fianancial accounting

1. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
1
HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
(Real Estate Activities)
1
Kế toán tài chính 2
Trình bày:
Nguyễn Thị Kim Cúc
Mục tiêu học tập:
Sau khi nghiên cứu chương này, người học có thể:
 Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản
đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất
động sản và thành phẩm bất động sản
 Nắm được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động
sản đầu tư
 Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư
 Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của bất
động sản đầu tư
 Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình
thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho
thuê bất động sản đầu tư
 Nắm được cách trình bày thông tin lên BCTC
2
Văn bản pháp lý
Việt Nam:
 Chuẩn mực kế toán số 02-Hàng tồn kho,
05-Bất động sản đầu tư
 Chế độ kế toán TT 200/2014/ TT-BTC
Quốc tế:
 IAS 02-Inventories, IAS 16-Property, Plant
and Equipment & IAS 40-Investment
Property
3
BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH THEO
QUY ĐỊNH CỦA VIỆT NAM
4

2. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
2
5
Trích TMBCTC theo thông tư 200/2014
Khái niệm
BĐS đầu tư
(Investment Property)
Hàng hóa BĐS
(Inventory)
Thành phẩm BĐS
(Inventory)
BĐS chủ sở hữu
(Property)
7
Khái niệm
BĐS: Gồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của
nhà; hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở
hữu hoặc người đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính
BĐS chủ sở hữu Hàng hóa/
Thành phẩm
BĐS
BĐS đầu tư
Sử dụng trong sản
xuất, cung cấp hàng
hóa, dịch vụ hoặc sử
dụng cho các mục
đích quản lý.
Bán trong kỳ
hoạt động
kinh doanh
bình thường
Thu lợi từ việc cho thuê
Chờ tăng giá
8

3. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
3
Ví dụ 1:
BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại
1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá
2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp vốn kinh
doanh
3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng
tương lai
4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển khai cho thuê
hoạt động
5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty
6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh
thông thường
Phân loại BĐS cho mỗi tình huống sau đây
9
Văn phòng
và cửa hàng
(19%-20%)
Cho thuê
hoạt động
(81%-80%)
Phân loại TSCĐ và BĐSĐT theo mục đích sử dụng. Nếu 1 tài
sản được sử dụng cho nhiều mục đích =>kế toán phải thực hiện
ước tính giá trị hợp lý của từng bộ phận để ghi nhận một cách
phù hợp với mục đích sử dụng.
- Trường hợp một bộ phận trọng yếu của tài sản được sử dụng
cho một mục đích cụ thể nào đó khác với mục đích sử dụng của
các bộ phận còn lại thì kế toán căn cứ vào mức độ trọng yếu có
thể phân loại toàn bộ tài sản theo bộ phận trọng yếu đó;
(trích Mục 3, Điều 34 – Thông tư 200/2014)
Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư
 Chắc chắn thu được lợi ích
kinh tế trong tương lai; và
 Nguyên giá xác định một cách
đáng tin cậy
11
Ghi nhận ban đầu
BĐS đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo NGUYÊN
GIÁ - Nguyên giá bao gồm các chi phí giao dịch liên quan trực
tiếp ban đầu.
12
Chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau khi ghi nhận
ban đầu được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong
kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS
đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiêu hơn mức hoạt
động được đánh giá bán đầu thì được ghi tăng nguyên giá
BĐS đầu tư.
Chi phí sau khi ghi nhận ban đầu

4. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
4
Xác định giá trị BĐS ĐT
Ghi nhận
ban đầu Trình bày BCTC
Giá trị còn lại
Nguyên giá
13
Tài khoản sử dụng
Tài khoản
BĐS đầu tư
BĐS chủ sở hữu
Hàng hóa BĐS
Thành phẩm BĐS
217 & 2147
1567
1557
211/ 213 &
2141
14
Ví dụ 2:
BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại TK
1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để
chờ tăng giá
2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp
vốn kinh doanh
3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục
đích sử dụng tương lai
4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển
khai cho thuê hoạt động
5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh
công ty
6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động
kinh doanh thông thường
Xác định TK phù hợp theo dõi giá trị ban đầu BĐS
15
BĐS kinh doanh hình thành từ việc mua
Mua Mua trả chậm, trả góp
Lưu ý:
+ Nguyên giá tính trên giá trả ngay
+ Chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay
hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán.
Nợ 217, 1567
Nợ 133
Có 331, 112 …
Nợ 217, 1567
Nợ 133
Nợ 242
Có 331
16

5. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
5
 KT tăng BĐS ĐT do mua/ XDCB
217-BĐS ĐT
(1332)
112,331,.
Mua
331
Trả góp
242
Lãi trả góp
635
Phân bổ
154/241
Tập
hợp CP
XDCB
H/thành
k/chuyển 1557-TP BĐS
17
Ví dụ 3:
Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay chưa thuế
2.200 triệu đồng (trong đó quyền sử dụng đất 1.000 triệu
đồng), thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2 năm là 72
triệu đồng, tính từ tháng sau.
18
 KT tăng, giảm BĐS ĐT do thuê TC
217-BĐS ĐT
3412,112
(1) Thuê TC để
cho thuê hđ (thời
điểm khởi đầu thuê)
632
2147
(2) Hết
hạn: trả
111,112
(3) Trả thêm nếu
mua lại
211,213
(4a)Trả thêm nếu mua lại
 BĐS CSH sdg
2141,2413
(4b)
19
BĐS kinh doanh hình thành từ đầu tư xây dựng
BĐS đầu tư Thành phẩm BĐS
Tập hợp
CP xây
dựng
Ghi nhận
BĐS
hoàn
thành
Lưu ý + Trường hợp BĐS xây dựng sử dụng cho nhiều
mục đích mà không hạch toán riêng được thì kế
toán tập hợp chi phí phát sinh tới việc xây dựng trên
TK 2412
Nợ 2412
Có 111, 152 …
Nợ 154
Có 621, 622, 623, 627
Nợ 217
Nợ 632
Có 2412
Nợ 1557
Nợ 152, 111 …
Có 154
20

6. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
6
21
Thành phẩm Bất động sản
- Quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà
và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng do
doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán
trong kỳ hoạt động KD bình thường
TK 1557
154
2412
giá thành sản phẩm xây
lắp hoàn thành chờ bán
Nếu XDCB chung nhiều mục đích
Ví dụ 4:
Công trình xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê đã hoàn
thành và bàn giao như sau:
- Tổng chi phí xây dựng : 1.250 triệu đồng
- Chi phí vượt mức DN chịu : 12 triệu đồng
Công trình nghiệm thu, kế toán ghi nhận TS vào đối tượng
quản lý tương ứng.
22
Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS
BĐS đầu tư  BĐS chủ sở
hữu
BĐS chủ sở hữu  BĐS
đầu tư
BĐS đầu tư: 217 & 2147
BĐS CSH : 211, 213 & 2141
BĐS CSH: 211, 213 & 2141
BĐS đầu tư: 217 & 2147
a) Chuyển nguyên giá a) Chuyển nguyên giá
b) Chuyển hao mòn b) Chuyển hao mòn
Nợ 211, 213
Có 217
Nợ 2147
Có 2141
Nợ 217
Có 211, 213
Nợ 2141
Có 2147
23
Ví dụ 5:
Cty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử dụng làm văn
phòng làm việc, công ty quyết định chuyển sang cho thuê.
Nguyên giá quyền sử dụng đất 25 tỷ đồng, nguyên giá tòa
nhà trên đất 29 tỷ đồng, hao mòn lũy kế tính đến thời điểm
chuyển 5 tỷ đồng.
24

7. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
7
HTK  BĐS đầu
tư
BĐS CSH BĐS
đầu tư chờ tăng giá
BĐS đầu tư  Hàng
hóa BĐS
HTK: 1557 / 1567
BĐS đầu tư: 217
BĐS CSH: 211, 213
& 2141
BĐS đầu tư: 217
BĐS đầu tư: 217 &
2147
Hàng hóa : 1567
Lưu ý: cần phải có
sửa chữa trước khi
bán
Nợ 217
Có 1557, 1567
Nợ 217
Nợ 2141
Có 211, 213
Nợ 1567 : GTCL
Nợ 2147 : Hao mòn
Có 217: NG
CP sửa chữa:
Nợ 154 / Có 112…
 Nợ 1567/ Có 154
Thay đổi mục đích sử dụng của BĐS
25
TT 200, Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá,
không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn
thất do giảm giá trị - nếu khoản tổn thất được
xác định đáng tin cậy (tương tự như việc xác
định dự phòng giảm giá của HH bất động sản).
 lưu ý BĐS đầu tư chờ tăng giá bán
632
217
Tổn thất do giảm giá trị
SDCK
? Theo
Giá nào
Ví dụ 6:
Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1 căn nhà,
DN quyết định chuyển sang bán. Căn nhà có nguyên giá
2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy kế 500.000.000đ. DN quyết
định sơn sửa trước khi chuyển nhượng. Sau hai tháng, việc
sửa chữa hoàn tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa
88.000.000đ (trong đó thuế GTGT 8.000.000đ).
27
BĐS
ĐT
BĐS
CSH
SD
Bắt đầu
sử dụng
Kết thúc
sử dụng
Hàng
tồn
kho
triển khai
mục đích bán
Bắt đầu cho
thuê hoạt động
Kết thúc XD
đưa vào cho thuê
BĐS XD
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng không làm
thay đổi giá trị ghi sổ của TÀI SẢN được
chuyển đổi
 KT , BĐS ĐT do chuyển đổi mục đích sdg

8. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
8
KT , BĐS ĐT do chuyển đổi mục đích sdg
217
211,213
(1a)
2147
2141,
2143
(1b)
(2a) (2b)
1567
217
(2a)
(3)
(4a)
154
152,334,
111,331..
632
(4b) (4c)
(4d)
Khi
bán
211,213 2141
217
 Lưu ý: BĐS CSHSD => BĐS ĐT
Theo
GTCL
chờ tăng giá bán
211,213 217
Nguyên giá
2147 2141
Cho thuê
Nguyên giá
Khấu hao
Khấu hao
xxx
xxx
xxx
xxx
DN (nộp VAT pp khấu trừ) có tình hình sau:
1. Chuyển căn nhà văn phòng sang cho thuê, biết NG 1,2 tỷ đồng
(gồm QSD đất 260 trđ), đã khấu hao 200 trđ ,TG sd 12 năm.
2. Hết hợp đồng cho thuê nhà, DN triển khai mục đích bán. Chi
tiền mặt sửa chữa nhà 50 trđ, biết NG 1,6 tỷ đồng (gồm giá trị
QSD đất 360 trđ), đã trích khấu hao 300 trđ.
3. Chuyển nhà kho nguyên liệu sang chờ (dài hạn) tăng giá bán,
biết NG 1,2 tỷ đồng (gồm giá trị QSD đất 260 triệu đồng), đã
trích khấu hao 200 triệu đồng,TG sd 12 năm.
Ví dụ 7: Doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh BĐS
Bán BĐS đầu
tư
Bán hàng hóa/
thành phẩm BĐS
Cho thuê BĐS
đầu tư
Doanh thu
(5117)
Nợ 112 …
Có 5117
Có 333
Nợ 112 …
Có 5117
Có 333
Nợ 112 …
Có 5117/3387
Có 333
Chi phí
(632)
Nợ 632
Nợ 2147
Có 217
Nợ 632
Có 1567, 1557
Nợ 632
Có 2147 …
32

9. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
9
 KT cho thuê BĐS ĐT
5117
3387
111,112,131
33311
2147 632
133
111,112,…
KH từng
kỳ
CP
phát
sinh
5117
33
DN (VAT khấu trừ) kỳ KT theo quý, có tình hình:
1.Ngày 2/5 Thu TGNH cho thuê kho 6 tháng (chưa p/h
Hóa đơn) 60 trđ, VAT 10%, biết NG 1 tỷ (đất 0,8 tỷ),
TG sd 10 năm. Cuối quý phát hành HĐ và phân bổ DT.
1.Tháng 6, Thu tiền mặt cho thuê văn phòng tháng này
20 trđ, VAT 10%. Biết NG 5 tỷ (đất 3 tỷ), sd 10 năm.
3.Tháng 6, thu TM cho thuê thiết bị tháng này 4 trđ,
VAT 10%. Biết NG 120 trđ, TG sd 5năm
34
Ví dụ 8:
112,131
5117
 KT bán/ thanh lý BĐS ĐT
33311
3387
515
131
Lãi bán
trả góp
Kch
từng
kỳ
2147 632
Giảm
KH
217
Khi
bán/
thlý GTCL
111,112,.
133
CP
bán/
thlý
35
TT 200, Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá,
không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn
thất do giảm giá trị - nếu khoản tổn thất được
xác định đáng tin cậy (tương tự như việc xác
định dự phòng giảm giá của HH bất động sản).
 lưu ý BĐS đầu tư chờ tăng giá bán
632
217
Tổn thất do giảm giá trị
SDCK
? Theo
Giá nào
36

10. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
10
Ví dụ 9:
DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với
giá bán 700 trđ. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá
500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250
trđ. Chi phí môi giới 10 trđ.
Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.
37
Chi phí ước tính tổn thất BĐS kinh doanh
Hàng hóa, thành phẩm
BĐS
BĐS nắm giữ chờ tăng giá
Nếu có bằng chứng thì tiến
hành lập dự phòng giảm giá
HTK theo VAS 02.
Nếu có bằng chứng chắc chắn
cho thấy BĐS đầu tư bị giảm
giá so với giá trị thị trường và
khoản giảm giá được xác định
một cách đáng tin cậy thì DN
được đánh giá giảm nguyên giá
và ghi nhận tổn thất
Nợ 632 / Có 2294 Nợ 632/ Có 217
38
Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo tình hình tài chính
BĐS kinh doanh cho mục đích
sinh lợi trong ngắn hạn được
trình bày ở phần TS, loại A – nhóm
IV “Hàng tồn kho”
BĐS kinh doanh cho mục đích
đầu tư được trình bày ở phần TS,
loại B, nhóm III “BĐS đầu tư” theo
nguyên giá và giá trị hao mòn lũy
kế.
39
Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo kết quả hoạt động
Doanh thu bán BĐS HTK và cho thuê BĐSĐT
được trình bày ở chỉ tiêu “Doanh thu bán hàng và
cung cấp dịch vụ”
Giá vốn BĐS kinh doanh ngắn hạn đã tiêu thụ
trong kỳ, cho thuê trong kỳ và các chi phí liên quan
được trình bày ở chỉ tiêu “Giá vốn hàng bán”.
Riêng Bán và thanh lý BĐSĐT sẽ trình bày Lợi
nhuận thuộc Hoạt động khác: theo số thuần ở chỉ
tiêu Thu nhập khác, (hoặc) Chi phí khác
40

11. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
11
Trình bày thông tin trên BCTC
Báo cáo Lưu chuyển tiền tệ
Luồng tiền từ hoạt động kinh
doanh: dòng tiền thu, chi của BĐS
kinh doanh thu lợi trong ngắn hạn,
thu chi về cho thuê BĐS đầu tư.
Luồng tiền từ hoạt động đầu tư:
dòng tiền thu, chi của hoạt động mua
sắm, xây dựng, thanh lý, nhượng
bán các TSDH là BĐS đầu tư.
41
Trình bày thông tin trên BCTC
42
Thuyết minh BCTC
Các chính sách kế toán áp dụng:
Nguyên tắc ghi nhận và khấu hao bất
động sản
Thông tin bổ sung cho các khoản
mục trình bày trong Bảng cân đối kế
toán & BCKQHĐKD (tự đọc)
BẤT ĐỘNG SẢN KINH DOANH THEO
THÔNG LỆ QUỐC TẾ
43
Đo lường sau thời điểm ghi nhận ban đầu
IAS 40 yêu cầu
DN lựa chọn
Mô hình
giá gốc
Mô hình giá trị
hợp lý
44
Mô hình giá gốc Mô hình giá trị hợp lý
BĐS đầu tư được xác
định theo Nguyên giá
trừ cho giá trị hao mòn
lũy kế và các khoản lỗ
tổn thất lũy kế
BĐS đầu tư được xác định theo
giá trị hợp lý.
Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư phải
phản ánh được các điều kiện thị
trường vào cuối kỳ báo cáo.

12. Chương 14 – Hoạt động kinh doanh bất động sản
12
Chuyển đổi mục đích sử dụng
Mô hình
Giá gốc
Việc chuyển đổi mục đích sử
dụng KHÔNG làm thay đổi giá trị
ghi sổ của TS được chuyển đổi
Mô hình
Giá trị hợp lý
Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư sẽ
được coi là nguyên giá/ giá trị cho
việc hạch toán sau khi chuyển đổi
BĐS đầu tư
BĐS chủ sở hữu
Hàng tồn kho
45
Chuyển đổi mục đích sử dụng
BĐS chủ sở hữu BĐS đầu tư
Mô hình
Giá trị hợp lý
Giá trị còn lại
Chênh lệch
Hạch toán tương tự
như đánh giá lại
TSCĐ
46
Chuyển đổi mục đích sử dụng
Hàng tồn kho BĐS đầu tư
Mô hình
Giá trị hợp lý
Giá trị còn lại
Chênh lệch
Thu nhập/ Chi phí
47 48
Tóm tắt chương 14:
BĐS kinh doanh bao gồm bất động sản là hàng tồn kho
(hàng hóa bất động sản, thành phẩm bất động sản) và bất
động sản đầu tư.
Để quản lý BĐS kinh doanh, kế toán phải xác định giá gốc
hàng tồn kho là BĐS, nguyên giá BĐS đầu tư làm cơ sở
phản ánh vào sổ chi tiết theo dõi BĐS kinh doanh.
Trong quá trình sử dụng, khi chuyển mục đích sử dụng kế
toán phải chuyển giá trị BĐS sang đối tượng quản lý tương
ứng.
Thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê BĐS đầu tư,
nhượng bán BĐS kinh doanh được ghi nhận vào doanh thu
kinh doanh BĐS, chi phí được ghi nhận vào giá vốn hàng
bán.