Анализ эконом сегмента отельного рынка москвы дек2013

1. Обзор эконом-сегмента рынка миниотелей и хостелов Москвы
Декабрь 2013

2. Введение
•
•
•
•
•
Рынок хостелов и мини-отелей Москвы исторически сложился таким образом, что
основной отельный трафик бронирования идет через booking.com
То есть, каждый вновь открывающийся отель (исключения: некоторые дешевые
хостелы на окраинах) продаются через букинг
Таким образом статистика букинга является наиболее приближенной к отражению
реального номерного фонда и форматов в рынке
Те из мини-отелей и гостиниц, которые не присутствуют на букинге не
рассматриваются как конкуренты
Общее количество средств размещения в Москве на 15 декабря по букингу — 773.

3. Анализ отельного рынка Москвы по ценовым сегментам
Интервал цены Кол-во объектов
0-2299 руб.
195
2300-4599 руб.
296
4600-6799 руб.
172
6800-9099 руб.
100
9100 руб.+
80
●
●
●
Комментарии
до 1500 руб. за двухместный номер 19 мини-отелей/хостелов
Мини-отели и хостелы в центре, совковые гостиницы на окраинах
Совковые гостиницы по разным районам города, Novotel от 5900р
Приличные классические отели: Novotel, Radisson
3 звезды+ в центре
До 2000 руб. за двухместный номер в центре Москвы можно забронировать только
хостелы / мини-отели
Общий номерной фонд в цене до 2299 руб. в текущем рынке всего 100-300
номеров в центре Москвы
Большую часть фонда средств размещения в центре Москвы составляют койки в
хостелах «предыдущего поколения» с ценой в рынке 250-900 руб

4. Тенденции эконом-сегмента отельного рынка Москвы
•
За период октябрь 2012 — декабрь 2013 BAR (Best Available Rate) на
двухместный номер в пределах Садового Кольца снизился с 1900 руб. до 1100
руб., снижение на 73%, основные причины снижения цены:
– появления мини-отелей формата компактных номеров после Русской
Мечты: Ах-отель, Аскет-отель, Аргус-Отель (все являются сетью условно
«Аскет»), Дуо-отеля
– появление данного формата привело к ценовой войне, когда компактные
мини-отели только с двухместными номерами демпингом забирали объем
с рынка, далее традиционные хостелы имеющие 1-4 двухместных номера
(остальное койки) вынуждены были также начать конкурировать по цене по
двухместным номерам для заполнения. Объем номеров новых миниотелей около 100-200 является каплей в море на общем отельном рынке
Москвы, однако для своего сегмента этого количества оказалось
достаточно для старта сильной конкуренции по цене
– ускорение роста открытия новых объектов во 2ом полугодии 2013:
• За август-сентябрь открылось 40 новых хостелов/мини-отелей
(среднемесячное кол-во открываемых объектов в 2012-2013 — 2,5
отеля в месяц)

5. Анализ отельного рынка Санкт-Петербурга по ценовым сегментам
•
•
•
•
•
Анализ текущего состояния рынка Санкт-Петербурга полезен для прогноза
отельного рынка Москвы, поскольку он показывает как будет выглядеть зрелый
насыщенный рынок с совершенной конкуренцией
Исторически рынок мини-отелей и хостелов Санкт-Петербурга развивался
быстрее рынка Москвы по следующим причинам:
– существенно ниже цена кв.м. недвижимости
– большее предложение в центре города жилых площадей от 100 кв.м.
– значительный туристический трафик
– высокий средний чек /кв.м.
Общее количество объектов размещения в Питере по букингу 820, на 6% выше
Москвы в абсолютном выражении
Отельный рынок Санкт-Петербурга достаточно насыщен, BAR двухместного
номера 700 руб!
Анализ отельного рынка Санкт-Петербурга помогает прогнозировать рынок
Москвы с учетом быстрых темпов открытия новых объектов и
разворачивающейся острой конкуренции по цене:
– Очевидно снижение BAR замыкающими игроками до определенного
уровня сопротивления ограниченного себестоимостью 800-900 руб.
– При изменении цен произойдет пересортица объема из сегментов в другие
сегменты

6. Прогноз тенденций изменений по сегментам
•
•
•
•
•
•
•
2013 заканчивается под знаком кризиса ликвидности вызванном кризисом
общим замедлением экономики, закредитованностью населения и негативом
на рынке труда
Чем хуже для экономики, тем лучше для эконом-сегмента отельного рынка
Качественные стандартные номера в мини-отелях в центре Москвы от 12 кв.м.
с санузлом эквивалентные 3х звездочному отелю (2500-3800 руб) постепенно
получат траффик от традиционных 3х-звездочных отелей с более высокой
ценой в рынке (4500-7000 руб)
При снижении BAR замыкающими мини-отелями до 800-900 руб за
двухместный номер эконом-класса, цивилизованная и премиальная часть
спроса на койко-места в центре апгрейдится с коек на двухместные номера
Те из мини-отелей и хостелов, которые находятся вне Садового Кольца и еще
не загнулись — обязательно загнутся в ближайшие год-два: им нереально
конкурировать с мини-отелями в центре
Мини-отели и хостелы неудачного формата в центре с заполняемостью менее
50-70% будут активно зыкрываться ввиду ножниц рынка: 1) снижение BAR
двухместных номеров в рынке замыкающими гроками убивает заполняемость
таких заведений 2) арендодателям нереально что-то объяснить для снижения
арендной ставки
Часть из открывшихся в 2013 году мини-отелей и хостелов будут закрыты.
Следует из теории вероятностей по статистике успеха новых
предпринимателей и рыночной ставки аренды в центре осенью 2013 года. Это
создаст возможности для освоения части этих помещений агрессивными
игроками рыка.

7. Ценовой прогноз эконом-сегментам отельного рынка Москвы
•
•
•
•
•
•
•
•
Прогноз по цене на 2014 год:
Койко-места 250-900 руб. (основной объем по цене 300-500руб)
Двухместные номера 800-1500 руб. (основной объем по цене 1200-1500 руб)
Стандартные двухместные номера с санузлом 2000-3500 руб.
Прогноз по сегментам на 2014 год:
Койко-места аналогичны Броуновскому движению: кто знает сколько дебилов с
какого-то перепугу решит открыть свой хостел, несмотря на рыночные тренды
(как было в 2012-2013 гг) — новые хостелы с местами имеют только один путь
жизни: демпинговать BAR на койки в рынке, хотя, казалось бы, куда дальше?;
Рынок даблов и твинов будет коммодитизирован так же как и рынок койко-мест,
маркет-мейкерами будут замыкающие игроки, остальные будут терпеть
снижение цены;
Замыкающие игроки в двухместных номерах в 2014 году получат значительное
снижение RevPAR vs 2013 ввиду снижения BAR и коммодитизации рынка;
Игроки в двухместных номерах эконом-класса с худшей экономикой и меньшей
возможностью здорового демпинга получат значительное снижение
заполняемости ввиду перехода объема к замыкающим игрокам;
Существует вероятность появления «супер-зомби» объектов среди
замыкающих игроков в двухместных номерах с фондом от 100 номеров в
правильных локейшнах, которые могут возглавить процесс снижения BAR.

8. Развитие эконом-сегмента отельного рынка Москвы на 2014г
•
•
•
•
•
2014 год будет проходить под девизом «Развитие в правильных локейшнах, в
правильном формате с разумной арендой»
Объем с рынка в деньгах снизится при прочих равных условиях, в телах
вероятно не изменится существенно, скорее вырастет в телах, но
перераспределится по сегментам
Дальнейшая охота потребителей за соотношением «цена-качество»
Больший выбор у потребителя среди сегментов, цен и локейшнов,
существенное снижение BAR по сегментам
Спокойная жизнь у традиционных отельеров все быстрее подходит к концу.