Tema 1 esquematitzat

2. L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
Característiques funcionals de l’habitatge
La concepció que les persones tenim del benestar i
de la qualitat de vida a l’hora d’escollir habitatge
ens porta a valorar i prioritzar els següents factors:
L’emplaçament
S’entén per emplaçament el lloc
on s’ha construït l’habitatge.
L’orientació
El Sol és una font natural de llum
i calor.
La distribució
Per poder satisfer adequadament
totes les nostres necessitats.

3. L’emplaçament
S’entén per emplaçament el lloc on s’ha construït l’habitatge.
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
Característiques funcionals de l’habitatge
Emplaçament
cèntric
envoltat d’altres
habitatges
molt propers serveis
com ara comerços,
hospitals, escoles, vies
de comunicació...
sorollós a causa
del trànsit
no gaudirà de gaire
vistes
Emplaçament als
afores del nucli urbà
més tranquil·litat
potser millors vistes
obligarà a fer
desplaçaments més llargs
per accedir als serveis
bàsics
no tindrà tanta oferta de
transport públic
L’emplaçament de
l’habitatge és, doncs, un
dels aspectes que cal tenir
molt en compte a l’hora de
triar l’habitatge per tal de
satisfer les necessitats i
preferències dels futurs
ocupants.

4. L’orientació
El Sol és una font natural de llum i calor.
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
Característiques funcionals de l’habitatge
Disposar de llum natural a totes les
cambres de l’habitatge proporciona una
sensació de benestar, a més d’un important
estalvi energètic en il·luminació.
Quan la radiació solar que rep l’habitatge
és escassa, i també quan és excessiva,
pot implicar un consum energètic
superior a l’hora de climatitzar l’habitatge
Segons quina sigui
l’orientació d’un
habitatge,
s’aconseguiran
diferents graus
d’insolació i, per tant,
de comfort.
Orientació Nord: rep molt poca insolació. És
força freda a l’hivern i fresca a l’estiu. Convé
destinar-la a les cambres on no s’hi fa vida:
trasters, rebosts, magatzems, lavabos, etc.
Orientació Sud: rep la màxima insolació. És
relativament calorosa a l’estiu, ja que el Sol passa
més alt i no hi entra tan directament. En canvi, és
molt agradable a l’hivern ja que el Sol passa més baix
i incideix directament a l’interior. És convenient
destinar-la a les cambres on es fa més vida: sala
d’estar, menjador, etc.
Orientació Est: rep insolació des del matí fins al
migdia. És agradable al matí, ja que és quan el Sol hi
incideix més directament. La temperatura ambient no
és gaire càlida.
Orientació Oest: rep insolació des del migdia fins al
vespre quan es pon el Sol. A l’estiu és molt calorosa,
ja que el Sol hi incideix quan la temperatura ambient
és més alta.
Al nostre país l’orientació
de cara a migdia (sud) és,
sens dubte, la més
recomanable.

5. La distribució
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
Característiques funcionals de l’habitatge
Els habitatges estan distribuïts, utilitzant envans i parets, en
diferents espais anomenats habitacions o cambres, que reben un
nom específic segons l’activitat principal que s’hi desenvolupa.
Un element important a tenir en compte és que totes les
cambres disposin d’una finestra o porta per on rebre la llum
de l’exterior i per on poder ventilar-les convenientment.
Seria ideal que totes les cambres tinguessin aquest accés a
l’exterior situat a la façana principal de l’edifici, però això no
sempre és possible.
En aquests casos es construeixen patis interiors als edificis,
per possibilitar que la llum i l’aire arribi a totes les cambres.

6. Segons la funció que realitzen, les cambres es poden agrupar
en quatre zones principals:
La distribució
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
Característiques funcionals de l’habitatge
Zona de treball i serveis: cuina, rebost, safareig, traster, cambra
de planxar, lavabo, bany, etc. Està destinada principalment a les
feines domèstiques i d’higiene personal: cuinar, rentar, planxar,
netejar, tenir cura de la higiene personal, etc.
Zona per dormir i d’aïllament: La constitueixen bàsicament els
dormitoris i està dedicada al descans.
Zona per viure i estar: sala d’estar, menjador, estudi... Comprèn
les habitacions on treballem, conversem, mengem, veiem la
televisió, etc.
Zona d’accés i circulacions: rebedor, passadissos, porxo, etc.
Permeten l’accés des de l’exterior de l’habitatge, la circulació
interior, la connexió entre zones i la recepció de persones
preservant la intimitat de la resta d’espais.

7. La distribució
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
Característiques funcionals de l’habitatge
Un habitatge pot ser satisfactori si es distribueixen
correctament els diferents espais i es relacionen entre si
amb encert. Les cuines solen situar-se tocant als
menjadors, els menjadors comuniquen amb la sala d’estar i
les cambres de bany sovint se situen a prop dels
dormitoris.
Els ocupants dels habitatges efectuen uns determinats
recorreguts de circulació per les cambres segons les
activitats que hi fan.
Que es pugui circular correctament dins d’un habitatge
depèn de les relacions entre els ambients, del disseny
individual de cada habitació, de la situació de les portes, del
costat cap on s’obren, del pany per obrir-les i de la distribució
dels mobles.
No és menys important fer una correcta distribució interior de
cada habitació, perquè l’activitat a què estan destinades s’hi
pugui desenvolupar correctament. Els mobles constitueixen
el contingut principal d’una estança i, per tant, col·locar-los
correctament influeix decisivament en el grau de confort final.

8. L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
L’accés a l’habitatge
Per construir un habitatge cal disposar de sòl on ubicar-lo i de tècnics que realitzin el
projecte i la construcció.
També calen diners, un promotor i els permisos de l’Administració pública
Els diners són necessaris per
comprar el sòl, els materials i per
pagar els tècnics.
El promotor és la persona o
l’empresa que decideix construir
l’habitatge.
L’Administració pública vetlla per la qualitat i
la seguretat de les construccions que duen
a terme els promotors, atorga els permisos
un cop ha verificat el projecte i fa
inspeccions un cop acabada l’obra per
comprovar que s’ajusta al projecte aprovat.

9. Els promotors
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
L’accés a l’habitatge
La promoció d’habitatges pot ser privada o pública.
És privada quan el promotor és
una persona particular o una
empresa constructora o
immobiliària
És pública quan el promotor és
l’Administració (Ajuntament,
Diputació, Generalitat...) o una
empresa pública.
Una persona que decideix
construir el seu propi
habitatge; d’altres, una
empresa constructora o una
immobiliària que, un cop
construïts els habitatges, els
posarà a la venda.
L’Administració també actua
com a promotora quan detecta
necessitats d’habitatge entre la
població i no hi ha promotors
privats que vulguin construir, o
bé quan considera que cal oferir
habitatges a preus assequibles.

10. Els permisos
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
L’accés a l’habitatge
Quan el promotor disposa de sòl edificable i decideix construir-hi habitatges, encarrega el
projecte tècnic a un arquitecte o a una empresa d’arquitectura.
El projecte ha de ser revisat pels tècnics municipals, que atorguen la llicència d’obres si
comproven que respecta les ordenances i les normes de seguretat i confort. Amb la
llicència d’obres, les diferents empreses constructores i instal·ladores ja poden començar
a treballar.
Un cop acabada, els tècnics de l’Administració local inspeccionen l’habitatge per comprovar
que s’ha construït segons el projecte i que s’han respectat totes les ordenances. Si és així,
concedeixen al promotor la llicència de primera ocupació.
Per poder contractar els subministraments i serveis bàsics –aigua, gas, electricitat i
telèfon– amb les companyies subministradores ens caldrà la cèdula d’habitabilitat.
Aquest document el proporciona la Generalitat a partir, entre d’altres documents com la
llicència municipal de primera ocupació, del certificat d’un tècnic competent (arquitecte)
que ha comprovat que l’obra està totalment acabada i que l’habitatge reuneix totes les
condicions d’habitabilitat que marca la llei. Un cop contractats i disponibles aquests
serveis, ja podrem fer ús de l’habitatge.

11. Hipoteques
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
L’accés a l’habitatge
L’obtenció dels diners necessaris per construir o comprar un habitatge s’anomena finançament
i s’acostuma a realitzar mitjançant una entitat bancària, que ens fa el préstec dels diners.
El banc o la caixa ens deixa (presta) tots els diners de cop i nosaltres ens comprometem a
retornar-los a poc a poc, normalment en quotes mensuals, durant un temps anomenat
període d’amortització que acostuma a ser de 15, 20, 25 o 30 anys.
Totes aquestes qüestions de període d’amortització, terminis, quotes, interès, etc., les acordem
amb el banc o la caixa i queden reflectides en un contracte o escriptura davant el notari.

12. Hipoteques
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
L’accés a l’habitatge
Ara bé, tots els bancs i caixes, quan deixen diners, demanen una garantia, és a dir, un bé amb
el qual ells puguin recuperar els diners si nosaltres no els hi tornem
En el cas del finançament d’habitatges, la garantia és el mateix habitatge, de manera que, si no
podem retornar els diners, l’entitat bancària es queda amb la propietat de l’habitatge. Aquesta
mena de préstecs es coneix amb el nom de préstecs hipotecaris o hipoteques.
L’hora de contractar una hipoteca, les entitats bancàries ofereixen diferents modalitats
d’interès: el fix, el variable i el mixt.
L’interès és fix quan no varia
durant tot el període
d’amortització, això vol dir que
sempre ens cobraran el mateix
preu pels diners que ens han
prestat i la quota mensual serà
sempre constant.
L’interès variable depèn de
l’evolució de l’economia i, per
tant, va variant en funció del
mercat hipotecari. Amb
l’interès variable les quotes
mensuals poden augmentar o
disminuir al llarg del temps.
L’interès és mixt quan
durant els primers anys
és fix i, després variable.
Les hipoteques a interès fix, en el moment de
la seva contractació, tenen un tipus d’interès
més alt que les variables, eviten l’efecte
negatiu de les pujades del preu del diner
però, en canvi, no es beneficien de les
baixades. Són recomanables en períodes en
què el preu del diner està baix i es preveuen
pujades.
Les d’interès variable, en el moment de la
seva contractació, tenen un tipus d’interès
més baix. Quan puja el preu del diner surten
més cares i quan baixa resulten més
econòmiques. Suposen, doncs, un risc que
cal valorar convenientment. En principi són
recomanables quan el preu del diner està alt i
es preveu que baixi al cap d’un temps.

13. Hipoteques
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
L’accés a l’habitatge
Per saber el preu que té el diner en el mercat hipotecari s’utilitzen uns valors o índex de referència.
Les hipoteques a interès variable o mixt els
utilitzen per actualitzar el tipus d’interès al
final de cada període de revisió.
L’ lRPH (Índex de Referència dels Préstecs
Hipotecaris). És més estable, varia més a
poc a poc.
L’EURIBOR (European Interbank Offer
Rate). Pot variar més ràpidament i tant
les pujades com les baixades poden ser
més brusques.
Com que les condicions que ofereixen les
diverses entitats financeres poden ser
molt diferents per les comissions que
cobren, la periodicitat de les quotes,
l’amortització, etc. s’ha establert un
procediment de càlcul anomenat TAE
(Taxa Anual Equivalent) que proporciona
un tipus d’interès anual expressat en % i
que permet comparar diferents ofertes
d’hipoteques.

14. Hipoteques
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
L’accés a l’habitatge
El tipus d’interès acordat a les hipoteques variables acostuma a tenir un valor inicialment baix
durant el primer any i, per als anys posteriors, acostuma establir-se amb referència a l’Euribor,
l’IRPH o altre índex amb un diferencial afegit. Així doncs es pot establir, per exemple, que el tipus
d’interès a partir del segon any serà el MIBOR + 0,25. Això significa que si el segon any el MIBOR
està al 4,27%, el tipus d’interès que s’aplicarà a la nostra hipoteca serà del 4,52%.
A part dels interessos, també haurem de tenir en compte que els tràmits de la compra suposen
unes despeses importants de notari, registrador, peritatge, impostos, etc. i que, normalment,
els diners obtinguts amb el préstec no acostumen a superar el 80% del valor de taxació de
l’habitatge. Abans d’iniciar la compra caldrà, doncs, disposar d’una quantitat important de
diners per fer front al 20% del valor de l’habitatge i a les despeses de la pròpia compra.
En el moment de contractar una hipoteca cal ser prudent i estudiar bé totes les opcions. Una
recomanació a tenir en compte és que les quotes no siguin superiors al 35% dels ingressos
nets de la unitat familiar o de convivència. Una solució habitual per fer les quotes mensuals
més assequibles consisteix en allargar el període d’amortització, fen que la hipoteca duri més.
Però aquesta opció té els seus efectes negatius, ja que al final surt més cara. Mira l’exemple
següent.

15. Lloguer
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
L’accés a l’habitatge
L’altra opció per accedir a un habitatge és l’arrendament o lloguer.
Arrendador
El propietari d’un
habitatge és qui ens el
cedeix perquè en fem
ús durant un temps
determinat a canvi del
pagament d’una
quantitat de diners
convinguda.
L’arrendatari o
llogater
Qui en fa ús
Renda o
lloguer
Quantitat de
diners que es
paga
Tot plegat queda recollit en un contracte d’arrendament, que és preferible que
sigui per escrit, acordat entre l’arrendador i el llogater.

16. Lloguer
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
L’accés a l’habitatge
Els habitatges per llogar poden ser amb mobles o sense però, en tot cas, ha de disposar
de les instal·lacions bàsiques com cuina, bany, etc. i el propietari ha de tenir en regla la
cèdula d’habitabilitat.
En el moment de fer el contracte, normalment el propietari demana una fiança, que
consisteix en el pagament d’una quantitat equivalent a una renta mensual. Aquesta
fiança la retorna el propietari a llogater quan finalitza el contracte un cop ha comprovat
que no hi ha danys a l’habitatge.
El propietari està obligat a mantenir en tot moment les condicions d’habitabilitat de
l’habitatge, a fer les reparacions d’adequació i manteniment que siguin necessàries i a
prorrogar el contracte fins al cinquè any si així ho demana el llogater. Al seu torn, el llogater
està obligat a pagar la renda fixada al contracte, fer un bon ús de l’habitatge i reparar els
danys que n’hagi pogut ocasionar.
L’opció del lloguer permet un accés més fàcil a l’habitatge, ja que no calen tants diners. És
la millor solució per a aquelles persones que han de canviar sovint de domicili a causa de la
feina o per altres motius. L’opció de la compra en canvi, malgrat que suposa un esforç
econòmic més gran, per molta gent és considerada una inversió ja que sempre permet
recuperar diners si es venen l’habitatge.

17. Ajuts
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
L’accés a l’habitatge
Com que l’accés a l’habitatge és un dret constitucional, l’Administració en facilita la
compra o el lloguer a les persones o famílies amb ingressos baixos.
Els anomenats habitatges “lliures” són aquells per a l’adquisició dels quals l’Administració no
concedeix ajuts especials i el preu el fixa lliurement el venedor.
L’Administració pot qualificar determinats habitatges com a “protegits” si acompleixen unes
condicions. Actualment hi ha tres tipus d’habitatges protegits:
- Els de règim especial
- Els de règim general
- Els de preu concertat
En tots els casos l’habitatge protegit no ha de tenir més de 90 m2
de superfície útil i és el
promotor qui ha de demanar a l’Administració la declaració oficial d’habitatge protegit.
El preu de venda d’aquests habitatges és inferior als lliures ja que no pot excedir un valor
màxim que fixa l’Administració i que depèn de la superfície útil i de la zona geogràfica on
estigui situat. Els compradors han de tenir uns ingressos familiars situats entre uns límits
(mínim i màxim) fixats per l’Administració, i no ser propietaris d’un altre habitatge.
També són aplicables els ajuts al lloguer d’habitatges gestionats per alguna Administració
Pública o entitats sense ànim de lucre.

18. Alguns dels espais, l’estructura, les instal·lacions o els serveis de l’edifici són comuns a tots
els habitatges que l’integren. El cas més freqüent és el bloc de pisos.
L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
Viure i gaudir d’un habitatge
Cada pis és un habitatge independent que té el seu propietari, però els fonaments, la façana, la
coberta, i parts de les instal·lacions d’aigua, electricitat, gas, antena de TV, ascensor... són
comuns a tots els habitatges.
Tots els propietaris tenen l’obligació de fer front conjuntament al seu manteniment.
Per atendre aquestes responsabilitats existeix la comunitat de propietaris, formada per tots
els propietaris de l’immoble i que es regeix amb uns estatuts (normes de funcionament).
La comunitat haurà de prendre tots aquells acords que afectin als elements comuns de
l’edificació, fixar les quotes que ha d’aportar cada propietari i administrar-les, etc. També pot
decidir la contractació d’un professional o empresa perquè administri la finca.
Algunes de les despeses més freqüents que tenen les comunitats de propietaris són:
Reparacions i manteniment de l’edifici i les instal·lacions com l’ascensor, la il·luminació...
•Assegurances d’incendi, de responsabilitat civil...
•Consums d’aigua i electricitat
•Neteja de l’escala, el vestíbul, l’aparcament, l’ascensor...
•Impostos i taxes...

19. L’habitatge II. Característiques funcionals, compra i lloguer
Viure i gaudir d’un habitatge
El fet de ser propietari d’un habitatge implica també el pagament d’impostos i taxes a
l’Ajuntament. L’IBI o Impost sobre els Bens Immobles és el més general, es paga cada any i el
seu import es calcula com un percentatge (%) del valor que l’Estat atribueix a l’habitatge.
Aquest valor es coneix com a valor cadastral (el cadastre és un registre oficial on es recullen
les dades de tots els bens immobles) i sempre és inferior al preu que pugui tenir l’habitatge
en el mercat immobiliari. El valor cadastral té en compte el valor del sòl i de l’edificació.
Altres taxes que cal pagar a l’Ajuntament poden ser les que corresponen al servei de recollida
i tractament d’escombraries o al subministrament d’aigua potable. En algunes localitats, els
serveis de recollida d’escombraries i el tractament d’aigües residuals (clavegueram) es cobren
conjuntament amb el subministrament d’aigua potable (en el “rebut de l’aigua”).