1. ONLINE KOPEN
EN VERKOPEN
VAN VASTGOED

2. Voorstelling
Jan De Brabandere
Licentiaat Rechten
Licentiaat Notariaat
Graduaat vastgoedkunde
Lid programmacomité K.U.Leuven
Graduaat Fiscale wetenschappen
16 jaar notaris
Zaakvoerder Oximo
Erkend makelaar BIV 504341

3. Inhoud
1. Verschillende manieren om vastgoed te verkopen
a) Overzicht
b) Openbare verkoop
c) Verkoop uit de hand
2. Online kopen en verkopen van vastgoed
a) Inleiding
b) Overzicht van de online platformen in België
c) Online kopen en verkopen via Oximo
d) Vergelijking tussen Notaclick en Oximo
3. Vergelijking met Nederland

4. 1. Verschillende
manieren om
vastgoed te verkopen

5. a) Overzicht

6. Manieren om vastgoed te verkopen
• OPENBAAR OF VEILING PER OPBOD
– Offline via notaris
– Online via Notaclick
• UIT DE HAND
– Offline via notaris, traditionele makelaar of zelf
– Online via Oximo, de online vastgoedmakelaar

7. b) Openbare
verkoop

8. Openbare verkoop
= verkoop bij opbod die volledig geregeld wordt door de notaris en
meestal plaatsvindt in een café, een verkoopzaal of op het
vredegerecht.
Kandidaat-kopers kunnen vooraf bij de notaris alle inlichtingen inwinnen
over de verkoopsvoorwaarden.
De notaris wijst het goed toe aan de meestbiedende
(mits akkoord eigenaar)
De akte wordt onmiddellijk opgemaakt en ondertekend.
(geen voorlopige verkoopovereenkomst)
Koopsom en kosten moeten betaald worden binnen termijn
die is vastgesteld in de verkoopsvoorwaarden.

9. • Vrijwillige openbare verkoop:
Verloopt normaal in één of in twee zitdagen.
In het laatste geval wordt het goed op het einde van de eerste zitdag
voorlopig toegewezen aan de hoogste bieder.
Op de tweede zitdag kan er dan nog bijgeboden worden en gebeurt de
definitieve toewijzing.
De verkoper kan het bod van de meestbiedende
weigeren als hij vindt dat het te laag is.

10. • Gedwongen openbare verkoop:
Gebeurt in één zitdag en onder voorbehoud van het
recht van hoger bod.
Als de notaris op de eerste zitdag een veel te laag
bod krijgt, kan hij een tweede zitdag vaststellen.
Na de zitdagen beschikken kandidaat-kopers het recht om binnen
de 15 dagen een hoger bod te doen (min. één tiende van prijs hoger).
Als er geen hoger bod komt, wordt de laatste bieder definitief eigenaar
voor de prijs van zijn laatste bod.
Als er wel een hoger bod komt, plant de notaris een bijkomende zitdag
waarop het goed definitief toegewezen zal worden.

11. c) Verkoop uit
de hand

12. Verkoop uit de hand
Verkoper en koper komen overeen om een bepaald goed
te verkopen voor een bepaalde prijs.
De verkoopsvoorwaarden worden in onderling akkoord
vastgelegd in een onderhandse overeenkomst of
compromis. Deze overeenkomst is bindend.
Als een koper meer bedenktijd wil, kan hij aan de eigenaar een optie
vragen. Dat is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om binnen een
bepaalde termijn niet aan iemand anders te verkopen.
De koper beslist binnen deze termijn om zijn optie te lichten of niet.

13. 2. Online kopen
en verkopen
van vastgoed

14. a) Inleiding

15. Verkoop van producten online
Reizen Juwelen
Computers
Boeken
Kledij
Auto’s

16. Verkoop van diensten online
Online beleggen
Online
verzekeringen
afsluiten
Online huizen kopen
Online bankieren

17. Digitaal is het nieuwe normaal – Peter Hinssen

18. b) Online platformen
in België

19. Publiciteitskanalen: gratis

20. Publiciteitskanalen: betalend

21. ‘Veiling’sites

22. www.eenmaal-andermaal.be
• Verkopers kunnen enkel via vastgoedmakelaar met platform werken
• Er wordt gewerkt met een vanafprijs en een minimum verkoopprijs
• Na 2 bezoekdagen of na voldoende interesse volgt een online
opbiedingsronde van 30 dagen
• Biedingen zijn niet bindend
• De bieders moeten eerst identiteitspapieren voorleggen, en ontvangen
dan pas, na ondertekening van het document 'Overeenkomst
Deelname Bieding', de gedetailleerde instructiegids en
gebruikersnaam met wachtwoord
• Koopovereenkomst wordt bij makelaar ondertekend
• Verkoper betaalt commissie aan makelaar, makelaar betaalt
vergoeding aan eenmaal-andermaal

23. www.immobid.com
• Veilingsite voor vastgoed
• Zowel particulieren als makelaars kunnen pand aanbieden
• Alle informatie is louter informatief
• Geen bindende biedingen
• Veiling gedurende 10 dagen
• ‘Koopnu prijs’: wie deze prijs biedt, wint automatisch veiling
• Kostprijs voor het plaatsen van een veiling: 35 euro

24. Online panden ‘veilen’ mag

25. ‘Online’ makelaars

26. www.immonatie.be
• Vast tarief: 1.499 €
• Mogelijkheid tot aankoop extra diensten
• Publiciteit op 6 immosites
• Verkoper begeleidt zelf bezichtigingen
• Bod en toewijzen verloopt niet online, maar op papier

27. www.directmakelaar.be
• Commissie van ofwel 1.275 € vooraf of 1,25% bij verkoop
• Publiciteit op 3 immosites
• Verkoper moet zelf foto’s, beschrijving, afspraken voor bezichtigingen
maken, prijs bepalen en bezichtingen begeleiden
• Niet alle bijlagen online
• Mogelijkheid om online formulier in te vullen om te bieden of
verkoopsopdracht aan te melden (Alles verloopt via de makelaar)

28. www.muiszoekthuis.be
• Vaste prijs: 99 €
• Maakt enkel publiciteit en verkoopdossier via website

29. Waarom geen echte online makelaars?
• Deal wordt niet online gesloten
• Beperkte of geen algemene voorwaarden
• Slechts een deel van de makelaarsdiensten is online georganiseerd
• Nog steeds klassieke verkoopsovereenkomst op papier nodig
CONCLUSIE:
De meeste ‘online’ makelaars durven zich niet wagen op
transactioneel vlak wegens de juridische complexiteit!

30. Volledige verkoop online

31. c) Online kopen en
verkopen via
www.oximo.be

32. Oximo

33. OXIMO PROCES

34. Oximo, de online vastgoedmakelaar
» Online verkoopsopdracht
» Commissie verkoper
» Opmaak online dossier
» Schatting en online prijszetting
» Online publiciteit
» Bezichtigingen via online kijkdagen
» Online verkoopsprocedure: bieden en toewijzen
» Online verkoop
» Afhandeling via notaris
» De rol van de Oximo adviseur

35. Online verkoopsopdracht
1. Registratie
2. Aanvaarden van de Oximo gebruiksvoorwaarden
3. Pand toevoegen
4. Bevestigen in mail

36. Commissie verkoper
Oximo vraagt een vergoeding van 3,03% incl. BTW aan
de verkoper, enkel bij effectieve verkoop.
Er is de mogelijkheid om een korting op deze commissie
Te verkrijgen via het gebruik van een kortingscode.
Vb: voor panden in een hoge prijsklasse, promotors met een groot volume
aan panden, …

37. Co-exclusiviteit
Oximo heeft co-exclusiviteit als vast werkingsprincipe ingevoerd.
Dit betekent dat de verkoper aan Oximo geen commissie verschuldigd is,
enkel een kleine werkingsforfait van 750 euro, als hij zelf de koper
aanbrengt.
Voordelen:
 Vrijheid
 Geen commissie betalen voor eigen aangebrachte kopers
 Mogelijkheid om zelf nog bijkomende publiciteit te maken op kanalen
die Oximo niet gebruikt

38. Opmaak online dossier
• Alle wettelijke documenten worden van bij de aanvang online
gepubliceerd onder de tab bijlagen: o.a. EPC, keuringsattest
elektriciteit, huurcontracten, vergunningen, bouwvoorschriften,
bodemattesten, kadastrale gegevens en vastgoedinformatie, info ivm
mede-eigendom, …
• Oximo streeft naar een samenwerking met de notaris van de
verkoper van bij de aanvang van het dossier.

39. Schatting en online prijszetting
• Objectieve schatting door expert-schatter met schattingsverslag
• Dubbele prijszetting:
– Minimumwaarde (niet-bindend)
– Direct hebben prijs (bindend)

40. Online publiciteit
Oximo maakt voor alle panden publiciteit op de belangrijkste
immowebsites en via de sociale media:
+ via uitwisseling met collega-makelaars

41. Bezichtigingen via online kijkdagen
De verkoper geeft op voorhand een aantal kijkdagen en -uren op waarop
hij kandidaat-kopers kan ontvangen.
De geïnteresseerde kopers kunnen
zich online inschrijven voor een
bezichtiging. De verkoper wordt
hiervan via mail op de hoogte
gebracht.

42. Online verkoopprocedure
1. BIEDEN Een koper kan een bod uitbrengen
via het online bodformulier.
Hiervoor heeft hij de Oximocode
nodig die hij ontvangt na bezichtiging.
Hij kan een bod uitbrengen voor
zichzelf of voor iemand anders voor
wie hij zich sterkmaakt.
Een bod blijft 48u geldig en gebeurt
onder voorbehoud van het bekomen
van een financiering.

43. 2. TOEWIJZEN
De verkoper ontvangt elk bod onmiddellijk via
e-mail en heeft 48u de tijd om hieraan online
toe te wijzen of feedback te geven. Deze
feedback komt opnieuw rechtstreeks bij de
koper terecht.
Als een koper de direct hebben prijs biedt, wordt er
automatisch aan hem toegewezen.

44. 3. SLUITENDE ONLINE KOOP- EN VERKOOPBELOFTE
Een koper maakt door het uitbrengen van een bod een
koopbelofte.
Nadat de verkoper aan een online bod heeft toegewezen,
is mits betaling van een eerste deel van het voorschot
door de koper op de derdenrekening van Oximo, ontstaat
er een verkoopbelofte.
Voordelen van deze manier van werken:
- De koper krijgt 7 dagen bedenktijd waarin hij zich kan bevrijden van
zijn aankoopverplichting, in welk geval hij dan wel een
gebruiksvergoeding van 1.500 euro aan Oximo dient te betalen.
- De verkoper kan zich verzekeren van de solvabiliteit en
de ernst van zijn koper.

45. Afhandeling via notaris
De compromis (optioneel want dit is niet strikt
noodzakelijk vermits de koop al online gesloten is)
en de akte worden bij de notaris ondertekend.
Zowel koper als verkoper hebben vrije keuze
van notaris.

46. De rol van Oximo adviseur als makelaar
 Maakt objectieve schatting adhv vergelijkingspunten
 Begeleidt bij invullen van pandgegevens
 Helpt bij verzamelen van verplichte documenten
 Maakt online verkoopsdossier op
 Geeft advies over organisatie kijkdagen
 Maakt foto’s, virtuele filmpjes en wervende beschrijving
 Voert promotie in uitgebreide kopersdatabank
 Is aanwezig bij de bezichtigingen (indien gewenst)
 Contacteert de kopers en volgt hen op
 Voert de onderhandelingen

47. Alles online via oximo.be
• Verkoper kan online zijn pand toevoegen
• Advies bij verkoper thuis over online opvolging
• Professionele foto’s voor online publiciteit
• Publiciteit op meer dan 10 online immosites
• Eerste indruk via online virtuele filmpjes
• Online inschrijvingen op kijkdagen
• Online bieden na bezichtiging op kijkdag
• Biedingen online volgen en feedback geven
• Online verkoop afsluiten door toewijzing

48. Troeven van de online vastgoedmakelaar
Gemakkelijker Efficiënter
Goedkoper
Meer kopersbescherming
Flexibeler
Veiliger Transparanter
Zelf ook nog verkopen
Klassieke onderhandeling Prijsvorming via biedingen
via biedingsplatform

49. d) Vergelijking tussen
Notaclick en Oximo

50. Vergelijking Notaclick versus Oximo
NOTACLICK OXIMO
Openbare verkoop. Verkoop uit de hand.
± 5% van de markt. ± 95% van de markt.
Enkel online opbieding- of veilingplatform onder toezicht van Volledige online vastgoedbemiddeling zowel aan verkopers- als
de notaris. koperszijde.
Extra kosten voor de kopers – koper betaalt forfaitaire kosten, Geen extra kosten voor de kopers.
die tot 5% hoger kunnen oplopen dan bij gewone verkoop uit
de hand.
Geen bedenktijd voor koper na toewijs. 7 dagen bedenktijd voor koper na toewijs.
Geen opschortende voorwaarde van financiering mogelijk. Opschortende voorwaarde tot bekomen van financiering.
Beperkte publiciteit. Publiciteit op 10 belangrijkste immo-websites en sociale media.
.
Beperkte bereikbaarheid: afhankelijk van Persoonlijke Oximo-adviseur per pand die steeds telefonisch
openingsuren van het kantoor van de notaris. bereikbaar is via gsm en gratis 0800-nr.
Alle biedingen publiek zichtbaar – opbodsysteem. Biedingen enkel zichtbaar voor de verkoper en Oximo.
Actief in België / Tweetalig Actief in Vlaanderen & Brussel / Nederlandstalig
Enkel mogelijk om het pand fysiek te bezoeken. Mogelijkheid tot online bekijken van virtuele filmpjes van de
woning om zich al een eerste indruk te vormen vóór een
eventueel effectief bezoek ter plaatse.

51. NOTACLICK OXIMO
Registratieverplichting van de koper met elektronische Registratieverplichting van de koper doch zonder elektronische
identiteitskaart via eID-kaartlezer + online toelating nodig van de identiteitskaart en zonder voorafgaandelijke toelating om te
notaris om te kunnen bieden. kunnen bieden noch een verplicht fysiek bezoek bij de makelaar
Veel mensen hebben echter nog geen eID-kaartlezer en/of en/of de notaris. Daarentegen moet de kandidaat-bieder wel het
kennen hun pincode niet. (Het duurt bovendien verschillende pand eerst fysiek hebben bezocht om de Oximocode te kunnen
dagen om een nieuwe aan te vragen). ontvangen waarmee nadien kan geboden worden. De controle
Speciale niet-online procedure via een fysiek bezoek bij de notaris van de identiteit en de bekwaamheid van de bieder gebeurt pas
voor wie niet beschikt over een elektronische identiteitskaart of nadat het eerste deel van het voorschot werd betaald op de
voor wie koopt voor een vennootschap derdenrekening van Oximo, vermits pas dan de koop gesloten is.
Geen online kijkdagenmodule en slechts een beperkt aantal Online inschrijvingsmodule voor de kijkdagen op dagen en uren
kijkdagen. door de verkoper vooraf vastgesteld. De verkoper wordt
automatisch via mail op de hoogte gebracht of en om welk uur er
inschrijvingen zijn, zodat deze niet de hele dag nodeloos dient te
wachten.
Elk bod blijft geldig en bindend tot de afsluiting van het Elk bod vervalt automatisch na 48 uur, tenzij het voordien werd
verkoopproces waardoor elke bieder mogelijks tot zelfs meerdere aanvaard.
maanden kan gehouden blijven door zijn bod – de bieder blijft
voor een lange periode in onzekerheid en kan zich tijdens deze
onzekere periode niet engageren voor een eventueel ander pand.
Enkel een niet-bindende ‘instelprijs’ vanaf dewelke kan geboden Dubbele prijszetting: ‘minimumwaarde’ (= niet-bindende vanafprijs
worden. Geen zekerheid voor de kopers of het pand ook effectief voor biedingen) en ‘direct hebben prijs’ (is bindend voor verkoper,
verkocht zal worden, dit hangt af van de biedingen. geeft zekerheid aan kopers die het pand zeker willen hebben).
Twee biedingsrondes gedurende een beperkte termijn. Biedingen mogelijk totdat pand verkocht is of tot einde van het
mandaat.

52. 3. Vergelijking met
Nederland

53. Online makelaardij veel verder in Nederland

54. Enkele voorbeelden
uit Nederland

55. www.iwoning.nl
Onafhankelijk online makelaarskantoor die het verkopen of het kopen
van een woning benadert op een dynamische wijze met gebruik van
de internet technieken van de huidige tijd.
• Het aanmelden van een pand gebeurt door invulling van een document
Verkoper zorgt voor foto’s,beschrijving en begeleiding bezichtigingen
• Iwoning zorgt voor taxatie, maar verkoper bepaalt zelf vraagprijs
• Iwoning verzamelt aanvragen voor bezichtigingen, verkoper contacteert
zelf de geïnteresseerden om af te spreken
• Iwoning verzamelt biedingen en legt deze voor aan de verkoper
• Commissie vanaf € 975, met mogelijkheid om extra diensten bij te
kopen (fotografie, woningstyling, hulp bij bezichtigingen,…)
• Koopovereenkomst wordt door opgemaakt, akte wordt ondertekend bij
de notaris

56. www.makelaarsland.nl
Grootste makelaarskantoor van Nederland
• Vaste courtage van € 995,-
• Verkoper zorgt voor foto’s,beschrijving en begeleiding bezichtigingen
• Makelaar zorgt voor taxatie, maar verkoper bepaalt zelf vraagprijs
• Verkoper kan zijn verkoopstatus via persoonlijke log-in op website 24
uur per dag bekijken (o.a. aangevraagde bezichtigingen en nieuwe
biedingen)
• Een koper kan bieden via de website, een verkoper kan toewijzen,
weigeren of een tegenvoorstel doen via de website
• De koper kan aan zijn bod voorwaarden toevoegen
• Koopovereenkomst wordt door makelaar opgemaakt, akte wordt
ondertekend bij de notaris

57. www.mijnonlinemakelaar.nl
De goedkoopste internet makelaar van Nederland
• Vaste vergoeding van € 250 op voorhand te betalen (+ € 500 na
verkoop), indien makelaar ter plaatse komt: voorrijkosten van € 49
• Verkoper voegt pand online toe en zorgt voor foto’s, beschrijving,
prijszetting (worden gecheckt door Mijnonlinemakelaar)
• Kopers kunnen online een bezichtiging aanvragen
• Mijnonlinemakelaar voert de onderhandelingen
• Koopovereenkomst wordt door Mijnonlinemakelaar
opgemaakt, akte wordt ondertekend bij de notaris

58. www.vastgoed-auctions.nl

59. Vragen???

60. Contact
• E-mail:
jan.de.brabandere@telenet.be
• Linkedin:
http://be.linkedin.com/in/jandebrabandere