Building promotion from a lot & plot. Catalan language.

1. ESTUDI D’ARQUITECTURA Josep Blesa
INFORME TÈCNIC I ECONÒMIC
PER LA PROMOCIÓ I CONSTRUCCIÓ D’EDIFICIS RESIDENCIALS
AMB LOCALS COMERCIALS I APARCAMENTS
C/ POETA LLORENTE, 164 · 46185 LA POBLA DE VALLBONA
1
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa s.l.
Avda. Marqués de Sotelo, 4
Esc.Int., 6, 15 46002, València
Tel. Fax 96 351 01 39
E-mail: info@josepblesa.com

2. ESTUDI D’ARQUITECTURA Josep Blesa
INTRODUCCIÓ
Este informe té l’objectiu de mostrar als actuals propietaris del solar, Srs. Garcia i Serra, situat al carrer
del Poeta Llorente núm. 164 de la localitat de La Pobla de Vallbona, la viabilitat tècnica i econòmica del
projecte de promoció i construcció d’edificis residencials amb locals comercials i planta soterrani per a
aparcaments.
Anàlisi del Solar
Situació
El solar es troba situat al carrer del Poeta Llorente núm. 164 de la Pobla de Vallbona, tenint una
superifice de 2.518,00 m2
i una figura irregular amb dues façanes, la principal al carrer del Poeta Llorente
i l’altre al carrer de S/Nom.
El carrer del Poeta Llorente és l’artèria comercial de la localitat, a més de ser l’antiga carretera que unia
este municipi amb València i amb Lliria.
Comunicacions
El solar es troba ben comunicat amb la resta de municipis i vies de comunicació al trobar-se situat al bon
principi d’aquest carrer, sent accessible des de València (20’/30’) per l’eixida núm. 14 de l’autovia
d’Ademús (CV-35), a més de tindre, front seu, les parades dels autobusos regulars que comuniquen La
Pobla de Vallbona amb la resta de municipis de la comarca del Camp de Túria (Benaguasil, Lliria,
L’Eliana,…) i amb València (30’/40’)
Serveis
El solar es troba situat en el nucli urbà tradicional beneficiant-se de la presència de tots el serveis
(ambulatori, farmacia, escoles, instituts,…) amb una relàtiva proximitat, tot i que, a hores d’ara, la zona té
una baixa densitat residencial s’estan promovent nombroses promocions d’ús residencial en la zona que
acabaran consolidant esta. La mostra del seu potencial és la úbicació a pocs metres (menys de 200,00
m.) d’una gran superficie de distribució alimentària de gran nivell i prestigi (MERCADONA).
PROPOSTA TÈCNICA
Els parametres de la proposta econòmica que hem el·laborat es projecten sobre la següent proposta
tècnica:
a) Execució de dos blocs d’edificació tancada.
a. Bloc I recaient al C/ Poeta Llorente integrat per 2 edificis de quatre plantes de vint-i-
quatre (24) vivendes duplex i un local comercial completament diàfan situat a la planta
baixa dels dos edificis.
b. Bloc II recaient al C/ S/Nom integrat per 4 edificis de quatre plantes de vint-i-vuit (28)
vivendes.
El conjunt disposa d’un planta soterrada destinada a l’aparcament de vehicles turismes i
motos que es accesible des del C/ S/Nom.
El conjunt, tambè, desposa de una zona d’equipament comunitari accesible des de qualsevol
dels edificis amb zones per jocs infantils, zones ajardinades per a la lectura i el descans i
zones cobertes que podrien tancar-se amb panels acristallats i conformar una especie de
locals socials disponibles per als veïns i veïnes dels edificis.
b) Les cinquanta dos (52) vivendes resultants es divideixen en tretze tipus:
- Vivenda Dúplex A: cinc (5) vivendes duplex situades en la primera planta de cadascún
dels 2 edificis del Bloc I que consten de salò-menjador, cuina independent, llavador
independent i bany de cortesía en la primera planta, i tres habitacions amb armariada en
2
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa s.l.
Avda. Marqués de Sotelo, 4
Esc.Int., 6, 15 46002, València
Tel. Fax 96 351 01 39
E-mail: info@josepblesa.com

3. ESTUDI D’ARQUITECTURA Josep Blesa
cadascún d’ells, un bany complert i una habitació amb bany complert i armariada en la
segona planta.
- Vivenda Dúplex B: una (1) vivenda duplex situada en la primera planta de cadascún
dels 2 edificis del Bloc I que consten de salò-menjador, cuina independent, llavador
independent i bany de cortesía en la primera planta, i dos habitacions amb armariada en
cadascún d’ells, un bany complert i una habitació amb bany complert i armariada en la
segona planta.
- Vivenda Dúplex C: cinc (5) vivendes duplex situades en la primera planta de cadascún
dels 2 edificis del Bloc I que consten de tres habitacions amb armariada en cadascún
d’ells, un bany complert i una habitació amb bany complert i armariada en la primera
planta, i salò-menjador, cuina independent, llavador independent i bany de cortesía en
segona planta. Estes vivendes duplex tenen accès als patis de llum per al seu ús
privatiu.
- Vivenda Dúplex D: una (1) vivenda duplex situada en la primera planta de cadascún
dels 2 edificis del Bloc I que consten de dos habitacions amb armariada en cadascún
d’ells, un bany complert i una habitació amb bany complert i armariada en la primera
planta, i salò-menjador, cuina independent, llavador independent i bany de cortesía en
segona planta. Estes vivendes duplex tenen accès als patis de llum per al seu ús
privatiu.
- Vivenda Dúplex E: cinc (5) vivendes duplex situades en la tercera planta de cadascún
dels 2 edificis del Bloc I que consten de salò-menjador, cuina independent, llavador
independent i bany de cortesía en la tercera planta, i tres habitacions amb armariada en
cadascún d’ells, un bany complert i una habitació amb bany complert i armariada en la
quarta planta. Estes vivendes duplex tenen accès mitjançant un espai cobert a les
terrasses que cobreixen la planta quarta per al seu ús privatiu.
- Vivenda Dúplex F: una (1) vivenda duplex situada en la tercera planta de cadascún dels
2 edificis del Bloc I que consten de salò-menjador, cuina independent, llavador
independent i bany de cortesía en la tercera planta, i dos habitacions amb armariada en
cadascún d’ells, un bany complert i una habitació amb bany complert i armariada en la
quarta planta. Estes vivendes duplex tenen accès mitjançant un espai cobert a les
terrasses que cobreixen la planta quarta per al seu ús privatiu.
- Vivenda Dúplex G: cinc (5) vivendes duplex situades en la tercera planta de cadascún
dels 2 edificis del Bloc I que consten de tres habitacions amb armariada en cadascún
d’ells, un bany complert i una habitació amb bany complert i armariada en la tercera
planta, i salò-menjador, cuina independent, llavador independent i bany de cortesía en la
quarta planta. Estes vivendes duplex tenen accès mitjançant un espai cobert a les
terrasses que cobreixen la quarta planta per al seu ús privatiu.
- Vivenda Dúplex H: una (1) vivenda duplex situada en la tercera planta de cadascún
dels 2 edificis del Bloc I que consten de dos habitacions amb armariada en cadascún
d’ells, un bany complert i una habitació amb bany complert i armariada en la tercera
planta, i salò-menjador, cuina independent, llavador independent i bany de cortesía en la
quarta planta. Estes vivendes duplex tenen accès mitjançant un espai cobert a les
terrasses que cobreixen la quarta planta per al seu ús privatiu.
- Vivenda I: quatre (4) vivendes situades en planta baixa de cadascún dels 4 edificis del
Bloc II que consten de saló-menjador, cuina independent, dos habitacions amb
armariada, un bany complert i una habitació amb armariada i bany complert. Estes
vivendes tenen accès unes terrasses i als patís de llum per al seu ús privatiu.
- Vivenda J: catorze (14) vivendes situades en primera i segona planta de cadascún dels
4 edificis del Bloc II que consten de saló-menjador, cuina independent, dos habitacions
amb armariada, un bany complert i una habitació amb armariada i bany complert.
3
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa s.l.
Avda. Marqués de Sotelo, 4
Esc.Int., 6, 15 46002, València
Tel. Fax 96 351 01 39
E-mail: info@josepblesa.com

4. ESTUDI D’ARQUITECTURA Josep Blesa
- Vivenda K: dos (2) vivendes situades en primera i segona planta d’un dels 4 edificis del
Bloc II que consten de saló-menjador, cuina independent, tres habitacions amb
armariada, un bany complert i una habitació amb armariada i bany complert.
- Vivenda L: set (7) vivendes situades en la quarta planta de cadascún dels 4 edificis del
Bloc II que consten de saló-menjador, cuina independent, dos habitacions amb
armariada, un bany complert i una habitació amb armariada i bany complert. Estes
vivendes tenes accés mitjançant un espai cobert a dues terrasses que cobreixen la
tercera planta de l’edifici.
- Vivenda M: una (1) vivenda situada en la quarta planta d’un dels 4 edificis del Bloc II
que consten de saló-menjador, cuina independent, tres habitacions amb armariada, un
bany complert i una habitació amb armariada i bany complert. Estes vivendes tenes
accés mitjançant un espai cobert a dues terrasses que cobreixen la tercera planta de
l’edifici.
c) S’ha adoptat una doble tipologia, en el Bloc I s’ha optat per una tipologia de vivendes duplex de
més de 130 m2
, en canvi en el Bloc II s’ha optat per una tipologia de vivenda més comercial de
aproximadament 95 m2
. En el Bloc I també es podria optar per una tipologia semblant a la
utilitzada en el Bloc II, però açò seria en detriment de la utilitat de la façana i de la superficie del
local comercial.
d) El local comercial situat a la planta baixa del Bloc I s’ha projectat completament diàfan i amb el
màxim de façana lliure amb la intenció de donar més valor afegit a la seua localització. Tot i que
s’ha considerat sols la superficie edificable corresponent a les viviendes situades a les plantes
superiors d’este Bloc, esta podria augmentar-se en detriment de la superficie de la zona
d’equipament comú i poder aproximar-se en la messura del possible als 1.000,00 m2
de
superficie útil, superficie que demanden la majoria de cadenes de supermercats.
e) La projecció de la planta soterrani en dos nivells, permet la possible individualització d’una part
de la planta soterrani per permetre l’ús privatiu per als clients del establiment localitzat al local
comercial.
f) La proposta tècnica adoptada és de viabilitat, tot i que és millorable en les seues distribucions.
g) S’acompanyen a aquest informe els següents planols a escala 1/200:
1. Plànol de distribució de planta soterrani
2. Plànol de distribució de planta baixa
3. Plànol de distribució de planta primera
4. Plànol de distribució de planta segona
5. Plànol de distribució de planta tercera
6. Plànol de distribució de planta quarta
7. Plànol de distribució de planta cinquena
8. Plànol de secció esquemàtica
4
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa s.l.
Avda. Marqués de Sotelo, 4
Esc.Int., 6, 15 46002, València
Tel. Fax 96 351 01 39
E-mail: info@josepblesa.com

5. ESTUDI D’ARQUITECTURA Josep Blesa
INFORME ECONÒMIC
El detall expossat corespòn a un promotor que hauria de assumir l’adquisició del solar i d’acord amb la
proposta tècnica que s’ha detallat. Les valoracions s’han fet a partir de les dades que Estudi
d’Arquitectura Josep Blesa, SL ha obtingut de diferents fonts, internes i externes. Aplicant-se sobre
aquestes dades uns valors que podriem anomenar pessimistes (menor valor per als ingressos i major
valor per a les despeses).
DESPESES de la PROMOCIÓ
Adquisició del Solar
SOLAR CL POETA LLORENTE, 164 (11.334,20 m2
t x 152 €/m2
t).....................................1.722.798,40 €
NOTARIA, REGISTRE I GESTORIA (1,50 % s/valor del solar)...............................................25.841.98 €
CORRETATGE DEL SOLAR (3 % s/valor del solar)...............................................................51.683,96 €
IMPOST S/TRANSMISSIONS PATRIMONIALS (7 % s/valor del solar)................................120.595,89 €
TOTAL ADQUISICIÓ SOLAR......................................................1.920.920,23 €
Projectes i altres Serveis Tècnics
HONORARIS PROFESSIONALS
per la Redacció del Projecte i Direcció del Enderroc; Redacció del Projecte Bàsic i d’Execució i
Direcció per Arquitecte; Redacció del Projecte d’Activitat del Garatge; Confecció de Planols i
Dibuixos per la Venda; Redacció del Llibre de Manteniment de l’Edifici; Redacció del Projecte
de Telecomunicacions, de Suministrament Elèctric i d’Aigua; Direcció d’Obra per Aparellador;
Redacció del Estudi i Coordinació de la Seguretat i Salut en l’Obra; Redacció i Seguiment del
Projecte de Control de Qualitat de l’Obra.................................................416.540,58 €
GESTIÓ DE LA PROMOCIÓ.......................................................118.123,80 €
OCT.........................................................................................................................................16.500,00 €
ESTUDI GEOTÈCNIC...............................................................................................................6.000,00 €
CONTROL DE QUALITAT.........................................................................................................5.000,00 €
TOTAL PROJECTES I ALTRES SERVEIS TÈCNICS....................562.164,38 €
Impostos Municipals sobre la Promoció
TAXES I IMPOST S/CONSTRUCCIONS 3% s/PEM (3.895.225,60 €).................................116.856,77 €
IMPOSTS D’OCUPACIÓ (174 m2
x 2,34 €/m2
x mes)...............................................................9.771,84 €
LLICÈNCIA D’OCUPACIÓ I CEDUL·LES D’HABITABILITAT....................................................3.000,00 €
TOTAL IMPOSTOS MUNICIPALS..................................................129.628,61 €
Construcció dels Edificis
ENDERROC EDIFICACIÓ EXISTENT....................................................................................30.000,00 €
PROJECTE I INSTAL·LACIÓ DE GRUA...................................................................................2.500,00 €
CONSTRUCCIÓ VIVIENDES (7.447,09 m2
t x 510,00 €/m2
t)..............................................3.798.015,90 €
CONSTRUCCIÓ SOTA-COBERTES (551,33 m2
t x 510,00 €/m2
t)........................................281.178,30 €
CONSTRUCCIÓ GARATGES (2.518,71 m2
t x 310,00 €/m2
t)................................................780.800,10 €
CONSTRUCCIÓ LOCALS COMERCIALS (748,25 m2
t x 300,05 €/m2
t)................................224.512,41 €
ESCOMESES (llum, gas, aigua, telecomunicacions, …).........................................................30.000,00 €
IMPREVISTOS (2 % s/Cost Construcció d’Edificis)....................102.940,13 €
TOTAL CONSTRUCCIÓ EDIFICIS..............................................5.249.946,84 €
Despeses de Finançament i Venda
FINANÇAMENT DEL SOLAR (4% s/1.920.920,23 € x 3 ANYS)...........................................230.510,42 €
FINANÇAMENT CONSTRUCCIÓ (4% s/(5.249.946,84 € / 2) x 2 ANYS) ............................209.997,87 €
DECLARACIÓ OBRA NOVA I DIVISIÓ HORITZONTAL,
I CONSTITUCIÓ PRÈSTEC..................................................................................................212.002,58 €
TOTAL DESPESES DE FINANÇAMENT.......................................652.510,87 €
Altres Despeses
DESPESES DE PROMOCIÓ I VENDA (CASETA, PUBLICITAT, …).....................................90.000,00 €
ASSEGURANÇES DECENAL, CONSTRUCCIÓ, ETC...........................................................38.500,00 €
TOTAL ALTRES DESPESES........................................................ 128.500,00 €
5
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa s.l.
Avda. Marqués de Sotelo, 4
Esc.Int., 6, 15 46002, València
Tel. Fax 96 351 01 39
E-mail: info@josepblesa.com

6. ESTUDI D’ARQUITECTURA Josep Blesa
TOTAL DESPESES DE PROMOCIÓ..........................................8.643.670,93 €
INGRESSOS de la PROMOCIÓ:
Viviendes (5.378,61 m2
t x 1.085,73 €/m2
t ).........................................................................5.839.718,23 €
Viviendes Àtic (1.860,14 m2
t x 1.599,91 €/m2
t)...................................................................2.976.056,59 €
Terrasses Planta Baixa (4 terrasses x 3.000 €/terrassa).........................................................12.000,00 €
Local comercial (748,25 m2
t x 1.277,48 €/m2
t).......................................................................955.874,41 €
Aparcaments (81 places x 10.080,00 €/plaça).......................................................................816.480,00 €
TOTAL INGRESSOS DE PROMOCIÓ......................................10.600.129,23 €
RESUM
D’acord amb aquest detall, el benefici esperat de la promoció seria de 1.956.458,30 €, açò significa un
22,63 per 100 del total de les despeses a realitzar, incloent-hi les despeses d’adquisició i finançament
del solar durant la promoció.
En este cas en particular que no hi ha que procedir a l’adquisició del solar, ja forma part del patrimoni
dels promotors, el benefici esperat de la promoció seria de 4.107.888,95 €, un 63,27 per 100 del total de
les despeses a realitzar. Açò equival a valorar el solar per un import de 2.151.430,65 € front a
1.722.798,40 € de l’estudi, obtenint una plusvalua de 428.632,25 € equivalent a un rendiment implicit del
24,88 per 100 durant els tres anys que contempla l’estudi per a la pormoció i construcció dels edificis
projectats.
Tenint en compte que l’estudi l’hem el·laborat a partir d’una concepció pessimista (menors ingressos
possible i majors despeses possibles) ens trobem davant d’una situació on els beneficis esperats podrien
ser superiors dels detallats.
CONCLUSIÓ
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa conclou que la promoció d’edificis residencials amb local
comercial i aparcaments al solar objecte d’este estudi és plenament viable econòmicament,
financerament i patrimonialment per a la seua actual propietat, i per a qualsevol promotor.
La complexitat del projecte, per l’elevat vòlum de l’operació, fa necessària l’assistència tècnica i
financera qualificada en la direcció i gestió d’este projecte com a garantia del seu èxit.
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa en la seua voluntat d’oferir serveis de valor afegit al seus clients
es considera suficientment capacitada gràcies al seu col·lectiu de professionals associats, amb
experiència en la direcció i gestió de projectes i obres, per a convertir-se en el seu suport tècnic i
financer i garantir l’èxit del projecte.
València, a 10 de novembre de 2004
Josep A. Blesa i Morante
Arquitecte-Administrador
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa, SL
6
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa s.l.
Avda. Marqués de Sotelo, 4
Esc.Int., 6, 15 46002, València
Tel. Fax 96 351 01 39
E-mail: info@josepblesa.com

7. ESTUDI D’ARQUITECTURA Josep Blesa
TOTAL DESPESES DE PROMOCIÓ..........................................8.643.670,93 €
INGRESSOS de la PROMOCIÓ:
Viviendes (5.378,61 m2
t x 1.085,73 €/m2
t ).........................................................................5.839.718,23 €
Viviendes Àtic (1.860,14 m2
t x 1.599,91 €/m2
t)...................................................................2.976.056,59 €
Terrasses Planta Baixa (4 terrasses x 3.000 €/terrassa).........................................................12.000,00 €
Local comercial (748,25 m2
t x 1.277,48 €/m2
t).......................................................................955.874,41 €
Aparcaments (81 places x 10.080,00 €/plaça).......................................................................816.480,00 €
TOTAL INGRESSOS DE PROMOCIÓ......................................10.600.129,23 €
RESUM
D’acord amb aquest detall, el benefici esperat de la promoció seria de 1.956.458,30 €, açò significa un
22,63 per 100 del total de les despeses a realitzar, incloent-hi les despeses d’adquisició i finançament
del solar durant la promoció.
En este cas en particular que no hi ha que procedir a l’adquisició del solar, ja forma part del patrimoni
dels promotors, el benefici esperat de la promoció seria de 4.107.888,95 €, un 63,27 per 100 del total de
les despeses a realitzar. Açò equival a valorar el solar per un import de 2.151.430,65 € front a
1.722.798,40 € de l’estudi, obtenint una plusvalua de 428.632,25 € equivalent a un rendiment implicit del
24,88 per 100 durant els tres anys que contempla l’estudi per a la pormoció i construcció dels edificis
projectats.
Tenint en compte que l’estudi l’hem el·laborat a partir d’una concepció pessimista (menors ingressos
possible i majors despeses possibles) ens trobem davant d’una situació on els beneficis esperats podrien
ser superiors dels detallats.
CONCLUSIÓ
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa conclou que la promoció d’edificis residencials amb local
comercial i aparcaments al solar objecte d’este estudi és plenament viable econòmicament,
financerament i patrimonialment per a la seua actual propietat, i per a qualsevol promotor.
La complexitat del projecte, per l’elevat vòlum de l’operació, fa necessària l’assistència tècnica i
financera qualificada en la direcció i gestió d’este projecte com a garantia del seu èxit.
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa en la seua voluntat d’oferir serveis de valor afegit al seus clients
es considera suficientment capacitada gràcies al seu col·lectiu de professionals associats, amb
experiència en la direcció i gestió de projectes i obres, per a convertir-se en el seu suport tècnic i
financer i garantir l’èxit del projecte.
València, a 10 de novembre de 2004
Josep A. Blesa i Morante
Arquitecte-Administrador
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa, SL
6
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa s.l.
Avda. Marqués de Sotelo, 4
Esc.Int., 6, 15 46002, València
Tel. Fax 96 351 01 39
E-mail: info@josepblesa.com