2. Имущественный комплекс, являющийся предметом нашего исследования располагается в городе Иваново, на
расстоянии около 2 часов езды от Ярославля, Костромы и Владимира и более 4-х часов езды от Москвы и
Нижнего Новгорода.
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
4. История
⅔ общего объема швейной
продукции России
сосредоточение всего цикла
производства текстильной
продукции
ИСТОРИКО - КУЛЬТУРНЫЙ
АНАЛИЗ
5. ИСТОРИКО - КУЬТУРНЫЙ
АНАЛИЗ
После первого модуля обучения, который назывался “Анализ
территории” мы получили комплексный анализ площадки в
разрезе города, студенты подчеркнули следующее:
- Иваново входит в Золотое кольцо России - но никак не
использует этот потенциал.
- Местоположение промзоны очень выгодное - 70%
городского транспорта проходит через остановку,
которая ведет к НИМу,
- наличие в городе выдающихся памятников
конструктивизма, которые не подчеркиваются и не
сохраняются,
- развит бизнес-туризм, тогда как событийный туризм на
минимуме,
- в городе развита все сферы, которые соприкасаются с
легкой промышленностью в сегменте домашнего
текстиля,
- трансформировался из текстильной в швейную
промышленность,
- низкий уровенб коммерческой недвижимости,
неструктурированные предложения,
- численность населения города растет! за счет приезжих,
но это все жители Ивановской области,
- каждый 25 житель города - студент,
- территория реки закрыта фабриками,
- действующая зеленая полоса набережной мала для
такого города,
- парки находятся в удручающем состоянии,
- жителяем не хватает событий в городе, реализации,
поэтому лучшие уезжают.
14. ГОРОД
МОЛОДЕЖИ
42 100студентов
в 2013 - 2014
Каждый
— студент
9
В Иванове находятся 9 вузов,
7 филиалов вузов,
24 средних специальных учебных заведений
17. Налажены поставки материалов, фурнитуры
и упаковки
Налажен процесс производства домашнего
текстиля (не шьет ленивый)
Отлажен процесс сбыта продукции (про
автобусы, все завалено Ивановским
постельным)
х 350
в неделю
х 80 000
в неделю
людей
автобусов
19. Остановка 90% фабрик
Темные пятна вдоль реки
территори не включенные в жизнь города
негатив общественности
«развалили фабрику» НЕГДЕ ГУЛЯТЬ!!!
СЛАБЫЕ СТОРОНЫ
ГОРОДА ИВАНОВО
20. не развит досуговый туризм
Отсутствие общественных
мест для разнообразного
досуга
отсутствие современных зон
отдыха и общественных
пространств в городе
ДЕПРЕССИВНОЕ
ОКРУЖЕНИЕ
УЧАСТКА
НИМ
24. 2008 год
2014
октябрь
Общий метраж: 56 300 м2 (11 компаний)
Группа компаний DAD (4 компаний)
48 900 м2 - 87 %
Другие собственники (7 компаний.)
7 400 м2 - 13 %
Общий метраж: 56 300 м2 (14 компаний)
Группа компаний DAD (4 компаний)
47 800 м2 - 85 %
Другие собственники (10 компаний)
8 500 м2 - 15 %
Группа компаний DAD
- 1 240 м2
- 2 %
СОБСТВЕННИКИ
ПЛОЩАДКИ
октябрь
2015
25.
26. Преобладает аренда
производственных площадей -
это средний и мелкий бизнес по
отшиву одежды, детских вещей,
спецодежды ( 11 900 м2 - 76%),
офисы имеются (2 900 м2 - 18%)
и помещения свободного
назначения (1 000 м2 - 6%).
Сейчас на территории бывшей
фабрики НИМ находятся 28
строений на 5,8 Га земли (в
собственности 2,8 Га - 48% ),
суммарно площадей – 55,5 тыс.
м2 (в собственности группы
компании ДАД 47 тыс.м2 –
85%), в аренде 15 800 м2 (34 %).
27. 2011 год
ИСТОРИЯ МЕСТА
до 2008 года КРИЗИС 2008 года
До 2007 года градообразующая фабрика
работала в полном режиме, количество
работников -1500, в режиме полного
цикла: приходило суровье, пряли нити,
ткали суровье, которое проходило
обработку, на него набивались рисунки и
получалась ткань. Из которой шили
постельное белье, халаты, детские
пеленки.
В 2009 году как и для большинства
компаний настали тяжелые времена и
руководство фабрики приняло решение
об остановке производства.
Чтобы получать минимальный
доход для оперативной
деятельности в 2010 году было
принято решение о создании
управляющей компании
28. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ
КЛАСТЕР
Мы рассматривали множество вариантов развития
событий. Одним из которых было создание
производственного кластера, подготовка
качественных площадей для швейных цехов,
который были самыми востребованными на
рынке.
Параллельно с этим велось проведение
коммуникаций ко всем зданиям, вычищение
арендаторов, ликвидация ДЗ и тд
ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР
Следующий, рассматриваемый нами путь, решение
большинства собственников недвижимости в
городе Иваново - торговый центр. Но тоже проект
был заморожен на стадии детальной прорисовки.
БИЗЕС-ЦЕНТР
Так как площадка находится в деловом центре
города одним из решений было создать Офисно-
деловой бизнес-комплекс. Проект продвинулся
дальше всех, ему даже имя придумали Loft-City. Но
нас сдерживала интуиция. Проект так и остался на
бумаге.
ВАРИАНТЫ РАЗВИТИЯ
29. Новый центр для интересной жизни, активного
творчества и актуального образования.
Площадка для творцов и изобретателей,
создающих культуру, формирующих вокруг себя
среду, людей открыто выбирающих активный
образ жизни.
Самореализация Образование Образ жизни
Лектории
Мастер классы от резидентов
Платформа для обмена знаниями
с местными и прглашенными
экспертами во всех областях
Выставки
Модные показы
Новые мероприятия
Концерты
Смысловые рестораны
Хостел с интересными людьми
Апартаменты рядом с культурным
кластером
Создание культурного
кластера вместе с
единомышленниками
Создание собстевнного
креативного бизнеса
Делиться опытом с городом
Участие в событиях на НИМе
31. Эта идея подтвердилась после анализа наших арендаторов - за ближайшие два года цеха по пошиву постельного
белья сжались, а производители одежды расширились! Аналогов таких площадок в РФ нет - это тоже одно из
преимуществ.
В Иваново есть все составляющие для того чтобы эта концепция жила и активно развивалась.
Схема работы Корпорации развития Прочные нити (ОТДЕЛЬНО!)
Для этого мы первый этаж нашего центрального здания 19 корпуса подготавливаем в соответствии с
необходимыми требованиями этого проекта.
Одним из катализаторов развития этого проекта - является швейный коворкинг!
22 мая мы попробовали создать синергию между молодыми дизайнерами? производителями и продавцами.
Родился проект Made in Ivanovo. Подготовили показ молодых дизайнеров и пригласили баеров и производителей!
Результат не заставил себя ждать: из 18 коллекция, 9 - были выкуплены барьерами, победителя взяли в массовое
производство.Повторный показ был 10 октября.
Самое главное, что события стали притягивать “тематических” арендаторов.
36. «Текстильный кластер поставщиков»
Шоу-рум для
междунородных
производителей:
Россия
Турция
Индия
Китая
Корея
Логистика
Сертификация
Администрация
Маркетинговое агентство
Склады
37. Аклесандра Толкачева
мастерская цветов
Анастасия Митрофанова
лимонад
Алексей Ульныров
стихи
Дмитрий ДР
диджей /организатор
дизайнер
Олеся Ягафарова
фотограф /
организатор
Наталья Яблокова
партнер / организа
ЛЮДИ ДЕЛАЮТ МЕСТО
38. Иван Кутузов
школа танцев
Кирилл Слободянюк
дом йоги
Иля Колобов
мясо
Дмитрий Конычев
диджей/ владелец
клуба
Наследники
киностудия
Дарья Вавилова
домашняя
кондитерская
ЦЕЛЕВАЯ АУДИТОРИЯ
ПОКУПАТЕЛИ
Молодые семьи (с детьми и без детей),
предприниматели/творческая элита,
приобретающие апартаменты для
временного или постоянного
проживания,обеспеченная молодежь,
квартиры которым приобретают
родители, физические и юридические
лица, покупающие недвижимость в
инвестиционных целях
Физические или
юридические лица,
желающие
инвестировать в
первый качественный
мультифункциональны
й проект в г. Иваново,
подразумевающий
совмещение деловой,
жилой и
образовательной
функций
Кредитные
организаторы
ИНВЕСТОРЫАРЕНДАТОРЫ
КОММЕРЧЕСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ЖИЛАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
(АПАРТАМЕНТЫ,
АПАРТ-ОТЕЛЬ)
ПАРТНЕРЫ
Иногородние
предприниматели/бизнесмены,
которые по рабочим вопросам
приезжают в Иваново, туристы,
участники молодежных и
спортивных фестивалей
Предприниматели/бизнесмены из
отраслей дизайна, производство
одежды и иных смежных,
организаторы мероприятий,
операторы общественного
питания, организаторы детского
сада,
образовательные программы,
учебные центры
Организации,
осуществляющие
деятельность на
территории проекта
на условиях ТОО с
собственником
проекта
Предприниматели/бизнесмены из
отрасли дизайн и производство
одежды,
операторы общественного питания,
организаторы детского сада
39. ДЕНЬ ФОТОГРАФА
ПРОГУЛКИ ПО ГОРОДУ
ГОРОДСКОЙ ОБЕД
КОНЦЕРТ
ГОРОДСКИЕ ВЫХОДНЫЕ
МАРКЕТ ОДЕЖДЫ
и др.
21 мая
конкурсный показ
MADE IN IVANOVO
10 сентября
Проведено более
мероприятий
событий стали
регулярными!
50 7
с 26 апреля
до сентября
42. ПРОЕКТ НИМЛОФТ
и «НОВАЯ ИНДУСТРИЯ МОДЫ»
Вошли в проект стратегии развития
Ивановского региона 2020
На презентации были наши слайды
и программы «НЛТР»
44. конгресно-выставочная деятельность в области
легкой промышленности и развитие
взаимоотношений с ближайшими соседями
(Ярославль, Кострома, Владимир, Москва,
Нижний Новгород)
развитие качественного недорого
молодежного сегмента в гостиничном
бизнесе
место запуска микробизнесов,
развитие малых форм и
партнерство средних.
рабочие пространства нового
формата - создание на
промышленных площадях новых
форм мастерских, офисов, шоу-
румов, переговорных.
45. 1. исторический, административный и культурный центр Иваново,
2. покупка напрямую от застройщика по рублевым ценам,
3. право на объект – частная собственность,
4. высота потолков от 3,5 до 5,9 м – возможно строительство антресоли,
создание второго света,
5. собственные террасы, мансарды и эксплуатируемые крыши,
6. индивидуальный вход,
7. панорамные окна,
8. свободная планировка, отражающая индивидуальность хозяина,
9. эксклюзивный дизайн входных групп и общих зон,
10. развитая инфраструктура в шаговой доступности,
11. собственная управляющая компания на площадке доступная 24 часа,
12. круглосуточная охрана,
13. благоустроенная территория с большим количеством общественных зон,
прямой выход к реке,
14. паркинг,
15. ограниченное число лотов ( 289 шт.) -привелегия избранных
16. ипотека от 2 банков.
ПОЧЕМУ ЛОФТ?
ТАРИФЫ:
эксплуатационные расходы на содержания
апартаментов на 12 % ниже
46. Текстильная отрасль в Иваново начала развиваться с середины 18 века. Постепенно строились фабрики и
заводы по обоим берегам реки Уводь. Все предприятия своим задним двором выходили к реке. Бурный рост
промышленности происходил в конце 19 – начало 20 веках. Все предприятия находились в центральной
части города и только фабрики советского времени уже выносились за пределы исторического центра.
47. Ивановораньше
Каждый день мы преодолеваем путь от дома до места учебы/работы через заброшенные
промышленные территории и заросшую речку.
Рабочие дома
Ивановосегодня
Fun and Enjoy?
Работа
Обучение
Досуг
Работа
Обучение
Досуг
Усадьбы
Исторический
центр
Спальные
районы
Повседневная жизнь рабочих 19-20 веков состояла из одного маршрута: дом – фабрика. Где фабрика так же являлась
местом образования и досуга. Там находились учебные заведения по среднему специальному образованию, а также
заводские клубы.
Дома рабочих размещались недалеко от фабрик на правом берегу реки, создавая жилые районы. Промышленники же
строили свои усадьбы на левом берегу - в центре города. Река являлась местом утилизации промышленных отходов.
Спустя время новостройки заменили старые и ветхие дома рабочих. Усадьбы фабрикантов стали общественными
местами. В них теперь располагаются офисы, администрация, учебные заведения. Исторический центр стал центром
деловой жизни. Промышленность угасла, фабрики встали, оставив под собой огромные промышленные территории в
центре, которые никак не включены в жизнь города. На реке частично организовали рекреационную зону.
Каждый день люди пересекают барьер в виде заброшенных фабрик, добираясь от дома до работы. Досуг и общественные
заведения находятся локально.
48. Спальный район в районе
Рабочего поселка
Заброшенная территория
фабрики БИМ
Цирк
Городской музей
ЗАГС
Госпиталь
Гостиница “Советская”
Ивановское ОВД
Офис центр”Дербенев”
Оптово - розничный центр
“Текстиль Град”
Закансервированная ТЭЦ1
Завод им.Королева
(частично действует)
НИМ
РАНХиГС
ИВГУ
Иваноский промышленый
экономический коледж
ИГХТУ
Иваноское художественное
училище
Остановка общественного
транспорта
70% городского
транспорта
36 мартшруток
11 тролейбусов
23 автобусов
49. Досуг на водеКачественные и
комфортные
общественные
пространства
Комфортные
пространства для
жизни и работы
Мы хотим наслаждаться городом каждый день!
Мы хотим оживить фабрики, дать им новую досугово-развлекательную функцию. Включить реку в
новый маршрут города, расширить рекреационную зоны. Теперь путь от дома до работы будет
проходить через новое, комфортное и безопасное пространство.
50. НИМ и другие фабрики
интегрируются в ткань
города
Создание нового пешеходного маршрута,
оживит заброшенный промышленный
район
Открытие нового моста сократить
автотранспортную нагрузку на центр
города
Ревитализация фабрики НИМ даст
импульс развития всего промышленного
района
Переосмысление назначения территорий
увеличит их капитализацию в будущем
Создание новых комфортных
общественных прсотранств увеличит
привлекательность города
51. 10 июля 2015 года была принята заявка
на перевод территорию фабрки НИМ и
прилегающих территорий на изменение
зоны на О-1 и Ж-3
Первые шаги к открытию промышленных территорий были сделаны: 10 июля 2015 года была принята заявка
на перевод территорию фабрики НИМ и прилегающих территорий на изменение зоны на О-1 и Ж-3.
52. Транзитное направление по
набережной
Направление посетителей
Направление жильцов
Транзитный путь через реку
Направление торговой улицы
Парковка для посетителей
Парковка офисного центра
Парковка для жильцов
Открытие территорий создаст новые пешеходно - транспортные связи
53. Торговая площадь
Lounge сквер
Кафе | Ресторан
Лодочная станция
Яблоневый сад
Детская площадка
Лужайка
Сцена | Театр
Открытая терраса |
Пляж
На фабрике появятся новые общественные пространства
для качественного досуга.
61. Так выглядит
Manufactura сейчас
Реконструировано более 90
гектар территории в центре
города.
Инвестиций - около 500
млн евро.
Площадь 11 га,
300 концептуальных
помещений
Открылась в 2006
Польский манчестер.
Город Лодзь.
Гуанчжоу
9 га - территория
30 млн евро - инвестиций
и государство, и частные участвовали
1956 - текстильная фабрика
2007 - центр модной индустрии
к 2012 - годовой оборот
участников 2,2 млрд евро
62. МАРКЕТИНГ / ТАКТИКА
АЙДЕНТИКА
ВЕБ САЙТ
ПРЕЗЕНТАЦИИ
ПРОМО-ВИДЕО
СОЗДАНИЕ
БРЕНДА
SMM
СМИ
АРТ-ОБЪЕКТЫ
ВЫСТАВКИ
БОНУСНАЯ
ПРОГРАММА
ДЛЯ РЕЗИДЕНТОВ
ПРОДВИЖЕНИЕ
СОЗДАНИЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ
ПРОВЕДЕНИЯ
МЕРОПРИЯТИЙ
КОНФЕРЕНЦИИ
КРУГЛЫЕ СТОЛЫ
ПРОВЕДЕНИЕ
МЕРОПРИЯТИЙ
СОБЫТИЯ
КРЕАТИВНОЕ
СООБЩЕСТВО
НАРУЖНАЯ
РЕКЛАМА
ПАРТНЕРСКИЕ
ПЛОЩАДКИ
ЭКСПЕРТНОЕ
СООБЩЕСТВО
БЮДЖЕТ НА МАРКЕТИНГ
2015-2021
Совокупная
выручка
ПРОДВИЖЕНИЕ
68млн руб
3 377млн. руб.
2%
63. Разработка фирменного стиля и промо-сайта
Съемка промо-видео с раскрытием идеи проекта и призывом к
сотрудничеству
Проведение мероприятий с будущими арендаторами, ключевыми
партнерами
Оформление шоу-рума офиса, примера современного лофта
Создание коворкинга (офис, цех)
Сбор команды на проект Новой Индустрии Моды
Запуск бренда «произведено на НИМе»
Участие в различных выставках
Максимальное вовлечение городских событий на НИМ
Работа с креативными сообществами
Создание взаимосвязи между арендаторами
Рекламная компания по Лофт апартаментам
Проведение мероприятий с целевой аудиторией
Маркетинговая стратегия
1
этап
2
этап
3
этап
64. Подготовка к
проектированию
Проектирование Получение
разрешительной
документации
Организация
продаж
апартаментов
Проведение
инженерно-
геологических
изысканий
Разработка
проектной
документации:
Прохождение
государственной
экспертизы проектной
документации и
результатов
инженерных изысканий
Разработка и
реализация плана
продаж
Получение
технических
условий на
подключение к
энергоресурам
Проект
реконструкции
существующих
зданий (не
являющихся ОКН)
Прохождение
экспертизы проекта
приспособления
коллегией экспертов
Министерства
культуры
Разработка правовых
механизмов
организации продаж
(договоров,
соглашений)
Разработка проекта
защитной зоны ОКН
Проект
приспособления
зданий,
являющихся ОКН
Получение Разрешений
на строительство,
реконструкцию, проект
приспособления
Изменение ВРИ под
строительство
Проект нового
строительства
Получение ГПЗУ
Строительно -
монтажные
работы
Выбор генерального
подрядчика
строительства
Открытие ордера на
строительные работы
Подготовка
площадки под
строительство
Снос части
существующих
зданий
Новое строительство
Изменение
внутренней
планировки
Внутренние
отделочные работы
Ввод объекта в
эксплуатацию
ЗОС
Получение
разрешение на ввод в
эксплуатацию
Инвентаризация
возведенных
объектов
Постановка на
кадастровый учет
Регистрация права
собственности на
вновь построенные
объекты
Внесение изменений в
ЕГРП в отношнении
отреконструированны
х объектов
Передача помещений
на баланс покупателю
ДОРОЖНАЯ КАРТА ПРОЕКТА
65. На рынке недвижимости города Иваново представлены все форматы: Торговая (Торговые центры,
стрит-ритейл), офисная, индустриальная и жилая (ИЖС, МЖД) недвижимость.
Цена конкретного объекта определяется с учетом рассмотрения его особенностей: площади, места
расположения, уровня развитости инфраструктуры, возможной прибыльности его предполагаемого
использования.
Коммерческая недвижимость: превалируют объекты созданные путем реконструкции, новое
строительство представлено мало.
Ощутимо влияние текстильной направленности города: так крупнейший застройщик и девелопер ГК
"ТАШИР" сделал единственный узкоспециализированный текстильный "РИО".
Жилой фонд составляет более 2817 домов, общей площадью более 7627004,78 м2
Как правило -это старый фонд: 91% многоквартирных жилых домов построены в период -1880-1990 гг.
Жилье класса “комфорт”/”бизнес”/”элит” в классическом понимании практически не представлено.
К данной категории условно может быть отнесены только несколько домов: ЖК “Континент 1-3” (2006-
2011 гг) , ЖК “Аристократ 1 (введен в 2009 г.)и “Аристократ 2” (планируемый к сдаче в конце 2016 г) -
построенные крупным Ивановским девелопером, специализирующимся на жилой и коммерческой
недвижимости ГК “Олимп” и введенный в 2009 году ЖК “Огни Москвы” малоизвестного Московского
девелопера ЗАО “ОстИнвестСтрой”.
Апартаменты в регионе представлены.
Таким образом существует свободное место в нише высококачественного жилья, что является
предпосылкой для комфортабельных уникальных лофт-апартаментов.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ
66.
67.
68.
69. Цены на жилую недвижимость в городе
Средняя цена на квартиры в городе: около 50 809 руб/кв.м.
средняя площадь: 1 комн. кв.: 32 кв.м., 2 комн.кв. -42 кв.м., 3 комн. кв.-68 кв.м.
Средняя цена жилого дома в черте города - 5 000 000 руб.
средняя площадь -110 кв.м.
максимальная цена -120 000 руб. /кв.м.
ЖК “Огни Москвы” (вторичное жилье)
минимальная цена -37 000 руб.
максимальная цена индивидуального
жилого дома - 15 000 000 руб. (300 кв.м.)
минимальная - 700 000 руб. (35 кв.м)
70. 49 тыс. м2
продали 2%
1 200 м2
13 тыс.м2 15,3 тыс.м2
увеличение на 18%
2 300 м2
около 1 000 м2 в стадии
переговоров
“новые целевые арендаторы”
Арендуемые
площади
2015
47,8 тыс.м2
2014
DAD активы
72. Логика функционального распределения всех площадей Проекта
направлена на обеспечение достаточного размера доходных
центров (жилых - апартаменты на продажу и коммерческих -
офисные и торговые площади в аренду), которые в совокупности
составляют 60% от всех площадей. 18% занимает функциональное
и идеологическое “ядро” Проекта, которое состоит из швейных
мастерских, дизайн-ателье и проч.
73. Для целей финансового анализа был принято:
● соотношение площадей по способу реализации: 43% - продажа, 57% - аренда;
● стадартная структура финансирования для девелоперского проекта - 30/70;
● стоимость привлеченных средств (ставка кредита) составляет 18%;
● ставка дисконтирования, рассчитанная методом средневзвешанной
стоимости капитала (WACC) составляет 21,6%;
● ставка капитализации для регионального многофункционального Проекта
была взята на уровне 15%.
Исходные данные Проекта
Структура финансирования:
● 70% - привлеченные
● 30% - собственные
Стоимость привлеченных средств - 18%
Ставка Дисконтирования - 21,6 %
Ставка Капитализации - 15%
74. Капитальные затраты (млн. руб)
№ Корпуса 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Снос, озеленение, парковка -16 -17 -18 -19 -10
Корпус 2 -30 -63
Корпус 3 -36
Корпус 4 -246 -164
Корпус 9 -76 -51
Корпус 17 -8 -45 -23
Корпус 18 -24 -141 -71
Корпус 19 -48 -200
Корпус 22 -2 -20
Корпус 23 -12 -37
ПРОДАЖАПРОЕКТА
Сумм = 1 391 млн. руб
Следуя стратегии развития Проекта “от улицы Жиделева к реке”,
реконструкция, ремонт и новое строительство разных корпусов будет
производится в разные этапы в течение шести лет до 2020 года.
Совокупный объем капитальных затрат составит менее 1,5 млрд руб.
75. Коммерческие условия для резидентов
АРЕНДАЖИЛАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
КОММЕРЧЕСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
Апарт-отель (1067 кв.м.) -333 руб./кв.м./мес.
Офисы (от 12 кв.м.) - 500 руб./кв.м./мес.
Магазины (от 22 кв.м.)- 1 000 руб./кв.м./мес.
Мастерские/шоу-румы/ уч. заведения - 300-500 руб./кв.м./мес.
Пункты об.питания (от 90 кв.м.)- 800-1000 руб./кв.м.
Швейный коворкинг - 4 000 руб./с чел/мес.
Ключевыми источниками доходов от аренды будут именно объекты
коммерческой недвижимости, среди которых основной доход
планируется получать от офисных и торговых помещений (включая
пункты общественного питания).
76. Коммерческие условия для резидентов
Двухуровневые ЛОФТ- апартаменты
(от 35 кв.м. до 180 кв.м.)-
45 000 руб./кв.м.
КОММЕРЧЕСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ЖИЛАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
Офисы (от 12 кв.м.)- 40 000 руб./кв.м.
Магазины (от 22 кв.м.)-65 000 руб./кв.м.
Мастерские /шоу-румы- от 25 000 руб./кв.м.
Зоны общественного питания (от 90 кв.м.) -65 000руб./кв.м.
ПРОДАЖА
Ключевыми источниками доходов от продажи будут лофт-
апартаменты. Продажа коммерческих площадей крайне не
рекомендуется, чтобы не нарушать структуру собственности Проекта.
Однако, данный сценарий может быть рассмотрен, как антикризисная
мера, в случае усложнения ситуации на рынке.
77. Выручка Проекта (млн. руб)
№ Корпуса 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Корпус 1 0,4 1,5 1,6 1,7 1,9 2 1,1
Корпус 2 3,9 16,2 22,8 24,3 26,1 13,9
Корпус 3 1,1 3,7 7,3 8,2 8,8 4,7
Корпус 4 5,4 23,7 24,4 113,4 350,2 222,5
Корпус 9 1,1 4,8 4,9 5,1 117,1 62
Корпус 17 101,8 109
Корпус 18 84,4 73,4 47,8 25,6
Корпус 19 36,4 61,9 71,3 76,3 40,8
Корпус 22 2,7 5,3 6 6,4 3,4
Корпус 23 2,3 13,5 18,8 20,4 21,8 11,7
Инвест. продажа 1 449,4
Сумм = 3 377 млн. руб
Основной объем дохода будет получен при продаже лофт-апартаментов и при
инвестиционной продаже всего Проекта в 2021 году.
78. Показатель 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
FCFE (млн. руб) -100 -371 -27 -64 -23 562 1454
Показатели экономической
эффективности Проекта
NPV
191 млн. руб
PBP
5,75 лет
IRR
31%
Показатели внутренней нормы доходности и чистой приведенной стоимости
Проекта демонстрируют экономическую целесообразность его реализации.
При этом, окупаемость Проекта наступит до его продажи за счет
операционной деятельности и продажи лофт-апартаментов.
79. Привлечение Инвесторов - продажа
доли в Уставном Капитале
30% инвестиций в Проект (422 млн. руб) - “собственные средства”
Общества с ограниченной ответсвенностью, владеющего
Проектом.
422 млн. руб - совокупный объем привлекаемых инвестиций за
счет продажи долей в Уставном капитале ООО.
Рентабельность инвестиций (PI) = 14%
Доходность - 17% годовых
Планируется привлекать инвестици путем продажи долей в
уставном капитале юридического лица, на балансе которого
будет находиться Проект. Экономическая целесообразность
данных инвестиций аргументирована рассчитанными
показателями доходности.
80. ЛЬГОТНЫЕ УСЛОВИЯ:
- 50 % скидка на постоянную арендную ставку в первый год аренды,
- продвижении проекта под общим брендом «НИМ» при совместном
маркетинговом бюджете,
- аренда с последующим выкупом безпроцентная рассрочка в течении
года
- индивидуальные скидки до 20% при покупке нескольких форматов,
- единая бонусная программа на территори,
- “ Приведи друга”,
- Предоставление площадки НИМЭкспо бесплатно для проведения разовых
некоммерческих мероприятий резидентов.
81. Законодательные инициативы
Для создания максимально комфортных условий для своих резидентов собственник
выступит со следующими закондательными инициативами:
Включение Собственника территории в Реестр Инвестиционных проектов (согласно
ЗАКОНУ ИВАНОВСКОЙ ОБЛ. О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ, НА
ТЕРРИТОРИИ ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ )
Для нас: субсидирование части затрат на уплату процентов по кредитам
получение налоговых льгот
Для власти: Инвестиции в регион в размере 3,7 млрд.руб.
2. Субсидирование арендной ставки для резидентов “ядра” до 50% от размера
ежемесячного платежа
для нас: уменьшение финансовой нагрузки для наших арендаторов, что позволит
обеспечить быструю заполняемость объекта
для власти: создание дополнительных рабочих мест, развитие отрасли,
дополнительная налогооблагаемая база, реализация мер по поддержке малого и
среднего предпринемательства
3. Субсидирование части затрат на приобретение основных средств (приобретение
производственных, складских и офисных помещений) для резидентов
для нас: уменьшение финансовой нагрузки для наших резидентов, покупающих
помещение на территории
для власти: создание дополнительных рабочих мест, развитие отрасли,
дополнительная налогооблагаемая база, реализация мер по поддержке малого и
среднего предпринемательства
4. Создание нормативно-правовой основы для постоянной регистрации в
апартаментах
Для нас: увеличение привлекательности апартаментов в глазах покупателей
Для власти: поступление в бюджет налога на добавленную стоимость в размере 160
млн.руб. от реализации апаратментов,
сохранение объекта культурного наследия и исторического облика центра города,
увеличение объема жилого фонда на 20 000 кв.м., поступление в бюджет налога на
имущество физических лиц.
5. Режим свободной таможенной зоны
83. КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ
ПРОЧНЫЕ НИТИ
Цель: Ревитализация района для комфортного проживания,
эффективной работы и разнообразного досуга горожан и гостей
города.
Задачи:
1. Организация взаимодействия всех заинтересованных
сторон: правообладателей земельных участков,
муниципалитета, инициативных групп граждан,
финансовых институтов;
2. Разработка стратегии функционального зонирования с
учетом сложившейся инфраструктуры и потребностей
жителей;
3. Развитие и благоустройство набережной реки Уводь -
организация пешеходной зоны;
4. Коммерциализация идей развития территории;
5. Кластеризация Fashion -функций на основе бизнес -
инкубатора с созданием Управляющей компании.
