五力分析 傳統房產資訊蒐集 4098029001 資管三 鄭羣耀
- 3. 報紙、房產專刊
因為報紙的易取得性與傳播性，讓許多
房屋仲介商願意花成本做宣傳，以便提升知
名度。利用報紙是房屋仲介商最一般性的
宣傳方法。
- 4. 報紙、房產專刊
各家報紙的購屋專欄及廣告專欄
中國時報、聯合報、蘋果日報等報紙的廣告專欄
，內容以各地區域為主，刊登各種房屋仲介商的房
屋介紹。
其中以蘋果日報「買房屋看蘋果」 為最多，買
報紙即附帶專刊，且報紙內還另有一專欄為相關房
產資訊分析；而中國時報則也有在每周五另行出新
刊「房產便利通」。
- 6. 房產專欄比較
中國時報 - 房產便利通 蘋果日報 - 買房屋看蘋果
內容 各房產仲介商的房屋資 各房產仲介商的房屋資訊
訊
引人注 擺放於商店報架最底層 每日皆有大量民眾購買 - 容
意 ，不易引人注意 易讓人注意到
約略張 20 張左右 20- 30 張
數
價格 免費 買報紙才附，需花 1 5 元
額外資 只有單純的房屋廣告， 報紙內附有房產分析專欄
訊 無社區分析等詳細資料 ，能提供較詳細的房產資
訊
- 8. 街道房屋、廣告看板
個人房屋託房屋仲介商出售：
優點：因為有仲介商幫忙出售，較容易找到買家，且不太需
要自己製作廣告。故大部分需要賣房子得賣家皆會找仲介商代
為出售。
缺點：須負擔仲介費用。
- 9. 街道房屋、廣告看板
大路口或圓環十字街口較容易看到的大型廣告看板：
優點：
來往車輛眾多，當紅燈停下時很容易吸引人的目光。
缺點：
廣告版面通常只能放一件房屋廣告，無法提供足夠的資
訊及數量。
路燈、電線杆、牆壁上的宣傳單張貼：
優點：
容易讓人隨處可見，可能會發掘出意想不到的買家。
缺點：
可張貼及曝光時間極短，無法掌握廣告是否有達到推銷
的目的。
- 11. 房產仲介業
如商店店面一般，具有實體營業據點，在其櫥窗上
經常會張貼許多低價或便宜的房屋資訊，讓路過的
民眾能注意到，且房仲業者會盡可能的給予買家需
要的資訊與協助。
優點：
房產資訊最精確詳細的資料來源，能精準的找出買
家所想要的房子，也能當面了解現在房屋買賣的相
關資訊。
缺點：
只能在同一家仲介商選取房子，不容易貨比三家，
較難了解不同仲介商對同一棟房子的標價與評價。
- 13. 不同房產資訊通路之比較 (1 )
其中最容易受到注意的是報紙專欄或廣告專刊，因為
是大部分民眾每天的資訊來源，所以在其上刊登廣告最
容易讓人注意到，但是業者所要負擔的刊登費用十分高
昂。
除了路街的大型廣告看板外，個人出售的房屋或隨處張
貼的廣告宣傳單較不容易花費成本，但其廣告持久性、
曝光度與是否會被人注意則十分不穩定。
而一般店面型式的房屋仲介業據點則所需花費成本較刊
登報紙要來得低，但也不是十分讓人容易注意到，且因
為據點固定，無法具有流動性與隨處宣傳的能力；取而
代之的是具有其他兩項宣傳通路所無法提供的豐富房
屋資訊與仲介業者的建議。
- 14. 不同房產資訊通路之比較 (2)
在買家參考不同資訊來源時，看報紙會最省時也最
容易取得，對於同一房屋物件，只需翻刊各家報紙
去做比對即可。
但對於報紙上所沒有刊載的資訊，買家依然無法有
效的去做進一步比較。
但若是直接去找房產仲介商，雖然能獲得更多的資
訊，但有可能同一房屋物件被許多家不同的仲介商
一遍又一遍的介紹，最費時也不容易做各家比對。
在路邊尋找看板及租售廣告也很費時且資訊量也不
足，算是最不具效率的房屋資訊蒐集方法，但好處
是能訊速掌握特定區域內所有可能購買的房屋物
件位址與當地區實際環境等資訊。
- 15. 不同房產資訊通路之比較
報紙專欄 街路廣告傳單、看 房屋仲介業店面
板
受注意度 極高 中 中
成本 高 低 中
刊登時間 長 不穩定 長
宣傳能力 極高 高 低
資訊量 少 少 極多
資料蒐集所花費的 最不花時間 普通 最花時間
時間成本
買家參考順序 先 先 後
- 16. 各方面分析
從買家的角度來看：
買家從報紙、看板獲得想要房屋的簡單資訊後，一
是直接找到賣家，二是找到仲介商，然後進一步了
解更多資訊。
仲介商做為買方供應商的議價能力在於能提供大量
完整的房屋資訊以及服務，除非買家要自己去找沒
有委託仲介商的賣家，不然除了仲介商的房屋沒有
其他可選。
但買家對於仲介商的議價能力也很大，因為買家可
以比較仲介商所提供的房屋資訊以及服務和房屋價
錢的高低，決定自己想要的選擇。
- 17. 各方面分析
從賣家的角度來看 ：
賣家會尋找有名氣或信譽好的房仲業者來幫他們代
售房屋，而不少賣家也會考慮房仲業者做廣告的方
式及宣傳能力，來判斷自己的出售的房子能否迅速
找到買主。
賣方對於仲介商沒有什麼議價能力，因為賣家獨自
實在是無法廣泛大量宣傳。選擇時雖然是要找提供
平台強大而且服務品質好的房仲業者，但房仲業抽
取的仲介費也會是影響賣方決定很大的因素。也許
賣方並不急著要賣出去，就可能選擇仲介費較低的
房仲業者來幫忙宣傳。
- 18. 各方面分析
從仲介商的角度來看：
從波特五力分析來看，賣方是仲介商的供應商，但
仲介商對於賣方有著強大的議價能力，原因在於仲介商
能透過多樣的平台，例如 : 報紙、看板、店面… 等等來提
供賣方房屋的資訊，而賣方頂多只能做到看板宣傳而已
。
報紙或廣告上並不會提供過多或獨家所掌握的資訊，買
家若想再獲取進一步資訊則必須與仲介商主動接觸。這
時仲介商所提供的服務品質的好壞，將是決定買家是否
購買的關鍵。而購買者也幫助宣傳。
於是仲介商如何接到賣方委託之後能達到迅速的宣傳以
及提供令買家感到滿足的服務，是在同業競爭中最重要
的關鍵。
- 19. 總結
房仲業者利用各種管道，並負擔不同的風險與成本，最後都
會將顧客導向一般店面。因為是房屋資料最集中的地方，所
以能給顧客最完善的服務與品質。換句話說，各種管道通路
都只是吸引顧客來到自己店面的手段，最後目的地才是房屋
仲介商。
因為網路資訊的發展，有可能提供不同的資訊來源，而網路
資訊來源與傳統資訊來源或多或少應該會有不同點。而關於
這兩者間的差異，單就傳統資料收集的角度較難去做出比較
。
本報告以房仲業為案例，並且作為開頭，從傳統資訊收
集中思考賣家、仲介商、買家之間的關係，引導後續深入探
討及研究的方向。
