Download to read offline
Uploaded byAlexander Faitelson
USIL properties
ישנה חברה אחת היכולה לדאוג לכם עבור נדל"ן באמריקה, נדל"ן בפלורידה, נדל"ן במיאמי, רוצים חלון הזדמנויות ולהשקיע נדל"ן בפלורידה או במיאמי ארה"ב? אצלנו תוכלו לבצע השקעות בפלורידה ,רכישת והשכרת דירות בפלורידה וגם דירות ובתים במיאמי.אצלנו תקבלו תשואות גבוהות ונכסים מתוחזקים בידי צוות מקצועי ואמין משלנו אשר ישמור על הנכס שלך גם כאשר אתם לא שם
USIL properties
- 1.
- 2. אודות החברה • חברת US IL Propertiesהיא חברה אמריקאית העוסקת ברכישת נדל"ן מניב למגורים באזור פלורידה. • את החברה מוביל צוות מיומן ובעל ניסיון רב שנים בתחום הנדל"ן, בשיתוף פעולה מלא עם צוות אמריקאי בעל ניסיון רב בשוק המקומי. • השילוב של רשת הקשרים הענפה עם הידע והניסיון של החברה, מאפשרים לנו להתאים לכל משקיע השקעות נדל"ן איכותיות, להשגת גידול בהון העצמי ולייצור תשואה גבוהה ורווחית. רוב העסקאות שלנו הן עסקאות מהבנקים )פשיטות רגל(, כמו כן אנו רוכשים פול של נכסים, ולכן אנו נמוכים בכ- %03 ממחיר השוק הנוכחי. החברה תעניק למשקיע את מלא הידע הניסיון והמומחיות שרכשה במהלך השנים.
- 3. אודות החברה -המשך היזמים אשר נמצאים עמנו בשותפות עסקית הינם בעלי ניסיון וידע רב בתחום הנדל"ן ומתמחים ברכישה, קנייה, מימון, תפעול ובקרה של פרויקטים בכל קנה מידה נדרש ע"מ להגיע למימוש אופטימלי של ההשקעה. השותפים עימם אנו מבצעים פעילות עסקית בעלי רקורד מוכח של הקמה וניהול סוגי מיזמים שונים וביצוע השבחת נכסים מניבים בארץ ובחו"ל. עובדי החברה בעלי ידע מקצועי, בקרת סיכונים, שיווק ומכירות. בנוסף לביסוס פעילות שוטפת בשווקים יציבים קיימים, חלק נכבד מפעילותינו כולל מעקב ושיתוף פעולה מלא עם שותפינו העסקיים אחר השוק בפלורידה, על מנת לאתר ולבצע עסקאות אטרקטיביות בשווקים בעלי פוטנציאל צמיחה גבוה.
- 4. איך זה עובד כל השקעה מלווה בפתיחת חברה על שם המשקיע, יחד עם חשבון בנק אישי. אנו מלווים את המשקיע משלב איתור הנכס, שיפוץ במידת הצורך, השכרה וטיפול שוטף בשוכרים, ועד למכירה בזמן המתאים בהתאם לציפיות המשקיע לתשואה. תהליך ההשקעה מתבצע בשקיפות מלאה בכל הכרוך בחשבונות בנקים ובדיקת הוצאות והכנסות. למשקיעים ניתנת שליטה מלאה על תהליך קבלת ההחלטות – מתי כדאי למכור הנכס, באיזה מחיר, ומה התשואה האופטימאלית בהתאם לצורכי המשקיע.
- 5. אודות פלורידה ומיאמי פלורידה פלורידה הנה חצי אי בצפונו של מפרץ מקסיקו וגובלת במזרחה באוקיינוס האטלנטי. מזג האוויר החם וחופי הרחצה הארוכים הופכים את פלורידה לאתר תיירות מועדף. במדינה מספר רב של אתרים ובהם דיסניוורלד, סיוורלד, אולפני יוניברסל, מרכז החלל קנדי ועוד... מיאמי עיר מרכזית בדרום מזרחה של מדינת פלורידה הידועה כמטרופולין תרבותי וכלכלי בקנה מידה עולמי. למיאמי אקלים טרופי דומה לאקלים באיים הקריביים. חוף מיאמי ביץ' הוא מהאיכותיים ביותר. עם חול לבן ורצועת חוף רחבה וארוכה דיה להכיל את התיירים הרבים. עיר השמש מושכת אליה למעלה מ- 11 מליון תיירים ואנשי עסקים רבים בשנה, ולכן מהווה אחת מהנקודות האטרקטיביות להשקעה.
- 6. הזדמנות השקעה בפלורידה בפלורידה נפתח חלון הזדמנות אטרקטיבי במיוחד. אנו משווקים דירות מניבות אשר נקנות ישירות מהבנקים בשל פשיטות רגל. נכון להיום אנו קונים את הנכס בפחות מחצי עלות הבנייה – דבר המעיד על כך שהקרקע ללא עלות וללא רווח יזמי. המחיר כיום מגלם בעיקר פחד עצום של הציבור, שכן אין הגיון אמיתי במחיר הנוכחי.
- 7. הזדמנות השקעה בפלורידה- המשך הדירות חדשות, בנות כ 5 שנים. דירות בנות 4-1 חדרים מוצעות למכירה בטווח ה- 001-04 אלף דולר. הביקוש לשכירות בפלורידה גבוה מאוד, והעסקאות מגלמות תשואה של בין %9 ל- %61 רק בגין השכירות, לא כולל רווח הון בגין מכירת הדירה. הרעיון המרכזי הוא להמתין מספר שנים, כאשר ההערכה הריאלית היא למכור את הנכס לאחר כשנתיים בערך בעלות הבנייה, ולעשות רווח גדול.
- 8. מדוע פלורידה רך הנדל"ן צנח בכ- %07 . ין מס מדינה בגין נכסים בפלורידה. גישות למקורות מים רבים )ים, אגמים( משביחים את הנכס. שנה הגירה חיובית ואין בנייה, כך שהשוק חייב לתקן עצמו ביום מן הימים. ל אף המשבר בארה"ב, הכלכלה האמריקאית עדיין מהחזקות בעולם. מי השכירות גבוהים מאוד ומניבים תשואה של לכ %01.
- 9. הדירות שלנו הדירות נבחרותבקפידה רבה תוך בדיקת המצב המשפטי והמסחרי של הנכס. הדירות חדשות, ורובן נמצאות בקומפלקסים עם שמירה, בריכות שחייה, מכון כושר, אגמים, מגרשי כדורסל וטניס ועוד... אנחנו בודקים את המצב הסוציו אקונומי של הדיירים בקומפלקס ואת הקרבה לביה"ס וגני הילדים בסביבה. הדירות נמצאות במיקום הטוב ביותר, על מנת שכשנרצה למכור את נכסינו ולא רק להשכירם, נהיה הראשונים לעשות זאת.
- 10. שוק הדיור בארה"ב זינוק חד מהצפוי במכירות בתים קיימים; הריבית על המשכנתאות מעל %5 מכירות הבתים זינקו ב-%8.6 במארס לרמה הגבוהה מאז דצמבר; כלכלנים צפו עלייה של %2.5 שוק הדיור בארה"ב מראה סימני התאוששות, ומכירות בתים קיימים זינקו במארס בשיעור חד מהצפוי, למרות שהריבית על המשכנתאות ממשיכה להיות מעל לרמה של %5. מכירות בתים קיימים בארה"ב גדלו בחודש מארס ב-%8.6 לעומת החודש הקודם לקצב שנתי של 53.5 מיליון בתים - קצב המכירות הגבוה ביותר מאז דצמבר - מסר היום איגוד סוכני הנדל"ן בארה"ב ) .(NARהעלייה הייתה חדה מתחזיות הכלכלנים אשר צפו עלייה של %2.5 במכירות. לעומת חודש מארס 9002, זינקו מכירות הבתים ב-%1.61. "החזרי המס עושים את עבודתם", אמר הכלכלן הראשי של ,NARלורנס יאן, בעת פרסום הנתונים. המחיר החציוני של בתים קיימים עלה בשנה החולפת ב-%4.0 לרמה של 007,071 דולרים. הריבית על המשכנתאות ל-03 שנה, הנחשבת למשכנתא הסטנדרטית בארה"ב, נותרה בשבוע החולף ללא שינוי ברמה של %70.5, מסרה היום ענקית המשכנתאות פרדי מאק.
- 11. הזדמנות פז בשוקהמשכנתאות האמריקני: הריביות בשפל נדיר בעוד שבישראל הביאה התלהטות שוק הנדל"ן המקומי את בנק ישראל להפתיע היום )ב'( כשהודיע על מהלך מרסן במסגרתו יוקשחו התנאים לקבלת משכנתאות וידרש בעבור צעד שכזה הון הגדול ב-%33 ממה שנזקקו הרוכשים להביא מהבית עד כה, מה שצפוי גם לייקר את הריביות על המשכנתאות, הרי שבארה"ב נהנים נוטלי המשכנתאות מנפילת הריביות לשפל של כל הזמנים, על רקע משבר החוב האירופי. הריבית על המשכנתא ל-03 שנה בארה"ב נפלה לשפל של %78.4, על פי נתוני אתר ,Bankrateהמודד נתון זה מזה 52 שנה. אפילו הריביות על הלוואות הג'מבו, )מעל 714 אלף דולר( נפלו ל-%5.4 לעומת רמה של %6 בשנה שעברה. "זו התקופה הטובה ביותר בדורינו לקנות בית, יכול להיות שזו התקופה הטובה ביותר בכל הדורות. שיעורי הריבית על המשכנתאות כל כך נמוכים ומחירי הבתים נשמרים נמוכים על רקע המלאי הגדול של בתים - אין זמן טוב יותר מזה לרכוש בית או למחזר חוב עליו, במיוחד לבעלי הבתים אשר ערך ביתם נפל משווי המשכנתא על הנכס" אמר מרק זאנדי, הכלכלן הראשי של מודי'ס.
- 12. המשך משבר החוב האירופיאחראי במידה רבה לירידת שיעורי הריביות, כאשר משקיעים לחוצים נוהרים לכיוון אגרות החוב של ממשלת ארה"ב, מה שדוחף מטה את התשואות עליהן, מה שמשפיע באופן ישיר גם על ירידת ריביות המשכנתא הנגזרות משוק זה. אנליסטים מעריכים כי ירידת הריביות לא תימשך זמן רב, כך שהרוכשים או בעלי הבתים הרוצים למחזר חובם ולקבע את המשכנתא ברמות כה נמוכות - צריכים למהר. "אני לא חושב שהתנאים הנוכחיים ישארו יותר מחודש או חודשיים" אמר לורנס יון, הכלכלן הראשי באיגוד הלאומי של סוכני הנדל"ן בארה"ב שהוסיף "אני רואה את הריביות על המשכנתא עולות לכיוון %5.5 עד סוף יוני או אפילו לפני כן", זאת על רקע הערכותיו כי החששות מהמשבר באירופה יתפוגגו בקרוב והמשקיעים יחפשו נכסים אחרים על פני אגרות החוב האמריקניות.
- 13. מיסוי על הכנסותמנדל"ן בארה"ב הכנסות בארה"ב מתקבלות מהשכרת הנכס או בעת מכירתו ברווח עתידי. ננסה לפרט את חישוב המס על שני סוגי ההכנסות. הכנסה משכירות – על פי חוקי מס ההכנסה הפדראלי ) (WWW.IRS.GOVתקבע ההכנסה הנקייה מהשכרת נדל"ן על בסיס סך הכנסות השכירות מהנכס ובקיזוז כל ההוצאות המוכרות במס שישמשו להשכרת הנכס כגון: תיקונים, שיפוצים ואחזקה שוטפת. ביטוח נכס, ביטוח רכוש וכולי. פרסום ושיווק לצרכי השכרה. דמי ניהול – חברת ניהול, ושאר חברות המספקות שירותים לנכס. ארנונה ושאר מיסים עירוניים. הוצאות כלליות – כרטיסי טיסה, רכבים שכורים, הוצאות לינה ואש"ל וכדומה – כמובן הוצאות שהוצאו בגין הנכס בלבד! עלות מימון הנכס וחישוב של הפחת בגין המימון! כל משקיע זר זכאי לנכות כ $0053 מסך כל הכנסתו השנתית החייבת במס! )נקרא (EXEMPETION לאחר קיזוז כל ההוצאות הנ"ל משלם תושב החוץ מס בשיעור מדורג לממשלה הפדראלית.
- 14. תשלום המס בישראלעל הכנסות משכירות של נכס בארה"ב בישראל קיימות שתי אלטרנטיבות לתשלום המס: 1. חישוב המס על בסיס ההכנסות נטו )הכנסות פחות הוצאות( בדומה לשיטה המקובלת בארה"ב – תוך מתן זיכוי מלא על המס ששולם לרשויות המס האמריקאיות!!! – ותשלום לפי שיעור המס השולי של הנישום. 2. תשלום מס של כ-%51 שלל ההכנסות ברוטו בניכוי הוצאות הפחת אך ללא קיזוז הוצאות ולא זיכוי על המס ששולם בארה"ב. הכנסה ממכירה ברווח עתידי – רווח או הפסד הון מוגדר כהפרש התמורה ממכירת הנכס )בניכוי הוצאות מכירה( לבין מחיר הקנייה של הנכס בניקוי פחת. שיעור מס ההכנסה הפדראלי הוא נמוך ובסך של %51. כמו כן גם כאן יש להוסיף מס מדינתי בשיעור ממוצע של כ %5.
- 15. המשך ובישראל? שיעור המס על נכסים שנרכשו אחרי שנת 3002 הוא כ – %02. וכמובן גם כאן יינתן לנישום זיכוי מלא בגין מס רווה ההון הפדראלי ומס המדינה ששולמו בארצות הברית. קיזוז הפסדים: קיימים מספר כללים למניעת "יבוא" הפסדים ממקורות בהם למדינת ישראל אין אמצעי פיקוח ובקרה: הפסדים משכירות בחו"ל נחשבים ל"הפסד ממקורות פסיביים בחו"ל" ויקוזזו כנגד "הכנסות פסיביות מחו"ל" – לדוגמה הפסדים משכירות המקוזזים מהרווח בעת מכירת הנכס ברווח עתידי.
- 16. שיחלוף נכסים באמצעות תכנית1301: כאשר יש למשקיע נכס שעלה והשביח בערכו והוא מעוניין למכור אותו אך יחד עם זאת הוא מעוניין להמשיך ולהשקיע בנדל"ן בארה"ב, יוכל לדחות את מועד תשלום המס על רווח ההון בהתאם לסעיף 1301 בפקודת מס ההכנסה האמריקאי. פקודה זו מאפשרת למשקיע לדחות את תשלום מס רווח הון במידה והמשקיע רוכש נכס בעלות שווה או גבוהה מהנכס שנמכר. במקרה כזה יידחה מועד תשלום המס למועד מכירתו של הנכס החדש! גם בנקודה זו של מכירת הנכס החדש יתאפשר השחלוף – ללא הגבלה – שחלוף נכסים זה אפשרי גם בישראל אולם מומלץ להסתייע בעזרה מקצועית בעת תכנון המס. הבהרה: ט.ל.ח האמור לעיל אינו מהווה יעוץ להשקעה מכל סוג שהוא. אנו רשאים לשנות או לבטל את התנאים בכל עת, וללא הודעה מקודמת. התנאים המחייבים יפורטו בהסכם הניהול. אין באמור לעיל משום ייעוץ פרטני, ומומלץ שכל משקיע יפנה למומחה מס על מנת לקבל ייעוץ והסבר לדרכי פעילותו והשקעתו. אנו בחברתנו מציעים ליווי צמוד של משרד רואה חשבון ועורך דין ישראלי.
- 17.
- 18.
- 19.
- 20.
- 21.
- 22. חברים יקרים פתח כאן חלון הזדמנות של פעם בדור, חבל לומר "הייתה לי הזדמנות ולא ניצלתי". זו ההזדמנות להגדיל את ההון שלנו מבלי להתאמץ יותר מידי. ת נו למומחים לעשות את העבודה, ולכם תשאר המשימה – לאסוף את הכסף. תיאום פגישה: ofir@usilproperties.com usilproperties.co.il