本人從事社區管理工作已達五年之久，而且也曾擔任過保全公司北區業務經理之職，掌管約莫20個社區．對於社區內部行政作業流程已達瞭如指掌及依據現況制訂實質有效行政流程的境步，但總因為年度的合約變遷及協力廠商的替換之下，每一個年都要從來甚至重覆建置行政效率的工作，著實令人疲憊．然而，擔任保全(警衛)人員更是以時間換取生活消費金額，這類的服務工作是屬於低階層次，不須動用腦力激盪腸枯思索的煎熬．最常令人不恥於住戶無雅量的漫駡，但又無法脫離這個老鼠圈的無奈生活． 試想，我們如果將實境社區的人、事、時、物搬移至網路的虛擬空間裡，就如同現實的人與電視裡的卡通人物一般，照樣可以創造出真實人生．

1. 第 1 頁共 13 頁新集力社區營運企畫
【新集力社區】營運企畫
壹、緣起：
目前全國集體式住宅社區、商業大樓、一般住宅、鄉村發展協會…等林
琳種種，不下萬千社區名目，此種生活型態已然成為廿一世紀的模式，而不是
我們從小的散居，村落的生活．因為當時的人口數並未造成現今的擁擠恐慌，
也因為相距 50 年沒有發生重大戰爭，重回人口急速滅亡的生態．但是卻又造
成了另一股無形戰爭型態：資訊、科技、商業、人力資源……反而比有形戰爭
的型態更加劇烈可怕，因為隨之而來的貧窮、飢荒、醫療缺乏、人心貪婪、道
德淪喪等，到處可見無依無靠的人，流離失所．如何跳脫出這個世界的無奈已
是大眾無法避免的事實．
其實社區營造最主要的就是在營造『人』...重要的是在『過程』而不是
營造出來的成果，其實社區營造最終目標是希望可以達到永續性，而達到永續
性最需要的一個條件就是在於『人』的方面，包括社區居民對社區的認同感..
有無共識..是否願意付出等等，都是營造工作最希望去看到的東西，所以...重
要的不是在看到營造出什麼漂亮的建築物或者小公園，而是在於是否可以感受
到居民對社區的認同……這才社區營造最主要的目的，目前台灣關心這個議題
的人似乎不多．
有鑑於社區的蓬勃發展，然而卻沒有改變因為人口急劇增加而驟生的生
活型態，反而愈加急速的變遭變混亂．讓人與人之間的距離形同如宇宙般的恆
遠，彼此之間僅有的連繫是電子通訊、科技傳遞．正值社區管理工作深耕實踐
的因緣際會下，深墜的思考，如何透過以實境模式架構虛擬社區，創造出一個
虛擬卻又真實活動的鳥托邦社區藍圖．實現讓不住在一起的人們，卻又如同生
活在一起的彼此相互連結關照，是我們設計【新集力社區】的主要源力．
貳、執行構想：
一、仿效現實社區的管理經營模式，諸如：水電維修、法律諮詢、室內裝潢、生
活百貨……，可以依照人力完成之事務規劃．
二、利用網路資訊平台，結合相關專業人才、廠商架構社區服務社群系統，讓參
與者可以依照最簡單又迅速的流程方式進網社區進行溝通交流，共同為打造
心目中夢想的社區．
三、收取入網費用，以建置服務後台管理之用，一切開銷均詳實列帳每月公佈財
報作業，也形同參與者集資，退網時亦可經由核算取回費用．再者平時的活
動、餐會、戶外旅遊、專業講座等相關可支付．並於社區內產生的廣告收益
亦結算為社區收入費用(取之於民，用之於民)．
四、讓參進網社區的參與者，得以享有實境之等同服務品質，用放鬆開懷心情創
建未來夢想城的心願，得以在相互集結的力量下完成．

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五、以虛擬模式展現社區實境，由後台管理負責營運主導規劃及掌控社區規則．
六、試想，我們如果將實境社區的人、事、時、物搬移至網路的虛擬空間裡，就
如同現實的人與電視裡的卡通人物一般，照樣可以創造出真實人生．
茲如以下比較表：
虛 擬 社 區 真 實 社 區 備 註
人力資源：
1. 人員素質，可以依據社區規範制
訂完成後執行，讓進入網站內部
成員可以在有效範圍內控制，以
達到和諧穩定發展．
2. 後台管理的建置是唯一可以讓個
人隱私，可以獲得完全保障，不
受其他網民的影響．
3. 負責虛擬社區內部營運，係一群
對公寓大廈維護管理有豐富經驗
者組成服務團隊，負責對網民全
方位、公開、公平的服務．
4. 基於社區發展願景，招募熱心的
網民，依照其專長專責，邀請其
共同參與規劃社區各項行政事務
的建設，並給予著量的車馬／伙
食費．
1.心員無法過濾，因為採購房屋條
款法文並無規定，只要付得起房
價即可入住．
2.建設公司交屋後，即不負管理之
責，全權由社區自組管委會管
理．
3.社區服務團隊係一年一度招聘
制，對於社區服務品質有相對化
的差異，且每年均有不同素質能
力者承擔各項行政工作．對住戶
平時的問題需求處理也有顯著
的差異．
4.因住戶均有正常工作，無心參與
社區各項發展活動，且亦無給職
之效應，而產生多一事不如少一
事之自掃門前雪心態．
財務收支
1. 不需花費龐大金額採購實品屋，
僅每月繳付新台幣 600 元，享受
與實體社區相同甚至超高服務品
質．相同於管理費．
2. 網站係由服務團隊組成營運，由
後台管理負責系統化制訂規劃，
酌量收取小額服務費用．沒有實
質龐大人力資源費用支出．
3. 對於行政事項支出僅限於辦理活
動、講座、藝文等事務性支出，
減少不必要之文具用品類支出費
用．其餘有關私領域維修皆為使
用者付費機制．
4. 預估每月支出預算為新台幣 10
～15 萬元，依據實報實核作業，
每月公布財報．
1.依地區、坪數、使用機能不同購
屋費用少則新台幣 500 萬～
1000 萬以上．
2.管理數取則依坪數計算，每坪
60 元～100 元不等，依社區規
約制訂收取．
3.人事服務費每月支付約 30～80
萬不等，依社區戶數規模而訂．
4.設備及公共設施保養修繕維護
費用，以簽訂年度合約計算總
費用計約＄20～60 萬元不
等，仍依社區使用範圍而訂．
5.再則社區管理不當造成無法於
年度結餘預算納入基金列，對
於未來設備重大維修無法支應
費用，恐將由住戶再繳納費用
支付之窘．
修繕維護
1. 與民生需求廠商簽署合作契約，
建構系統化消費平台，以服務回
報機制控管廠商服務品質成效，
1.僅憑少數有關係廠商進入管委
會合作廠商之列，一般住戶無
法立即予以指正或投訴，必需

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經由駐民點選優、讚評核作業．
2. 項工程維護均詳列保固期及相關
細則內容．
3. 採購任何商品均有立即處理機制
作業流程系統，節省書面往返的
不便．
4. 沒有利益迴避的問題，只有服務
及解決能力的問題，讓真正好品
質具有真實效果的專業廠商施
作．
5. 維修費用於施工期間由後台管理
團隊負責勘驗監工事宜，待網民
回覆滿意後撥付款項等系統機制
流程．
經由管委會召開會議制栽，反
而耗時拖延．
2.非專業指導專業反而造成廠商
之間偷斤減兩敷衍應事，損失
的依然是全體住戶．而此期間
無真正熱心人員全程監導，又
是造成更大損失的開端．
3.服務中心監工及驗收機制如果
沒有到位，則讓廠商有機可晢
乘，或者經年合作廠商亦會造
成弊端．
服務品質
安全維護：
1. 報導有關安全維護資訊及注意事
項．
2. 由系統保全公司設定個別網民專
案安全維護連線，由社區服務費
補助 30％費用．
訊息傳遞：
1. 以簡訊、組群電子信箱、信函件、
社區公通告、電話連繫等方式．
2. 傳送與網民切身有關之訊息，排
除廣告營利訊息．
意見處理：
1. 由網民於意見登錄欄列項登錄
後，由服務團隊負責管制執行，
並並將執行狀況登錄備註欄．
2. 依據意見處理列項分類為：食、
衣、住、行、育、樂、法律等．
文康活動：
1. 有關講座、藝文等室內活動完全
免費．
2. 戶外旅遊、聚餐、教學等需由網
民自費，虛擬社區管理費支付
30%費用．
行政會議：
1. 會議事前依會議主題發放電子信
箱於會議當日以視訊三方通話研
討．
2. 會議進行中以輸入鍵號為表決方
式達成協議，會後再依會議紀錄
PO 上虛擬社區公告欄週知．
1. 以實際人員負責，對於紀律品
德之維護，無法有效掌控，常
因人力調配不足，而有濫芋充
數之憾．
2. 設備及人力的維護需要龐大經
費支付，尚不及以系統保全之
機動快速作業得以解決危安事
件．
3. 偶有維安人員監守自盜，情事
發生之風險．
4. 因為實體的服務品質提升不
易，加之年度更替服務工作人
員，其啣接上常有落差，以造
成適應期的空窗風險．
5. 高服務品質高經費支付，低服
務品質，則產生應付了事，實
質上浪費管理費而無可奈何．
6. 行政作業流程系統是固定式的
條例，會因為人的作為而有不
同的效果，如果確實依照執行
則會行政效率提高，但是目前
各社區的人為因素佔 80％以
上無法達到真正的系統化效
率，以致顯著落差．

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消費採購
1. 就目前市面上的網路購物平台都有
完善的訂、退貨、維修機制作業，
然而卻無法與消費者共同分享利潤
的空間，且商品雜項過多，令消費
者無從適所．
2. 虛擬社區採封閉式社區網民需求之
民生必需品而建構消費平台，並由
後台管理系統以消費積點無限期累
計分紅，以達到以量制價的團購模
式．
3. 建置消費評鑑機制，以社區網民採
購後回覆評分語等機制裁定商品優
劣汰換作業流程，讓網民可以感受
到消費均攤法的好處．
4. 可經由網民自營商品及推薦方式，
由服務團隊依據網民需求導入【商
品評鑑作業辦法】適時評鑑後推出
商品消費，讓網民於採購時可以感
受到商品的評鑑信賴度．
1.利用住戶之間口耳相傳或者
廣告商進入社區散發廣告或
者自行上網蒐尋等方式採
購，沒有實質上的利益存
在．
2.實行團購消費以量制價的模
式存在著極大的阻碍，因為
同住社區彼此之間無法取得
信賴而互不相往實有所見．
3.消費訊息接收來自不同方
向，無法有連結達成團購模
式，且社區口耳相傳的習性
常令人畏懼，恐遭致緋議．
4.社區沒有正常管道將民生必
需品的廣告及消費資訊公開
化，且離不開個人私益的猜
忌．
人口密度
1. 虛擬社區進駐網民的資審由服務團
隊挔據網民資格及有無不良啫好前
科等而快速作業流程核定，只有篩
檢不合格者，沒有區域、國藉之分
別．
2. 基於社區服務品質到位，由服務團
隊區分為北中南東等區域分別辦理
各項實體社區真實交流活動的規
劃．
3. 人口可以無限延伸．
實體社區係據建案的戶收及人
口密度而定，少則 150 戶，多
則 1,200 戶以上，無法再擴大，
除非與其他社區合併行政作
業，唯目前僅有社區發展協會
的模式．
福利政策
1. 秉持取之於民用之於民的基準，讓
進駐虛擬社區之網民除了享有與實
體社區相同的服務品質以外，結餘
各項人事、行政、修繕等固定支出
成本，於年度公開財報結餘提撥
40%核撥各符合社區規範網民．
2. 以現有收取 管理費支付每月新台
幣 10～15 萬元，則年度為新台幣
120 萬～180 萬元，收支相扣扺結
餘大致可達 70％以上．
3. 社區福利政策，可設計成急難救
助、婚喪喜慶、商品購物回饋等相
關於網民利益．
1.受限於社區規約及管委會經
費運用之權限，社區福利政
策目前僅限於年度召開區權
會時撥發現金、餐點或減少
管理費之福利分享．
2.依據實體社區年度所需使用
經費預算為每月新台幣 50
萬元，則年度為 600 萬元，
如係扣除收入管理費結餘恐
為不多，故而減少支出即為
結餘，但需要在成熟行政管
理之下而成．

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總結效益
優點：
1. 去除實體社區之人為行政不便，快
速解決網民真正需問題．
2. 服務管理費用與實體社區酌收管理
費是相同的，唯一不同點在於虛擬
社區財務支出為實體社區之十分之
一費用，其節省費用符合時需，亦
能創造更大利基點，與網民共享．
3. 有效結合相關產業依據系統平台作
業，配合網民需求消費等機制，較
實體規範具體可信度高．
4. 實體與虛擬世界的結合才能創造出
更大的商機市場，而虛擬社區的建
構與目前網路購物與百貨公司結
合，則再次應證出未的趨勢所在．
5. 以集中人才、資金、團體力量為主
導的策略，是現今缺乏整合分工的
混亂經濟局勢，最後希望．
6. 以低成本創意完成建構無限願景的
構想，是虛擬社區最大的優點．
缺點：
1. 虛擬社區的建構初期觀念及服務品質需
要到達定位的質疑，是需要長時間克服及
挑戰．
2. 尋找建構虛擬社區網頁設計需要網路專
才熟悉程式語言撰寫，並且經由溝通了解
虛擬社區建造構想，發揮實質創意者較為
困難．
3. 對於實體社區之各項行政管作業流程及
生態需要有更的工作歷練及經驗蒐集，才
能準確完成實體與虛擬相結合之行政工
作推行，更甚者超越．此人才亦是最大困
難之處．
4. 社區內各類行政工作、消費商品配合廠商
之協調規範及溝通，需要依據設計完善之
合約條款，兩造合同才可完成結合作業．
亦是協調難度，其關鍵於日後社區網民對
虛擬社區的信賴度高低，稍有不慎即喪失
鞏固社區團隊力量．
結語：每月繳費新台幣 600 元，絕對值得信賴的服務品質，超越實體物管．
參、經營理念：
一、以人為本，共同創造充實活潑有價值的生活．
二、集中力量，發揮生命歷練，結合現實生活打造群體力量．
三、相互扶持，生活關懷照顧，活用現有公益資源．
四、社區資源管理績效，反饋利益於住戶．
五、全體網民投票重於會議議決，服務團隊會議議決重於個人意見．
肆、具體執行：
一、網站建置：
1. 首頁以建構虛擬社區為主軸吸引網民進駐，背景如同建設公司樣品屋的平面
圖概念設計．其中各功能性按鍵則以入門後排列方式呈現．(本頁面僅供尚未
登入成功之流覽者參觀)．
2. 櫃枱頁面－【社區簡介】、【服務台】、【物管公司】、【服務團隊】、【登入】等
功能性的連結．
3. 其中【登入】就如同實體社區的感應磁扣一樣，所不同的是需要註冊繳費後
經服務團隊審核同意後發送帳號及密碼始可進入社區內．
4. 註冊頁面－網民登入表格填寫、社區遵循規範條文、收費方式（現金、匯款、
ATM 轉帳、刷卡）、退戶申請作業流程等．
5. 【服務枱】－設計可諮詢註冊Ｑ＆Ａ的電子信箱連結回覆作業系統．

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6. 登入成功後，依據核發帳號、密碼進入虛擬社區第二層頁時，會看見頁面以
大門打開的方式進入．以九宮格頁面呈現各種服務功能面頁連結．
A.【社區公通告】－上傳服務團隊決議事項、各類活動、管理辦法
B.【活動園地】－藝文參訪、戶外旅遊、生活講座、水電講座、健康講座、
相見歡聚餐、遊戲競賽等各類活動花絮紀錄．
C.【意見天地】－依據分類：行政管理、消費、生活資訊、創意建言．有助
於社區網民之意見或服務團隊需改進缺失，避免泛政治、宗教、人身攻
訐等言論．
D.【法律諮詢】－聘任具公寓大廈維護管理條例經法律素養及實戰經驗律師，
針對社區各類行法條及遭遇之法律訴訟案件於網站實境諮詢回覆．
E.【行政流程】－以實體社區應有之行政作業流程及管理辦法為輔提供網民
實體社區參考運用．以規劃虛擬社區各類行政流程管理規範為主要營運
系統．
F.【修繕維護】－
I. 以虛擬社區整體評估需求為網民家中水電、房屋滲漏水、油漆、裝潢
等結合專業配合廠商，以合約方式進行網民維護施作．
II. 當兩造進行現場估價後費者同意施作時，先行將維護工程款項匯入虛
擬社區物業管理公司，再由物業管理公司負責管控施工完成後網民回
覆廠商施作滿意度後，再行支付維護費用之機制，反之則不予支付款
項，並要求完成改善後再覆驗完成始支付款項作業，以確實保障網民
權益．
G. 【民生消費】－
I. 採購團購系統作業，並增加消費累計作業系統核算網民應享利潤回
饋．
II. 上傳消費品項前必須完成品商評鑑作業流程之機制始得同意上架提供
網民消費，否則一旦疏漏則會造成品質不良，而喪失信任度．
H.【遊樂區】－以旅遊部落格方式呈現戶外旅遊景點，以及線上遊戲正版上
傳供網民使用．
I. 【團隊會議】－以多方視訊會議呈現研討於會議分送各參與會者研討主題
為討論主軸，由服務團隊主席為主導會議進行，會議後綜整會議研討事
項執行並公通告讓社區所有網民知悉．
7. 以上所有上傳頁面資訊資料，皆以 PDF 檔案列檔供網民下載，以防竄改冒名
之虞．
8. 意見天地設計以登意見及說後列項管制，經服務團隊會議或研討解決及執行
方案時再登錄回覆後結案．對於尚未結案之事項仍掛列於意見天地之列，俾
供追縱管制或研討結案，以符大眾知識分享所需，而非閉門造車虛應了事．
9. 後台管理：
A. 資料庫建置系統．
B. 重要事項發布通知及回覆郵件、簡訊事宜．
二、招募網民進網社區規範及作業流程：
1. 住戶資格：

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A.具中華民國自然人身份．
B.外國人需備有居留證明文件．
C.無任何犯罪前科及不良啫好者．
D.需使用電腦作業(可由家眷代勞作業)．
E.無精神科系疾病者．
2. 鑑賞資審：
對於【新集力社區】簡介內容鑑賞期為五天，其認定資格為申請進網社區成
為網民流程開始計算．逾期不予受理，列為退戶規範作業．
3. 進網作業流程：
A.填註申請進網社區基本資料(如附件一)．
B.繳交進網社區維護費用新台幣 600 元/每月，後台管理提供社區簡介資料供
其鑑賞為期五天．(所謂管理費用：網站後台維護管理、行政事務費用、活
動辦理預算費用、法律問題諮詢費……等，依財務月報表結算為依準)．
C.資格審核經由後台管理通過，寄發帳號及密碼函(EMAIL)、登入作業流程．
D.登入後自行設定個密碼，以確保個人隱私權益．
4. 退戶規範：
A.於進網期未滿六個月，需提出申請證明文件(如附件二)，送交後台管理審
查予以註銷，其繳交管理費用不予退回．
B.於進網期超過六個月(含)以上，需提出申請證明文件，送交後台管理審查
予以註銷，並核算退管理費(計算比例如附件三)．
C.進網戶，已滿一年(含）以上，可轉讓戶於他人，唯必需先填具網戶所有權
移轉同意書(如附件四)，送交後台管理審查，予以變更新網戶資料帳號密
碼，並依進網作業流程相關規定作業．新網戶享有前網戶相同權益．
5. 惡鄰條款：
A.拒不繳管理維護費三個月者(經通知無效，予以告知，第四個月即予以剔除
帳號密碼，不得再進網社區)．
B. 不配合社區服務團隊(以下簡稱社服隊)營運規範者．
C.於社區大肆散播不實及似是而非言論，有損及社區團結力者．
D.利用個人名譽集結其他住戶，散播或製造與社區發展相違事實者．
E. 屢屢未經社區服務團隊同意擅自於社區內發佈個人私益事實者．
三、以現有網路平台進行虛擬社區內部建置：
1. 社區遵循規範：依據實體社區規約內容架構，陳設虛擬空間可實際完成事務
規劃社區遵循規範內容，以符時需(如附件五)．
2. 管理辦法：

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A.廣告商品上架管理辦法：(如附件六)
B.財務使用規劃辦法：(如附件七)
C.民生福利預算作業管理辦法：(如附件八)
D.創意聯盟事業資審作業辦法：(如附件九)
E.網民私領域水電維修作業辦法：(如附件十)
F.綠色環保團購管理辦法：(如附件十一)
G. 社團營運管理辦法：(如附件十二)
3. 社區服務團隊組織架構：
A.社長：
I. 綜理社區行政管理事務推行．
II. 維護社區服務團隊組織營運賡續正常．
III. 行使考核各組成員，依實際執行任務狀況提出解任或續任交由管委會
議投票決議．
B.副社長：
I. 協助社長綜理社區行政管理事項推行．
II. 位於居間協調各組任務執行事宜．
C.監督組：
I. 監督社區服務團隊財務工作之執行
II. 審查年度預算計劃、決算與臨時提案之預算
D.財務組：
I. 資產登錄稽查
II. 預算編列審查
III. 損益分析
IV. 收支流程及憑單之規劃及推動
V.採購發包之擬定及稽查
VI. 開源節流之規劃及推動
E.法務組：
I. 社區規約編擬修訂
II. 規約制度之執行及解釋
III. 社區內部規約及管理辦法審查
IV. 策略聯盟合約擬定、審查及稽查
V.調解及訴訟之執行
F.文康組：
I. 節慶活動之規劃及推動

9. 第 9 頁共 13 頁新集力社區營運企畫
II. 競賽及旅遊之規劃及推動
III. 活動場地設施租賃及管理之擬定
IV. 公益活動義工招幕訓練、規劃及推動
G. 行政組：
I. 後台管理人力規劃及稽查
II. 社區內部公告審核
III. 社區建置訊資歸檔之保存理理規劃及稽查
IV. 會務會議之規劃及推動
H.工務組：
I. 網路設備維護及設備建置更新作業
II. 定期檢測網路安全度．
III. 網路新建頁面及功能規劃及督導
I. 環保組：
I. 住宅環境美化宣導及觀摩活動規劃
II. 環境衛生及垃圾處理宣導活動規劃
III. 綠色環保團購活動規劃
IV. 資源回收宣導及活動規劃
V.節約能源相關訊蒐集宣導及活動規劃
J. 安全組：
I. 宣導災害防治之規劃及推動
II. 社區進網退網管制之規劃及推動
III. 社區後台管理維護
4. 資訊公告：
5. 意見反映：（附件十三）
6. 商業聯盟：（附件十四）
四、成立第一屆社區服務團隊：
1. 社區網民進網達 150 位(含)以上，發送會議通知單進行選舉．不做任何議題
研討表決(附件十五)．
2. 網民代表資格認定：
A.已成為社區網民滿六個月以上．
B.有創建社區文化熱忱，願意犧牲奉獻者．
C.有電腦平台，可平時連線作業者．
3. 網民代表選出，設定 SKP 視訊會議連線作業，於每次召開會議使用(第一屆
社區服務團隊組織成員亦於連線中表決成立)．

10. 第 10 頁共 13 頁新集力社區營運企畫
4. 訂定社區服務團隊營運相關辦法：
A.會議召開：
I. 例行會議：
II. 臨時會議：
III. 專案會議：
IV. 網戶大會：
B.行政方案作業流程：平時各項行政事務需要先行撰擬文稿後與權責網民代
表研討最佳方案，訂案後．再上傳社區網路雲端資料庫列冊存檔，以備查
閱．(如附件十六)
C.網民代表任職：依社區遵循規範條例內容認定適任與不適任，提出檢討建
議後依議事表決執行．
D.遵循原則：
I. 社區營運以電腦連線作業在適法性之下運行為主要根據．
II. 以實體社區營運為基礎，簡化結合虛擬社區務實營運的方向不變．
III. 虛擬社區的建置是為了讓參與者有實體的營運真實實感，但是與現實
生活中涵蓋的行政事務是有差距的，故而請相互尊重相互學習治理各項
行政事務之推行．
5. 社區服務團隊各組於年度一月份編列年度行政、活動預算表執行．(附件十七)
五、辦理社區實境活動策劃：以實際費用補助 40％預算經費(由管理費項下支付)
為活動辦理．
1. 企畫各類活動：戶外踏青、家庭聚餐、公益活動、藝文活動、才藝教學、水
電講座………等有實質益處之活動為主，不以商業行為摻夾
其中．
2. 各類活動規畫作業：撰擬活動企畫內容經過社區服務團隊評估，交由文康組
制訂活動 DM 及參與活動回執單，統籌舉辦相關細節事宜．
3. 社區各活動一切依安全為主要求，只要出於戶外就必須投保個人意外險：室
內活動則以租借地區域之活動中心或大型辦公所等，均由社
區管理費用項下支付．
4. 有關各類活動涉及聘請專業人士、教授、老師等，支付車馬費用依舉辦活動
內容核訂費用為依據，如若未列入則不予支付．
六、成立實體辦公室，依據社區服務團隊處理社區內各項行政事務規範作業．
七、社區法律諮詢：
1. 與針對公寓大廈維護管理條例法條有實際訴訟經驗律師策略結合，於社區網
路內立即現回覆相關法律諮詢，以符現實所不足．

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2. 廣泛蒐集媒體報導、法律訟案例、各社區部落格等相關行政管理資訊內容，
綜整為資料庫，供網民下載參酌使用．
八、結合各方興趣相同並學有專長人士結成社團，輔導營運作業：
九、修訂執行過程遭遇問題，以社區居民為主體考量．
伍、優劣條件評估：
一、資訊科技發展已超越十倍速時代的進化中，對於人類未來居住的環境也有相
當大的變化，而虛擬市場早已形成趨勢，社群的形成也因應了人類溝通交流
變化而成，也鑄成未來虛擬世界的生成．
二、以虛擬社區的概念形成居住實體社區的居民有相當大的衝擊．只有以實體服
務遺缺之處標立出線，由虛擬社區完整系統化作業來加速完成居民問題，才
是建設虛擬社區的主要目標．
三、以管理人材大量缺乏的狀態下，實體社區已發現服務品質不到位，無法滿足
居民的需求時，又加上實體社區的運營無法有效快速到位而拖延遲，也無可
奈何不可言吪．
四、在經費營運上實體社區與虛擬社區比較之下，無法面對未來龐大的設備及建
築結構等重大修繕的隱憂，甚至無法創造更大的利益空間，僅止於維持現狀，
不予往下的努力．
五、虛擬社區的進網，免除資金採購實品屋及背附龐大貸款的壓力，而能享有等
同實體社區甚至更佳的服務品質，是最大的吸引優勢．
六、虛擬社區的建構其最主要的目的是集合大眾之力，共同創造未來同一方向的
顯景，此一顯景是必需要在集合體一同謀和的狀況下，產生出智慧的結晶，
去實際的的行動．
陸、發展階段：
一、初期：
1. 利用【新集力社區】營運企劃案撰述內容，大量投遞相關專業人士研閱評估
內容可行性，並要求回饋反對意見及建議修訂事項，俾能集大化修正最佳版
本營運企劃．
2. 建置虛擬社區網路構架，重新塑造一般網路只銷售商品與廣告行銷之不同，
歸類為一個有功能性、學習性、創造性的社區，成功打造一般現實無法完成
的行政管理效率．
3. 大量篩檢、快速募集社區網民進網社區，以達進網人數後成立虛擬社區服務
社群，以達人才、集資匯流．
4. 尋求有共同理念人士，以標會集資的方式邀請加入營運模式．
二、中期：
1. 逐步依階段任務完成營運企劃內容實境活動作業，以有效快速凝聚新網民對

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社區向心力，真實了解社區營運實際狀況．
2. 整合具產業專業網民，結合虛擬社區及社會資源力量，創造產業結盟相成效
益企畫，由社群服務團隊研擬具體可行方案，供由網民於社區內大量研討，
蒐集正反意見，符合初期建置虛擬社區作業流程．
3. 與認同本社區社群服務團隊
三、遠期：
1. 虛擬社區營運進入高峰期，凝聚網民達 2,000 人(含)以上，則具體規劃第二
期虛擬社區的劃分，讓其中人才可以依執行模式進行下一期的規畫作業．
2. 結合實體社區現有行政管理現況，以檢視作業規規劃具體改進缺失，以減少
支出成本消耗，為最終目標．如同現今系統保全作業般的靈活營運．
3. 成立基會的模式，建置具社會公益性質理念綱要服務大眾，由虛擬社區網民
為主要行使公權之依歸．
柒、策略聯盟：
一、按社區未來發展，分析網民反映需求要項，與相關產業或機關洽商合作或降
低採購成本為策略聯盟主要宗旨．
二、策略聯盟發展以民生必需品為基礎，不涉入製造量產．
三、以社區內網民提出策略聯盟合作方案為優先考量評估規劃，唯網民需符合策
略聯盟提案作業流程及管制規範．
捌、附錄：
一、網民登入基本資料表
二、網民退戶申請表
三、核算退管理費計算比例表
四、網戶所有權移轉同意書
五、社區遵循規範
六、廣告商品上架管理辦法
七、財務使用規劃辦法
八、民生福利預算作業管理辦法
九、創意聯盟事業資審作業辦法
十、網民私領域水電維修作業辦法
十一、綠色環保團購管理辦法
十二、社團營運管理辦法
十三、意見反映作業規範
十四、商業聯盟執行具體辦法
十五、社群服務團隊選舉作業辦法

13. 第 13 頁共 13 頁新集力社區營運企畫
十六、行政方案執行作業流程
十七、編列年度行政、活動預算表
玖、以上如有未盡事宜，得另令之．