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2. 몇해 전부터 작년 상반기까지 신축빌라 시장은 그야말로 황금기였다. 일반적으로 빌라는 다 짓고 난후 분양사무실을 마련해두고 고객들에게 완성된 모습을 보여주며
후분양하는 형태의 주택상품, 그런데 지난 1~2년간 선분양 시장이 형성되었던 것이다. 입지여건이 좋은 지역에 분양하는 빌라는 짓기도 전에 서로 분야을 맡으려고
공인중개사들간 아우성이었다.
재개발 뉴타운 시장이 각광받고 이슈가 되면서 재개발지역 외 지역에서도 향후 개발이 될것을 염두해두고 대지 지분이 적어 소액투자가 가능한 빌라에 투자자들이
집중되었고, 이런한 투자수요가 바탕이 되어 건축업자 뿐 아니라 공인중개사, 일반 투자자까지 가세하여 부지런히 단독주택을 허물고 빌라를 지었다.
빌라를 지으려는 사람은 많고 결국 부지 경쟁으로 땅값이 높아져 분양가도 높아지고, 전용면적까지 넓어져 점파 소액투자와는 거리가 멀어진 신축빌라는 이제 단순히
투자를 목적으로 하는 사람들에게서는 매력이 떨어지기 시작하였고, 점차 분양율이 저조하더니… 이렇게 세계적인 불황을 맞이해 버렸다.
점차 빌라시장이 과포화되면서 빌라 품질의 긍정적인 측면으로 돌아섰다. 우선 단순하게 주택 상품으로서 신축빌라의 품질을 보자
수많은 경쟁빌라들 중에서 먼저 분양하기 위해서는 동일한 분양가 내에서 품질을 높일수 밖에 없었다. 내부와 외부 마감재를 차별화하기 시작하였고, 대부분 전용면적이
60m2가 넘으니 아파트처럼 넓고, 높은 품격과 주차장을 가진 빌라들이 속속들이 등장하기 시작하였던 것이다.
과거 개발가능 지역에 재개발 투자의 개념으로 짓고 분양한 빌라들과는 크게 달라졌다. 분양경쟁력을 확보하기 위해 실수요자가 원하는 주택의 개념을 접목해 내부구성과
품질에도 많은 노력을 기울인 것이다.
그럼에도 불구하고 지금 현재 쌓여있는 신축빌라 물량을 보고 있으면 안타깝다. 시장이 얼어붙어도 너무 얼어붙은 것이다.
다음은 주택시장의 흐름 측면에서 빌라를 보자 과거에는 다세대, 연립주택 다음 중간층의 주택이 없었다. 바로 아파트 아님 고급빌라였다.
다세대, 연립주택 같은 빌라들은 단지 돈이 부족해 아파트를 구입하기전 거쳐가는 개념의 집이었다. 배부분 전용면적도 60m이하가 대부분이었다.
그럼 전용면적도 넓고, 내외부 마감재에 신경쓴 빌라들은 영세 다세대 주택과 아파트 사이에 위치한 주택이다.
경기가 어려워지면서 과거 높은 분양가에 분양받아 대출이자를 감당하지 못해 힘겨워하고 있는 아파트 소유자들이 많다. 그들은 현재 아파트가 팔릴수만 있다면
비슷한 면적에, 품격도 높아진 빌라를 구입하길 원할 것이다. 아파트의 반값에도 못 미치는 가격에 비슷한 전용면적, 비슷한 품질의 빌라 그리고 개발호재로 구입하면 ,
힘들게 대출이자를 내지 않아도 여유롭게 인생 2라운드를 준비할 수 있을 것이다.
현재 결혼을 앞둔 신혼부부등 실수요자, 전세거주자라면 대출금리도 낮아지고, 빌라 분양가도 낮아진 지금 왜 망설이는가?
큰 액수의 대출이자를 부담하며 아파트를 힘겨워 하고 있는 소유자들은 아파트 만큼 주거 만족도가 높아진 빌라로 이제 옮겨가는 것이 어떨까?
물론 이를 위해서 정부가 물고를 더 터주고, 미국 경기의 호전으로 심리적 바닥만 확인된다면 다시 호시절을 맞이 할 수 있을 것이다.

3. 빌라사업으로 돈좀 왕창 벌어보자구요 !!

4. 1. 시장분석
2. 사업지역 선정
3. 사업부지 선정
4. 사업일정
5. 수지분석
6. 홍보 및 마케팅, 분양

6. 일반적으로 사업은 “High Risk High Profit”
그러나
신축빌라 사업은 “Low Risk High Profit”
왜 위험이 적은가?  투자기간
 사업규모
 자금회수의 안정성
왜 높은 수익인가? 세금상의 이득
부동산 양도소득세와 비교했을때 가장 낮은 세율
 또한 사업기간의 제한이 없음
 고 수익율 아파트사업 수익율 10%, 빌라는 평균 30%

8. 1. 주택의 공급부족
신문기사 “주택이 부족하다”
“작년에 비해 주택공급량이 줄었다”
“주택감소가 우려된다”
“수도권, 지방 미분양 아파트 심각”
2. 빌라의 변신
2003년 이전 빌라 구입하면 가격 떨어진다
부족한 주차장, 열악한 주변환경, 나쁜구조, 품질의 저하, 60m이하의 소평수
2005년 이후 재개발, 재건축, 뉴타운 등 도정법으로 빌라 주목
빌라는 점차 고품격화. 건축법과 주차장법등의 법개선으로 주거환경개선과 시장에서의 수요자중심 빌라 출현

9. 3. 영원한 테마! 이주수요를 꽉 잡자!!
- 서울시에는 현재 약 300여개의 재개발구역과 320여개의 단독주택 재건축구역
- 광역개발사업인 뉴타운, 재정비촉진지구, 균형발전촉진지구로 지정된 지역 34곳
- 수도권, 지방을 포함하면 약 1천개 이상, 앞으로 계속해서 새로이 지정
- 1천개 이상 정비구역중 43개 구역이 관리처분계획 인가 단계
43개 구역에서 발생한 이주수요가 무려 5만2천세대(전체의 4%정도)
아직도 96% 정비구역이 존재, 130만 세대의 이주수요 발생
개발구역지정  철거  이주수요 발생  거주할 집이 필요
도시가 존재하고 정비사업이 진행되는 한 필연적으로 이주수요는 앞으로도 지속적으로 발생

10. 4. 이주수요의 특징 5가지
1) 기존 생활권 인근으로 이주하려는 경향이 짙다
2) 인프라가 구축된 지역으로 이주 다시말해서
3) 도심으로의 접근성이 용이한 지역 도심과 접근성이 뛰어난
4) 자금 여력이 풍부하지 못해
저가의 품질좋은 주택을 선호
5) 중.소형 주택으로 이주하려는 경향
결국, 아파트 보다 가격이 저렴하고, 품질면에서도 뒤떨어지지 않는
주택을 찾게되는데 이들의 요구에 딱 맞는것이 바로“신축빌라”

11. 총 4,323세대

12.  토지 소유자
 명퇴자
 투자자
 중개업자

14. 빌라신축사업 지역선정에 있어 가장 중요한 것은 “지하철역세권”여부
겨우 역세권? 너무 허무한가? 자! 그럼 노선도를 보면서 다시 얘기하자
교육환경이 부동산에 미치는 영향 큼, 빌라신축사업에서 특히 “초등학교” 입지 가장중요
왜? 빌라 수요층 대부분이 신혼부부 or 결혼 10년차 이하의 젊은 부부
할인마트, 병원, 시장, 관공서, 백화점, 시장등
빌라 수요층에게 가장 큰 영향을 미치는 편의시설은 “대형할인마트” 와 “재래시장”
조금만 살펴보면 수개의 하천과 크고 작은 공원들이 많이 있다
수경경관 : 불광천, 안양천, 중랑천등

16.  많은 개발호재 중 “신축빌라사업”에 꼭 필요한 호재만을 찾자
 이제는 빌라도 “살고 싶은집” 즉 실수요자 관점에서 접근해야 성공
 앞에서 얘기 했듯이 교통여건과 관련된 호재가 제일 중요
“경전철”을 주목하자
서울시는 총 7개 노선이 2009 ~2017년까지 단계적으로 계통
이 경전철의 개통계획은 향후 9년의 호재를 알려주는 초대형 호재
서울시 내에 있으면서도 대중교통의 소외지역이었던 개통지역은 따봉
경전철 뿐아니라 2009년 개통되는 지하철 9호선을 비롯 2014년 개통예정인
경의선철도, 인천국제공항 철도등 지하철 및 철도개발 호재는 널렸다

18. 거래가 활성화된 지역에선 손해보지 않는다
 거래량이 중요한 이유는 가격하락과 미분양에 대한 위험을 관리하기 위함
 거래량 데이터는 온나라 사이트에서 확인
 빌라 신축사업지역을 결정하기 전에 반드시 해당지역 주택거래량 파악
 거래량이 꾸준이 많은 지역, 꾸준히 증가하는 지역을 선정
거래량 보다 중요한 허가량
 약 4개월 전부터의 건축허가량을 파악하면 공급될 빌라의 수량을 파악
 결국 건수가 많다는 것은 나보다 더 저렴하게 주택을 공급할수 있는 경쟁자가 많다는 의미
 해당지역 건축과등을 방문하여 허가량에 관한 자료를 확보
빌라가격의 절대적 기준인 토지 구입가격에서 경쟁력에서 떨어지면 안돼부러

21. 해당구 08.04 05 06 07 08 09 10 11 12 09.01 02 03
은평 1986 2169 2183 2011 1447 1478 1067 747 1519 462 799 1086
건축물
서대문 1229 1005 1042 918 514 459 459 261 258 268 277 371
은평 322 343 302 378 562 825 543 219 979 211 277 371
아파트
서대문 394 312 312 278 145 165 147 94 84 152 117 119
은평 2124 2427 2326 2117 1533 1512 1088 806 1579 493 834 1141
토지
서대문 1273 1248 2138 1024 686 490 495 362 384 400 353 439

23. • 선정된 사업지역 일대 호재, 입지여건등의 분석으로 사업지역 선정을 마쳤으면, 이제 해당 사업지역 내의
빌라신축할 부지를 선택해야 한다
• 천덕꾸러기 빌라가 이제 투자상품으로서 그 가치가 상승했고, 투자상품을 넘어서 이제는
“살고 싶은집” “살기 좋은집”을 공급해야 성공
• 서울시는 2008.7.30 재개발 분양자격에 관해 도시및주거환경정비 조례로 전용면적 60m2(18평)이상 선호
서울시 2종일반주거지역의 건폐율 60%, 용적율 200%
{(18평X2세대)+4평} / 60% = 약 70평
도로사선제한, 일조건, 건축선, 주차장, 민원등에 의해 제한 고려

24. 기본이 틀리면 실수가 아닌, 실패가 된다
① 사업부지의 경사도도 눈여겨 보자
② 도려 현황에 대해 살펴보자 (부지가 접하고 있는 도로는 넓을수록 좋아)
③ 부지는 도로 실측을 반드시 해야함
④ 부지 주변에 위치한 시설 확인 (민원꺼리 대비)
⑤ 건축선, 일조건, 도로사선제한, 주차장에 따른 제한 검토
⑥ 등기부등본, 각종대장, 토지이용계획확인원등 정밀 검토
주차장을 고려하자…
빌라의 주차대수는 신축될 세대수와 직결, 사업성 측면에서 매우 중요
다른 조건이 아무리 좋더라도 사업부지 면적에 비해 주차대수가 적게 나오면 고려해야
8세대 이하는 자주식주차장 특례가 있어 양호하나, 9세대 이상은 상세히 검토해야

25. 건축과 관련된 법규 및 조례의 테두리 안에서 건축사가 새로운 건축물을 장작하는 것
특히 빌라는 제한된 면적 내에서 설계해야 함으로 능력있는 건축사를 만나는 것도 큰 행운

27. 바다를 건널때 항해도와 나침반이 없다면 망망대해를 떠돌아 다닐 것
사업일정은 곧 자금흐름
신축빌라 사업일정은 입체적
수개의 업무가 동시에 진행, 사업초기 처리할게 많아
<기본일정과 업무내용>
명도비용 및 기간, 대출가능금액, 시공사 선정,
건축심의 및 허가 가능여부등 No 기본일정 업무내용
1 토지매입 토지의 계약 및 소유권 이전
2 대출발생 토지 담보대출
토지소유권 이전과 함께 소유자 명의로
3 명의변경
건축관계자 명의 변경
4 건축심의 건축허가 신청 전 건축심의 진행
5 건축허가 주택 건축허가
6 사업자등록 주택신축판매업 사업자등록
7 착공신고 공사 진행하기 위한 사전 신고절차
8 철거 및 측량 기존 주택의 철거 및 사업지의 경계측량
9 착공 공사진행 및 공정관리
10 사용승인 공사완료 및 입주를 위한 승인
11 보존등기 신축주택 건축물대장 및 등기부등본 등재
12 S/H 오픈 샘플하우스 오픈
13 분양 분양완료

28. 사업일정을 계획하면 절차적 리스크가 관리됨, 계획 수립하는 과정에서 총체적 사업성 검토가 가능하고, 사업을 진행하는 과정에서 발생할 수 있는 다양한 위험요인에서 대비할수 있다.

30. 불투명한 사업의 결과에 대해
정확히 진단하고
예측하여 시행

31. 현금흐름표를 통해 사업일정과 자금계획을 정하고, 그시기에 맞춰 수지분석의 매입항목들이 있어 어느시점에 얼마의 자금이 투입, 회수되는지 파악

32. 기본 여건 시공 및 시행
 기본적 입지여건이 어떠한가?  해당지역 공동주택의 인.허가조건은 양호한가?
 개발호재는 어떤계획들이 있는가?  시공사 및 설계사등 관련업체 선정에 문제는 없는가?
 지형 및 형세는 우수한가?  시공과정에서 민원의 소지는 없는가? 있다면 예상되는 것은?
 접하고 있는 도로 여건이 양호한가?  시공에 방해되는 시설물의 이전 및 제거가 필요한 시설이 있는가
 건축법, 토지의 면적등을 고려하여 실제 사용 가능한 토지의 면적은?
자금 계획
시장 분석  선분양인가? 후분양인가?
 지역 내 분양수수료는? 시공비용등 사업비용 항목의 책정이 적절히 되었는가?
 지역 내 주택의 공급량은 얼마인가? 자금계획의 여유(예비비)가 적정히 책정되었는가?
 기존에 공급된 빌라대비 가격 경쟁력이 있는가?  토지매입 금액대비 자기자금 투입비율이 얼마인가?
 전세시세 대비 매매시세는 얼마인가?  사업주체 및 투자자의 요구수익율은 만족하는가?
 분양가능 금액대비 토지의 매입비용은 적정한가?
 분양성은 어떠한가?
 선분양이 가능한 지역인가?
수요 분석
 실수요 목적인가? 투자수요 목적인가?
임대가 활발한 지역인가?

34. 첫째, 재개발, 뉴타운등 정비사업을 기대하고, 정비구역 인근에 투자하려는 수요(녹번재개발)
개발압력으로 지역의 개발가능성을 시사해 주어야
둘째, 대형개발 호재로 인한 가치상승을 염두에 두고 투자하려는 수요(질병관리본부이전, 경전철등)
지역과 연계되는 대형 호재를 미리 조사하여, 호재로 인한 지역적 가치상승을 피력
셋째, 편리한 교통여건등의 인프라와 직주 근접을 원하는 수요(지하철 역세권)
넷째, 신혼부부 및 실수요자 층

35. 비록 철저히 사업수익성과 사업계획을 검토하고, 심혈을 기울여 빌라를 잘 건축했어도 분양 안돼면
빌라 건축사업의 자금회수방법은 오직 “분양” 밖에 없다.
해당 빌라의 경쟁력 외부 조건이 동일하다면 아래의 3가지에 의해 분양의 성패가 결정
가격은 실수요자 투자수요자를 불문하고 모든 수요자에게 영향
빌라의 합리적인 분양가 산정은 경쟁력의 핵심
동일 면적의 빌라도 구조가 나은 빌라가 훨씬 넓어 보이고, 살기에도 편리
마감재, 옵션등이 경쟁요소
특히 가격차가 크게 나지 않으면 조금 비싸더라도 우수한 품질의 빌라를 선호

36.  주부는 주방부터 본다
실수요자 대부분은 살림을 하는 주부
주방을 구성하는 싱크대, 수납장, 타일, 가스레인지, 후드등을 신경써야…
 옵션 사항
주택의 옵션으로는 TV, 냉장고, 세탁기, 가스레인지, 붙박이장, 에어컨, 인터폰, 도어록, 비데등
이러한 것을 적절히 활용하면 분양에 도움/ 규모가 작은 주택일수록 효과 좋아

37. 구분 내용
인근 공인중개사사무소에
공인중개사 사무소 홍보
빌라분양 홍보
빌라에 대한 잘 정리된
홍보자료, 팸플릿등
브리핑용 홍보물 제작 배포
전단지 인근지역에 부착
DM 발송 방문하지 못하는 공인중개사
여러 부동산사이트 및
인터넷광고
키워드(오버츄어) 광고등
현수막 광고 빌라 인근지역에 현수막 부착
다양한 홍보방법이 있지만 가장 효과가 높은것은 ”공인중개사사무소”에 직접 홍보 하는것

38. 시기별 홍보방안
구분 단계 기간 영업활동 비고
타겟수요 파악 및 공략준비 • 사전홍보를 통한 분양리스크
사전 착공 주요 수요층 파악 최소화
1단계
영업 이전 브리핑용 자료 제작 및 배포 • 분양자료 및 적용매체 관련
전단지 및 카다로그 제작
공인중개사 사무소 홍보 준비철저 홍보
주요 수요층 공략
광고 착공후 네트워크 적극 활용 필드 영업 • 중간자가 개입하지 않은
2단계
영업 1개월 인터넷 매체의 적극 활용 직접분양 유도
현수막 및 배너광고 적극 활용
사무실 집객 유도
분양관련 인프라 적극 활용
본 착공후 • 본분양 시기를 놓치지 않도록
3단계
분양 3개월 공인중개사 선무활동 유도 양완료 전력
공인중개사 사무소 DM발송
• 미분양 리스크를 최소화 할수
분양리스크 최소화
잔여 사용
4단계 있도록 전문분양팀 활용
분양 승인전 전문분양팀 활용
• 2,3단계 영업활동 병행

39. 1. 주택 임대 서비스
- 전월세를 놓으려는 고객(투자자)에게는 무료 임차 서비스 제공
- 중도금 및 잔금을 전세금으로 대체하는 조건의 계약등
2. 대출알선 서비스
은행과 사전협의를 통해 담보대출 가능 금액을 미리 파악하여 제공
3. 이사 지원 서비스등
기타 부가서비스등 다양한 이벤트 실행

41. 현 행주택 분양과 관련된 정보를 영상, 문서, 자재등으로 효과적으로 구성하여 고객 유인

42. 이 모든 것은 혼자만 힘으로는 안됩니다
각자 좋은 낚시대, 미끼, 뜰채
그리고 프로낚시꾼이 되어야만
앞으로 다시 호황 다가올 빌라
시장에서 남들보다 많이 낚을 수
있습니다.!!!