Rendement opbrengsteigendommen: financiering met eigen middelen of via krediet?

1. 1
Rendement opbrengsteigendommen
Financiering met eigen middelen of via krediet?

2. 22
Inhoud
1- Aannames / premissen
2- Huurrendement bij financiering met privémiddelen
3- Huurrendement bij financiering via lening
4- Diverse alternatieve berekeningen
2

3. 33
Aannames / premissen
3

4. 4
Aannames
• Kostprijs investering 254.000 EUR
• Jaarlijkse toename waarde vastgoed 1,5%
- appartement 210.000
-- grond 50.000
-- gebouw 160.000
- bijkomende kosten 44.000
-- registratie 5.000
-- BTW 33.600
-- notaris 2.400
-- aansluiting nutsvoorz. 3.000
TOTALE INVESTERING 254.000

5. 5
Aannames
• Maandelijkse huur 650 EUR
• Indexatie huurprijs 1,5%
• Leegstand & kosten 2 maanden huur
(onroer. voorh. / onderhoud)
• Kadastraal inkomen 750 EUR
• Index onroerend inkomen (2019) 1,8230
• Pand wordt na 15 jaar verkocht

6. 6
Aannames
• Verrekening totaal rendement > jaarlijks rendement = pro rata zonder actualisering
• Geen verrekening van rendement op eigen middelen bij voorbeelden met krediet.
• Enkel extra kost van intrest is verrekend

7. 77
Financiering met eigen middelen
7

8. 8
Inkomen huur
• Maandelijkse huur 650 EUR
• 12 maanden huur min 2 maanden verlies (leegstand / diverse kosten)
• Netto jaarlijkse opbrengst
6.500 EUR x 10 6.500 EUR
• Jaarlijks index 1,5%
• Totale huuropbrengsten na index > 6.500 // 6.598 // 6.696 // …
= 108.434 EUR na 15 jaar

9. 9
Belastingen op onroerend inkomen
• Belastbaar inkomen bij particuliere verhuur = KI x index x 1,4
• Index = 1,8230
• 750 x 1,8230 x 1,4 = 1.914 EUR onroerend inkomen per jaar
• Stel belastbaar à max. tarief van 54% (50% + gemeentebelasting)
1.914 x 54% = 1.034 EUR per jaar
1.034 x 15 jaar = 15.505 EUR

10. 10
Stijging waarde onroerend goed
• Stijging waarde onroerend goed = 1,5% per jaar
• Jaar 1 = 210.000 / Jaar 2 = 213.150 / Jaar 3 = 216.347 / … / Jaar 15 = 258.669 EUR
• Waarde initiële investering = 254.000 EUR
• Meerwaarde
258.669 EUR – 254.000 EUR
4.669 EUR

11. 11
Finaal rendement
• Totaal rendement
• netto huurrendement 108.434 EUR
• belastingen op onroerend inkomen -15.505 EUR
• meerwaarde na 15 jaar 4.669 EUR
TOTAAL 97.598 EUR
JAARLIJKS RENDEMENT 6.507 EUR
Tov. initiële investering (254.000 EUR) 2,56%

12. 12
Finaal rendement (met 2% stijging wa. vastgoed)
• Wat indien stijging waarde vastgoed = 2% per jaar?
Waarde na 15 jaar = 277.091 EUR = 23.091 EUR meerwaarde
• Rendement
• netto huurrendement 108.434 EUR
• belastingen op onroerend inkomen -15.505 EUR
• meerwaarde na 15 jaar 23.091 EUR
TOTAAL 116.020 EUR
JAARLIJKS RENDEMENT 7.735 EUR
Tov. initiële investering (254.000 EUR) 3,05%

13. 1313
Financiering via krediet
13

14. 14
Aannames mbt krediet
• Krediet 210.000 EUR
• Tarief 1,5%
• Looptijd 15 jaar
• Maandelijkse aflossing 1.303 EUR
• Totaal intresten 24.640 EUR

15. 15
Aannames
• Krediet – jaarlijkse aflossingstabel

16. 16
Rendement
• Huurrendement – cf. supra 108.434 EUR
• Meerwaarde – cf. supra
• mits 1,5% stijging per jaar 4.669 EUR
• mits 2,0% stijging per jaar 23.091 EUR
• Totaal te betalen intresten 24.641 EUR

17. 17
Fiscaliteit
• Personenbelasting belastbaar onroerend inkomen
• Jaarlijks belastbaar onroer. ink. 1.914 EUR
• Personenbel. cf. supra 15.505 EUR
• Intresten aftrekbaar van onroerend inkomen
• jaar 1 t.e.m. 7:
• jaarlijks bedrag intresten > belastbaar inkomen (verschil jaar 7 = verwaarloosbaar)
• 1.914 EUR belastbaar inkomen wordt geneutraliseerd
• 1.914 EUR x 7 = 13.398 EUR

18. 18
Fiscaliteit
• Intresten aftrekbaar van onroerend inkomen
• jaar 8 t.e.m. 15:
• jaarlijks bedrag intresten < belastbaar inkomen
• vermindering belastbaar inkomen = te betalen intresten = 7.286 EUR
• totale vermindering belastbaar inkomen
• jaar 1 t.e.m. 7 13.398 EUR
• jaar 8 t.e.m. 15 7.286 EUR
• TOTAAL 20.684 EUR
• Fiscale besparing (à 54%) 11.169 EUR

19. 19
Fiscaliteit
• Langetermijnsparen – tweede woning / hypothecaire lening
• jaarlijks maximum 2.350 EUR
• belastingvermindering 30%
• jaarlijkse vermindering 705 EUR
• jaarl. recuperatie pers.bel. (à 54%) 381 EUR
• x 15 jaar 5.711 EUR

20. 20
Finaal rendement
• Totaal rendement
• netto huurrendement 108.434 EUR
• belastingen op onroerend inkomen -15.505 EUR
• recuperatie PB intresten 11.169 EUR
• recuperatie PB langetermijsp. 5.711 EUR
• te betalen intresten -24.640 EUR
• meerwaarde na 15 jaar 4.669 EUR
TOTAAL 89.838 EUR
JAARLIJKS RENDEMENT 5.989 EUR
Tov. initiële investering (254.000 EUR) 2,35%

21. 2121
Diverse alternatieve berekeningen
21

22. 22
ZONDER krediet
Investering 254.000 254.000 254.000 254.000
Huurprijs 650 650 750 750
Index huurprijs 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%
Stijging waarde onr. goed 1,50% 2,00% 1,50% 2,00%
Lening nvt nvt nvt nvt
Totaal rendement 97.598 116.020 114.280 132.702
Jaarlijks rendement 6.507 7.735 7.619 8.847
Jaarlijks rendement (%) 2,56% 3,05% 3,00% 3,48%

23. 23
MET krediet
Investering 254.000 254.000 254.000
Huurprijs 650 650 750
Index huurprijs 1,50% 1,50% 1,50%
Stijging waarde onr. goed 1,50% 1,50% 1,50%
Lening 210.000 105.000 105.000
Intresten 24.640 12.320 12.320
Totaal rendement 89.838 97.641 114.323
Jaarlijks rendement 5.989 6.509 7.622
Jaarlijks rendement (%) 2,36% 2,56% 3,00%

24. 2424
Vragen?
Contacteer ons op onderstaande coördinaten
Garenstraat 9
Garenstraat 9
8790 Waregem
056/62 10 00
0629.760.721
Johan Dewaele Koen Van de Vyver
johan@dewaele-partners.be koen@dewaele-partners.be
0476 42 08 43 0485 29 28 02
24

25. 25
“Derichtingvandewindkunnenwenietwijzigen,
weldestandvanuwzeilen.”