The Article discusses the various practical points of Redevelopment of a large sized housing society

1. 1
५४१) पुन वकास - चाय पे चचा - भाग २
पुन वकासाची मा हती लोकांना दे यासाठ हा लेख ल हला आहे. ह मा हती या सोसायट चा पुन वकास चालू
आहे कं वा कर याचा वचार आहे, यां यासाठ उपयु त होईल. यातील चचचा संबंध कोण याह सोसायट बरोबर
कं वा य तीबरोबर आढळ यास, तो न वळ योगायोग आहे असे समजावे.
=================================================
ठर या माणे ीरंग सं याकाळी कार घेऊन आला. सुरेश व म लंद थो या वेळाने पर पर येतील असे हणाला.
आजसु ा बराच वेळ पाऊस पडून गेला होता. सं याकाळ या कोव या उ हात हरवी गार शेते सुंदर दसत होती. मी
ीरंगाला हणालो क आज ड गर मा यवर जाऊ. सुरेश व म लंदला तसे कळवतो. ीरंग तयार झाला व वायू
वेगाने आ ह ड गर मा याकडे नघालो. दु नच हरवागार ड गर बघून दवसभराचा शीण कधी पळाला हे कळलेच
नाह . थो याच वेळात आ ह ड गरा या पाय याशी पोचलो. गरम गरम चहा घेतला. तसेच गरमागरम भजी बांधून
घेतल आ ण आ ह ड गर चढू लागलो.
ीरंगा या सोसायट ने issue के लेले टडर मी ब घतले होते. खूपच काटेकोरपणे ते draft के ले होते. यातील अट
पूण करणे येक वकासकाला श य होणार नाह याचा अंदाज याला व मलासु ा होता. न असा होता क
यातून माग कसा काढायचा.
थम आ ह टडरला र पॉ स का कमी आला याचा वचार क लागलो. बोलता बोलता अनेक कारणे पुढे आल .
१) सोसायट चा लॉट अंदाजे २५,००० चौरस मीटर होता. यावर १५ इमारती हो या. सभासदसं या ६००
होती. खेळाची दोन मैदाने होती. ॉपट टायटल ि लअर होते. इमारती सुि थतीत हो या. क प स लागारा या
रपोट नुसार एका मैदानात एक टॉवर बांधता येईल. काह इमारतीतील सभासदांना तेथे श ट के यानंतर या
इमारती पडून पुढ ल बांधकाम करावे असे टडर म ये नमूद के ले होते.
२) EMD ची र कम जा त होती. अथात कोण याह वकासकाला बन याजी EMD कमान २-३
म ह यांसाठ भरणे कठ णच असते.
३) Bank guarantee ची र कम जा त होती. ०३-०१-२००९ या प कानुसार ोजे ट कॉ ट या २०
% Bank guarantee यावी असे नमूद के ले आहे.
४) सव सभासद नवीन टॉवर म ये श ट झा यानंतर, व साठ लॅट बांधता येतील अशी जाचक अट टडर म ये
होती.

2. 2
५) टडर issue ची वेळ चुकल असे हणावे लागेल, कारण ते हाच वकासकांना रेरा साठ न दणी करायची घाई
होती. ऱेराची न दणी करताना अनेक न उपि थत होत होते. न दणीसाठ मुदत वाढ मळणार न हती.
६) डसबर २०१६ म ये demonetization चा फटका सु ा वकासकांना बसला असेल.
७) इतरह काह मु े होते. High Court ने बांधकामावर ल बंद अजून उठवल न हती. पुढ ल hearing १४-०९-
२०१७ ला आहे.
८) एक लाखाहून अ धक लॅ स मुंबई म ये व वना पडून आहेत.
ीरंग हणाला क टडरला र पॉ स अ तशय कमी अस यामुळे ह ोसेस र कर यावाचून
सोसायट पुढे दुसरा उपायच न हता. PMC ने सु ा हाच स ला दला. आता एक गो ट ि लअर होती क परत टडर
issue करायचे झाले तर यातील अट श थल करा या लागतील.
EMD व Bank Guarantee ची र कम कमी करावी लागेल आ ण या यासाठ कोणाचा वरोध होणार नाह . मु य
दोन अट उरतात. या हणजे श ट न होता पुन वकास करणे व स याचे सभासद नवीन टॉवर म ये श ट
झा या शवाय व साठ लॅट बांधायला परवानगी दे यात येणार नाह .
अनेक सभासदांचा श ट हो यास वरोध आहे. यांचे समाधान करावे लागेल. तसेच येक टॉवर मधील काह
लॅ स वकायची परवानगी यावी लागेल जेणेक न वकासकाचा पैसा अडकू न पडणार नाह .
मी काह बोलणार ए ह यात ीरंग हणाला क मी आपले बोलणे रेकॉड करतो.
१) थम या मैदानात प हला टॉवर बांधता येईल असे वाटते तेथील soil report काढावा हणजे न क २४
मा याचा टॉवर (उंची ७० मीटर) बांधता येईल क नाह याची खा ी होईल. कती खच येईल हे PMC ला वचारावे
लागेल.
२) मैदानात एक टॉवर बांधता येईल याची खा ी PMC देत आहे. कोणीह वकासक अशी खा ी देत नाह ये, हा
तढा सोडवावा लागेल. जर हे श य असले तर बांधकाम सु असताना, मैदाना या बाजू या इमारतीसमोर प े
लाव यानंतर धुळीचा, आवाजाचा ास सहन करणे कतपत श य आहे ?
३) जर सोसायट ने स याचा FSI पूणपणे / जवळ जवळ पूणपणे वापरला असेल, तर वकास आराख यानुसार
मळणारा ०.५ % TDR सोसायट या लॉटवर लोड क न मळेल का? याची खातरजमा मुंबई
महानगरपा लके कडून करावी लागेल.

3. 3
जर का लॉट मधील काह इमारती आधी पाडाय या असतील तर असा ट डीआर लोड क न दला जातो, अशी
मा हती माझा म सांगत होता. परंतु श ट न होता बांधकाम करायचे असेल तर ट डीआर लोड क न मळणार
नाह , असेह तो हणाला.
PMC कडून या मा हतीची खातरजमा करावी लागेल. TDR लोड करायचा असेल तर वकासकाचा सुरवातीचा
खच वाढेल. जर TDR लोड क न मळणार नसेल तर शि टंगला पयाय नाह .
४) PMC / वकासकाबरोबर चचा क न मैदाना या बाजू या नेम या कोण या इमारती सुरवातीला
पाडा या लागतील व तेथील र हवा याना श ट हावे लागेल हे ठरवावे लागेल. या प रि थतीत एकदम दोन
टॉवरचे बांधकाम होऊ शके ल का हे बघावे लागेल. असे करता येत असेल तर सभासदांना शि टंग साठ तयार करणे
सोपे जाईल. वकासक चांगला असेल तर सभासद सु ा श ट हो यास तयार होतील.
५) यासाठ सवसाधारण सभेपूव सव सभासदांशी प का वारे आ ण य भेट घेऊन या बदल या प रि थती
ब ल समजावून सांगावे लागेल. पुन वकास हवा असेल तर हे मा य करावेच लागेल. येक वेळेला सभासदांबरोबर
थेट संवाद न साधता, कोणतेह प क न देता फ त सभेम ये मा हती दल जाईल असा प व ा यो य होणार नाह ,
कारण तुम या सोसायट त अनेक जे ठ नाग रक राहतात. आ ह सवजण तर तुम या सोसायट ला वृ ा म
हणतो. हाता या माणसांना मान देऊन, समजावून सां गतले तर ते न क तुमचे हणणे ऐकतात, असा हौशी
समुपदेशक हणून माझा अनुभव आहे.
६) येक टॉवर मधील वर या २-३ मज यावर ल लॅ स वकायला परवानगी देणं आप याच कसे सोईचे आहे हे
सभासदांना समजवावे लागेल. स या वर या मज यावर ल सभासद इमारत जुनी झा यामुळे गळतीचा ास सहन
करत आहेतच. या ासातून आपल सुटका होईल. सोसायट त अनेक व र ठ नाग रक राहतात. असेह यांना
उंचावर राह यासाठ अडज टमे ट करावी लागणार आहे.
एकाच टॉवर म ये बाहेर ल व सोसायट तील सभासद असतील तर वकासकाला बांधकामाचा दजा चांगला राखावा
लागेल.
७) पुन वकास ोजे ट रेरा म ये रिज टर करावा लागेल. ज मनीची मालक सोसायट कडे अस यामुळे मालक
हणून सोसायट चे नाव रेरा म ये रिज टर होईल.
ीरंगाने रेकॉ डग थांबवले. बर च चचा झाल होती. या दशेने कायवाह सु के यानंतर मग परत भेटायचे ठरले.
म लंद आ ण सुरेश सु ा गरम गरम भजी घेऊन आले. सूय दवसाचे काय आटोपून परती या वाटेल नघाला
होता.

4. 4
बग यांचे थवे V आकारात घर याकडे परतत होते. नभांगणात चं ाने ए घेतल होती. बरेच दवसांनी चांद या
लुकलुकताना दसत हो या. गार वारा सुटला होता. दोन दवसांनी गणपतीचे आगमन होणार होते. काह वेळ आ ह
न बोलता नसगाचा आनंद घेतला व ड गर उतरायला लागलो.
सुधीर वै य
२३-०८-२०१७