evaluare afaceri

1. Aplicația 1
Clădirea evaluată (veche de 16 ani) are un cost curent de înlocuire de 500.000 €, o vârstă efectivă
de 14 ani, şi o durată de viaţă economică de 50 de ani.
Calculaţi deprecierea şi valoarea acestei clădiri folosind metoda duratei de viaţă economică.
D = 14 / 50 = 28%
Deprecierea = 500.000 x 28% = 140.000 euro
Valoarea cladirii = 500.000 – 140.000 = 360.000 euro
Aplicația 2
Clădirea de evaluat (veche de 12 ani) are un cost de înlocuire de 500.000 €, o vârstă efectivă de
14 ani şi o durată de viaţă economică de 50 de ani. Costul de reparaţie al tuturor elementelor
recuperabile este estimat la 25.000 €.
Calculaţi deprecierea şi valoarea clădirii folosind metoda duratei de viaţă economice
modificate.
Deprecierere = (500.000 – 25.000) x 14/50 = 133.000
Deprecierea totală = 133.000 + 25.000 = 158.000
Valoarea cădirii = 500.000 – 158.000 = 342.000
Aplicația 3
Următoarele informații sunt disponibile:
Cost de reproducție Cost de reparație
Învelitoarea acoperișului 2.500 500
Instalații sanitare 6.000 800
Vopsitorie 2.000 400
1. Calculați uzura fizică recuperabilă
2. Ce trebuie făcut cu costul total pentru reparația obiectelor listate?
1. Cost de reparație (uzura fizică recuperabilă) = 500 + 800 + 400 = 1.700
2. Vom ține seama de ele atunci când calculăm uzura fizică nerecuperabilă, unde va trebui să le
eliminăm din calcul înainte de a aplica procentul aferent celor nerecuperabile.
Cost total de reproducție = 2.500 + 6.000 + 2.000 = 10.500

2. Aplicația 4
Există următoarele informaţii despre elementele cu viaţă scurtă ale unei clădiri, nerecuperabile.
Costul curent de
reproducție
Vârsta fizică (ani) Durata de viață fizică
(ani)
Învelitoarea
acoperișului
2.000 10 20
Mochetă 6.000 5 15
Plafon fals 5.000 7 15
Calculaţi uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă scurtă.
D acoperiș = 10 / 20 = 50%
D mocheta = 5 / 15 = 33%
D plafon = 7 / 15 = 47%
Uzura acoperiș = 2000 x 50% = 1000
Uzura mocheta = 6000 x 33% = 2000
Uzura plafon = 5000 x 47% = 2350
Total uzura = 5350
Aplicația 5
Clădirea evaluată are un cost curent de reproducţie de 600.000 €, o vârstă fizică de 10 ani şi o
durată de viaţă fizică de 50 de ani. Costul total de înlocuire al tuturor elementelor cu viaţă scurtă
este de 50.000 €
Calculaţi uzura fizică nerecuperabilă pentru elementele clădirii cu viaţă lungă folosind
metoda duratei de viaţă fizică.
Valoare elemente de lungă durată = 600.000 – 50.000 = 550.000 euro
D = 10 / 50 = 20%
Uzura fizica = 550.000 x 20% = 110.000 euro
Uzura totală nu poate fii calculate deorece nu avem informatii cu privire la elementele de scurta
durata

3. Aplicația 6
O casă pentru o singură familie nu are toaletă la primul etaj, o facilitate ce este acum tipică pe
piaţă. Totuşi, primul etaj are un spaţiu adecvat pentru instalarea unei toalete. Dacă ar fi fost
instalată ca parte a construcţiei originale, costul ar fi fost de 1.500 €. Costul curent de instalare a
acestei facilităţi este de 2.000 €.
Calculaţi neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de deficienţa care are nevoie de
completare. Explicaţi de ce costul de instalare al unei toalete, ca o completare, este mai mare
decât costul de instalare al acesteia ca parte a construcţiei originale.
Neadecvare functionala = 2000 – 1500 = 500 euro
Este mai uşor şi mai puţin costisitor pentru a instala o facilitate în timpul construcţiei.
După ce construcţia este terminată, instalarea aceleiaşi facilităţi este mai dificilă şi mai scumpă.
Costuri mai mari pot rezulta din cauza nevoii de a schimba sau înlătura detalii structurale
prezente şi finisări înaintea instalării noilor detalii structurale, finisajelor, instalaţiilor sanitare /
electrice
Aplicația 7
Bucătăria dintr-o casă pentru o singură familie are accesorii încorporate care nu mai sunt
acceptabile pe piaţă existentă. Următoarele informaţii sunt disponibile:
Costul accesoriilor noi, instalate 16.000 euro
Costul de reproducție al celor existente
(instalate)
15.000 euro
Amortizarea celor existente 11.000 euro
Calculaţi neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de o deficienţă ce necesită înlocuire
sau modernizare.
Valoare rămasă = 15.000 – 11.000 = 4.000 euro
Valoare neadecvare funcțională = 16.000 – 4.000 = 12.000 euro
Aplicația 8
Un duplex rezidenţial urmează a fi transformat în spaţiu unic de birouri. În prezent are două
centrale termice şi fiecare este capabilă pentru încălzirea întregii clădiri. Există următoarele date
disponibile:
Costul de reproducție al unei centrale 8.000 euro
Uzura fizică curentă 2.000 euro
Costul de înlocuire al unei centrale și de renovare a spațiului 1.000 euro

4. Calculaţi neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de supra-adecvare.
1 centrală este în plus
Valoare centrală în plus = 8.000 – 2.000 = 6.000 euro
Valoare neadecvare funcțională = 6.000 + 1.000 = 7.000 euro
Aplicația 9
O clădire de birouri de două etaje, transformată, nu are acces adecvat deoarece nu există ascensor
şi acces pentru persoane cu handicap locomotor la etajul al doilea. Există următoarele date
disponibile:
Chirie pe an, fără acces adecvat 8.000 euro
Chirie pe an, cu acces adecvat 10.000 euro
Cheltuieli de exploatare fără lift 4.000 euro
cu lift 4.500 euro
Rata de capitalizare pentru clădire (Rb) 12,5%
Calculaţi neadecvarea funcţională nerecuperabilă cauzată de această deficienţă.
Venit net utilizare adecvata = 10.000 – 4.500 = 5.500 euro
Venit net utilizare neadecvata = 8.000 – 4.000 = 4.000 euro
Pierdere venit net = 1500 (4.000 – 5.500)
Total valoare neadecvare funcțională = 1500 / 12,5% = 12.000 euro
Aplicația 10
O clădire de birouri transformată are tavane excesiv de înalte, inacceptabile pe piaţă. Există
următoarele date disponibile:
Cost de reproducţie, aşa cum este cu înălțime excesivă 10.000 euro
Cost de înlocuire, cu înălţimi acceptabile/normale 8.000 euro
Uzura fizică 35%
Costurile anuale suplimentare din cauza înălţimii excesive (ex. taxe,
asigurare, încălzire)
600 euro
Rata de capitalizare pentru clădire (Rb) 12,5%
Calculaţi neadecvarea funcţională datorată supra-adecvării de acces tip.
Cost exces înălțime = 10.000 – 8.000 = 2.000 euro

5. Depreciere fizică exces înălțime = 2.000 x (1 – 35%) = 1.300 euro
Valoare produsă de costuri anuale suplimentare = 600 / 12,5% = 4.800 euro
Total valoare neadecvată = 4800 + 1.300 =6.100 euro
Aplicația 11
O proprietate comercială suferă din cauza locaţiei într-un cartier în declin. Există următoarele
date disponibile:
VNE aşa cum este (după toate reparaţiile fizice şi funcţionale) 10.000 euro
VNE fără influenţele externe (după toate reparaţiile fizice şi
funcţionale)
12.000 euro
Rata totală de capitalizare RO 10%
Raportul valoarea clădirii /valoarea totală a proprietăţii 2 : 3
Calculaţi deprecierea economică (din cauze externe) a clădirii în cauză.
Profit VNE fără influențe externe = 12.000 – 10.000 = 2.000 euro
Profit valoare datorat lipsei influeței externe = 2.000 / 10% = 20.000, din care:
Profit cladire = 20.000 x 2/3 = 13.333 euro
Profit teren = 20.000 – 13.333 = 6.667 euro
VNE al proprietăţii poate fi alocat între teren şi componentele clădirii, VNE atribuit fiecărei
component poate fi capitalizat la rata indicată – RL sau RB
Aplicația 12
Există următoarele date disponibile:
Vânzarea 1 Vânzarea 2 Vânzarea 3
Preț de vânzare 99.000 133.000 164.000
Valoarea terenului 30.000 40.000 49.000
Costul de înlocuire curent 119.000 163.000 205.000
Calculaţi deprecierea pentru fiecare vânzare ca procentaj din costul curent de înlocuire al clădirii.

6. Vânzarea 1
Cost înlocuire net = Preț vânzare – Valoare teren = 99.000 – 30.000 = 69.000
Cost înlocuire brut = 119.000
Depreciere = 50.000 (42%, adica 50 / 119)
Vânzarea 2
Cost înlocuire net = Preț vânzare – Valoare teren = 133.000 – 40.000 = 93.000
Cost înlocuire brut = 163.000
Depreciere = 70.000 (43%, adică 70 / 163)
Vânzarea 3
Cost înlocuire net = Preț vânzare – Valoare teren = 164.000 – 49.000 = 115.000
Cost înlocuire brut = 205.000
Depreciere = 90.000 (45%, adică 90 / 205)
Aplicația 13
Există următoarele date disponibile pentru a fi utilizate în metoda costului.
Cost current de reproducție Euro
Clădirea 155.000
Amenajările amplasamentului 25.000
Uzura fizică
Recuperabilă 10.000
Nerecuperabilă – viață lungă 23.000
Nerecuperabilă – viață scurtă 5.000
Neadecvarea funcțională
Recuperabilă 2.000
Nerecuperabilă 13.000
Deprecierea economică 12.000
Deprecierea amenajărilor amplasamentului 5.000
Valoarea terenului 60.000
Calculaţi valoarea acestei proprietăţi libere folosind metoda costului.
Teren = 60.000
Cost brut clădire = 155.000
Total uzură fizică = 10.000 + 23.000 + 5.000 = 38.000
Cost amenajare fără teren = Cost clădire – uzură fizică = 155.000 – 38.000 = 117.000
Depreciere (neadecvare) funcțională nerecuperabilă = 13.000

7. Depreciere economică = 12.000
Depreciere amenajări amplasament = 5.000
TOTAL DEPRECIERE = 13.000 + 12.000 + 5.000 = 30.000
COST DE PREDARE (CLĂDIRE) = Cost amenajare fara teren – Depreciere funcțională
(rec + nerec) – Depreciere economică = 117.000 – (2.000 + 13.000) – 12.000 = 90.000
VALOARE TOTALĂ = TEREN + AMENAJARE + CLĂDIRE = 60.000 + (25.000 – 5.000)
+ 90.000 = 170.000 EURO