二十週年系列公益講座(11/27)講座引言(山海樓、文萌樓、溫州街22巷4號)

1. 張志湧

3.  2000.06.26臺北市
政府公告劃定之
「大同區靜修女中
附近更新地區」。
 1996年公告指定文
萌樓為市定古蹟。
更新單元範圍 更新地區
承
德
路
二
段

4.  建物多為1層或2層加強磚
造、木造建築物
 屋齡皆已超過40年以上，
屋況年久失修，老舊窳陋
 缺乏電梯與停車空間
 部分屬於有屋無地之其他
土地改良物
 巷弄狹小，影響消防救災
安全

5.  坐落地號：臺北市大同區
雙連段三小段739-7 、
744-2、736地號
 門牌：歸綏街139號
 土地所有權人： 739-7 (台
銀) 、744-2(台銀)、
736(國產署持分1/8，另
7/8由實施者持有)
 建物所有權人：劉順發

6.  指定名稱：歸綏街文萌樓
 指定類別：市定古蹟
 公告日期：95年12月20日
 建物地址：歸綏街139號
 指定理由：
1. 為殖民時期 1930-1940 年
代店屋類型，日人移植歐
洲巴洛克建築元素，覆以
黃綠色國防色磁磚，建築
物實質條件尚佳。
2. 光復後，1941 年始為公娼
館所在，為都市發展史河
港城市性產業歷史記憶地
區，亦是反廢娼運動中心，
尤具紀念意義。
3. 建築內部的室內隔間，反
映出來當時性產業的空間
要求，仍維持公娼館氣氛，
相當完整，具見證價值。

7.  文萌樓建物就地保存，其坐落土地參與都更
 文萌樓周圍街屋歷史風貌未獲保存，受到不少輿論批評

8.  文萌樓建物就地保存
 寧夏路及歸綏街側留設沿街騎樓，以建新如舊方式保留原有歷史
街區風貌。
 文萌樓及規劃附屬辦公室，視為公益設施捐贈給市府，惟文萌樓
屋主尚不同意將文萌樓捐贈為公益設施，仍堅持不參與都更。
文
萌
樓
寧
夏
路
沿
街
留
設
騎
樓
辦公室

9.  以建新如舊方式，形塑
歷史街區意象。
寧夏路側低樓層
歸綏街側低樓層
寧
夏
路
沿
街
留
設
騎
樓
文
萌
樓

10.  文萌樓屋主多次表達不
參與都更及捐贈文萌樓
 日日春協會及關心本案
之社會人士向市府陳情
文萌樓應劃出都更範圍，
以避免遭投資客炒作古
蹟。
 此項陳情議題經由都更
審議會討論後，決議調
整本案都更範圍排除文
萌樓及新增納入西側
100%同意更新之鄰地。
排除
後
院
消
線
退
縮
後
院
消
線
退
縮
文
萌
樓
新增

11.  歸綏街側(6M)退縮2M消
防救災活動空間，保留
原有騎樓意象建新如舊。

12.  歸綏街側騎樓立
面應原址保留。
 文萌樓建物周邊
提供歷史街區解
說廊道，南北側
可穿越，提高文
萌側可視性及可
及性。 卸裝車位
城市漫活廣場
歷史街區解說
廊道
文萌樓

13. VIEW1 VIEW3
VIEW2
3
21

14.  89.06.26：更新地區公告
 95.12.20：文萌樓指定為古蹟
 99.08.06：概要送件
 100.01.12：概要核准
 101.12.28：事業計畫報核
 103.04.03~05.02：公開展覽
 103.08.19：第170次審議會
 103.09.29：第177次審議會(擴
大西側7筆土地及排除文萌樓)
 104.09.08：都發局邀請實施者
討論規劃設計
 104.12.29：第二次公開展覽
 105.04.19：都更幹事會
 105.04.19：都審幹事會
 105.07.28：第448次都審委員會
 105.09.22：專案小組
 105.11.11：研商會議
 106.01.08：各局處協調會
 106.06.22：第474次都審委員會
 106.07.17: 市府內部諮詢會議
 106.08.16：第96次文資會
 106.08.31：第478次都審委員會
 106.09.14：第479次都審委員會
修正後通過
 106.10.11：都更幹事會複審送件
 ----未完待續------

15. 相關人 主要訴求
1 私地主及鄰里住戶
1.居住環境獲得改善，但不希望保留性產業歷史記憶
2.希望6M歸綏街可退2M供消防救災使用
3.相對有價值的寧夏路側應有地主優先分回
4.歸綏街側地主不願意保留原有騎樓，擔心影響未來店面效益。
2
公地主
(警察局)
希望就可分得價值，獨棟分回體技館及警察局職務宿舍
3 文萌樓屋主 維持現況自行維護古蹟，目前不參與都更
4
文萌樓使用者
(日日春協會)
1.文萌樓劃出都更範圍，避免投資客炒作古蹟
2.希望市府徵收文萌樓，由公部門保存
5
實施者
(聖得福建設)
受所有權人委託實施都更案，對文萌樓是否納入都更範圍皆可配合
辦理。
6 政府
郝市長時期:文化局承諾「若文萌樓管理維護計畫未通過，文化局將
啟動徵收程序」
柯市長時代:指定本案為類公辦都更，由政府主導規劃設計。

16.  目前文萌樓雖已被劃出更新單元外，都市設計審議及文資
審議歷時近兩年也終於有初步共識。
 但對實施者而言，範圍內私地主對於基地周邊保留過去”
性產業”的古蹟、歸綏街側需保留現況已搖搖欲墜的騎樓
是否影響消防救災、店面被迫退至騎樓後側、相對有價值
的寧夏路側讓市政府優先選配…等等，都還有一段漫長溝
通協調的過程。
 都市更新過程其實為一動態平衡，相關權利人的訴求都需
要獲的滿足，任一方之訴求都不應被犧牲，但應該互相妥
協。
 規劃方案如能滿足各方訴求後，仍需再加上公共利益之補
充，創造多贏，才是一個成功的都市更新案。

18.  位於臺北市中山區南京東路
一段及南京東路一段13巷交
叉口
 2009年由所有權人正大尼龍
工業股份有限公司（山海樓
現任屋主）發起都市更新，
後續由元大建設擔任實施者
 2013年6月事權計畫報核
 2017年5月事權計畫核定
 2017年7月被提報具文資價值
 2017年10月文資會認定無保
存價值

19.  基地內的建物多逾50年，
管線老舊維修不易
 部分機電設備早已停產，
維修不易
 建物結構早已無法符合
現行之耐震強度規範
 土地低度利用，停車空
間亦不足

20.  坐落地號：臺北市中山區中山
段三小段819地號
 門牌：中山北路二段11巷16號
 土地、建物所有權人：
正大尼龍工業股份有限公司

21.  臨中山北路側留設騎
樓，延續商業氣息
 巷弄側較為狹窄，留
設無遮簷人行步道
 建築量體退縮至南側，
降低對巷弄內建築物
及、行人之壓迫感
 尊重既有老樹，原地
保留並融入整體景觀

22.  101.08.31：文化局回函表示更新單元內並無已公告古蹟或歷
史建物，亦無列管建物
 102.01.11：公告劃定為更新單元
 102.06.27：事業及權變計畫報核
 103.08.21：幹事及權變審查小組會議，文化局仍表示範圍內
無古蹟、歷史建物及列管具文化資產價值之建物
 104.06.22：召開幹事及權變審查小組複審會議
 104.11.18：舉辦聽證
 105.09.05：召開第五次審議會（審議通過）
 106.05.04：事業計畫暨權變計畫核定公告
 106.05.11：實施者通知地主於106.08.03前搬遷完畢
 106.08.11：提報人提報後文化局第一次會勘
 106.09.05：第二次會勘
 106.10.18：第98次文資會認定無保存價值

23.  歷史事件部分
 依日據台帳，小林惣次郎持有
土地時期（1933年出售），尚
未有建物存在
 陳茂通於1936年逝世。依建物
謄本，本建物新建1940年，因
此不可能為小林邸或陳茂通宅。
 建築空間部分
 歷經多次改建，已失去歷史、
人文、構造工法之真實性
 應維持程序正義
 本案更新事業及權變計畫已核
定、刻正申請拆建照等行政處
分
 曾經在此發生過之歷史事件
 屋主曾為臺北州臺北市協議會
員小林惣次郎、大稻埕乾元行
陳茂通
 過去調查及文獻資料皆認為保存
狀況良好
 具日治時期日本上流社會人
士居住社區文化之特色，建
議登錄為歷史建築
 現有房子屬洋式房風貌，已具保
存價值
 重要的特徵有:ArtDeco風格、
重複幾何形門柱、基座砌石裝
飾、外牆鵝黃色面磚及洗石子、
馬賽克拼花地磚、手工木作窗
框、室內木作牆板等細部，工
藝精美且保存完整

24.  第98次文資會決議中山區「中山北路二段11巷16號」建物不
具文化資產價值，不指定古蹟、不登錄歷史建築紀念建築。
 本建物雖不具備文資身分，實施者仍願意在不影響已核定之
都市更新事業及權利變換計畫，讓本案建造執照、拆除執照
能續審下，以「意象保存」方式，將建物意象在更新後新建
物的公共空間展示。
 支持文資保存，惟應重視程序正義，且提報資料應真實確切，
避免損害相關當事人權益。

26.  位於臺北市大安區溫
州街及雲和街西側
 2009年由住戶張先生
發起都市更新，丹棠
協助社區尋找實施者
 2012年本案事業及權
變計畫報核
更新單元範圍

27.  已達鋼筋混凝土耐用年
限，影響結構安全
 缺乏電梯及無障礙設施
 管線老舊、屋頂漏水
 無人管理，社區安全成
為隱憂
 巷弄狹小，路邊停車問
題嚴重，影響消防救災

28.  坐落地號：臺北市大安區龍
泉段一小段206地號1筆土地
 門牌：溫州街22巷4號
 土地所有權人：中華民國/管
理者：國立臺灣大學 更新單元範圍 公有建物
溫州街22巷4號

29.  臨路側留設4公尺人行步道
 興建地上12層、地下3層鋼
筋混凝土造建築物
 設置制震器，確保更新後
之建築物有更佳耐震能力。
 北側由國立臺灣大學優先
分回，合計34戶(3戶一般
零售業、31戶集合住宅)
4M人行步道
4M人行步道

30.  95.12.13：第7次文化資產委員會確定溫州街22巷4號不具有
文資價值
 98.01.22：公告劃定為更新單元
 99.09.14：概要核准
 99.07.08：文化局回函表示溫州街22巷4號不指定古蹟、歷建
 101.09.14：事業及權變報核
 104.05.05：文化局表示範圍內無古蹟、歷建
 105.11.15：事業及權變核定
 106.06.22：取得拆、建照
 106.07.03：實施者通知地主搬遷
 106.07.24：提報人提報後溫州街22巷4號第一次會勘
 106.09.03：地主完成點交、搬遷
 106.09.01：溫州街22巷4號第二次會勘
 106.10.18：第98次文資會提報國定古蹟
 106.11.13：第99次文資會確認市定古蹟

31.  歷史事件部分
 俞大維先生僅為借住，其重要
歷史事件均未與本標的連結
 俞大綱文藝沙龍地點為臺北市
館前路40號，非本標的
 建築空間部分
 原日式宿舍風格已被增建破壞
 1993年大幅修繕，俞大維先生
居住史蹟已遭磨滅
 2000年台北市日式建築普查：
未列入優先保存名單
 2006年業經文資審議確認不具
文資價值
 文資價值認定應有其延續性
 應維持程序正義
 本案已經更新事業核定、取得
拆建照等行政處分
 曾經在此發生過之歷史事件
 俞大維居住事實約26年
 曾是俞大綱藝文沙龍
 過去調查及文獻資料皆認為表存
狀況良好
 台北市日式宿舍調查研究專案
報告書(中原大學建築究所，
2000年)
 台大管有殖民時期建物及宿舍
調查研究報告(台大建築與城
鄉研究所，2003年12月)
 文化資產局委託台北科技大建
築系資料(2015)
 現有房子大部分為原構件且保存
良好

32.  目前溫州街22巷4號已經第99次文資會確認指定為市定古
蹟，依相關規定，古蹟不得遷移或拆除，原本已核定之
更新事業勢必破局，老舊公寓土地無法自行改建，且台
大也無法取得歸國學人宿舍，目前現住戶均已經遷出，
租金補貼由誰補償？實施者已投入的成本，誰應負責賠
償？這些都是不易處理的現實問題。