1. Tranzacții cu bunuri
imobiliare imobiliare în
România
MINISTERUL EDUCAȚIEI , CULTURII ȘI CERCETĂRII AL REPUBLICII MOLDOVA
I.P. CENTRUL DE EXCELENȚE ÎN CONSTRUCȚII
Ctedra : Cadastru , Evaluarea imobilului și Științe Economice
Specialiatea 73250 : Evaluarea imobilului
Chișinău 2021
3. Tipuri de valori a bunurilor imobiliare
• valoarea de piaţă - suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat la data evaluării între un
cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît sa vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie
liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrîns;
• valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – suma estimată pentru care un obiect al evaluării ar putea fi
schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupunînd că el este neocupat,
între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing
adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngere.
• valoarea de înlocuire – suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau construcţii
analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluări, ţinînd cont de
uzura clădirii sau construcţiei evaluate;
• valoarea de reconstituire – suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a
construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi
tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui;
• valoarea de investiţie – valoarea bunului imobil determinată în baza rentabilităţii lui pentru un investitor
concret;
• valoarea de lichidare (sau valoarea de vînzare forţată) – valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul
evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă
diferite de cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.
4. Pașii contractului de înstrăinare
a) Partile se prezintă personal cu actele de identificare sau prin mandatar, cu procură autentică
b) Actele de proprietate, (în funcţie de specificul tranzacţiei, apartament sau sonstrucții și/sau terenul aferent în original
sau duplicat;
c) Încheierea de intabulare în original / sau copie lagalizate ANCPI , împreună cu documentaţia cadastrală (în original
sau copie după aceasta);
d) Certificat de atestare fiscală emis de organul fiscal competent al autorităţii administraţiei publice locale care să ateste
achitarea tuturor obligaţiilor locale datorare autorităţii administraţiei publice locale pe a cărei raze se află înregistrat
fiscal bunul care se înstrăinează, la solicitarea contribuabilului sau a notarului, respectiv împuternicitului acestuia,
conform delegării date de către contabil;
e) Extrasul de carte funciară pentru autentificare sau Certificatul de sarcini emis de Oficiul de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară (O.C.P.I. ) de la locul situării bunului imobil obţinut de notarul public la cererea vânzătorului, ce poate fi
utilizat în termen de 10 (zece) zile lucrătoare, calculate de la data depunerii cererii la O.C.P.I.- ul competent;
f) Adresă emisă de instituţia bancară în favoarea căreia există constituite ipoteci şi interdicţii, în cazul în care imobilul
ce se doreşte a fi înstrăinat este grevat de ipoteci constituite în favoarea unor instituţii bancare din care să reiasă acordul
expres al acestora cu privire la înstrăinare şi procedura radierii ipotecilor şi interdicţiilor aferente;
g) Certificat de performanţă energetică a clădirii , eliberat potrivit Legii nr. 372/2005, modificata, privind performanţa
energetică a clădirii de un auditor energetic autorizat (doar în cazul vânzării şi închirierii). ( www.aaec.ro );
h) Certificate de căsătorie vânzători şi cumpărători (după starea civilă a participanţilor la actul juridic civil);
i) Dovada exercitării / neexercitării dreptul de preemţiune;
j) Toate facturile emise de societăţile prestatoare de servicii cu care există încheiat contracte de furnizare de servicii
(curent electric, canalizare, apă, etc) şi chitanţele doveditoare de plată a acestora.
5. Asigurarea bunurilor imobiliare
De ce iti sunt utile Asigurarile pentru cladiri si alte bunuri?
Optand pentru asigurarea imobilelor sau bunurilor, vei avea certitudinea ca, indiferent de riscurile la care acestea
sunt expuse, vei depasi mai usor eventualele probleme, atat din punct de vedere financiar, cat si din punct de vedere
al timpului necesar remedierii daunelor.
Avantajele oferite de Asigurarile pentru cladiri si alte bunuri
1. Predictibilitate in asigurarea continuitatii afacerii tale.
2. Personalizarea asigurarii în functie de specificul activitatii, asigurandu-ti astfel afacerea impotriva unei game
variate de riscuri.
3. Asistenta profesionista in gasirea solutiei optime de asigurare.
4. Optimizarea costurilor prin alegerea pachetului optim: cost – acoperiri – suport, adaptat nevoilor tale.
5. Promptitudine si simplitate în soluţionarea daunelor si in acordarea despagubirilor.
6. Continuitate financiara alaturi de un partener de incredere, care sustine dezvoltarea si succesul afacerii tale.
Tipuri de Asigurari pentru cladiri si alte bunuri pe care le poti incheia la Groupama Asigurari
1. Asigurarea de incendiu si alte calamitati
2. Asigurarea de avarii accidentale ale masinilor si utilajelor
3. Asigurarea echipamentelor electronice
6. Ipoteca
Ipoteca este o garanție reală, servind la garantarea obligațiilor unui debitor față de creditorul său,
printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în acest scop (ipoteca
nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
În România, ipoteca este reglementată prin art. 2343-2428 Cod civil și este definită astfel: [1]
• Ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al unei alte
persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în
stăpânirea oricui s-ar afla și de a fi plătit cu prioritate față de ceilalți creditori din prețul acelui bun.
În Republica Moldova, prin lege ipoteca este definită astfel:
• ipoteca este un drept real în al cărui temei creditorul are dreptul să ceară satisfacerea creanțelor sale,
cu preferință față de ceilalți creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în
ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligațiile garantate cu ipotecă.
7. Impozitarea
Calcularea impozitului pentru persoanele fizice ce dețin imobile.
Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se
calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2- 1,3% asupra valorii care poate fi:
a) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani
anteriori anului de referinţă;
b) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori
anului de referinţă;
c) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul
clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă.
Persoanele fizice care au în proprietate două sau mai multe clădiri datorează un impozit pe clădiri,
majorat după cum urmează:
a) cu 65% pentru prima clădire în afara celei de la adresa de domiciliu;
b) cu 150% pentru a doua clădire în afara celei de la adresa de domiciliu;
c) cu 300% pentru a treia clădire şi următoarele în afara celei de la adresa de domiciliu.
8. Impozitarea
Calculul impozitului/taxei pe clădirile deţinute de persoanele juridice:
- Pentru clădirile rezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul/taxa
pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08%-0,2% asupra valorii impozabile a
clădirii.
- Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul/taxa
pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2%-1,3%, inclusiv, asupra valorii
impozabile a clădirii.
-Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, utilizate pentru
activităţi din domeniul agricol, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4%
asupra valorii impozabile a clădirii.
9. Locațiunea bunurilor imobiliare
Contractul de închiriere se poate încheia, după caz, cu orice persoană fizică sau juridică, română ori străină, pe o
perioadă de maximum 10 ani, cu revizuire anuală, în condițiile legii.
Închirierea bunurilor imobile se realizează prin licitație publică organizată de autoritatea contractantă.
Este interzisă subînchirierea totală sau parțială sau cedarea de către chiriași a spațiilor sau mijloacelor închiriate în
cadrul unui contract de subînchiriere sau contract de asociere în participație.
Principiile care stau la baza atribuirii contractelor de închiriere a bunurilor proprietate publică sunt:
a) transparența - punerea la dispoziția tuturor celor interesați a informațiilor referitoare la aplicarea procedurii
pentru atribuirea contractului de închiriere de bunuri proprietate publică;
b) tratamentul egal - aplicarea, într-o manieră nediscriminatorie, de către autoritatea publică, a criteriilor de
atribuire a contractului de închiriere de bunuri proprietate publică;
c) proporționalitatea - orice măsură stabilită de autoritatea publică trebuie să fie necesară și corespunzătoare naturii
contractului;
d) nediscriminarea - aplicarea de către autoritatea publică a acelorași reguli, indiferent de naționalitatea
participanților la procedura de atribuire a contractului de închiriere de bunuri proprietate publică, potrivit condițiilor
prevăzute în acordurile și convențiile la care România este parte;
e) libera concurență - asigurarea de către autoritatea publică a condițiilor pentru ca orice participant la procedura de
atribuire să aibă dreptul de a deveni locatar în condițiile legii, ale convențiilor și acordurilor internaționale la care
România este parte.
10. Locațiunea bunurilor imobiliare
Autoritatea contractantă inițiază procedura de licitație publică prin întocmirea documentației de atribuire
care este alcătuită din:
a) caietul de sarcini;
b) fișa de date a procedurii;
c) contractul-cadru conținând clauze contractuale obligatorii;
d) formulare și modele de documente.
Caietul de sarcini conține în mod obligatoriu următoarele:
a) datele de identificare ale instituției care inițiază licitația;
b) descrierea bunului imobil care face obiectul închirierii;
c) destinația bunului imobil care face obiectul procedurii de închiriere;
d) condițiile de închiriere și regimul de exploatare a spațiului;
e) condițiile de valabilitate pe care trebuie să le îndeplinească ofertele;
f) obiectivele de ordin economic și social, după caz, urmărite de autoritatea contractantă;
g) criteriul de selecție utilizat, respectiv prețul;
h) cerințele privind calificarea ofertanților (cerințele se vor adapta în funcție de calitatea persoanei - fizică
sau juridică).
