De ontwikkeling van de huizenprijzen in Amsterdam. Zijn woningen in de stad nog steeds koopwaardig? Een analyse op basis van openbare gegevens van Amsterdamse O&S, CBS, NVM, onderzoeksresultaten van verschillende OG economen.

1. +
“Beleggen in
Amsterdam?Ben gekke
Henkie niet…”Ontwikkeling van de Amsterdamse
Huizenmarkt anno 2015
Henk van der Berg, henk@planet.nl

2. +
NVM maart 2015 landelijk en
“De Crisis”
Sinds het begin van de crisis, 2008, zijn de prijzen van
verkochte woningen met 18,9% gedaald zonder daarbij te
corrigeren voor inflatie. De daling -voor inflatie
gecorrigeerd- dus in reële koopkracht ligt tenminste nog
10% hoger.
Bron: NVM lange termijn ontwikkelingen/CBS/Kadaster

3. +En ondertussen in Amsterdam…….
“Welleke crisis?”
Want OG prijzen halen weer (bijna) 2008
niveau……. Niet-inflatie gecorrigeerd.
 Waarom gebeurt dat in Amsterdam?
 Blijven de prijzen doorstijgen in Amsterdam?
 Breidt die prijsstijging zich uiteindelijk uit naar landelijk?
 Zijn deze prijzen houdbaar?
 Waneer gaan ze weer naar beneden?
 Kopen of verkopen nu?

4. +
Waarom?
 Studenten aantallen nemen toe. 9% meer studenten per jaar meer. Inmiddels al 108.000 (dus
ongeveer één op de acht Amsterdammers).
 Ouderen willen (terug) naar de stad: percentage neemt verhoudingsgewijs toe. Bijna landelijke
verhouding bereikt. Nu 12% van de bevolking. Stijgt naar 15% in 2030.
 Expats stromen nog steeds Nederland binnen: 8.000 per jaar. Nu zijn er ongeveer 100.000 in
Amsterdam. Van de -in totaal- 200.000 in Nederland.
 Hypotheekrente is lager dan ooit sinds de tijd van Karel V. Trend “going down” dankzij Draghi
 De markt is te krap. Huren geen optie voor non-expats vanwege slechte rechtspositie van de
verhuurder (die wil dus niet) en gebrek aan doorstroming uit sociale sector (die willen niet weg).
 Aantal beschikbare woningen in Binnenstad en Zuid is beperkt. Maar 6% is beschikbaar in de
huursector. Toename van de marginale vraag geeft al snel stijging van de prijs.
 Percentueel meest hoger opgeleiden van Nederland (HBO/Universitair) 200.000 op een
bevolking van ruim 800.000. 38% van alles tussen 16-64 (data 2012 O&S) en stijgende.

5. +
Blijft dat dan doorstijgen in Amsterdam?
“Voorspellen is lastig, zeker als het om de toekomst gaat.”
Twee scenario’s voor komende 10 jaar:
1. “As it goes”: stabiele voorzetting van voorzichtige economische
groei die huidige trends volgen.
2. “Black Swans inbound”: triple dip door onverwachte negatieve
impact van onverwachte gebeurtenis, zoals:
1. Rente stijgt binnen 5 jaar fors
2. 11 september revisited
3. Daling economische stabiliteit in de EU of Global.
4. Grexit
5. Oorlog met Putin

6. +
Scenario “As it Goes”
 Van de 527.864 woningen in Amsterdam was in 2013, 165.695
in eigen bezit. 226.168 woningen waren in bezit van
woningcorporaties en 126.550 van andere verhuurders. Bijna
43% is sociale woningverhuur. Maar 6,1% van de woningen is
beschikbaar in de huursector.
http://www.os.amsterdam.nl/media/Amsterdam%20in%20cijfers
%202013/HTML/OenS_AIC_2013/assets/basic-
html/page423.html
 Amsterdam scoort uitstekend op allerlei lijsten van Global
Economic Power Indexen in de wereld, als “alpha city”.
http://en.wikipedia.org/wiki/Global_city

7. +
Nieuwbouw in Amsterdam blijft (te) laag

8. +
Planbureau voor de Leefomgeving
“In regio's waar de doorstroming van huur- naar koopwoningen
hapert, zoals in het noordelijk deel van de Randstad, is het van
belang meer koopwoningen te bouwen en huurwoningen om te
zetten naar koopwoningen. Doordat hierdoor de
prijsverhouding tussen huur- en koopwoningen evenwichtiger
wordt, krijgen met name huishoudens met een laag en midden
inkomen meer keuzemogelijkheden tussen het huren of kopen
van een woning. Nu ontbreken die keuzemogelijkheden in veel
woningmarktregio's doordat de koopwoningen er duur zijn.”

9. +
Volgens Expatfinder:
Top tien voor jonge expats
1. Amsterdam, Nederland
2. Shanghai, China
3. Perth, Australië
4. Tel Aviv, Israel
5. Seoul, Zuid-Korea
6. São Paulo, Brazilië
7. Dubai, Verenigde Arabische Emiraten
8. Auckland, Nieuw-Zeeland
9. Praag, Tsjechië
10. Kaapstad, Zuid-Afrika

10. +
Volgens CBS en CBL
“Amsterdam groeit tot 2025 met 110.000 mensen” (bron O&S)
Dat is ongeveer 10.000 per jaar.
Meest jonge expats, studenten en (minder) ouderen.
In januari 2013 had Amsterdam net 800.000 inwoners.
De voorspelling van de Gemeente O&S was: “850.000 in 2026”.
Nu zijn het er al 823.000…….

11. +
Leefbaarheids index van de Economist
Amsterdam staat, na HongKong, op de tweede plaats in de
wereld volgens de 2012 metingen.
http://pages.eiu.com/rs/eiu2/images/EIU_BestCities.pdf
We zijn qua inwoneraantal een dwerg onder de wereldsteden,
met minder dan 1 miljoen inwoners……maar we hebben wel
17,3 miljoen bezoekers.
In 2005 waren er dat ‘nog maar’ 10,9 miljoen…. En die willen
allemaal naar het Anne Frankhuis en het Rijksmuseum.
Hotelbezetting is 75,3%. Eén van de hoogste van Europa.
Het ‘extra’ Airbnb-aanbod wordt moeiteloos door de groei van
bezoekers aantallen opgezogen.

12. +
“As it goes” samengevat:
 Internationale trend van “trek naar de stad” is niet te stuiten: ouderen,
studenten, expats.
 Toerisme/bezoek in Amsterdam blijft stijgen: meer bezoekers is meer
inkomsten. Meer hotels is minder woonruimte voor Amsterdammers.
 De stad groeit en de nieuwbouw (2.500/jaar) én verkoop van
corporatiewoningen (1.300/jaar), kan die groei niet absorberen én we
hebben een backlog opgebouwd tussen 2008 en 2014: schaarste.
 Hypotheekrente is historisch laag en maakt financierbaarheid ten opzichte
van midden inkomen haalbaar.
 Met koppeling van huur aan WOZ-waarde in 2016 worden scheefwoners
verdreven en nemen huurtoeslagen toe. Momenteel ongeveer 100.000
scheefwoners in Amsterdam.

13. +
“As it goes” resultaat
 Amsterdam is een aantrekkelijke plek, vanuit economisch
global perspectief en biedt werknemers een uitstekende
“quality of life”, omdat de stad relatief heel klein is maar wel
faciliteiten van een wereldstad heeft.
 Het historische centrum biedt voor toeristen veel ‘must see in
your lifetime’ attracties, die resulteren in stijgende
bezoekersaantallen.
De stad groeit, nieuwbouw vangt die groei niet op: de
schaarste (10% in Amsterdam volgens Peter Boelhouwer TU
Delft) doet prijzen verder stijgen.

14. +
“Black Swan” scenario’s
 Snel stijgende hypotheekrente doet huizenprijzen (sterk)
krimpen (percentages van 6-12% hypotheekrente hebben
impact 20-50% op de prijs).
 Economische instabiliteit door internationale onzekerheid geeft
een triple dip in de economie.
 Verdiencapaciteit van starters daalt dramatisch.
 Toeristen worden afgeschrikt door een ernstige terroristische
aanslag.
 Overstroming van “de badkuip” Noord/Zuid Holland.
 Oorlog met Putin.

15. +
Breidt de stijging van de prijzen in
Amsterdam zich landelijk uit?
 It usually does but…..
 De trek van platteland naar stad zit in een versnelling.
 Peter Boelhouwer (TU Delft) stelt dat de stad ‘prime’ zal blijven en
er ‘grey areas’ om de steden zullen ontstaan waarbij prijzen gelijk
blijven of licht stijgen. Daarbuiten is ‘black’.
 Londen is als “alpha ++ city” natuurlijk uitzonderlijk, maar de prijzen
met de rest van Engeland zijn verschillende werelden.

16. +
Zijn deze prijzen houdbaar?
Het economisch correcte antwoord luidt altijd: “it depends…”
Bij laag blijvende rente én inflatie plus gestage groei van de economie
zullen prijzen hoogstwaarschijnlijk verder stijgen. Bij een derde dip of
schokkende stijging van de hypotheek rente zullen de prijzen dalen.
Vooralsnog is het eerste scenario het meest waarschijnlijk omdat de
prijzen al behoorlijk gedaald zijn tijdens de crisis. Bovenop de prijsdaling is
ook nog eens de cumulatieve inflatie gekomen waarvoor niet is
gecorrigeerd: bijna 14 procent sinds begin 2008. Dat komt dus bovenop
die daling van 14 procent. Bijna 28% inflatie gecorrigeerde daling. De
downside risk lijkt dus enigszins beperkt.
Stenen beschermen uitstekend tegen inflatie op langere termijn leert ons
de statistiek dus…..

17. +
Oud nieuws?

18. +
Kondratieff

19. +
Samenvattend
De huizenmarkt vertoont, net als andere markten een “Random
Walk” op de korte termijn (zoiets als “wie het weet mag het
zeggen”).
Op de lange termijn blijkt het (getuige historisch onderzoek foor
Eichholtz c.s.) een uitstekende bescherming tegen inflatie.
Op de lange termijn is er altijd sprake van een aanzienlijke
waarde ontwikkeling op basis van A1-locatie: Centrum en Zuid
blijven favoriet.

20. +
Conclusie:
Om met een hypotheek tot 40% (LTV van 40) commercieel
onroerend goed in Amsterdam Centrum en Zuid aan te
schaffen (zeer conservatief) en op te waarderen/te renoveren,
levert geen onacceptabele risico’s op en lijkt kansrijk.
Maar feitelijk is alles binnen de ring momenteel koopwaardig,
mits de beleggingshorizon verder weg ligt dan de komende vijf
jaar maar niet verder dan twintig jaar.
Downward risk is limited. Upward potential -still- high.