Presentasjonen er utarbeidet av arkitekt Borghild Holsvik og Beate Kåresen og er basert på innspill fra nærmiljøet og dokumentet Borgen Vels kommentar til detaljreguleringsplanen for Borgen Nærsenter pr. desember 2012. Den vedlagte alternative planen skissert fra slide 37 viser et mulig kompromiss mellom utbyggers forslag og nærmiljøet på Borgen.

1. Borgen Nærsenter
Visjon og virkelighet
ved
Borghild Holsvik og Beate Kåresen

2. Hvem er vi?
– Nærmeste naboer til utbyggingen
– Initiativtagere til Interessegruppen for utviklingen av Søndre Borgen
– Styremedlemmer i Borgen Vel
– Medlemmer av Kompetansegruppen for Borgen Vel.

3. Hvor er vi?

4. Hvem bygger hva?
Veidekke Eiendom og
Rema Øst Eiendom står
bak prosjektet, i
samarbeid med Spor
Arkitekter. De kaller
seg Borgen Utvikling
AS.
De skal bygge
butikk, servicesenter
og boliger på Borgen.

5. Hva vil vi med denne presentasjonen?
Vi vil vise at :
• Forslaget er i strid med gjeldende kommuneplan.
• Det kommuniserer ikke med de unike omgivelsene.
• Det vender ryggen til nabolaget.
• Det stenger for viktige siktlinjer.
• Det blir for høyt.
• Det blir for lite sol.
• Trafikkløsningene er for dårlige.
• Og utbyggingen lever ikke opp til visjonen om et godt
nærsenter.
• Til slutt vil vi legge frem en alternativ skisse for hvordan
disse tingene kan ivaretas.

6. Utbyggers forslag beskrevet i tall:
• 1 næringsbygg
• 1 servicebygg + 12 leiligheter fordelt på 2 etasjer over butikken
• 21 leiligheter i blokk på 3 og 4 etasjer
• 16 rekkehus i tre etasjer og garasje under
• Totalt 49 enheter
• Parkeringsplass til alle boliger under bakken
• 70 parkeringsplasser for handlende
• Vei 5 meter bred, opptar 2 mål
• for varelevering
• Søndre Borgen sykehjem
• Søndre Borgen barnehage
• Ca. 30 boligenheter (i fremtiden potensielt mange fler)
– Areal: 14 mål

7. Brudd med gjeldende kommuneplan
• Vi opplever utbyggers forslag som
et uakseptabelt brudd med
kommuneplanen.
• Den stipulerer 30 enheter, fordelt
på 2-3 etasjer
• For øvrig sier kommuneplanen:
Borgen Nærsenter skal være en
samlingsplass og møteplass for vestre deler
av Asker. Dagens nærsenter skal suppleres
med privat service (dagligvarebutik etc.),
samt leiligheter, bl.a. rettet mot
seniorgruppen.

8. Utbyggers forslag til
vei, torg og rundkjøring
• Utbyggers veiforslag gir for
mye trafikk inne på området.
(Se slide 6)
• Torget blir liggende som en
trafikkøy mellom disse.
• Barn, eldre og
handicappede vil utsettes for
unødvendig trafikkfare.
• En rundkjøring og to
innkjøringer til området vil
bedre trafikksikkerheten og
trafikkflyten vesentlig i
området.

9. Terreng, massebalanse, avstander og høyder
• Området er svært fuktig
• Utbygger planlegger å ikke
fjerne massene, men
derimot å legge byggene
oppå dem.
• Dermed løfter de seg over
drenerings- problemene i
området, mens naboer
risikerer å få store skader på
sin eiendom.
• Hevingen av bakken gjør
byggene nesten en etasje
høyere enn nødvendig i
forhold til naboene.
• Illustrasjonen synliggjør ikke
godt nok hvor høye byggene
er i forhold til avstandene
mellom dem. De er 3-4
etasjer høye, 8-10 meter fra
hverandre.
• I realiteten skygger alle for
alle .

10. Gesimser sammenlignet med mønet på det sorte huset på toppen av Borgentoppen.
Den blå linjen viser forventet reell takhøyde på blokkene inkludert heissjaktene.
Søndre Borgen Sykehjem ligger nederst til høyre på den nederste tegningen.

11. Gesimshøyder over Borgenveien
• Gitt at Borgenveien er 0
meter høy, så er bygningenes
gesimshøyder som på kartet.
• Man må påregne at byggene
blir en meter høyere når de
har tak på.
• I tillegg kommer 2.5 meter
høye heissjakter, to rett
ovenfor skolen, en rett vest
for Gamle Søndre Borgen og
en rett vest for
barnehagen/Søndre Borgen
Sykehjem.
• Høyder beregnet utifra
utbyggers opplysninger i
reguleringsforslaget.

12. Vår visjon
• Vi vil bedre kvaliteten på forslaget gjennom
– Mer hensyn til naboer
– Bedre kommunikasjon med kulturmiljøet rundt
– Bedre siktlinjer og solforhold for alle-
ikke bare de i øverste etasje
– Et trivelig torg
– Trygge, langsiktige trafikkløsninger

13. Hva ligger bak utbyggers visjoner?

15. Vår påstand er:
• Utbyggers forslag kommuniserer ikke med
kulturmiljøet det ligger i.
• Og det vender nabolaget ryggen.
• I det følgende vil vise en billedserie fra
nabolaget, hvor vi følger gangveien til høyre
på bildet.

16. Søndre Borgen Sykehjem og Barnehage
• Sykehjemmet
planlegges utbygget
og barnehagen er
plassert her også i
neste kommuneplan.
• Denne institusjonen
får en 4 etasjes blokk
rett vest for seg.
• Dette vil stenge for
ettermiddagssol i hele
vinterhalvåret.

17. Gamle Søndre Borgen
• Bygget er fantastisk
vakkert.
• En gang gård, pikeskole og
gamlehjem, nå
kultursenteret
«Englagard»
• Første etasje, til høyre, har
et stort, solrikt rom som
enkelt kan gjøres
tilgjengelig for
rullestolbrukere.
• Asker kommunes
planlagte utbyggingen av
Søndre Borgen vil stenge
for sikten mot sør.

18. Søndre Borgen mot vest • Asker kommune håper på å
kjøpe Gamle Søndre Borgen.
Bygget har vinduer og gode
siktlinjer mot vest.
• Utbyggers forslag om en 3
etasjes blokk til venstre i
bildet, helt opp til eika og
inngangspartiet, vil stenge
for all sikt og sol mot vest.
• Det reduserer bruksverdien
for Asker kommune.
• Vi foreslår at blokken trekkes
ned til sørvestre hjørne av
huset.
• Det er i tråd med
fylkesrådmannens
anbefalinger for øvre del av
jordet og vil skåne nabo i
nord, gnr6/77.

19. Fredet 1700-talls bygg og gammel eik
Englagard har et rikt
terapi- og kultutilbud.
Byggene huser i dag
fotsoneterapi, tanke-
feltsterapi, galleri, mal
ere, smykke-
kunstnere, musikere, e
tc. Tidligere også
frisørsalong.
Brukerne vil gjerne
fortsette og utvide sitt
tilbud her.
http://englagaard.wordpress
.com/

20. Fredet eik
• Kan være 300-500 år gammel.
• Funn av rødlistet eikerhårskål, som
eksisterer bare 60 steder i hele Europa.
• Eiketrær dør av å strekke seg for høyt opp
for å få sol. Rotsystemet er 1/3 bredere
enn selve kronen og strekker seg
sannsynligvis langt ut på jordet. Skal vi
verne eika, må vi verne området rundt.
• Forhold som berør eika bør utredes av
en spesialist.
• Området har gode siktlinjer mot
Vardåsen kirke og solnedgangen.
• Det er et yndet oppholdssted for
brukerne av Englagard.
• Blokken på 3 etasjer stanser bare noen
meter fra grenene til venstre på bildet. All
sikt og sol mot sørvest stenges. Blokken
bør trekkes lenger ned langsmed
gangveien.

21. Siktlinjer fra gangveien, mot nordvest

22. Hans Nordmann Dahls atelier
• Nabo, gnr 6.26
• Stue og atelier er i det lille
påbygget til venstre, på
bakkeplan.
• Eier Kristian Dahl er
kunstner, samboer
Borghild Holsvik er
arkitekt. For dem er
lysforhold viktig.
• Foran dette planlegges en
jordvoll på ca. 2 meter for
garasje, så et 3 etasjes
rekkehus på toppen. Disse
liger da rett sør for
bygget, 6 meter fra
tomtegrensen.

23. Trehusrekken langs Borgenveien
En yndet søndagstur
for Borgens beboere
og en reise tilbake i
tid for Søndre
Borgens pasienter.
Til høyre ses
Borgentoppen 6, gnr
6.77, huset til
familien Kåresen.
Hagen dyrkes aktivt.
Tomtens verdi som
potensiell
byggetomt
reduseres sterkt ved
å bli omkranset av 3
etasjes bygninger i
sør og vest.

24. Sørvendte hus
• Hovedproblemet for
nabolaget er at alle
husene er sør- og
vestvendte, både
med hensyn til
vinduer og
oppholdssteder.
• Resultatet er at den
planlagte
utbyggingen blir
veldig
overveldende.

25. Borgen Gård
• En av Askers
flotteste
gårder.
• Selger av
jordet
• Trelund i
bakgrunnen
• Liten
salamander i
gårdsdammen

26. Hovedbygningen på Borgen Gård
Fredet
gravhaug til
høyre for
flaggstangen.

27. Inngangspartiet

28. Utsikt mot Oslofjorden

29. Borgens første
eldrebolig?
• Bygget av Otto og Anders
Borgen da de solgte Borgen
gård i 1937.
• De store bjerkene vannes av
overskuddsvannet fra dammen
på Borgen gård. Treet til
venstre får mer vann enn det til
høyre.
• Dammen har et jevnt tilsig av
vann året rundt, sannsynligvis
fra Vardåsen.
• Det bør foretas en ROS analyse
av vannforholdene på Borgen.
Mektige trær er avhengige av
vann på toppen, jordet mot
vest er nesten en myr.

30. Borgentoppen 10
• Slik vi ser det er
dette det eneste
huset som
proporsjonalt
overlever
utbyggingen.
• Mønet ligger på
kote 180.
• Toppen av mønet
på dette huset vil
være omtrent på
høyde med
blokkenes øverste
punkt, dvs. toppen
av heissjaktene.

31. Borgentoppens høyeste hus.
Over hundre år gammelt. Nennsomt restaurert de seneste år.

32. Siktlinje som vil forsvinne
Vardåsen kirke er i
dag synlig for alle
som ferdes på
Borgentoppen.

33. Siktlinje som vil forsvinne
Vardåsens profil
vil knapt bli
synlig for store
deler av
området.

34. Proporsjoner- i et område som i stor grad er lagt i bakkeplan.
Tverrliggeren på
høyspentledningen er
estimert til 12.5 meter
over bakken. Skolen er
5 meter høy.
Legg skolen oppå
tverrliggeren, så får du
17.5 meter.
Nærmeste 4-etasjes
blokk er 14 meter til
gesims, legg på 1
meter til tak, legg på
2,5 meter til heissjakt.
Sum:
17.5 meter

35. Hva vil utbyggingen si for dette
området?
I et av Norges vakreste kulturområder, der kommunen har brukt
betydelige ressurser på god utvikling, planlegger utbygger:
– Et bomiljø med vesentlig tettere og dårligere bokvaliteter
enn både blokkene i Huldreveien og Hagaløkka
– Skyggefullt og uten sikt
– Rett ved siden av ungdomsskolen
– Med dårlig trafikksikkerhet og trafikkavvikling
– I et miljø med mange barn, eldre og bevegelseshemmede

36. Vi mener planen er i utakt med
• Kommuneplanen 2007-2020
• Fylkesrådmannens høringsuttalelse til revidert
kommuneplan
• Fylkesmannens anbefalinger ved varslet oppstart
av prosjektet
• Rådmannens anbefalinger ved
førstegangsbehandling
• Borgen Vels innspill
• Nærmeste naboers innspill

37. Alternativ plan
• Utarbeidet i samarbeid mellom arkitekt Borghild Holsvik og
Beate Kåresen.
• Basert på innspill fra nærmiljøet og dokumentet Borgen Vels
kommentar til detaljreguleringsplanen for Borgen Nærsenter pr desember
2012.
• Illustrasjonen viser et mulig kompromiss mellom utbygger og
nærmiljøet på Borgen.

38. Høyder i tråd med
kommuneplanen
Gir minimum 33
enheter
Maksimum
39/41 enheter
( Kommuneplan
stipulerte 30)
Hvorav
12 rekkehus
15 store leiligheter
6 mindre leiligheter på
servicebygg
+ evt
6-8 mindre leiligheter
over butikk

39. Veinett og
varelevering
Veier
Gangveier i oransje
Smale blå: tilførselsveier
Brede blå: hovedveier
Blå ring: Rundkjøring
Varelevering er flyttet
• Dermed kan blokkene trekkes
nedover på feltet
• Øvre del av feltet blir bedre
egnet til opphold
• Naboer får sikt
• Trafikksikkert
• Alle skjermes for støy av
ryggende biler

40. Grøntarealer
Lys grønt: torg
Mellomgrønt: fellesareal
Gule ringer: Møtepunkter

41. Visjon med
detaljer

42. Hvem har sagt hva?
– Kommuneplanen 2007-2020
• 2 og 3 etasjer, 30 eldreboliger, 1 nærsenter
– Fylkesrådmannens gjennomgang av revidert kommuneplan 2007-2020
• Det vil være positivt for kulturmiljøet og utsikten mot vest fra Gamle Borgenvei at østre del av jordet nærmest veien
forblir LNF, og at ny bebyggelse legges til nedre og vestre del av jordet.
– Fylkesrådmannen gjentok dette i forbindelse med oppstart av prosjektet
• Av hensyn til siktlinjer og kulturmiljøet på Søndre Borgen anbefaler fylkesrådmannen at det ikke legges ny bebyggelse i
den øvre delen av planområdet(nordøstre del) Det vil bidra positivt til å bevare opppevelsen av det gamle kulturmiljøet i
området. Trær av betydning for miljøet langs grusveien anbefales bevart.
– Rådmannens forslag til endringer ved førstegangs høring:
Kommunen vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-11 at privat forslag til
reguleringsplan, detaljregulering for Borgen nærsenter, gbnr. 6/6 m.fl. sendes ut på
høring og legges ut til offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens § 12-10 etter at
følgende endringer er utført:
– På plankartet endres:
– a) maks tillatt gesimshøyde for sydlige del av område BB endres fra k+ 178 til k+176
– b) nordre byggegrense for område BB trekkes 5 m mot syd
– c) østre byggegrense for område BB trekkes 1 m mot vest slik at avstanden til
– hensynssonen i øst blir 4m.
– I bestemmelsene endres:
– § 5.3 «Gesimshøyde skal ikke overstige 7,0 m. Sokkelhøyde 1.etg skal ikke overstige
– den kotehøyde som er angitt på plankartet.» (Dvs. resten av foreslått bestemmelse går
– ut)

43. Borgen Vel har foreslått
Reduser antall boenheter til 30.
• Skap attraktive uteområder ved å redusere høyder og utnyttingsgrad.
• Reduser trafikkbelastningen på torget ved å stenge for gjennomkjøring av området og
sikre overgangen bedre. Legg inn rundkjøring og utbedre undergangen.
• Reduser blokken mot nordøst til to etasjer. Vurder evt. tiltak som forsenkning i
terrenget, tilbaketrekking av etasjen og en stor takterrasse mot nordøst.
• Trekk selve blokken 10 meter lenger mot sydvest. Dette vil skape et attraktivt
grøntområde med lys, luft og sol inn mot eika og Gamle Søndre Borgen.
• Lag en naturlig overgang til eksisterende bebyggelse ved å legge rekkehusene på
eksisterende bakkenivå og la dem være på maksimalt to etasjer.
• Sikre at det blir gjennomført tilstrekkelige tiltak for drenering av området.
( Fra Borgen Vels forslag til detaljreguleringsplan for Borgen Nærsenter pr desember 2012. Også
sendt inn som Borgen Vels høringsuttalelse i saken.)

44. Visjon: Risenga Terrasse
Dette var
deres visjon.
Veidekke var
også
involvert i
utbyggingen
av Risenga
Terrasse.

45. Avstandsbilde av Risenga Terrasse, April 2013

46. Virkelighet
Vi mener at
proporsjonene i
prosjektene er
sammenlignbare.
Slike proporsjoner
egner seg ikke for et
nærsenter ved en
skole.

47. Vi spiller derfor ballen over til dere.
• Vi mener at utbygger i liten grad har tatt hensyn
til innspill fra kommuneadministrasjon og
nærmiljø i denne saken.
• Prosjektet må reduseres i høyde og antall og
trafikkløsningene må bli bedre.
• Vi har tillit til at dere som politikere tar grep som
forbedrer utbyggers plan.

48. Denne visjonen
kan bli virkelighet.

49. Registrert dato Beskrivelse Avsender/Mottaker Saksnummer Løpenummer
23.08.2010
6/6 m.fl. Forhåndsuttalelse til
reguleringsplan for nærsenter og boliger
Interressegruppen For
Søndre Borgen Vel V/Beate
Kåresen
10/005841-0008 0122940/10
23.09.2010
6/6 m. fl. Funn av sjelden sopp på eika på
Søndre Borgen
Beate Kåresen 10/005841-0015 0143237/10
02.01.2013
6/6 m. fl. Kommmentarer til reguleringsplan
for nærsenter og boliger Tiltakshaver:
Veidekke Eiendom og Rema Eiendom Øst
Borgen Vel V/Beate
Kåresen
10/005841-0037 0000103/13
Dokumenter referert til og som vi mener bør følge saken videre:
Disse gjenspeiler den offentlige diskusjonen som har funnet sted.