קרקע חקלאית הפשרה איך בודקים ומה חובה לדעת ניתוח שמאי מקרקעין לדוגמא

2. ‫‪‬קרקע חקלאית ספקולטיבית‬
‫טומנת בחובה סיכונים כלכליים‬
‫לצד סיכויים.‬

3. ‫מיקום קרקע באזור השרון – גוש תל מונד‬
‫מיקום‬
‫החלקה‬

4. ‫בדיקה תכנונית בועדות התכנון‬
‫‪ ‬בעת הערכת שווי קרקע חקלאית יש לבדוק מידע תכנוני החל על‬
‫הקרקע החקלאית הספקולטיבית, באופן הבא:‬
‫1. בועדה המקומית לתכנון ובניה.‬
‫2. באתרי האינטרנט המציגים מידע תכנוני.‬
‫‪ ‬ראשית יש לזהות את מיקום החלקה על גבי מפות גושים וחלקות‬
‫ובאמצעות תצלום אויר ביחס לאזורים הבנויים בסביבה.‬
‫‪ ‬ניתן לעשות זאת באמצעות אתר הפורטל הגיאוגרפי באינטרנט.‬

5. ‫- זיהוי יעוד החלקה בתשריט תוכנית מתאר ארצית תמ"א 53 – תמ"א‬ ‫‪‬‬
‫משולבת לבניה, לפיתוח ושימור. מסווגת את הקרקעות בארץ לפי מס'‬
‫יעודים: )מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקם שימור ארצי, מרקם שימור‬
‫משולב ומרקם חופי(.‬
‫- זיהוי יעוד החלקה בתשריט תוכנית מתאר מחוזית )תמ"מ( – מסווגת‬ ‫-‬
‫את הקרקעות במחוז לפי מס' יעודים:‬
‫)פיתוח כפרי-עירוני. חקלאי נוף כפרי פתוח, יער ושמורות טבע וכו'(‬ ‫-‬
‫- זיהוי יעוד החלקה בתשריט תוכנית בנין עיר שבתוקף.‬ ‫-‬
‫מסווגת את הקרקעות בעיר / ישוב לפי מס' יעודים:‬ ‫-‬
‫)מגורים, תעשיה, חקלאי וכ'ו(‬ ‫-‬
‫בתמ"א ובתמ"מ יש לבדוק מעבר של פסי רכבת, קו מתח חשמל גבוה, קו‬ ‫-‬
‫צנרת גז טבעי, מחלפים תחבורתיים וכו'‬

6. ‫מקרה 1‬
‫קרקע חקלאית ביעוד חקלאי –נוף כפרי פתוח‬
‫מיקום החלקה‬

7. ‫מיקום החלקה על גבי תשריט תמ"א 53‬
‫)החלקה ביעוד מרקם שימור משולב מחוץ לתחום המטרופוליני(‬
‫מיקום‬
‫החלקה‬

8. ‫מרקם שימור משולב:‬
‫‪‬מטרתו לאחד ברצף ערכי טבע, חקלאות,‬
‫נוף, התיישבות ומורשת.‬
‫‪‬יצירת שדרה מצפון לדרום וחיצים פתוחים‬
‫לאורך ערוצי נחלים ראשיים במרכז.‬
‫‪‬המרקם מיועד להשיג פיתוח מוגבל במרכז‬
‫הארץ ופיתוח זהיר באזורי הפריפריה.‬

9. ‫מיקום החלקה על גבי תשריט תוכנית מתאר מחוזית )תמ"מ 6(‬
‫)החלקה ביעוד נוף כפרי פתוח(‬
‫מיקום‬
‫החלקה‬

10. ‫שטח חקלאי - נוף כפרי פתוח‬
‫שימושים מותרים‬
‫‪ ‬חקלאות, שמורות טבע ונוף, גנים לאומים יער‬
‫וחורש.‬
‫‪ ‬שטחים פתוחים טבעיים ושטח פתוח מוגן‬
‫‪ ‬שירותי נופש בחיק הטבע.‬
‫‪ ‬שירותי תיירות בסמוך לאתר ביקור.‬
‫‪ ‬הרחבת בית עלמין קיים או הקמת בתי עלמין‬
‫אזוריים משותפים חדשים.‬
‫‪ ‬תשתית הנדסה אזורית או מקומית עפ"י סעיף 2.5‬
‫ובלבד שיותאמו נופית וסביבתית.‬

11. ‫תוכנית בנין עיר )תב"ע(:‬
‫‪ ‬בהתאם לתכנית ש/1, תכנית מתאר של פרדס חנה, אשר פורסמה‬
‫למתן תוקף בילקוט פרסומים 4231 מיום 66.21.22, סווגה החלקה‬
‫שבנדון כאזור חקלאי.‬
‫‪ ‬רשימת תכליות‬
‫מתקנים להספקת מים וחשמל, מתקני ביוב, וכו' מתקנים‬
‫הקשורים להכשרת הקרקע לחקלאות אכסטנסיבית באישור‬
‫הועדה המחוזית, מחצבות ומתקני מחצבות באישור הועדה‬
‫המחוזית, כבשני סיד במרחק 002 מ' לפחות משטח בנוי באישור‬
‫הועדה המחוזית.‬

12. ‫סקר מחירים באיזור‬
‫מקור / הערות‬ ‫מחיר למ"ר‬ ‫התמורה‬ ‫שטח הקרקע‬ ‫מיקום‬ ‫תאריך‬
‫חוזה מכר . מחצית מהחלקות‬ ‫43.59 ₪‬ ‫543,59 ₪‬ ‫048,82 מ"ר‬ ‫גוש 90101 חלקות‬ ‫00.90.40‬
‫נשוא השומה.‬ ‫45,35, וגוש 01101‬
‫לא כולל מע"מ‬ ‫מחצית מחלקה 6‬
‫מס שבח.‬ ‫001 ₪ /מ"ר‬ ‫000,001 ₪‬ ‫כ-000,1 מ"ר‬ ‫גוש 90101 חלק ה‬ ‫70.21.21‬
‫החלקה ממוקמת כ- 008 מ'‬ ‫501‬
‫מצפון לחלקה 35 שבנדון.‬
‫חוזה מכר.‬ ‫67.48 ₪‬ ‫042,39 ₪‬ ‫001,1 מ"ר‬ ‫גוש 70101 חלק‬ ‫80.40.03‬
‫33 בגוש‬ ‫52 ו-‬ ‫מול חלקות‬ ‫מחלקה 11‬
‫31101.‬
‫מדרום לכביש 56‬
‫מחיר מבוקש ע"י הבעלים‬ ‫041 ₪‬ ‫000,005,1₪‬ ‫956,01 מ"ר‬ ‫גוש 31101 חלקה‬ ‫80.30.51‬
‫החלקות מסומנות עפ"י תמ"מ‬ ‫91‬
‫6 נוף כפרי פתוח כפי שהחלקות‬ ‫041 ₪‬ ‫000,051,3 ₪‬ ‫052,22 מ" ר‬ ‫גוש 31101 חלקה‬
‫נשוא השומה.‬
‫52‬
‫041 ₪‬ ‫004,787,2 ₪‬ ‫019,91 מ" ר‬ ‫גוש 31101 חלקה‬
‫33‬

13. ‫השומה‬
‫‪ ‬בשים לב, לזיהוי הנכס, ליעודו עפ"י תמ"א 53, תמ"מ 6, ותב"ע,‬
‫כאזור חקלאי נוף כפרי פיתוח, להוראות ולתכליות החלקות על‬
‫הנכס, סקר מחירים שביצענו לנכסים בעלי יעוד דומה בסביבה‬
‫הקרובה לנכס, עולה כי, שווי נע סביב 000,001 ₪ לדונם.‬
‫‪ ‬הערה: שווי זה מגלם בתוכו ציפיות לשינוי ייעוד בעוד כ - 03 שנה,‬
‫אם בכלל.‬

14. ‫מקרה 2‬
‫קרקע חקלאית ביעוד עירוני )מטרופוליני(‬
‫מיקום‬
‫החלקה‬

15. ‫מיקום החלקה על גבי תשריט תמ"א 53‬
‫מיקום‬
‫החלקה‬

16. ‫מרקם עירוני )מטרופוליני(:‬
‫‪ ‬אליו יכוון עיקר הפיתוח של שימושי הקרקע‬
‫ויובטחו התשתיות הדרושות, במיוחד תחבורה‬
‫ציבורית והסעת המונים.‬
‫‪ ‬הפיתוח יהיה ברובו עירוני קומפקטי, מושתת‬
‫על יתרונות לגודל תוך כדי הבטחת שטחים‬
‫פתוחים עירוניים ובינעירוניים לצרכי ציבור,‬
‫ושמירה על שטחים ומסדרונות המיועדים‬
‫לתשתית לטווח הארוך.‬

17. ‫מיקום הנכס לפי תמ"מ 6‬
‫הנכס‬
‫נשוא‬
‫השומה‬

18. ‫תוכנית מתאר מחוזית תמ"מ 6‬
‫החלקה שבנדון מסומנת כאזור פיתוח כפרי-עירוני.‬
‫יעדים:‬
‫‪ ‬צפיפות הפיתוח ועקרונות העיצוב העירוני.‬
‫‪ ‬מטרות תעסוקה, שירותי ציבור ומוסדות, תיירות, נופש,‬
‫תחבורה,מתקנים הנדסיים ותשתיות.‬
‫‪ ‬תהליך של התחדשות עירונית וניצול של שטחים מבונים‬
‫קיימים, תוך שמירה על איכות החיים בהם.‬
‫‪ ‬לתחום את האזור להרחבת השטח הבנוי העירוני.‬
‫‪ ‬בינוי חדש בצמידות לבינוי קיים תוך שמירה על משאבי טבע‬
‫ונוף ועל רציפות השטחים הפתוחים.‬

19. ‫שימושים מותרים:‬
‫‪ ‬באזור פיתוח עירוני יותרו השימושים להלן:‬
‫מגורים, תעסוקה, מוסדות ובנייני ציבור, אכסון‬
‫מלונאי ושרותי תיירות נלווים, מרכזי תחבורה,‬
‫וכן כל שימוש אחר הדרוש ליישוב עירוני‬
‫ולסביבתו.‬

20. ‫תכנית בניין עיר חדשה‬
‫‪ ‬הוגשה תכנית לשינוי יעוד מקרקע חקלאית‬
‫לבניה צמודת קרקע, אשר הומלצה ע"י הוועדה‬
‫המקומית להפקדה בוועדה המחוזית אך טרם‬
‫אושרה.‬
‫‪ ‬התוכנית מחלקת את החלקה למגרשים צמודי‬
‫קרקע בשטח של 052 מ"ר ובשטח של 004 מ"ר,‬
‫שצ"פ, דרכים וכיוב'.‬

21. ‫התפתחות ערכי שווי של קרקע חקלאית‬
‫עם התקדמות תהליך שינוי ייעוד למגורים‬
‫הערות‬ ‫שווי בש"ח למ"ר‬ ‫שלב‬ ‫תאריך‬
‫רכישה מקדמית מהיזם ע"י קבוצת‬
‫רוכשים לאחר הכנת תוכנית ראשונית‬
‫003‬ ‫וחלוקה למגרשים.‬ ‫7002‬
‫עבור 614 מ"ר‬
‫ברוטו שהם 052‬ ‫התקדמות לקראת אישור תכנית‬
‫מ"ר נטו‬ ‫054‬ ‫בועדה המקומית‬ ‫8002‬
‫הפקדה בועדה המחוזית לאחר‬
‫035‬ ‫המלצה של הועדה המקומית.‬ ‫9002‬
‫007‬ ‫דיון בהתנגדויות בועדה המקומית‬ ‫0102‬

22. ‫מושעא – חלקים בלתי מסויימים‬
‫‪ ‬כאשר יש מספר שותפים בקרקע עם בבעלות בלתי מסויימת‬
‫בקרקע.‬
‫‪ ‬שווי הקרקע חקלאית מושפע לרעה כאשר יש מספר בעלים‬
‫במושעא. רצוי להכין הסכם שיתוף בין הבעלים.‬
‫‪ ‬הסיבות להשפעה לרעה על השווי:‬
‫1. ריבוי שותפים ריבוי דעות – חייבים לפעול במשותף.‬
‫2. הליך של פירוק מושע אורך זמן.‬

23. ‫קרקע חקלאית בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל‬
‫‪ ‬להימנע ככל האפשר מרכישת קרקע חקלאית ספקולטיבית‬
‫בבעלות מינהל מקרקעי ישראל.‬
‫‪ ‬יש לבדוק את חוזה החכירה, מטרות החכירה, ומה קורה עם‬
‫הקרקע בעת שינוי ייעוד.‬

24. ‫ועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים‬
‫הועדה הוקמה במסגרת התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה.‬ ‫‪‬‬
‫הועדה מונה חמישה עשר חברים ותפקידה בחוק הוא לדון בתוכניות‬
‫המוגשות לה, על מנת לבחון האם התוכנית עומדת בקריטריונים‬
‫תכנוניים, שמטרתם שמירה על הקרקע החקלאית והשטחים‬
‫הפתוחים.‬
‫יש לקחת בחשבון שהחלקות החקלאיות מוכרזות כקרקע חקלאית‬ ‫‪‬‬
‫ע"י הועדה לשמירה על קרקע חקלאית.‬
‫כל קרקע חקלאית מוכרזת בולקחש"פ.‬ ‫‪‬‬
‫יש להסיר הכרזה זו במהלך שינוי יעוד )מאד מורכב(.‬ ‫‪‬‬

25. ‫סיכום פרק תכנוני‬
‫לאחר שהתקבלה החלטה להשקיע בקרקע חקלאית ספקולטיבית,‬ ‫‪‬‬
‫יש לפעול כדלקמן;‬
‫יש לבקש חוו"ד דעת משמאי מקרקעין. מומלץ לא לחסוך בעלות.‬ ‫‪‬‬
‫זיהוי יעוד הקרקע עפ"י תוכניות מתאר ארצית, מחוזית ומקומית.‬ ‫‪‬‬
‫קרקע ביעוד - חקלאי נוף כפרי פתוח )עפ"י התמ"מ( - משמעותו -‬ ‫‪‬‬
‫צפי שינוי יעוד מעל 03 שנים, אם בכלל.‬
‫לבדוק בועדה התכנון המקומית האם יש מגמות תכנון לשינוי יעוד‬ ‫‪‬‬
‫הקרקע ולאזור שבה היא נמצאת.‬
‫- האם יש גורמים בעיר שמעוניינים לשנות יעוד ואו לא התנגדו‬ ‫‪‬‬
‫לשנות את יעוד לקרקע.‬

26. ‫המשך -‬
‫‪ - ‬כיצד תתייחס הועדה המחוזית לשינוי יעוד קרקע? האם היא‬
‫אופטימית לגבי הישוב בו ממוקמת הקרקע, האם יש חוסר ביחידות‬
‫דיור או קיים עודף שלא מומש כפי שקיים בחדרה.‬
‫‪ - ‬לבדוק האם היו בעבר ניסיונות לשינוי יעוד בקרקעות סמוכות? אם‬
‫כן, מה היתה התייחסות הועדה המקומית והמחוזית.‬
‫‪- ‬להימנע מרכישת קרקע חקלאית בבעלות מינהל מקרקעי ישראל.‬

27. ‫המשך -‬
‫‪ - ‬שווי קרקע חקלאית ספקולטיבית מושפעת, בין היתר, משווי‬
‫המוצר המוגמר, בניכוי עלות פיתוח והיטל השבחה צפוי, ובהכפלה‬
‫במקדם דחיה }פונקציה של מספר השנים הצפוי לשינוי יעוד‬
‫ובשיעור היוון של 6 אחוז )המקובל בשוק({. יש לתרגם שווי מוצר‬
‫סופי נטו )005 מ"ר - חצי דונם למגורים( לשטח ברוטו )000,1 מ"ר‬
‫– דונם חקלאי( כפונקציה של אחוז ההפקעה )מקובל %05(.‬
‫‪ - ‬להימנע מרכישת קרקע במושעא עם הרבה שותפים ללא הסכם‬
‫שיתוף.‬

28. ‫חלק 2 - מימון בנקאי לרכישת קרקע חקלאית‬
‫‪ ‬הערכה לבטוחה של קרקע חקלאית היא בעייתית. הבנקים לא ששים‬
‫לתת מימון לרכישת קרקעות חקלאיות וזאת בלשון המעטה.‬
‫‪ ‬הבנק דורש מהשמאים להעריך את שווי הקרקע בשמרנות רבה ומצפים‬
‫מאיתנו לא להתייחס לספקולציות שנעשות ע"י יזמים / קבוצות אשר‬
‫מקפיצים את שווי החלקים בחלקה.‬
‫‪ ‬לדוגמא, קרקע באזור השרון ביעוד של נוף כפרי פתוח )בתמ"מ(, נרכשה‬
‫ע"י רוכשים רבים במסגרת קבוצת רכישה, אשר שילמו כ"א כ- 082 אלף‬
‫₪ ל-005 מ"ר ברוטו המשקף שווי של 065 אלף ₪ לדונם.‬
‫‪ ‬סקר מחירים בסביבה מראה כי קרקעות ביעוד דומה נמכר סביב‬
‫000,071 ₪ לדונם.‬

29. ‫המשך‬
‫בעת הערכת שומה למטרת רכישת קרקע חקלאית באמצעות‬ ‫‪‬‬
‫מימון בנקאי, עלינו השמאים להתעלם מספקולציות ותוכניות‬
‫ספציפיות, שמתכננים לבצע בקרקע, והשווי לבטוחה יהיה‬
‫000,071 ₪ לדונם.‬
‫הגישה המועדפת היא גישת ההשוואה לקרקעות חקלאיות ולא‬ ‫‪‬‬
‫גישת החילוץ.‬
‫נספח בטחונות –בכל הבנקים, למעט בבנק לאומי, אנו נדרשים‬ ‫‪‬‬
‫לבצע הפחתה נוספת משווי קרקע חקלאית ספקולטיבית,‬
‫בשיעור של %02.‬
‫מסקנה - יש להיוועץ עם שמאי של בנק מסחרי, בטרם רוכשים‬ ‫‪‬‬
‫קרקע חקלאית שמימון רכישתה מתוכנן להיות באמצעות בנק.‬
‫מסחרי.‬

30. ‫.‬
‫תודה רבה על ההקשבה‬
‫ניתן לראות את המצגת באתר ‪‬‬
‫האינטרנט של המשרד,‬
‫שכתובתו ‪‬‬
‫‪WWW.ISRJAC.CO.IL‬‬