20171203住宅購入セミナー

1. 住宅購入セミナー
「失敗しないお家の探し方の基本！嘘と本音を公開！」
仲介手数料ゼロの不動産屋が教えます

2. 目次
自己紹介
第0章 お家探し知らないと怖い話
第1章 みんなよく知らない不動産流通の仕組み
第2章 お家が欲しくなったら何をする？
第3章 不動産広告の見方 ▶ 不動産営業マンの僕が見てきたお家さがしあるある
第4章 どっちがいいの？ ▶ 不動産営業マンの僕が考えるお家購入で３大損する人
第5章 住宅ローンの基礎知識 ▶ お家購入にまつわる、みんなのホンネ
第6章 どうすれば、かしこく購入できるの？

3. 自己紹介
鈴木宏治（すずきこうじ）
株式会社グラウンド代表取締役
大阪生まれ大阪育ちの40歳
✓ 関西大学法学部卒業
✓ 大学在学中～34歳まで司法試験を受験
✓ 35歳で吹田市の不動産仲介会社に就職
✓ 37歳で株式会社グラウンド設立
✓ 2016年から「ゼロ仲介」スタート

4. 株式会社グラウンド 業務内容
✓住宅ローンが支払えなくなった物件の売却・相続による売却の仲介業務
✓仲介手数料0円での新築一戸建て紹介サービス（ゼロ仲介）
✓ゼロ仲介にプラスした住宅ローンの個別相談

5. 第0章 お家探し知らないと怖い話
1. 物件が見つかってから、住宅ローンを決定する時間は？
2. 個人信用情報って知っていますか？
3. 不動産営業マンの言うままに・・・。

6. 1. 物件が見つかってから、住宅ローンを決定する時間は？
問題です。
ずーっと、欲しかったお家、気にいったお家がやっと見つかりました。
ただ、住宅ローンについては、まったく何もしていません。
申し込みをして、不動産売買の契約日が決められました。
それまでに住宅ローンの借入銀行を決定しないといけません。
どれくらいの期間で、住宅ローンを決定しないといけないでしょうか。

7. 1. 物件が見つかってから、住宅ローンを決定する時間は？
購入申し込み 不動産売買契約
１週間！

8. １週間でこれだけ決めれます？
✓借入金融機関（どこで借りる？）
✓借入額（いくら借りる？）
✓金利プラン（固定or変動）
✓借入プラン（連帯保証・連帯債務・ペアローンなど）
✓団体信用生命保険の特約は？

9. 決めないとアカンから決めるけど・・・
絶対損してるで、
それ

10. 2. 個人信用情報って知っていますか？
住宅ローンの審査には、あなたの個人信用情報がチェックされます。
ご主人さん（もしくは奥さん）の個人信用情報は把握していますか？

12. 「自分は絶対大丈夫」と思っていても
借りられない人は
意外と多い

13. 3. 不動産営業マンの言うままに・・・。
お家さがしで、よくしてくれた不動産営業マン。
その営業マンの言うことすべてが、あなたにとって一番の選択肢かどうかは
わかりません。
たとえば、提携ローンとは何か知っていますか？

14. 提携銀行を勧められて・・
A銀行
✓0.895%
✓変動金利・３大疾病特約付き
B銀行
✓0.625％
✓変動金利・３大疾病特約付き
（注）この２つの銀行とも同じ保障内容です。

15. 3,000万円を35年間で借り入れた場合の
支払い総額は・・
A銀行
✓0.895%
✓変動金利・３大疾病特約付き
→ 3,495万4,500円
B銀行
✓0.625％
✓変動金利・3大疾病特約付き
→ 3,340万8,480円
35年間で154万6,020円の差！

16. 3. 不動産営業マンの言うままに・・・。
ローン事務手数料
108,000円！

17. ちょっとした知識が
大きな差になるよ

18. 第1章 みんなよく知らない不動産流通の
仕組み
1. 不動産会社は大きく分けて2種類ある
2. それぞれの特徴
3. 物件情報はすべての不動産会社で共有されている

19. １．不動産会社は大きく分けて2種類ある
✓売主分譲会社
✓不動産仲介会社

20. ２．売主分譲会社 の特徴
たとえば
• 飯田グループ（新築一戸建て建売住宅）
• 地元の工務店
• 三菱地所レジデンス（新築マンション）
• プレサンスコーポレーション（新築マンション）
✓自社の物件が売れないと利益ならない
✓土地を仕入れて→販売による差益がメインの収入

21. ２．不動産仲介会社 の特徴
たとえば
• 住友不動産販売
• 三井のリハウス
• 近鉄不動産
• センチュリー21の加盟店
✓どの物件を紹介しても（売っても）いい
✓自社で分譲することはない
✓紹介することによる報酬（仲介手数料）がメインの収入

22. ３．不動産仲介会社は販売中の物件情報を
データベースで共有している。
その名も「レインズ」

23. レインズに登録されている物件は、どの不動産
仲介会社からでも購入できる

24. レインズに登録されていない物件は、特定の会
社からしか買えない

25. 売主分譲会社から直接購入する場合は
「不動産会社 ⇔ あなた」となるので、
すべて自分ですすめていかないといけない

26. レインズに登録されている物件の場合は、
不動産仲介会社を選ぶことができます

27. 質問です。
あなたが欲しい物件が、どの不動産仲介会社か
らでも購入できる物件でした。
何を基準に不動産仲介会社を選びますか。

28. 第2章 お家が欲しくなったら何をする？
1. 予算の把握は2段階
2. 事前審査に費用な書類を準備する

29. まずしないといけないことは、
物件じゃないです、予算の把握です。
絶対に。

30. STEP1 （一般的にいう）予算を把握する
個人信用情報をクリアにする
▶ 不安ならCIC・JICCから取り寄せる
年収からの借入可能額の把握
▶ クルマのローンなどがある場合は特に注意！
▶ 夫婦で収入を合算するかどうかの検討（条件に注意！）

31. STEP2 本当の予算の把握
毎月無理なく支払い可能な金額から借入額を計算する
▶ 各家庭によってちがいます
借り入れ金融機関を検討する
▶ ある程度のアタリをつけておく
いつでも借り入れができるように書類を準備する
▶ ここまでしてはじめて予算の把握が完了

32. 銀行の事前審査で必要な書類
✓運転免許証 コピー
✓健康保険証 コピー
✓H２８年源泉徴収票 コピー
（H２９年源泉徴収票 コピー）
✓借り入れがあれば、借入明細書 コピー

33. 個人事業主さんの場合は、
別途聞いて
ください

34. 第3章 不動産広告の見方
1. だまされたくないあなたへ！
SUUMO・HOME'S・at homeなどの不動産web広告それぞ
れの特徴
2. 未公開物件とは？

35. １．だまされたくないあなたへ！
SUUMO・HOME'S・at homeなどの不動産web広告
✓建築条件付き土地とは
✓まだ建っていないのに、完成している感じの広告
✓くわしい住所は掲載されていない理由
✓都合の悪い写真は掲載しない
✓販売形態をチェック
✓安い物件は、やっぱり値段なり

36. ２．未公開物件とは？
✓「会員登録すると物件がみれますよ」
✓不動産会社が本当に欲しいのは
✓新築一戸建ては、ほぼ情報が公開されている

37. ▶ 不動産営業マンの僕が見て
きたお家さがしあるある
（残念ver.）

38. お家さがしでのあるある
✓ 物件は決まった（申し込みをした）のに、源泉徴収票が手元にない
✓ 「販売している物件てこんなに少ないのか・・」と本気でさがし始めて気づく
✓ 高圧的な態度で不動産営業マンに接して、結果相手にされない
✓ 一生に一度の大きな買い物なので、自分はずーっと悩む時間をもらえると思っている
✓ 自分だけは、欲しい物件を必ず購入できると思っている

39. 第4章 どっちがいいの？
1. 一戸建てとマンション
2. 新築と中古
3. 建売住宅と自由設計（建築条件付き土地）

40. １．一戸建てとマンション
✓マンションは利便性で選ぶ
✓売却しやすいのはマンション
✓マンションはこの10年でいま一番高い
✓4人家族でずっと住むなら80㎡、４LDKは必要

41. ２．新築と中古
✓保証の内容のちがい
✓中古は現状引き渡しが原則
✓フラット35が利用できない可能性
✓中古物件は不動産営業マンもドキドキしている
✓中古物件をこんな風に選ぶと失敗する

42. ３．建売住宅と自由設計（建築条件付き土地）
✓自由設計、フリープランというけれど・・・
✓自由設計はとにかく時間がかかる
✓自由設計がとにかく一番儲かる
✓がんばって自由設計にしたのに、結局は
✓コスパが高いのは建売住宅
✓自由設計（建築条件付き土地）を選ぶべきはこんな人

43. ▶ 不動産営業マンの僕が考える
お家購入で３大損する人

44. お家購入で３大損する人
その１ お金の話をずーっと放置している人
その２ 物件をすぐに見に行かない人
その３ 不動産営業マンを本気にさせない人

45. 第5章 住宅ローンの基礎知識
1. 銀行住宅ローンとフラット35の共通点・ちがい

46. 共通点
どちらも住宅ローンという商品
住宅ローンは、その金融機関の商品

47. その商品をつくっているのは、どこ？
銀行系住宅ローン
それぞれ銀行独自の商品
フラット35
各銀行×国（住宅支援金融公庫）
のコラボレーション商品

48. それぞれの金利プラン
銀行系住宅ローン
✓変動金利
✓○○年固定金利
✓全期間固定金利
フラット35
✓全期間固定金利のみ

49. 金利プランイメージ
金融機関A 金融機関B 金融機関C
フラット35 フラット35 フラット35
銀行独自の変動金利
銀行独自の〇〇年固定金利
銀行独自の全期間固定金利
銀行独自の変動金利
銀行独自の〇〇年固定金利

50. 銀行系住宅ローンとフラット35
３つのちがい
1.審査の内容
2.融資金額
3.団体信用生命保険

51. ちがい その① 審査の内容
銀行系住宅ローン
物件の審査＋人の審査
✓中古物件にも広く対応
✓会社員に有利
フラット35
物件の審査重視
✓新築物件に有利
✓個人事業主にも広く対応

52. ちがい その② 融資金額
銀行系住宅ローン → 物件価格全額＋諸費用
フラット35 → 原則 物件価格の9割融資
物件価格 10割 諸費用
物件価格 9割 諸費用1割

53. ちがい その③ 団体信用生命保険
銀行系住宅ローン
✓金利に含まれている
（加入は必須）
フラット35
✓金利に含まれない
（加入は任意）

54. ▶ お家購入にまつわる、みんなのホンネ
1.銀行のホンネ
2.売主分譲会社のホンネ
3.不動産仲介営業マンのホンネ

55. 1. 銀行のホンネ
めちゃくちゃ
お金貸したい！！

56. 2. 売主分譲会社のホンネ
買ってくれるなら誰でもいい！
条件のいい人に売りたい！

57. 3. 不動産営業マンのホンネ
お客さんが家を買った後の
ことは、興味ないです。

58. 第6章 どうすれば、かしこく購入できるの？
1. 住宅購入にかかる費用（物件＋諸費用）を正しく理解する
2. 100万円損しないために

59. １．住宅購入にかかる費用（物件＋諸費用）
を正しく理解する
✓費用明細は必ず最初にもらう
✓仲介手数料は必要？
✓ローン事務代行手数料は必要？

60. ２．どうすれば、100万円損しないのか？
✓ いまの把握 ✓近い将来の準備 ✓ 将来の把握
→ ３つの組み合わせ

61. ２．どうすれば、100万円損しないのか？
✓ いまの把握
借入可能額・支払可能額から計算した
借入額をシミュレーション
→ 借入できる額 ≠ 予算

62. ２．どうすれば、100万円損しないのか？
✓ 近い将来の準備
借り入れ金融機関の選定
→ 必要書類をすべて集める
→ 個人信用情報の取得・確認

63. ２．どうすれば、100万円損しないのか？
✓ 将来の把握
補助金の額の把握
→ 住宅ローン控除・住まい給付金など
→ 繰り上げ返済の方法を知る

64. まとめ
お家さがしは事前の準備が大事。
本気でお家をさがしはじめると、気になる物件に出会います。
長期間にわたって、大きな金額のお金を借ります。
事前に準備するということは、物件と同じくらい、いやそれ以上に大事。

65. 事前の準備＝家族を守ること

66. 60分で100万円得する個別相談
買う？買わない？
ファイナンシャルプランニングで自分の今と将来を「見える化」しませんか

67. 「相談は、買う・買わないは
まったく関係ありません。」
ＦＰシミュレーションは、あなたの「いま」と「将来」を“見える化”します。
自分にとって有利だと思って取っていた行動が、実は「逆効果」ということは頻繁にありえます。
「買う、買わない」は全くの別として、ファイナンシャルプランで現状を「見える化」しませんか？
ＦＰシミュレーションは、現状を客観的に整理して、将来、自分にとって有利な判断をしてい
くための情報を得ることが目的です。住宅ＦＰ相談により判断基準を得ていただくことで、お客様
の「後悔のない最適な住宅購入」に貢献できれば幸いです。
将来への漠然とした
不安、不透明感
ＦＰ相談により
現状を「見える化」
判断基準を持つことで、
自分に有利な判断ができる

68. 「お家購入で、漠然としたお金の不安はないですか？」
ＦＰシミュレーションですべて“見える化”できます
「家賃はもったいないけど、住宅ローンを組むのもリスクを感じる…。
いま買うのと、将来頭金を増やして買うのと、どちらが有利だろうか…」
「将来、年金はどうなるんだろう…。定年退職後の生活費も考えると、
どのタイミングでどんな住宅ローンを組めば安全なのだろうか…」
「買う？買わない？いまがいいのか、もう少し先がいいのか…」

69. 個別相談会（60分無料・予約制）でできること
1. 毎月の返済可能額から見た最適予算検討
2. 住宅ローンの借入可能額の試算
3. 人生での最適購入時期の検討
4. 「賃貸住宅の居住コスト」と「持ち家購入コスト」の比較
5. 賃貸vs持ち家におけるキャッシュフロー以外のメリット、デメリット診断
6. 住宅ローン減税の控除額試算（おすすめ！2分で出来ます）
7. 返済総額圧縮のための繰上返済計画相談
そのほか、住宅のお金に関する相談はなんでも聞いてください。
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70. FPシミュレーションの“見える化”例１
マイホームの物件購入可能額の検討シミュレーション
そもそも自分がどれくらいの住宅物件を購入できるのか、事前につかんでおくことは
大事ですね。今の収入ならいくらまで借りられるかという金額と同時に、毎月無理
なく返済できる金額という観点からも考えておきましょう。

71. 人生キャッシュフロー上の最適購入時期（可処分所得最大化）の検討
いま、買うのがいいのか！？それとも、頭金を貯めてから買った方が得なのか？
最適購入時期を検討するために、どちらがお得かFPシミュレーションで「見える化」します。
頭金は確かに多い方がいいですが、むやみに増やせばよいというだけでもなさそうです。
金利や物価の変動、また、定年時の残債状況など様々な視点に気を配りながら、
何が自分にとって一番有利なのかをFP的に検討していきます。
FPシミュレーションの“見える化”例２

72. 過去最大の減税規模。住宅ローン減税はいくら戻ってくる？
現在、住宅政策により住宅ローン減税や、すまい給付金など
マイホーム獲得を支援する様々な制度があります。
たとえば、一番メジャーな住宅ローン減税。自分だったら、いくらくらい税金が戻ってくるか
ご存じですか？ FPシミュレーションで、 “見える化”できます。
FPシミュレーションの“見える化”例３

73. ライフプランニングにおいて「お金の戦略」検討は十分ですか？
身近に「住宅のお金」に関する信頼できるナビゲーターはいますか？
ＦＰ個別相談（60分無料）を
ぜひご利用下さい。

74. ほとんどみなさん、
何を聞いたらわからない
という状態で来られます。
ＦＰ個別相談は
手ぶらで大丈夫です。
最適な住宅購入を実現するためにはやはり勉強が必要！
ちょっとした知識があるかどうかだけです。

75. もう一度まとめ
事前の準備＝家族を守ること

76. というわけで、
家族を守るためにも個別相談、
受け付けております。

77. 本日はありがとうございました。
ブログのパスワードは「40」です。