Ville Valkonen Turun Talouspäivät 2019
•Download as PPTX, PDF•
0 likes•86 views
Ville Valkonen Turun Talouspäivät 2019
Recommended
More Related Content
More from Turun Talouspäivät
More from Turun Talouspäivät (20)
Ville Valkonen Turun Talouspäivät 2019
- 2. KUKA VILLE? • KTM (laskentatoimi ja rahoitus), Finanssialan auktorisoima sijoituspalvelija • Value Business Events Oy toimitusjohtaja ja yrittäjä • Kursseja ja analyyseja • Työhistoria valtiovarainministeriössä ja eduskunnassa talouspolitiikan parissa sekä taloushallinnon tehtävissä • Joukko luottamustehtäviä (mm. Turun kaupunginvaltuusto, Turun rakennus- ja lupalautakunnan puheenjohtaja)
- 3. ESITYKSEN SISÄLTÖ • Asuntosijoittamisen hyödyt ja haitat • Asuntosijoittamisen peruslogiikka • Laskelmat, rahoitus • Ostaminen ja vuokraaminen • Remontit • Riskienhallinta • Strategioita • Analyysi • Mistä lisätietoa
- 4. VASTUUNRAJOITUS Tämä koulutus ei sisällä yksityiskohtaisia sijoitussuosituksia eikä mitään siinä pidä niin käsittää. Koulutuksessa mainittujen esimerkkien on tarkoitus ainoastaan havainnollistaa. Sijoittaessa suositellaan aina henkilökohtaisen suunnitelman tekoa ja jokainen on itse vastuussa tekemistään sijoituksista. Sijoitustoimintaan sisältyy aina riskejä ja mahdollisuus menettää osa tai koko pääoma. Sijoittajan tulee käsittää, että mennyt kehitys ei ole tae tulevasta. Tiedot on haettu julkisista lähteistä. Niissä pyritään tarkkuuteen ja kattavuuteen mutta esittäjä ei vastaa tiedon oikeellisuudesta eikä niiden perusteella tehdyistä mahdollisista päätöksistä.
- 5. SIJOITTAJAN PÄÄVALINNAT: RISKI/TUOTTO JA AIKAJÄNNE • Määräaikaistalletukset • Ensiluokkaiset (investment grade) jvk • Korkeatuottoiset (high yield jvk) • Vuokra-asuntosijoittaminen • Arvo-osakkeet • Laatuosakkeet • Kasvuosakkeet • Johdannaiset ja muut spekulatiiviset • Lotto Riski/tuotto
- 7. MINKÄLAISTA TUOTTOA OSAKKEISTA SAA? Lähde: simplestockinvesting.com
- 9. ARVOPAPERISIJOITTAMISEN PLUSSAT JA MIINUKSET + Helppo ja vaivaton sijoittaa + Pienellä summalla pääsee mukaan (erit. rahastoihin) + Paljon eri vaihtoehtoja + Hyvä likviditeetti eli arvopaperit saa nopeasti myytyä + Pitkän aikavälin markkinatuottoon pääsee helposti mukaan - Ei kontrollia sijoituskohteeseen - Arvot heittelehtivät, vaatii kurinalaisuutta - Markkinoiden voittaminen erittäin vaikeaa
- 10. KIINTEISTÖSIJOITTAMISEN PLUSSAT JA MIINUKSET + Helppo ymmärtää ja laskea + Kontrolloitavissa (osittain) + Markkinat epätäydelliset eli hyviä diilejä löytyy + Velkavipu ja sen veroetu - Iso pääomatarve (?) - Vaiva - Kasaantunut riski - Heikko likviditeetti eli myyminen hidasta
- 12. KIINTEISTÖJEN ERITYISPIIRTEITÄ •Fyysisiä piirteitä •Liikkumattomia •Pysyviä (=erittäin pitkäikäisiä) •Heterogeenisia=jokainen rakennus erityinen •Institutionaalisia piirteitä •Oma sääntely •Vahvat professiot ja erityisosaaminen
- 13. KIINTEISTÖJEN ERITYISPIIRTEITÄ •Taloudellisia • Sijaintipaikka suhteessa muihin • Niukkuus • Kestävyys •Markkinat • Paikallisuus • Kerrostunut kysyntä • Ei-julkiset kaupat (esim. hintatiedot) • Informaation epäsymmetriat • Tarjonta täysin joustamaton lyhyellä aikavälillä
- 14. KIINTEISTÖSIJOITTAMINEN • ASUINKIINTEISTÖT • LIIKEKIINTEISTÖT • METSÄ • NÄISTÄ MUODOSTETUT RAHASTOT • HARVINAISEMMAT: AUTOPAIKAT, PELTOMAA, KESÄMÖKIT, AIRBNB, INFRAHANKKEET
- 15. MISTÄ ASUNTOSIJOITTAMISEN TUOTTO SYNTYY? • KASSAVIRTA = VUOKRAT • ARVONNOUSU = MYYNTIVOITTO • SUURIMMASSA OSASSA SIJOITUKSIA KUMPIKIN ELEMENTTI • JOS TOISTA PAINOTTAA, TOISESSA HÄVIÄÄ (YLEISELLÄ TASOLLA)
- 17. VUOKRAT KEHITTYVÄT TASAISEMMIN (VAPAARAHOITTEISET) LÄHDE: Tilastokeskus
- 18. VUOKRASIJOITTAMINEN 1. OSTO MARKKINAHINTAAN TAI ALLE 2. VUOKRAUSTOIMINTA • ITSE TAI ULKOISTETTUNA 3. KIINTEISTÖN YLLÄPITO JA KEHITYS 4. KIINTEISTÖJEN VIVUTTAMINEN JA LISÄASUNTOJEN HANKINTA
- 19. OSTAMINEN ALIHINTAAN SUURIN VOITTO TEHDÄÄN YLEENSÄ OSTOVAIHEESSA!
- 20. VUOKRASIJOITTAMINEN 1. OSTO MARKKINAHINTAAN TAI ALLE 2. VUOKRAUSTOIMINTA • ITSE TAI ULKOISTETTUNA 3. KIINTEISTÖN YLLÄPITO JA KEHITYS 4. KIINTEISTÖJEN VIVUTTAMINEN JA LISÄASUNTOJEN HANKINTA
- 21. LASKE VUOKRATUOTTO OIKEIN Bruttovuokratuotto (%) = [(Vuokra – hoitokulut – korot) x 12] / (Markkinahinta + varainsiirtovero + remonttivara)
- 22. MIKÄ ON TYYPILLINEN VUOKRATUOTTO? •KASVUKESKUKSISSA NOIN 3-5 % •SYRJÄSEUDUILLA 6-8% TAI JOPA YLI
- 23. VAKUUSARVOT • Yleensä pankki hyväksyy min. 70 % vakuusarvon asunnolle • Esim. Harkinnasa ostaa asunto A 70 000 €, omaa rahaa tarvitaan 70*0,3=21000 • Omistuksessa velaton asunto B 100 000€, vakuusarvoa 100000*0,7=70000 • Asunnon A saa ostettua ilman käteistä
- 24. RAHOITUS • OMA PÄÄOMA • Säästöt • Tietyssä mielessä myös vakuudet: • Oma asunto, muut sijoitusasunnot • Lähipiirin vakuudet • VIERAS PÄÄOMA • Pankkilaina • Muu laina
- 25. VELKAVIPU JA OMAN PÄÄOMAN TUOTTO ASUNTO 70 000 € OMAA RAHAA 21 000 € (30 %) PANKKI LAINAA 49 000 (70%) 1% KOROLLA VUOKRA 433€/KK VASTIKE 100€/KK VELAN KORKO 41€/KK VUOKRATUOTTO 292€/KK ELI 3500 € VUODESSA = 5 % OMAN PÄÄOMAN TUOTTO: 3500/21000=16,7%! ENTÄ JOS OSTAISIT KOKONAAN VELALLA? HUOM! KASSAVIRTA EI OLE +3500 € VUODESSA, VAAN VEROT JA LAINAN LYHENNYKSET OTETTAVA HUOMIOON!
- 26. OMAN PÄÄOMAN TUOTON TEKIJÄT 1.Vuokratuotto 2.Velkavivun suuruus 3.Korkotaso
- 27. VELKAVIPU TOIMII MYÖS TOISIN PÄIN! ASUNTO 70 000 € OMAA RAHAA 21 000 € (30 %) PANKKI LAINAA 49 000 (70%) 1% KOROLLA TAPPIOTA TULEEKIN -1000€ VUOKRATAPPIO -1000/70000 = -1,4 % OMAN PÄÄOMAN TAPPIO = -4,8%
- 28. MIKÄ ON MALTILLINEN VELKAVIPU? • 50 % MALTILLINEN • 60-70 % TAVANOMAINEN • 70-80 % ETUNOJA • 80-90 % KORKEA • 100 % HURJAPÄÄ • JÄRKEVÄ VELKAVIPU RIIPPUU RISKINSIETOKYVYSTÄ, KORKOTASOSTA JA MUUN OMAN TALOUDEN KOKONAISUUDESTA (KASSASTA)
- 29. KASSAVIRTA VS TUOTOT • RAHAA MENEE MYÖS LAINAN LYHENNYKSIIN • KASSAVIRTA VOI OLLA NEGATIIVINEN, VAIKKA TUOTTO OLISI KORKEA! • RIITTÄVÄ KASSA ON EDELLYTYS MENESTYKSEKKÄÄLLE SIJOITTAMISELLE! • JOKO MUITA TULOJA TAI RIITTÄVÄ VARARAHASTO
- 30. KASSAVIRTA RIIPPUU LYHENNYSAJASTA ASUNTO 70 000 € OMAA RAHAA 21 000 € (30 %) PANKKI LAINAA 49 000 (70%) 1% KOROLLA VUOKRA 433€/KK VASTIKE 100€/KK VELAN KORKO 41€/KK VUOKRATUOTTO 292€/KK ELI 3500 € VUODESSA = 5 % OMAN PÄÄOMAN TUOTTO: 3500/21000=16,7%! LAINAN LYHENNYS 20 V: 49000/20/12=204€ -> KASSAVIRTA +88€/KK LAINAN LYHENNYS 10 V: 49000/10/12=408 -> KASSAVIRTA -116€/KK
- 31. KOLME KIVIJALKAA 1.Vuokrattavuus (tuotto ja minimit tyhjät päivät) 2.Arvon säilyminen (tai nousu) 3.Rahoitus
- 32. OSTAMINEN
- 33. ENNEN OSTOA • Sopii sijoitussuunnitelmaan • Tarkka analyysi • Hintataso ja myyntiajat • Vuokrataso ja vuokrattavuus • Kustannukset: vastikepaine ja remontit • Lainapäätös etukäteen (=nopeus ja varmuus) • Ennakkotarkastus (=käynti) • Valmistautuneena neuvotteluun
- 34. TARVITTAVAT TIEDOT • Isännöitsijäntodistus • Korjaushistoria • Remontti- ja kunnossapitosuunnitelmat, vähintään 5v • Myös varmistus, onko jotain mitä ei vielä suunnitelmassa (joskus jätetään pois) • Myös näihin liittyvät kuntotutkimukset, arviot ja suunnitelmat (PTS 10V) • Yhtiöjärjestys, talousarvio ja tilinpäätös (tase, tuloslaskelma ja liitetiedot) • Kuinka paljon taloyhtiön velasta kohdistuu asuntoon? • Kyselyt: • Hinta- ja vuokrataso! • Onko vastikepaineita? • Onko ollut ongelmia, riitoja?
- 35. REMONTOINTI
- 36. Remonttivarautumisen peukkusääntöjä • Varautuminen a) omiin remontteihin JA b) taloyhtiön • Oma remontointi riippuu strategiasta (laatu vs hinta). Yleensä edullinen pintaremontti kannattaa. • Oma yleinen remonttivara, esim. 0,5-1 % vuodessa asunnon hinnasta • 1. kylpyhuone ja 2. keittiö selvästi kalleimmat • Remonttisuunnitelma ja budjetti aina ennen aloitusta
- 38. TALOYHTIÖREMONTIT •Oikea arviointi keskeinen osa sijoituksen tuottoa (jos ei uudiskohde) •Ei voi välttää, mutta pitää osata laskea
- 39. HUOMIOITAVAT REMONTIT 1. Putkiremontti 2. Sähköremontti 3. Julkisivuremontti 4. Parvekeremontti 5. Ikkunaremontti 6. Kattoremontti 7. Hissiremontti 8. Piharakenneremontit
- 40. VUOKRAAMINEN
- 41. VUOKRALAISEN VALITSEMINEN • Älä valitse mukavaa ihmistä, valitse hyvä vuokralainen. • Aina kannattaa tavata. • Luottotiedot tarkastettava! • Tulot, elämäntilanne • Jos epäilyttää: Pyydä lupa kysyä suosituksia edellisiltä vuokranantajilta • Pysyvyys yllättävän arvokasta
- 42. VUOKRASOPIMUS • Käytä lainmukaista pohjaa • Vuokravakuus (1-3kk, 3kk max) • Kotivakuutus (kuitti nähtäville) • Vuokrankorotukset: elinkustannusindeksi ja/tai % • Määräaikaisuus? • Avainten ja irtaimiston luovutus • Erityisehdot esim. lemmikeistä, tupakoinnista ja pienistä remonteista
- 43. VUOKRALAINEN ON ASIAKAS •Pysyvyys on arvokasta •Vuokratuotto ei kuitenkaan saa kärsiä •Vastaa aina ripeästi, sovi avoimet asiat selkeästi ja toteuta sovitut
- 44. RISKIENHALLINTA
- 45. ASUNTOSIJOITTAMINEN EI OLE RISKITÖNTÄ 1. Sijaintiriski 2. Remonttiriski 3. Vuokralaisriski 4. Lainsäädännön ja verotuksen riskit 5. Korko- ja muut markkinariskit 6. Kassavirtariski
- 46. HALLINTAKEINOJA •Kokonaan ei voi poistaa: varaudu ja hallitse •Sopimukset •Hajautus •Valvonta •Nopea reagointi •Vakuutukset •Vararahasto
- 47. STRATEGIOITA
- 48. ESIMERKKISTRATEGIOITA • Pieniä vuokraasuntoja hyviltä paikoilta • Syrjäseutusijoittaminen korkealla vuokratuotolla • Supervivutus taloyhtiölainoilla • Arvoasuntosijoittaminen • Asuntojen jakaminen • Vaikeille alueille erikoistuminen • Rakennuttaminen • Uudiskohteet
- 49. KESKITTYMINEN JA OSAAMINEN • Vuokraus vs myynti • Remontointi vs hyväkuntoisten ostaminen • Isot vs pienet asunnot • Keskuskaupungit vs kehyskunnat vs syrjäseudut • Kaupunginosat • JNE!
- 50. SIJOITUSSUUNNITELMA • Oma talous • Keskittymisalue tai alueet • Ostettavien asuntojen tyyppi • Vuokratuottotavoite • Asunnon kunto, remonttivalmius ja remonttien toteutustapa • Taloyhtiön reunaehdot • Hintaluokka • Rahoitus ja velkavipu • Hallinnointi • Riskienhallinta • Asuntojen pitoaikatavoite • Markkinoiden seuranta • Kehittyminen sijoittajana
- 51. ANALYYSIA
- 52. KAUPUNGIT/KUNNAT VAIHTELEVAT VALTAVASTI • Väkiluvun muutos • Ikärakenne • Opiskelijamäärä (+muutos?) • Taloustilanne, työttömyysaste ja tulotaso • Yritykset ja elinkeinorakenteen monipuolisuus • Etäisyys keskuskaupunkiin ja pk-seudulle
- 53. MYÖS EROT KAUPUNKIEN SISÄLLÄ SUURIA • Palvelut (sekä julkiset että yksityiset) • Kaavoitus • Liikennehankkeet • Maine • Saavutettavuus • Maisemat, siisteys jne. • Maahanmuuttajien osuus
- 54. MINKÄ ANALYSOINTI ON TÄRKEINTÄ? •Ei yhtä totuutta, riippuu myös strategiasta •Suhdanneanalyysi – 5 % •Kaupunki/seutuanalyysi – 20 % •Alueanalyysi (kaupunginosa) – 25 % •Taloyhtiöanalyysi – 35 % •Asuntoanalyysi – 15 %
- 55. RAJA-ARVOJA? • ALIHINTA MIN. 3-10% • ARVONNOUSU >1%/VUOSI • VUOKRATUOTTO > 5%/VUOSI • VELKAVIPU MIN. 70 % JA KORKO <2% • POSITIIVINEN KASSAVIRTA
- 56. VOITTAVA YHDISTELMÄ? + Yliopistokaupunkiseutu +“Halpa asunto kallistuvalta alueelta” + Kyky/valmius nostaa arvoa remontilla +Raja-arvot?
- 57. YHTEENVETO
- 58. YHTEENVETOA • Alusta lähtien “ammattimaisesti”: tuotto mielessä • Iso osa tuotosta tehdään ostohetkellä: laskelmat ja neuvottelu • Remontit keskeinen osa tuottoa • Taloyhtiöremontteihin jos johonkin kannattaa käyttää aikaa • Vuokralaisen valinta elintärkeä • Riskienhallinta edellytys menestykselle • Jos päädyt myymään, raivaa sille aikaa markkinatilanteen mukaan
- 59. KIRJASUOSITUKSET 1. Turunen & Orava: Osta, vuokraa, vaurastu 2. Kaarto: Sijoita asuntoihin
- 61. LOPUKSI • Asuntosijoittaminen ei ole helppoa tai nopeaa rahaa! • Oikein tehtynä piensijoittaja pääsee kilpailukykyisiin tuottoihin • Menestyminen vaatii opiskelua, huolellista perehtymistä, laskelmia, oman suunnitelman tunnollista toteuttamista sekä useimmiten jonkinlaista remonttiosaamista. • Siitä huolimatta useimmiten huonokin sijoitus on parempi kuin tekemättä jätetty.