Presentatieboekje Cok Versluis

1. Cok Versluis Planeconoom

2. Inhoud
Cok Versluis Planeconoom 4
Grondexploitatieberekeningen 6
George Hintzenweg 85
Zwolle Oosterenk 6
Postbus 8520
3009 AM Rotterdam
+31 (0)10 443 36 66 telefoon
Exploitatieplan 8
+31 (0)10 443 36 88 fax
Woudrichem Bronkhorst 8
info@rotterdam.royalhaskoning.com e-mail
www.royalhaskoning.com internet Ruimtegebruik en programma 10
Oss Piekenhoef 12
C.P. (Cok) Versluis
Tilburg Koolhoven 16
Planeconoom / adviseur functie Voorschoten Zuidhoflandsepolder 22
Adviesgroep Stad en Landschap divisie Woerden Snellerpoort 26
+31 (0)10 4433 826 telefoon
06 4614 0838 mobiel
Referenties grondexploitaties 30
c.versluis@royalhaskoning.com e-mail
N37102ROB260309_acqVER
Cok Versluis Planeconoom
3

3. Cok Versluis Planeconoom
Sinds 1 januari 2009 werkt Cok als project­
leider en senior planeconoom binnen
Royal Haskoning aan diverse planeconomische
projecten waaronder exploitatieplannen.
Naast de planeconomische opdrachten
houden de ruimtelijke vraagstukken zijn
belangstelling, en dan in het bijzonder
de projecten waarin bewonersparticipatie
en / of de realisatie van de projecten een
belangrijke rol speelt.
Cok heeft vanaf vanaf 1972 tot 2006 bij
VHP stedebouwkundigen + architecten +
landschapsarchitecten te Rotterdam
gewerkt Als planeconoom bij VHP belast
met uiteenlopende opgaven met betrekking
tot programma, ruimtegebruik en financiële Nieuwerkerk Esse Zoom Woerden Schilderspark
haalbaarheid. Binnen de ontwerpgroep
van VHP was hij actief betrokken bij de
ontwikkeling van vernieuwende woonmilieus.
Als stedenbouwkundig ontwerper en
projectleider bij VHP verantwoordelijk
uiteenlopende stedenbouwkundige projecten
van verschillende aard en omvang. Door zijn
brede ervaring met gebiedsontwikkeling
en herstructurering is hij in staat alle stadia
van een ontwerpproces te vertalen naar een
grondexploitatieberekening.
Wognum woningbouwlocatie onderzoek Deventer Landsherenkwartier
4 Cok Versluis Planeconoom 5

4. Grondexploitatieberekeningen
Gebiedsontwikkeling vraagt om een econo­
misch haalbaar plan met behoud van de
plankwaliteit. Voor het maken van strategische
keuzes is inzicht nodig in de economische
consequenties van die keuzes. Met het reken­
model van Royal Haskoning zijn wij in staat
om de gewenste planambities te vertalen naar
heldere cijfers. Hierbij biedt Royal Haskoning
expertise op het gebied van marktpotenties,
bouwkosten, grondwaarden, ruimtegebruik en
civiele kosten. Van begin tot eind kunnen de
economische consequenties van beslissingen
in beeld worden gebracht en gehouden, zodat
tijdig kan worden bijgestuurd. Het rekenmodel
is daardoor een effectief instrument bij het
in beeld brengen van risico’s, maar vooral ook
van mogelijkheden.
bestaande watergang groen: gemeente fietspad / dijk max. 8 bouwlagen max. 4 bouwlagen 17.400 m2 bvo bestaande watergang open water verharding
1.560 m2 16.580 m2 3.570 m2 26.800 m2 bvo 1.560 m2 13.080 m2 18.370 m2
uitgeefbaar: water / rietzones verhardingen: gemeente uitgeefbaar: kantoren max. 6 bouwlagen max. 6 bouwlagen 15.990 m2 bvo droge berging (riet) onderhoudspad autobruggen
34.455 m 2
9.730 m2
40.975 m 2 20.575 m2 800 m2 450 m2
totaal plangebied: 106.870 m2 1 totaal: 60.190 m2 bvo overig groen16.580 m2 fietspad / dijk fietsbrug
3.570 m2
Zwolle Oosterenk Grondgebruikkaart Bouwhoogte / bvo Kostenkaart
6 Cok Versluis Planeconoom 7

5. Exploitatieplan
In samenhang met de nieuwe Wet ruimtelijke Exploitatieplan voor Royal Haskoning: raakvlakken met het bijbehorende ruimtelijke
ordening (Wro) is per 1 juli 2008 ook de nieuwe Het opstellen van een exploitatieplan is een plan. Onze adviseurs zijn als geen ander in
Grondexploitatiewet in werking getreden. specialistische klus. Door onze ruime ervaring staat om beide plannen optimaal op elkaar af
Deze wet is opgenomen in hoofdstuk 6 van de op het gebied van grondexploitaties en reken­ te stemmen. Het maken van exploitatieplannen
nieuwe Wro. Met deze wetswijziging wil het modellen heeft Royal Haskoning alle expertise is binnen Royal Haskoning een coproductie
rijk de positie van gemeenten ten opzichte van in huis om de nieuwe uitdagingen rondom van planeconomen en planologisch juristen.
particuliere ontwikkelaars verder versterken. het exploitatieplan aan te gaan. Maar een ex­ Het opstellen van een exploitatieplan zal zo
Wanneer de gemeente er met deze partijen ploitatieplan is meer dan een grondexploitatie een integraal project worden.
privaatrechtelijk niet uitkomt, is het alleen, en heeft als instrument zeer nauwe
exploitatieplan een belangrijke publiekrechte­
lijke stok achter de deur. Met behulp van dit
plan wordt de mogelijkheid tot kostenverhaal,
maar ook de mogelijkheden van gemeenten
om eisen te stellen aan de te realiseren
woningcategorieën en de inrichting van
het openbaar gebied belangrijk vergroot.
Hiervoor zal in veel gevallen – in samenhang
met het bestemmingsplan of projectbesluit
voor de desbetreffende ontwikkeling – door
de gemeente een exploitatieplan moeten
worden opgesteld.
49.963 m2 2.396 m2 8.069 m2 eigendom gemeente Woudrichem
uitgeefbaar water Bronkhorst lintje
22.046 m2 hindercirkels totaal 101.729 m2 overige grondeigenaren
groen plangebied
18.715 m2 540 m2 fasenummer
verharding helofytenfilter
Woudrichem Bronkhorst plangebied Inrichtingsplan Grondgebruikkaart Fasering
8 Cok Versluis Planeconoom 9

6. Ruimtegebruik en programma
In de ontwerpprocessen bij de ontwikkeling programma (scholen e.d.) wordt hier weer­ Deze rapportage bevat de volgende projecten:
van woningbouwlocaties is kennis over gegeven. Na aftrek van deze oppervlakken ­ Oss Piekenhoef;
ruimtegebruik in relatie tot specifieke ontstaat het netto woongebied. ­ Koolhoven west;
woonmilieus van groot belang. Immers Binnen het netto woongebied worden nog maar ­ Koolhoven oost;
standaard grondgebruiknormen (en standaard drie grondgebruikeenheden onderscheiden: ­ Voorschoten Zuid Hoflandse polder;
woningbouwprogramma’s) bieden onvoldoende ­ netto (de hoeveelheid uit te geven grond); ­ Woerden Snellerpoort.
houvast bij specifieke locatieontwikkeling. ­ verharding (woonstraten, parkeerplaatsen,
Om inzicht te krijgen in ruimtegebruik in relatie voetpaden e.d.);
tot het woonmilieu is een aantal door VHP / ­ groen (het kleinschalige groen in de directe
Haskoning ontworpen, recente middelgrote en woonomgeving).
grote woningbouwprojecten op verkavelings­
niveau doorgerekend naar ruimtegebruik. Bij de analysetabellen zijn voor de vergelijking
Door middel van een eenduidige methodische van de verschillende plannen de volgende over­
benadering zijn de verschillende plannen zichten opgenomen:
onderling vergelijkbaar gemaakt. Van ieder ­ Het woningbouwprogramma naar financier­
project is een verkavelingstekening opgenomen, ingscategorie, hierin worden onderscheiden
een grondgebruiktekening en een grondgebruik­ de categorieën goedkoop, middelduur
tabel. en duur;
­ De verhouding grondgebonden woningen
In de grondgebruiktabellen zijn de volgende – gestapelde woningen;
begrippen gehanteerd: ­ Het ruimtegebruik per woning d.w.z. de
Bruto plangebied; Dit is het totale gebied gemiddelde kaveloppervlakken van de drie
dat voor ontwikkeling wordt aangewezen. categorieën (grondgebonden woningen)
Bestaande te handhaven elementen (bestaande en de oppervlakten verharding en groen
woningen en kavels) en voor de planont­ per woning;
wikkeling niet bruikbare gronden (hinderzones) ­ De woningdichtheid per ha. ten opzichte
worden hier afgepeld. Hieronder vallen ook van het bruto woongebied en het netto
elementen die het deelplan overstijgen zoals woongebied;
wijk­ / hoofdontsluiting en wijkgroen. ­ Het percentage uit te geven grond binnen
Aldus ontstaat het bruto woongebied. het netto woongebied;
De planelementen die deel uitmaken van de ­ Het percentage open water binnen het
planstructuur, en altijd locatieafhankelijk zijn, bruto woongebied.
worden met de gegeven oppervlakte ingevoerd.
Hieronder vallen open water, taluds, wijkgroen,
buurtgroen e.d. Ook het niet woningbouw­
10 Cok Versluis Planeconoom 11

7. Oss Piekenhoef
12 Cok Versluis Planeconoom 13

8. Grondgebruik netto verh. groen water bruto perc.
oppervlakte plangebied 452.232
bestaand te handhaven 5.666 3.012 0 0 35.789
bruto woongebied 416.443 100,0%
niet woningbouw: basisschool 4.663 4.663 0,7%
bedriven 45.439 5.055 50.495 12,1%
planstructuur: Piekenhoefstr. 21.718 24.698 5,2%
wijkgroen 22.054 22.054 5,3%
buurtgroen 101.108 101.108 24,3%
wadi's 16.409 16.409 3,9%
totaal niet­woningbouw 48.492 26.773 139.571 0 214.836 51,6%
netto woongebied 218.143 67.792 6.672 292.607 70,3%
Programma naar financieringscategorie Ruimtegebruik per woning Gronduitgifte
woningcategorie aantal perc. categorie m2/won percentage uitgifte t.o.v netto woongebied: 74,6%
goedkoop 140 19,6% kavel goedkoop 160
middelduur 168 23,5% kavel middelduur 200
duur 408 57,0% kavel duur 393 Water
716 100,0% percentage open water t.o.v. bruto woongebied: 0,0%
opm: verharding 125
57 soc. woningen boven basisschool buurt/blokgroen 359
Progamma grondgebonden / gestapeld Woningdichtheid
woningcategorie aantal perc. won/ha
grondgebonden 646 90% bruto woongebied 17,2 totaal plangebied bruto woongebied 416443 m2 netto woongebied 292607 m2
gestapeld 70 10% netto woongebied 24,5
basisschool wijkgroen uitgeefbaar woninbouw
716 100%
3053 m2 22054 m2 218143 m2
bestaande wegen bedrijven buurtgroen verharding woonstraten
30123 m2 50494 m2 10108 m2 67792 m2
Piekenhoefstraat wadi’s blokgroen
Ruimtegebruikanalyse (langzaam verkeer) 21718 m2 16409 m2 6672 m2
14 Cok Versluis Planeconoom 15

9. Tilburg Koolhoven
16 Cok Versluis Planeconoom 17

10. totaal plangebied 681158 m2
Grondgebruik netto verh. groen water bruto perc.
oppervlakte plangebied 681.158 landgoed
hinderzone 30.153 30.153 141766 m2
landgoederen 141.766 141.766
hinderzone
bruto woongebied 509.239 100,0% 30153 m2
niet woningbouw: sport 2.675 2.675 0,5%
planstructuur: buurtgroen 42.706 42.706 8,4% bruto woongebied 509239 m2
sport
totaal niet­woningbouw 2.675 0 42.706 0 45.381 8,9%
2675 m2
netto woongebied 73.622 39.695 115.236 228.553 56,4%
buurtgroen
42706 m2
Programma naar financieringscategorie Ruimtegebruik per woning Gronduitgifte
netto woongebied 463858 m2
woningcategorie aantal perc. categorie m2/won percentage uitgifte t.o.v netto woongebied: 62,1%
goedkoop 273 21,8% kavel goedkoop 150 uitgeefbaar woninbouw
288092 m2
middelduur 438 35,0% kavel middelduur 200
duur 542 43,3% kavel duur 414 Water verharding woonstraten
1253 100,0% percentage open water t.o.v. bruto woongebied 0,0% 134874 m2
verharding 108
blokgroen
buurt/blokgroen 67
40892 m2
Progamma grondgebonden / gestapeld Woningdichtheid
woningcategorie aantal perc. won/ha
grondgebonden 1107 88% bruto woongebied 24,6
gestapeld 146 12% netto woongebied 27,0
1253 100%
Ruimtegebruikanalyse Koolhoven West
18 Cok Versluis Planeconoom 19

11. totaal plangebied 717875 m2
Grondgebruik netto verh. groen water bruto perc.
oppervlakte plangebied 717.875 bestaand te handhaven
bestaand te handhaven 29.005 0 0 0 17.710 29005 m2
bos / landgoederen 283.922 238.922
bos
bruto woongebied 404.948 100,0% 45052 m2
niet woningbouw: basisschool 2.601 2.601 0,6% landgoed
planstructuur: ecologische zone 108.676 108.676 26,8% 238870 m2
buurtgroen 65.118 16,1%
bruto woongebied 404948 m2
totaal niet­woningbouw 2.601 0 173.794 0 176.395 43,6%
netto woongebied 73.622 39.695 115.236 228.553 56,4% onderwijs
2601 m2
buurtgroen
65118 m2
Programma naar financieringscategorie Ruimtegebruik per woning Gronduitgifte ecologische zone
categorie m2/won percentage uitgifte t.o.v netto woongebied: 32,2% (dongezone) 108676 m2
woningcategorie aantal perc. kavel goedkoop
goedkoop 72 11,9% kavel middelduur 120
netto woongebied 228553 m2
middelduur 350 57,8% kavel duur 200
Water
duur 183 30,2% uitgeefbaar woninbouw
percentage open water t.o.v. bruto woongebied 0,0% 288553 m2
605 100,0% verharding 66
buurt/blokgroen 298
verharding woonstraten
39695 m2
blokgroen
115236 m2
Progamma grondgebonden / gestapeld Woningdichtheid
woningcategorie aantal perc. won/ha
grondgebonden 317 52% bruto woongebied 14,9
gestapeld 288 48% netto woongebied 26,5
605 100%
Ruimtegebruikanalyse Koolhoven Oost
20 Cok Versluis Planeconoom 21

12. Voorschoten Zuidhoflandsepolder
22 Cok Versluis Planeconoom 23

13. totaal plangebied 239018 m2
Grondgebruik netto verh. groen water bruto perc.
oppervlakte plangebied 239.018 bestaand te handhaven
bestaand te handhaven 17.710 0 0 0 17.710 17710 m2
bruto woongebied 221.308 100,0%
niet woningbouw: basisschool 4.663 4.663 2,1% bruto woongebied 73295 m2
planstructuur: water 24.698 24.698 11,2% basisschool
oevers en taluds 8.432 8.432 3,8% 4663 m2
rietlanden 2.022 2.022 0,9%
water
buurtgroen 24.368 24.368 11,0%
24699 m2
wijkontsluiting 9.111 9.111 4,1%
oevers en taluds
totaal niet­woningbouw 4.663 9.111 32.800 26.720 73.294 33,1% 8432 m2
netto woongebied 95.103 41.978 10.933 148.014 66,9%
rietlanden
2022 m2
buurtgroen
24368 m2
Programma naar financieringscategorie Ruimtegebruik per woning Gronduitgifte
woningcategorie aantal perc. categorie m2/won percentage uitgifte t.o.v netto woongebied: 64,3% wijkontsluiting
goedkoop 198 30,1% kavel goedkoop 150 9111 m2
middelduur 273 41,6% kavel middelduur 200
duur 186 28,3% kavel duur 414
Water netto woongebied 148013 m2
657 100,0%
percentage open water t.o.v. bruto woongebied 11,2%
opm: verharding 78 uitgeefbaar woninbouw
57 soc. woningen boven basisschool buurt/blokgroen 54 95102 m2
verharding woonstraten
41978 m2
Progamma grondgebonden / gestapeld Woningdichtheid blokgroen
woningcategorie aantal perc. won/ha 10933 m2
grondgebonden 352 54% bruto woongebied 29,7
gestapeld 305 46% netto woongebied 44,4
657 100%
Ruimtegebruikanalyse
24 Cok Versluis Planeconoom 25

14. EL + POLANEN
Woerden Snellerpoort
26 Cok Versluis Planeconoom 27

15. Grondgebruik netto verh. groen water bruto perc.
oppervlakte plangebied 107.373
bestaand te handhaven 3.657 0 0 0 3.657
bruto woongebied 103.716 100,0%
uitbreiding winkelcentrum 1.186 1,1%
totaal niet­woningbouw 1.186 0 0 0 0 1,1%
netto woongebied 46.778 39.921 7.272 8.559 93.971 90,6%
Programma naar financieringscategorie Ruimtegebruik per woning Gronduitgifte
woningcategorie aantal perc. categorie m2/won percentage uitgifte t.o.v netto woongebied: 49,8%
goedkoop 150 20,1% kavel goedkoop 140
middelduur 363 48,7% kavel middelduur 140
Water
duur 232 31,1% kavel duur 140
percentage open water t.o.v. bruto woongebied 8,3%
745 100,0%
verharding 54
buurt/blokgroen 10
woongebied Snellerpoort
107373 m2
bestaand te handhaven
Progamma grondgebonden / gestapeld Woningdichtheid 3657 m2
woningcategorie aantal perc. won/ha
uitgeefbaar woningen
grondgebonden 188 54% bruto woongebied 71,8 46778 m2
gestapeld 557 46% netto woongebied 79,3
745 100% uitgeefbaar winkels
1186 m2
verharding
39921 m2
groen
7272 m2
water
8559 m2
Ruimtegebruikanalyse Koolhoven West
28 Cok Versluis Planeconoom 29

16. Referenties grondexploitaties
Abcoude Oss Piekenhoef Wateringen Vinex-locaties
Doorrekening grondbod, opstellen varianten Onderzoek naar de financiële haalbaarheid op Participatie in Vinex werk­ en projectgroepen
en participeren in onderhandelingen met het niveau van masterplan en verkavelingsplan. ten behoeve van ontwikkeling Vinex­locatie
projectontwikkelaar over herstructurering Wateringen (haalbaarheid, budgetverdeling,
zwembadlocatie naar hoogwaardig woongebied. Schouwen-Duiveland Zierikzee grondexploitatie, ruimtelijk plan).
Poortambacht Zuid
Alphen aan de Rijn Onderzoek naar de financiële haalbaarheid Woerden - Hof van Harmelen
Ruimtelijk­economische ontwikkelingvisie toekomstig woongebied (600 woningen) Grondexploitatieberekening voor een
stationszone, opstellen grondexploitatie­ Exploitatieopzet voor een nieuw regionaal inbreidingslocatie van ca. 100 woningen
berekening. bedrijventerrein van ca. 20 hectare voor in de kern Harmelen
Schouwen Duiveland.
Den Helder Woudrichem
Haalbaarheidsstudie op het niveau van een Sliedrecht Winklerplein Grondexploitatieberekening voor de
ontwikkelingsvisie voor herstructurering­ Haalbaarheidsstudies vanaf modelfase tot uitbreidingslocatie Bronkhorst van
sprojecten in de binnenstad van Den Helder. het niveau van stedenbouwkundig plan in ca. 200 woningen in de kern Andel
het kader van een ingrijpende herontwikkeling
Leeuwarden Zuid-West van een winkelcentrum in Sliedrecht. Zwolle Oosterenk – Watersteeg
Inrichtingsvisie en structuurplan voor Veldhoven – centrum : Haalbaarheidsstudie Grondexploitatieberekening voor een door
Zuid­Westflank Leeuwarden. Oplossingen naar de verschillende varianten voor herstruc­ VHP ontwikkeld concept voor een kantoren­
voor infrastructuur, woningbouw, bedrijven­ turering van het centrumgebied van Veldhoven locatie te Zwolle.
terrein en landschapsontwikkeling
(onderdeel grondexploitatieberekening)
30 Cok Versluis Planeconoom