.5
New home -2.0 1.4 -28.6 -25.7 -45.5 -40.9 -36.3 -33.2 -24.1 -22.3
2nd hand 1.1 -15.5 -7.9 19.0 -31.1 2.4 -6.1 19.7 16.5 13.2
• Upcountry 0.7 -12.9 -54.2 -38.2 -46.0 -12.0 -38.7 88.9 140.4 118.3
- Lowrise 2.8 -12.8 -59.5 -45.0 -49.4 -7.9 -42.5 91.8 152.8 140.8
- Condo -10.1 -13.7 -19.3 13.0 -22.4 -26.6 -16.6 2.8 1.8 -4.5

9. 9
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
2.2
10.7
25.1
2018
32.7
2021
27.1
2019
2.2
2020
10.0
5.2
9.3
4.0
8.2
3.1
จํานวนหน�วย คอนโด
จํานวนหน�วย แนวราบ มูลคา
สถานการณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยใน 6 จังหวัดหลัก
หน�วย : พันหน�วย, พันลานบาท
เชียงใหม ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา
ขอนแกน ภูเก็ต
2021
12.7
14.0
74.3
2018
68.9
75.3
19.3
2020
64.9
2019
23.1 22.5
9.0
10.0
18.2
2020
11.2
2018
18.3 18.4 18.6
2019
24.3
7.8
2021
11.1
10.5
1.4 0.7 0.8 1.0
12.7
17.2
2018
14.5
2020
2019
16.1
0.8
2021
7.0 7.6
1.0
7.2
1.2
5.7
1.2
2019
9.1
2018 2021
11.6
9.9
2020
5.3
12.2
5.3
1.1
5.8
0.5
5.9
0.3 0.5
14.7
2.8
22.2
2021
2018
24.3
2020
2019
17.5
4.7 3.0
5.3
3.1 2.3 2.4 1.8
2021 (%YOY) เชียงใหม ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแกน ภูเก็ต
หน�วยโอนฯ -62% -7% -27% -18% -8% -22%
มูลคาโอนฯ -58% -6% -24% -7% +5% -16%
ป 2021 : การโอนกรรมสิทธิ์ใน 6 จังหวัดหลักสวนใหญหดตัว โดยเฉพาะจังหวัดทองเที่ยว
สําคัญอยาง เชียงใหม และภูเก็ต ที่กําลังซื้อของตางชาติ และนักลงทุนหดหายไป
คอนขางมาก
การโอนกรรมสิทธิ์ใน 6 จังหวัดหลักในป 2021 สวนใหญหดตัว ทั้งจากกําลังซื้อของตางชาติ และนักลงทุนหดหายไปคอนขางมาก ยกเวน
ขอนแกน ที่มูลคาการโอนขยายตัวเล็กนอย
สถานการณอุปสงค

10. 10
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวตางชาติป 2021 ฟนตัวดี จากการทยอยโอนคอนโดที่ซื้อไปแลวในชวงกอนหนา ประกอบกับการ
ผอนคลายการเดินทางเขาประเทศในชวงปลายป 2021
สัดสวนมูลคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโด แบงตามสัญชาติ
หน�วย : %
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวตางชาติ
หน�วย : พันลานบาท
5
3
2
0
1
4
07/21
01/19
04/19
07/19
10/19
01/20
04/20
1.0
01/22
07/20
10/20
01/21
04/21
10/21
1.7
02/22
BMR Upcountry
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวตางชาติ รายเดือน
หน�วย : พันลานบาท
18% 17% 22%
2% 3% 2%
3% 2% 2%
2% 3% 2%
2% 2% 3%
2% 2% 3%
3% 4% 2%
3% 3% 3%
5% 3% 2%
60% 61% 58%
2019 2021
2020
China+HK
Russia
Germany
UK
France
US
Singapore
Japan
Taiwan
Others
ลานบาท 2020 2021 %YOY
China + HK 23,133 23,097 -0.2%
Russia 1,140 899 -21%
UK 1,182 1,253 +6%
France 1,347 990 -27%
Germany 894 996 +11%
US 736 1,300 +77%
Singapore 947 905 -4%
Japan 821 740 -10%
Taiwan 1,104 779 -29%
Others 6,433 8,651 +35%
รวม 37,737 39,610 +5%
2019
39.7
17.5
8.7
2018
9.8
33.9
16.7
29.1
2020
29.8
2021
39.6
50.6
57.3
37.7
-12%
-25%
+5%
BMR
Upcountry
ป 2021 ฟนตัวดี จากการทยอยโอนคอนโด
ที่ซื้อไปแลวในชวงกอนหนา ประกอบกับการ
ผอนคลายการเดินทางเขาประเทศในชวง
ปลายป 2021
%YOY 2021 2M21
BMR +3% -4%
Upcountry +13% +30%
• การระบาดของโอมิครอน และมาตรการการเปดประเทศของกลุมประเทศตาง ๆ จะเปนปจจัยที่สงผลตอการเดินทางเขา
ประเทศ และการโอนของชาวตางชาติ
• การโอนของชาวรัสเซียที่อาจลดลงจากความมั่งคั่งที่ลดลง อยางไรก็ดี สัดสวนมูลคาโอนตอปของชาวรัสเซียในชวงที่ผานมาอยู
ที่ 2-5% ของมูลคาโอนของชาวตางชาติทั้งหมด จึงคาดวาจะมีผลกระทบไมมาก
• รายละเอียดมาตรการดึงดูดการลงทุนจากชาวตางชาติ เชน การขยายระยะเวลาเชาที่ดินระยะยาวไดถึง 90 ป (หลังจากการ
ชะลอการพิจารณาแกไขกฎหมายขยายเพดานถือครองคอนโดของตางชาติ)
• การฟนตัวชาของตลาดคอนโดตางจังหวัด โดยเฉพาะในจังหวัดทองเที่ยว
ประเด็นที่ตองติดตาม
สถานการณอุปสงค

11. 11
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
หนวยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในชวง 4 เดือนแรกของป 2022 ฟนตัวไดดี จากทั้งการทยอยเปดตัวโครงการที่เลื่อนมาจากปกอนหนา
โดยเฉพาะคอนโด และคาดวาจะมีการเปดตัวอยางตอเนื่องในชวงที่เหลือของป ตามแผนของผูประกอบการ
สถานการณอุปทาน
หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แบงตามระดับราคา
หน�วย : พันหน�วย
4M21
57%
22%
63%
28%
15%
4M22
1.3
2.6
+103%
58%
36%
45%
4M21
32%
4M22
4.6
5.9
+28% 8%
18.0
19%
19%
27%
4M22
29%
17%
4M21
50%
6.1
+198%
>10 MB 5-10 MB 1-2 MB
3-5 MB 2-3 MB <1 MB
หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รายเดือน
หน�วย : พันหน�วย
10
5
0
15
20
07/19
04/21
01/19
04/19
10/19
01/20
5.4
10/20
04/20
07/20
01/21
07/21
2.6
10/21
01/22
2.8
04/22
Condo
Total Low-rise
หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
Avg total 2015-19 = 9.3
ป 2021 : หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมทุกกลุมปรับตัวลดลง จากการชะลอเปดโครงการใหมของผูประกอบการ
ม.ค.-เม.ย.2022 : หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมยังขยายตัวไดดีเมื่อเทียบกับชวงเดียวกันของปกอนหนา
• การเปดตัวโครงการที่อยูอาศัยแนวราบยังขยายตัว ตามแผนการเปดตัวของผูประกอบการที่คาดวาจะมีการเปดตัว
โครงการแนวราบเปนจํานวนมากออกมาตอเนื่องตลอดชวงที่เหลือป
• การเปดตัวโครงการคอนโดกลับมาทรงตัว หลังจากขยายตัวมากในชวง 2 เดือนแรกของปจากการเปดโครงการที่เลื่อนมา
ขณะที่หน�วยเปดใหมสวนใหญยังคงมีระดับราคาตํ่าลง เมื่อเทียบกับชวงเดียวกันของปกอนหนา โดยคาดวาในชวงที่เหลือ
ของป 2022 การเปดโครงการคอนโดจะยังฟนตัวดีขึ้นจากปกอนหนา ควบคูไปกับการเปดโครงการแนวราบที่
ผูประกอบการยังคงใหความสําคัญ
TH CD
SDH
64
23
7
11
32
74
7
13
35
66
4
8
10
10
26
5
29
8
23
32
113
124 118
73
60
-38%
-17%
SMD Condo
SDH TH
4.6
6.1
5.9
2.6
18.0
13.7
28.3
+107%
SMD
56%
23%
27%
9%
4M22
4M21
75%
1.8 1.8
0%
2020
2018 2019
2017 2021 4M21 4M22
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA

12. 12
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
หนวยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในป 2021 ปรับตัวลดลง จากการชะลอเปดโครงการใหม และการเรงระบายสต็อก
อยางตอเนื่องของผูประกอบการ
สถานการณอุปทาน
หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แบงตามระดับราคา
หน�วย : พันหน�วย
หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
200
0
150
50
100
250
56
2016
63
178
85
63
2017
54
55
195
82
50
2018
94
77
67
2019
91
54 50
2020
72
2021
222
75
214
70
50
189
207
+4% -7%
SDH&SMD TH Condo
7%
45%
2021
35%
40%
12%
2020
7%
40%
11%
56
50
-11%
49%
22%
27%
48%
2%
23%
2020
24%
3%
2021
75 72
-4%
SDH&SMD
8%
9%
14%
31%
29%
11%
5%
2020
85
29%
29%
17%
12%
5%
2021
91
-6%
TH CD
5-10 MB
<1 MB 1-2 MB 2-3 MB 3-5 MB >10 MB
ป 2021 : หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมทุกกลุมปรับตัวลดลง จากการชะลอเปดโครงการใหม และการเรงระบายสต็อก
อยางตอเนื่องของผูประกอบการ โดยที่อยูอาศัยระดับราคาที่เขาถึงได โดยเฉพาะทาวนเฮาส และคอนโดถูกดูดซับไป
พอสมควร สงผลใหที่อยูอาศัยกลุมราคาปานกลางขึ้นไปมีสัดสวนเพิ่มขึ้น
• หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายทาวนเฮาสยังลดลงไมมากนัก เนื่องจากเปนกลุมที่ผูประกอบการเนนเปดโครงการใหม
ในปที่ผานมา
• หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายคอนโด แมลดลงไปตอเนื่องก็ยังอยูในระดับที่สูงกวาป 2018
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA

13. 13
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
จํานวนหน�วย คอนโด
จํานวนหน�วย แนวราบ มูลคา
สถานการณที่อยูอาศัยเปดขายใหมใน 6 จังหวัดหลัก
หน�วย : พันหน�วย, พันลานบาท
หนวยที่อยูอาศัยเปดใหมใน 6 จังหวัดหลักในป 2021 หดตัวมาก โดยเฉพาะกลุมคอนโด ยกเวนระยอง ที่ยังมีการเปดขายที่อยูอาศัยใหม
สถานการณอุปทาน
เชียงใหม ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา
ขอนแกน ภูเก็ต
1.3
1.7
9.2
1.7
12.4
2018
7.9
2019 2020 2021
2.7 1.6 2.1 0.8 1.2
0.2
54.8
2018 2021
2.5
59.2
6.8
2019
38.6
5.7
2020
8.2 5.8 7.2 10.1
4.4
3.8
2020
11.0
2021
4.1
2018
10.7
7.4
19.8
4.6
5.4
2019
0.4 1.2 0.4
4.2
1.2
5.3
6.8
2018 2021
2019
6.7
2020
1.9
1.3 1.5 2.0 0.2 1.0 0.6 0.9 0.1
3.3
0.7
2018
1.2
0.8
2019
4.1
2.7
2020 2021
0.1 1.4 0.4 0.7
0.2 0.0
36.7
2018 2021
22.4
0.6
2019
9.5
2020
2.2
5.5
0.9 1.0
3.1 0.7
0.3 0.4
ป 2021 : หน�วยที่อยูอาศัยเปดใหมใน 6 จังหวัดหลักหดตัวมาก จากผลกระทบของการ
ระบาดของ COVID-19 โดยเฉพาะกลุมคอนโด ที่ยังมีหน�วยเหลือขายสะสมอยูในระดับสูง
2021 (%YOY) เชียงใหม ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแกน ภูเก็ต
หน�วยแนวราบ -26% -15% +3% -18% -7% -68%
หน�วยคอนโด -81% -51% +174% -88% -100% -36%
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC

14. 14
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ป 2021 หนวยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมใน 6 จังหวัดหลักลดลง จากกลุมคอนโดที่เพิ่งลดลงเปนปแรกในชวง 5 ปหลังสุด สวนหนวย
สรางเสร็จจดทะเบียนใหมของกลุมแนวแนวราบเริ่มเห็นสัญญาณการฟนตัวบางเล็กนอยในจังหวัดที่เนน real demand
สถานการณอุปทาน
หน�วยเหลือขายสะสมใน 6 จังหวัดหลักลดลงในอัตราที่นอย
กวาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จากกําลังซื้อที่ชะลอตัวมาก
ป 2021 หน�วยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมในจังหวัดทองเที่ยวสําคัญยังหดตัวแรง จากตลาดคอนโดที่ยังชะลอตัว โดยการออกใบอนุญาตกอสรางคอนโด
ก็ลดลงอยางตอเนื่อง สวนในจังหวัดที่เนน real demand เริ่มเห็นการฟนตัวของหน�วยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมของกลุมแนวราบ
หน�วยที่อยูอาศัยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมใน 6 จังหวัดหลัก*
หน�วย : พันหน�วย
ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินสําหรับที่อยูอาศัยใน 6 จังหวัดหลัก
หน�วย : พันหน�วย (แนวราบ) , หมื่นตารางเมตร (คอนโด)
หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมใน 6 จังหวัดหลัก
หน�วย : พันหน�วย
2021 (%YOY) เชียงใหม ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแกน ภูเก็ต
เหลือขาย-แนวราบ -1% -2% 0% +2% -4% -6%
เหลือขาย-คอนโด -24% -2% -17% -19% -13% -5%
ใบอนุญาต-แนวราบ -5% +10% -12% -16% +11% -40%
ใบอนุญาต-คอนโด -47% -5% -36% -65% -31% -7%
สรางเสร็จจด
ทะเบียนใหม
-10% -18% +1% +5% +11% -57%
32
15
13
16
13
8
26
15
15
2019
11
7
13
23
16
16
11
14
92
2020
80
12
19
17
4
2021
16
2018
6
10
87 88
+1% -9%
4
10
2
7
25
13
4
2 3
4 4
2018 2019
3
8
27
18
5 3
9
22
16
1H2021
3 3
2020
63
8
7
16
4
3
2017
22
25
58
4
53 56 57
-8%
-1%
แนวราบ
ชลบุรี
เชียงใหม
ระยอง
ขอนแกน
นครราชสีมา
ภูเก็ต
12
3 2
11
21
4
12
13
7
7
2017
16
5
60
12
6
4
13
2018
6
19
7
4
13
2019 2021
11
14
8
15
7 3
2020
15
8
13
59
62
56 56
-6%
-5%
แนวราบ
2
1
3
16
1
6
26
6
1
37
6
2
1
1
1
6
2 3
27
1
1
2
2
2
6
26
1
1
17
1
1
39
27 28
37
+4% -5%
3
1
24
2
7
8
14
42
4
0
8
4
12
5
9
5
3
26
40
34
4
13
12
5
76
1
3
3
2
8
1
50 54
45
-29%
-17%
คอนโด
คอนโด
หมายเหตุ : *หน�วยที่อยูอาศัยสรางเสร็จจดทะเบียนใหม 6 จังหวัดหลัก รวมทั้งที่จดทะเบียนโดยผูประกอบการและที่ประชาชนสรางเอง
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC

15. แนวโนมตลาดที่อยูอาศัย
ป 2022
ตลาดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีแนวโนมฟนตัวดีขึ้น ตามการฟนตัวของเศรษฐกิจใน
ประเทศ อยางไรก็ตาม ปจจัยดานเงินเฟอ และหนี้ครัวเรือนสูง จะกดดันใหกําลังซื้อฟนตัวได
อยางจํากัด สวนการเปดโครงการใหมของผูประกอบการจะกลับมาขยายตัวไดดี หลังจากหดตัว
อยางรุนแรงนับตั้งแตเกิดการระบาดของ COVID-19 แตคาดวายังอยูในระดับตํ่ากวากอนเกิด
COVID-19 โดยสวนใหญยังคงใหความสําคัญกับการเปดโครงการแนวราบอยางตอเนื่อง ตามเทรนด
ของผูซื้อที่อยูอาศัยที่เปลี่ยนแปลงไปจากการระบาดของ COVID-19 โดยเฉพาะบานเดี่ยวบาน
แฝด ที่คาดวาจะยังคงไดรับความนิยมตอเนื่อง สวนคอนโดจะเปนโอกาสของกลุมระดับราคาตํ่ากวา
2-3 ลานบาท ขณะที่หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมยังปรับตัวลดลงตอเนื่องจากการเรงระบาย
สต็อกที่ยังดําเนินตอไป และกําลังซื้อที่เริ่มฟนตัว แตการกลับมาเปดโครงการใหมมากขึ้น ทําให
หน�วยเหลือขายจะลดลงในอัตราที่นอยกวาป 2021
ตลาดตางจังหวัด คาดวาจะกลับมาฟนตัวได โดยสวนหนึ่งเกิดจากฐานที่ตํ่าในป 2021 แตการ
ฟนตัวยังถูกจํากัดจากกําลังซื้อที่ยังเปราะบาง รวมถึงกําลังซื้อจากตางชาติที่ยังมีความไมแน�นอน
รวมถึงการฟนตัวของภาคการทองเที่ยว และการลงทุนก็ยังยังมีความไมแน�นอนสูง ทามกลาง
หน�วยเหลือขายสะสมที่ยังรอการระบายอยูมาก
EIC Industry Insight : Residential Real Estate

16. 16
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยป 2022 มีแนวโนมกลับมาฟนตัวจากฐานที่ต่ําในป 2021 และการกลับมาทยอยโอน แตปจจัยลบ
เชน ราคาที่อยูอาศัยปรับตัวสูงขึ้น การฟนตัวของกําลังซื้อที่เปนไปอยางจํากัด จะกดดันใหการฟนตัวเปนอยางคอยเปนคอยไป
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย
หน�วย : พันลานบาท
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย
หน�วย : พันหน�วย
ปจจัยลบ
 ตนทุนการกอสรางที่เพิ่มสูงขึ้นตอเนื่อง ทั้งวัสดุกอสราง แรงงาน และที่ดิน จะสงผล
ใหราคาที่อยูอาศัยปรับตัวสูงขึ้น
 ภาวะเงินเฟอ อัตราการวางงาน และหนี้ครัวเรือนที่อยูในระดับสูง กดดันการฟนตัว
ของกําลังซื้อใหเปนไปอยางจํากัด
 มาตรการกระตุนภาคอสังหาฯ เพื่อดึงดูดกําลังซื้อจากชาวตางชาติยังไมชัดเจน
หลังรัฐบาลชะลอพิจารณาเกณฑขยายสัดสวนถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดชาวตางชาติ
รวมถึงการถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยแนวราบของชาวตางชาติในพื้นที่ที่กําหนด
เหลือเพียงขอเสนอขยายสัญญาเชาระยะยาว 90 ป ซึ่งตองติดตามตอไป
 กรณีที่เกิดการระบาดจากไวรัสสายพันธุใหม ที่มีความรุนแรงขึ้น จะกระทบกิจกรรม
ทางเศรษฐกิจ
ปจจัยบวก
 การระบาดของโอมิครอน ที่รุนแรงตอชีวิตนอยลง ทําให
กิจกรรมทางเศรษฐกิจยังพอดําเนินตอไปได เกิดการฟนตัว
ของกําลังซื้อ และการฟนตัวของความเชื่อมั่นของผูบริโภค
และผูประกอบการ
 มาตรการกระตุนภาคอสังหาฯ ของภาครัฐ ชวยกระตุนตลาด
อาทิ การผอนคลาย LTV การลดคาธรรมเนียมการโอนและ
จดจํานอง การเลื่อนบังคับใชราคาประเมินใหมออกไป
 การตรึงอัตราดอกเบี้ยที่อยูอาศัย ธนาคารของรัฐตลอดป 2022
 การลงทุนโครงสรางพื้นฐานของภาครัฐ หนุนการขยายตัวของ
ตลาดที่อยูอาศัยตามมา โดยเฉพาะสวนตอขยายรถไฟฟา
10%
2021
26%
2018
47%
7% 2%
15%
15%
2%
47% 45%
2020
2019
8% 2%
28%
7%
2%
2%
37%
3%
2%
15%
20%
26% 3%
2022F
26%
394
265
392
359
303 -316
-8%
-26%
+14% ถึง +19%
4%
935
2018
803
34%
16%
29%
929
18%
26%
2019
34%
3%
4%
14%
28%
32%
3%
2020
28%
5%
13%
17%
2021 2022F
23%
13%
3%
3%
3%
16%
31%
931 900 - 940
-0.2% -14%
+12% ถึง +17%
BMR-Condo
Upcountry BMR-SMD
BMR-SDH BMR-TH BMR-Others
หน�วย (%YOY) 2021 2022F
กรุงเทพฯ-ปริมณฑล -16% +9% ถึง +14%
ตางจังหวัด -39% +22% ถึง +27%
มูลคา (%YOY) 2021 2022F
กรุงเทพฯ-ปริมณฑล -5% +9% ถึง +14%
ตางจังหวัด -30% +20% ถึง +25%
ป 2022 : การโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโนมกลับมาฟนตัว
ไดอยางตอเนื่อง จากฐานที่ตํ่าในป 2021 และการ
กลับมาทยอยโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากชะลอไปในป 2021
ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีแนวโนมฟนตัวได จาก
กลุมแนวราบเปนหลัก ขณะที่คอนโดเริ่มกลับมาฟนตัว
ไดแตยังไมมากนัก
ตลาดตางจังหวัด มีแนวโนมฟนตัวไดดีจากตลาด
แนวราบเชนเดียวกัน จาก real demand ที่เริ่มฟนตัว
มากขึ้น อยางจังหวัดนครราชสีมา และขอนแกน ที่เปน
เมืองใหญ ขณะที่คอนโดในจังหวัดทองเที่ยวสําคัญยัง
ตองใชเวลาในการฟนตัวมากกวาคอนโดในตลาด
กรุงเทพฯ-ปริมณฑล
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC

17. 17
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดที่อยูอาศัยป 2022 มีแนวโนมฟนตัวดีขึ้นทั้งในดานอุปสงคและอุปทาน ทําใหจํานวนหนวยเหลือขายสะสมยังมีแนวโนมลดลงอีกเล็กนอย แต
ลดลงในอัตราที่ต่ํากวาปที่ผานมา เนื่องจากแนวโนมการเปดตัวที่อยูอาศัยใหมจะขยายตัวในอัตราที่มากกวาการฟนตัวของกําลังซื้อที่ยังเปราะบาง
หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
หน�วยขายไดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
ป 2022 : หน�วยขายไดมีแนวโนมฟนตัวอยางคอยเปนคอยไป
ตามการฟนตัวของภาวะเศรษฐกิจ และกําลังซื้อ โดยคอนโดจะ
เริ่มกลับมาฟนตัวได โดยเฉพาะกลุมระดับราคาปานกลางถึงลาง
ที่จะเริ่มกลับมาเปดตัวมากขึ้น
ป 2022 : หน�วยที่อยูอาศัยเปดตัวใหมมีแนวโนมฟนตัวมากขึ้น ตาม
แผนการเปดโครงการใหมของผูประกอบการ ประกอบกับการฟนตัวของ
เศรษฐกิจ และสต็อกที่อยูอาศัยเหลือขายที่ลดลง แตยังตองรับมือกับ
ปญหาการขาดแคลนแรงงาน และตนทุนวัสดุกอสรางที่สูงขึ้น โดย
ผูประกอบการสวนใหญยังคงเนนใหความสําคัญกับโครงการที่อยูอาศัย
แนวราบอยางตอเนื่อง สวนคอนโดกลุมระดับราคาตํ่าไมเกิน 3 ลานบาท
จะถูกเปดตัวออกมาเพิ่มขึ้น
ป 2022 : หน�วยที่อยูอาศัยเหลือขายสะสมยังปรับตัวลดลง
ตอเนื่อง จากการเรงระบายสต็อกที่ยังดําเนินตอไป และกําลังซื้อที่
เริ่มฟนตัว แตการที่ผูประกอบการกลับมาเปดโครงการใหมมากขึ้น
ทําใหหน�วยเหลือขายจะลดลงในอัตราที่นอยกวาป 2021 โดยเฉพาะ
ทาวนเฮาส ตามมาดวยคอนโด ขณะที่บานแฝดราคาปานกลาง-ลาง
และบานเดี่ยวยังเปนกลุมที่ระบายสินคาออกไปไดดี
29
2019
12
4
75
11
21
29
2020
7
98
119
2018
27
29
2021
13
2022F
6
54
31
4
69
11
65
82 - 86
-34%
+17%
+9% ถึง +14%
TH
SMD SDH CD
74
7
2018
7
73
8
26
11
2019
118
5
23
23
2021 2022F
29
8
10
66
32
13
32
124
60
73 - 76
2020
-38%
-17%
+21% ถึง +26%
SMD SDH TH CD
63
50
75
91
2020
85
72
2022F
50
2021
54
67
207
2019
2018
195
56
82
94
214 222
199 - 204
+4% -7%
-4% ถึง -1%
SDH&SMD TH CD
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA

18. 18
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
รายละเอียดแนวโนมตลาดที่อยูอาศัย
ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตางจังหวัดป 2022

19. 19
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโนมเริ่มฟนตัวตามภาวะเศรษฐกิจและกําลังซื้อที่ฟนตัวอยางคอยเปนคอยไป แตภาวะ
เงินเฟอและหนี้ครัวเรือนยังเปนปจจัยกดดันสําคัญ โดยที่อยูอาศัยแนวราบยังเปนกลุมนําการฟนตัว แตตองติดตามภาวะการแขงขันที่อาจ
เขมขนขึ้นในระยะตอไป
แนวโนมป 2022
 ตลาดที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเริ่มฟนตัวได โดยการโอนกรรมสิทธิ์จะกลับมา
ฟนตัวไดราว 9%YOY แตหน�วยโอนยังคงตํ่ากวาป 2019 และ 2020 ที่เกิดการระบาดของ
COVID-19 สวนหน�วยขายไดมีแนวโนมขยายตัวตอเนื่องจากป 2021 แตยังคงตํ่ากวาในป
2019 โดยการฟนตัวยังมาจากกลุมที่อยูอาศัยแนวราบเปนหลัก ขณะที่ตลาดคอนโดเริ่มมี
สัญญาณของการฟนตัวมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดราคาไมเกิน 3 ลานบาท
 อัตราดูดซับของตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลดีขึ้น มาอยูที่ราว 27%-30% จาก 26% ในป
กอนหนา แตยังตํ่ากวาในป 2019 ตามแนวโนมการฟนตัวอยางคอยเปนคอยไปของภาวะ
เศรษฐกิจ อยางไรก็ตาม ภาวะเงินเฟอ และหนี้ครัวเรือนยังมีแนวโนมอยูในระดับสูง
ทําใหกําลังซื้อในตลาดระดับปานกลาง-ลางที่ยังตองใชเวลาในการฟนตัว อาจทําใหอัตรา
การยกเลิกเพิ่มขึ้นตามไปดวย
ประเด็นที่ตองติดตาม
 การแขงขันที่เขมขนในตลาดแนวราบ โดยเฉพาะตลาดทาวนเฮาส ที่มีแนวโนมการเปด
โครงการใหมเพิ่มขึ้นตอเนื่อง เนื่องจากระดับราคาสวนใหญเหมาะกับกําลังซื้อในระดับ
ปานกลางคอนไปทางลาง และเหมาะกับการทยอยเปดเปนเฟส เพื่อความยืดหยุนในการ
บริหารจัดการการลงทุนในสถานการณที่ยังมีความไมแน�นอน รวมถึงตลาดบานแฝดที่
ไดรับความนิยมเพิ่มขึ้นมากในชวงปที่ผานมา
 การขยายเสนทางรถไฟฟายังเปนปจจัยสําคัญตอแนวโนมการพัฒนาที่อยูอาศัย ทั้งใน
พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง รวมถึงชั้นนอก บริเวณปลายสายรถไฟฟา ที่ผูประกอบการเริ่ม
เขาไปพัฒนาโครงการแนวราบกันมากขึ้น
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันลานบาท
หน�วยที่อยูอาศัยแนวราบเปดตัวใหมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
167
27
153
125
31
37
270
127
2019
260
2020
182
126
210
2021
2022F
612
614
582
634-664
-5%
9%-14%
55
2021
7
102
28
60 28
166
8
2019
99
53
2020
182-190
206
9
28
70
2022F
197
-15%
+9%-14%
BMR-CD BMR-TH BMR-SMD
BMR-SDH BMR-Other
8
2020
10
8
29
5
23
2021 2022F
47
36
43 - 45
-22% 17%-22%
BMR-SMD BMR-SDH BMR-TH
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
กรุงเทพฯ และปริมณฑล

20. 20
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดบานเดี่ยวและบานแฝดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโนมขยายตัวอยางตอเนื่อง จากกลุมกําลังซื้อปานกลาง-บน ที่ไดรับผลกระทบ
ทางเศรษฐกิจนอยกวา โดยเฉพาะบานแฝดระดับราคาปานกลาง ที่มีแนวโนมไดรับความนิยมเพิ่มขึ้นตอเนื่อง จากปจจัยดานความคุมคาของราคา
แนวโนมป 2022
 ตลาดบานเดี่ยวขยายตัวไดเล็กนอย หลังจากหน�วยขายไดฟนตัวราว 12%YOY ในป 2021
จากกลุมราคามากกวา 10 ลานบาทเปนหลัก โดยคาดวาหน�วยขายไดในราคาปานกลาง-
บน ที่ไดรับผลกระทบทางเศรษฐกิจไมมากนัก จะยังขยายตัวไดอีกเล็กนอย ตามกําลังซื้อ
ที่ฟนตัวมากขึ้น ทําใหมูลคาโอนกรรมสิทธิ์ป 2022 มีแนวโนมขยายตัวไดตอเนื่อง
 ตลาดบานแฝดยังเติบโตไดตอเนื่อง หลังจํานวนหน�วยขายไดรวมสูงสุดเปนประวัติการณ
ในป 2021 โดยขยายตัวไดมากถึง 60%YOY จากความนิยมที่เพิ่มขึ้นตอเนื่อง โดยเฉพาะ
ในกลุมกําลังซื้อปานกลาง ทั้งในดานความคุมคาของราคา ฟงกชัน และพื้นที่ใชสอยใน
บาน เมื่อเปรียบเทียบกับที่อยูอาศัยแนวราบประเภทอื่นในทําเลเดียวกัน ทําใหคาดวา
หน�วยขายไดมีโอกาสเติบโตไดตอเนื่อง 5%-10%YOY ในป 2022
 ตลาดบานเดี่ยว และบานแฝดมือสองยังเติบโตไดตอเนื่อง จากกําลังซื้อปานกลาง-บน
โดยเปนที่อยูอาศัยกลุมเดียวที่หน�วยโอนกรรมสิทธิ์มือสองขยายตัวไดในป 2021 แตยัง
เปนระดับตํ่ากวาป 2019 เล็กนอย)
ประเด็นที่ตองติดตาม
 ผูประกอบการปรับการพัฒนาที่อยูอาศัยไปตามขอจํากัดดานที่ดิน โดยการหาที่ดินผืน
ใหญไดยากขึ้น และราคาดินสูงขึ้น ทําใหผูประกอบการมีแนวโนมหันไปเลือกพื้นที่
ชานเมืองที่ราคายังไมสูงมาก และพัฒนาโครงการที่มีพื้นที่ตอหลังไมมาก (บานเดี่ยว 51-
60 ตารางวา/บานแฝด 35-45 ตารางวา) ทําใหสามารถสรางไดจํานวนหลังมากขึ้นใน
พื้นที่จํากัด และสามารถสรางเปนเฟสสะดวกขึ้น โดยสวนใหญจะอยูที่ราคา 4-8 ลานบาท
ขึ้นอยูกับทําเล ซึ่งจะสามารถดึงดูดกําลังซื้อระดับปานกลางไดดี
หน�วยขายไดบานเดี่ยวและบานแฝดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์บานเดี่ยวและบานแฝด
หน�วย : พันหน�วย
49%
2%
39%
1%
41% 17%
2019
33% 17%
2020
2%
29% 45% 24%
2021
2022F
11.0
10.7
11.9
12.1–12.6
+12%
1%-6%
3-5MB
2-3MB 5-10MB > 10MB
13%
15% 65%
20%
14%
2019 4.6
62%
2020
11% 59% 24%
2021
2022F 7.5–7.9
4.3
7.0
+60%
8%-13%
SDH
SMD
52%
48%
2019
45% 45%
55%
2020
55%
2021
36
2022F
35 36
39
+2%
7%-12%
มือหนึ่ง มือสอง
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
กรุงเทพฯ และปริมณฑล

21. 21
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดทาวนเฮาสในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโนมฟนตัวไดมากขึ้น อยางไรก็ดี แผนการเปดโครงการใหมของผูประกอบการ ที่คาดวา
จะเพิ่มขึ้นตอเนื่อง ทําใหตองติดตามสถานการณหนวยเหลือขายสะสมในระยะตอไป
แนวโนมป 2022
 ตลาดทาวนเฮาสเริ่มฟนตัวไดมากขึ้น โดยหน�วยขายไดยังขยายตัวไดตอเนื่องราว 7%-
12%YOY ซึ่งเปนอัตราที่นอยกวาป 2021 ที่ขยายตัวมากถึง 28%YOY หลังหดตัวแรงในป
2020 โดยหน�วยขายไดจะมาจากการระบายสต็อกเปนหลัก ทั้งนี้หน�วยขายไดจาก
โครงการเปดใหมจะเริ่มกลับมาฟนตัวไดมากขึ้น ตามการเปดโครงการใหมของ
ผูประกอบการที่กลับมาเพิ่มขึ้น เชนเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่จะกลับมาฟนตัวไดมาก
ขึ้นตามการฟนตัวของกําลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะหน�วยโอนกรรมสิทธิ์ หลังหดตัว
ตอเนื่องมาตั้งแตป 2019
 หน�วยเปดใหมทาวนเฮาสกลับมาขยายตัว ไดราว 18%-23%YOY หลังหดตัว -20%YOY
ในปที่ 2021 โดยโครงการเปดใหมที่เพิ่มขึ้นมากในป 2022 สวนหนึ่งมาจากโครงการที่ถูก
เลื่อนหรือชะลอมาจากปกอนหนา ประกอบกับความนิยมที่อยูอาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้น
ซึ่งทาวนเฮาสยังคงเปนทางเลือกที่ดีสําหรับกําลังซื้อปานกลาง-ลาง ที่ราคาไมเกิน 5 ลานบาท
ประเด็นที่ตองติดตาม
 หน�วยเหลือขายสะสมทาวนเฮาสในระยะขางหนาที่อาจยังคงอยูในระดับสูง และมี
แนวโนมเพิ่มขึ้น แมในชวงที่ผานมา หน�วยเหลือขายสะสมมีแนวโนมลดลงจากการเรง
ระบายสต็อก แตในป 2022 และในระยะตอไปที่มีการเปดโครงการใหม ๆ มากขึ้น ขณะที่
กําลังซื้ออาจฟนตัวไดชากวา ทําใหมีโอกาสที่หน�วยเหลือขายสะสมจะเริ่มทรงตัวตั้งแตป
2023 กอนกลับมาเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่องในระยะถัดไป
หน�วยขายไดทาวนเฮาสในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย หน�วย : พันหน�วย
หน�วยขายได และเปดใหมทาวนเฮาส
30
10
40
20
0
2024F
2021
2019 2020 2022F 2023F 2025F
หน�วยเปดใหม
หน�วยขายได
2021
2019 2022F
2020
4.9
28.7
5.6
20.6
6.3
26.4
28.3 – 29.6
5.2 – 5.5
7%-12%
6%-11%
หน�วยขายไดรวม
หน�วยขายไดเฉพาะโครงการเปดใหม
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
กรุงเทพฯ และปริมณฑล

22. 22
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโนมเริ่มกลับมาฟนตัวได ทั้งจากการระบายสต็อก กําลังซื้อทั้งในประเทศ และตางประเทศที่เริ่ม
ฟนตัว รวมถึงการกลับมาเปดโครงการใหมเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะระดับราคาต่ําไมเกิน 2 ลานบาท ที่ไดรับความนิยมในชวงที่ผานมา
แนวโนมป 2022
 ตลาดคอนโดเริ่มฟนตัวไดมากขึ้นจากฐานที่ตํ่า หลังจากหดตัวตอเนื่องตลอดชวง 3 ปที่
ผานมา แตยังอยูในระดับที่ตํ่ากวาป 2019 ซึ่งเปนชวงกอนเกิด COVID-19 คอนขางมาก
โดยคาดวาหน�วยขายไดจะกลับมาฟนตัว 17%-22%YOY โดยสวนใหญยังมาจากการระบาย
สต็อก อยางไรก็ดี สัดสวนจากโครงการเปดใหมจะเริ่มเพิ่มขึ้น สวนหน�วยโอนกรรมสิทธิ์
และมูลคาโอนกรรมสิทธิ์ คาดวาจะฟนตัวไดในระดับใกลเคียงกันที่ราว 10%-15%YOY
จากกําลังซื้อ ทั้งในและตางประเทศที่เริ่มฟนตัว รวมถึงการทยอยกลับมาโอน หลังตอง
ชะลอไปในชวงที่ผานมา
 หน�วยเปดใหมคอนโดกลับมาฟนตัว โดยคาดวาจะเพิ่มขึ้นราว 31%-36%YOY มาอยูที่ราว
30,000 กวาหน�วย หลังหดตัวตอเนื่องจาก 66,000 หน�วยในป 2019
 หน�วยเหลือขายสะสมคอนโดมีแนวโนมลดลงตอเนื่อง จากการระบายสต็อกตอเนื่อง
ของผูประกอบการ แตยังคงอยูในระดับสูงราว 83,000 หน�วย (จุดสูงสุดในป 2019 อยูที่
94,000 หน�วย) โดยคาดวาจํานวนหน�วยเหลือขายสะสมจะเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้งในป
2024 ที่โครงการขนาดใหญเริ่มกอสรางเสร็จ
ประเด็นที่ตองติดตาม
 ตลาดคอนโดราคาตํ่าไมเกิน 2 ลานบาท ยังไดรับความนิยมอยางตอเนื่อง โดยเฉพาะใน
ระยะสั้น ที่กําลังซื้อยังฟนตัวไดไมมากนัก จึงกลายเปนตัวเลือกที่เหมาะสมสําหรับผูซื้อที่
อยูอาศัยบางกลุม เชน กลุมที่ยังไมมีครอบครัว ไมมีลูก ประกอบกับความสะดวกดานการ
เดินทาง รวมถึงอานิสงสจากมาตรการกระตุนตลาดอสังหาฯ ของรัฐ จะชวยสนับสนุน
ตลาดคอนโดราคาตํ่าไดอยางตอเนื่องอยางนอยในตลอดป 2022
หน�วยเปดใหม และขายไดของคอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
หน�วย : พันหน�วย หน�วย : หน�วย, %
หน�วยเปดใหม และอัตราการขายไดเดือนแรกของคอนโด
60
0
20
40
80
2020
2022F
2021
2018
2019
2023F
2024F
2025F
หน�วยเปดใหม
หน�วยขายได
0
20
40
60
80
100
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
28%
67%
2017
2016
65%
2018
82%
2019
73%
2020
60%
2021
7%
2M22
หน�วยเปดใหม (แกนซาย)
อัตราการขายไดเดือนแรก (แกนขวา)
0
20
40
60
80
100
0
5,000
10,000
15,000
20,000
28%
40%
56%
2016
65%
30%
2017
50%
2018
2019
34%
2020
2021
2M22
อัตราการขายไดเดือนแรก (แกนขวา)
หน�วยเปดใหม (แกนซาย)
<1 ลานบาท
1-2 ลานบาท
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ AREA
กรุงเทพฯ และปริมณฑล

23. 23
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตลาดที่อยูอาศัยตางจังหวัด มีแนวโนมเริ่มกลับมาฟนตัวไดหลังหดตัวแรงในปที่ผานมา จากการฟนตัวของกําลังซื้อในประเทศในตลาด
แนวราบเปนหลัก ขณะที่ตลาดคอนโดซึ่งสวนใหญอยูในจังหวัดทองเที่ยวสําคัญอาจฟนตัวไดชากวา
แนวโนมป 2022
 ตลาดที่อยูอาศัยตางจังหวัดเริ่มกลับมาฟนตัวได ทั้งในดานมูลคาโอนกรรมสิทธิ์ และ
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์ หลังหดตัวแรงในปที่ผานมา และหดตัวตอเนื่องตั้งแตป 2020
กําลังซื้อในประเทศที่เริ่มฟนตัว สงผลใหตลาดที่อยูอาศัยแนวราบในตางจังหวัดจะกลับมา
ฟนตัวไดดี ขณะที่ตลาดคอนโด ซึ่งสวนใหญอยูในจังหวัดทองเที่ยวสําคัญ อาจฟนตัวได
ชากวา และยังตองใชเวลาในการฟนตัว เนื่องจากจํานวนนักทองเที่ยวตางชาติยังฟนตัว
ไดอยางชา ๆ
 การเปดโครงการที่อยูอาศัยใหมตางจังหวัดจะกลับมาฟนตัวได จากฐานที่ตํ่าในป 2021
โดยการเปดโครงการที่อยูอาศัยแนวราบมีแนวโนมฟนตัวไดดีขึ้น ขณะที่คอนโดในจังหวัด
ทองเที่ยวสําคัญยังถูกกดดันจากจํานวนหน�วยเหลือขายสะสมที่ยังมีอยูมาก
ประเด็นที่ตองติดตาม
 มาตรการกระตุนกําลังซื้อชาวตางชาติจากภาครัฐเพิ่มเติมในระยะตอไป หลังจากลาสุดที่
มีการอนุมัติการใหวีซาระยะยาวแกชาวตางชาติที่มีศักยภาพ แตไมอนุมัติการขยาย
สัดสวนถือครองคอนโดเกิน 50% รวมถึงการถือกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยแนวราบโดยตรงใน
พื้นที่ที่กําหนด โดยเหลือเพียงการขยายสิทธิ์การเชาระยะเปน 90 ป ที่อยูระหวางกลับไป
ศึกษา ซึ่งอาจยังไมสามารถกระตุนกําลังซื้อตางชาติไดมากพอ โดยเฉพาะจังหวัดใน
ทองเที่ยวสําคัญ และใน EEC
มูลคาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยตางจังหวัด
หน�วย : พันลานบาท หน�วย : พันหน�วย
หน�วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยตางจังหวัด
2019 2020 2022F
2021
265 - 277
315
319
221
-1% -30%
20%-25%
99
2021
2019 2020 2022F
186
162
121 - 126
-13%
-39%
22%-27%
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของ REIC
ตางจังหวัด

24. ประเด็นที่ตองจับตา
ในระยะตอไป
EIC Industry Insight : Residential Real Estate

25. 25
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ประเด็นที่ตองจับตาในระยะตอไป
การฟนตัวของกําลังซื้อยังถูก
กดดันจากปจจัยดานเงินเฟอ
และหนี้ครัวเรือนสูง
ตนทุนการพัฒนาโครงการที่อยู
อาศัยพุงสูงขึ้นทั้งวัสดุกอสราง
แรงงาน และที่ดิน
การแขงขันที่เขมขนในตลาด
แนวราบตามเทรนดผูซื้อที่
เปลี่ยนแปลงจาก COVID-19
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสรางฯ
จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิม
หลังปรับลดการจัดเก็บลง
ในปที่ผานมา
1 2 3 4

26. 26
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
2015Q1
2015Q4
2016Q3
2017Q2
2018Q1
2018Q4
2019Q3
2020Q2
2021Q1
2021Q4
AVG WAGE (%YOY) INFLATION (%YOY)
26
26
เงินเฟอปรับตัวเรงขึ้นสูง
กวาคาแรงในชวงตนป
2021 จนถึงปจจุบัน
เงินเฟอ และคาแรงเฉลี่ยรายไตรมาส
หน�วย : %YOY
สัดสวนหนี้ครัวเรือนตอ GDP และอัตราการเติบโต
ของหนี้ครัวเรือนและ GDP
ปจจัยดานเงินเฟอ และหนี้ครัวเรือนยังมีแนวโนมอยูในระดับสูง
จะกดดันใหกําลังซื้อฟนตัวไดอยางจํากัด โดยเฉพาะอยางยิ่ง กลุมรายไดปานกลาง-ลาง
การฟนตัวของตลาดที่อยูอาศัยเปนไปไดชา
เนื่องจากที่อยูอาศัยราคาปานกลาง-ลางมีสัดสวนในตลาดมาก
35%
12%
28%
12%
14%
ไมมีแผนที่จะซื้อ
ภายใน 1 ป
ภายในไมเกิน 4-5 ป
ภายในไมเกิน 2-3 ป
5 ปขางหนาขึ้นไป
EIC Residential Real Estate Survey : ทานมีแผนจะซื้อที่อยูอาศัยหรือไม*
หน�วย : % ของผูตอบแบบสอบถาม
กําลังซื้อในประเทศยังถูกกดดันจากเงินเฟอที่ยังคงปรับตัวเรงขึ้น จากการเพิ่มขึ้นของราคาพลังงาน อาหารสด และคาไฟฟา ในขณะที่
หนี้ครัวเรือนยังมีแนวโนมอยูในระดับสูง สงผลกระทบใหมีการชะลอแผนการซื้อที่อยูอาศัยออกไป
1. การฟนตัวของกําลังซื้อ
หมายเหตุ : จากขอมูลการสํารวจ Residential Real Estate Survey เดือนมีนาคม 2022 จํานวนผูตอบแบบสํารวจ 3,193 คน
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของกระทรวงพาณิชย, Socio-Economic Survey CEIC และสํานักขาวตาง ๆ
หน�วย : % ตอ nominal GDP (รวม 4 ไตรมาสยอนหลัง),
% ตอรายไดทั้งป
57.9%
66.2%
76.6%
81.2%
78.1% 79.9%
90.1%
83.2%
80.3%
88.3% 87.1%
96.1%
98.5%
105.5%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
สัดสวนหนี้ครัวเรือนตอ GDP
สัดสวนหนี้ตอรายไดครัวเรือน

27. 27
EIC Industry Insight : Residential Real Estate
ตนทุนการพัฒนาโครงการที่อยูอาศัยยังมีแนวโนมเพิ่มสูงขึ้นจากราคาวัสดุกอสราง โดยราคาเหล็กที่ยังอยูในระดับสูงเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้น
ในชวงตนป เชนเดียวกับราคาปูนซีเมนต นอกจากนั้นยังรวมถึงคาจางแรงงานที่สูงขึ้นจากภาวะขาดแคลนแรงงาน
2. ตนทุนการพัฒนาโครงการที่อยูอาศัยพุงสูงขึ้น
ราคาเหล็กทรงยาว
หน�วย : บาท/กิโลกรัม
 ราคาเหล็กทรงยาวยังปรับตัวสูงขึ้น หลังจากปรับตัวสูงขึ้นมากตลอดป 2021 โดยสถานการณ
สงครามรัสเซีย-ยูเครนสงผลตอราคาพลังงาน ซึ่งเปนตนทุนสําคัญในการผลิตเหล็ก
 ราคาปูนซีเมนตปอรตแลนดเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้น จากผลกระทบของสงครามรัสเซีย-ยูเครน
เชนเดียวกับราคาเหล็กทรงยาว
 คาจางแรงงานสูงขึ้นจากภาวะขาดแคลนแรงงาน โดยตนทุนแรงงานในป 2022 ยังคงมีแนวโนม
สูงขึ้นตอเนื่องจากป 2021
 ผูประกอบการยังมีแนวโนมเนนพัฒนาโครงการที่อยูอาศัยขนาดไมใหญมาก หรือการทยอยสราง
เปนเฟสเพื่อใหปดการขายไดเร็วขึ้น สงผลตอตนทุนตอหน�วยที่สูงกวา เปนอีกปจจัยทาทายสําคัญ
ในการบริหารจัดการตนทุน
ราคาเฉลี่ยปูนซีเมนตปอรตแลนดของไทย
หน�วย : บาท/ตัน
1,753
1,546
2016
1,639 1,758
2017 2018
1,695
2019
1,726
2020
1,625
2021 2022F
+8%
3M/21
1,644 1,758
3M/22
+7%
จํานวนแรงงานเมียนมา สปป. ลาว กัมพูชา และเวียดนามในภาคกอสราง
หน�วย : คน
18.0 19.5 21.2 19.6 17.6
27.4
2020
2016 2017 2018 2019
25.4
2022F
2021
+8%
28.3
23.1
4M/21 4M/22
+23%
ที่มา : การวิเคราะหโดย EIC จากขอมูลของสถาบันเหล็กและเหล็กกลาแหงประเทศไทย, สํานักงานเศรษฐกิจอุตสาหกรรม และกรมการจัดหางาน
411,459
100,000
600,000
500,000
0
300,000
200,000
400,000
Mar-20
Jun-19
Dec-19
Sep-19
Jun-20
Sep-20
Dec-20
Mar-21
Jun-21
Sep-21
Dec-21
551,656
Feb-22
591,265 COVID-19