Affitto uffici Roma - Centro direzionale Da Vinci by IDeA FIMIT sgr

Indice

● Presentazione
● L ti / C ll
Location Collegamenti
ti
● Il Complesso
⁄ Palazzo 1
⁄ Palazzo 2
⁄ Palazzo 3
⁄ Materiali
● Green Building
● Layout Flessibili
● La Gestione

2

Presentazione 1 / 3

/ Uno tra i primi complessi di Classe A+ di Roma
/ E’ realizzato da IDeA FIMIT sgr

Il DaVinci è tra i primi complessi direzionali realizzati nella Capitale ad aver ottenuto la certificazione energetica di Classe A+
direzionali, Capitale, A+.
E’ un centro uffici di nuova generazione, che ha saputo interpretare la domanda di sustainable work life, di efficienza
energetica, di semplicità gestionale con i layout flessibili, con una realizzazione dai valori stilistici e strutturali unici a Roma.

Il concept, la realizzazione e la gestione del complesso sono un’iniziativa dai fondi immobiliari Alpha, Beta, Gamma e
Sigma gestiti da IDeA FIMIT sgr S.p.A., la prima Società Immobiliare italiana.

IDeA FIMIT è la prima Società di Gestione del Risparmio, per masse gestite, attiva nel settore dei fondi comuni di
investimento immobiliari.
Nata dalla fusione per incorporazione di First Atlantic Real Estate SGR in FIMIT SGR, con azionariato composto da soci
finanziari, previdenziali e industriali, IDeA FIMIT ha una quota di mercato superiore al 22%.
IDeA FIMIT gestisce infatti € 8,9 mld di patrimonio e 20 fondi immobiliari (di cui 5 quotati), posizionandosi quale
interlocutore privilegiato presso investitori istituzionali italiani ed internazionali nella promozione, istituzione e gestione di fondi
comuni di investimento immobiliare.
IDeA FIMIT annovera un’ampia platea di investitori ed è il partner privilegiato delle più importanti forme di previdenza italiana:
conta circa 80 investitori istituzionali e oltre 70.000 investitori retail.

3 / IDeA FIMIT sgr - Tutti i diritti sono riservati.

Presentazione 2 / 3

/ Green Building Classe A+ / Design & Qualità della Vita
/ Sostenibilità E
S t ibilità Energetica
ti / Impiantistica Intelligente
I i ti ti I t lli t
/ Location Strategica / Layout Flessibili

Il progetto DaVinci nasce seguendo un percorso che dallo spazio esterno ci porta al cuore della composizione degli edifici.
La struttura dai movimenti innovativi, forma una composizione di superfici esterne curve, concave e convesse, con effetti visivi
fortemente dinamici.
La luce naturale ed il verde la attraversano, il complesso, dalla piazza, il cuore degli spazi e dei servizi comuni, fino ai roof-
garden superiori affacciati sul paesaggio dell'agro romano
dell agro romano.
Le scale che accompagnano questo percorso concorrono a definire l’importanza della mobilità verticale che nel DaVinci è
associata ad una esperienza tridimensionale e dinamica dello spazio, dove si alternano effetti di luce naturale ed
artificiale diversi, giardini pensili e spazi di riflessione.

5

Presentazione 3 / 3

Al DaVinci viene dato molto spazio alla qualità di quei luoghi e servizi che nel panorama internazionale vengono sempre più
ricercati come risposta alle crescenti esigenze di benessere di chi lavora.

Investire nei servizi, nei luoghi di incontro e per le pause di relax non è un lusso superfluo, al contrario parallelamente agli effetti
prodotti sul benessere e la soddisfazione delle persone, comporta risultati di incremento delle sinergie e dello scambio,
stimola la partecipazione attiva ai processi aziendali.

Il complesso non vuole essere solo qualità per le persone ma anche un modello di sostenibilità ambientale, infatti, la
morfologia degli edifici, i sistemi di protezione delle facciate con serigrafie a densità variabile, la ventilazione naturale,
l'ottimizzazione degli impianti e l’impiego delle energie rinnovabili portano l'edificio in classe energetica A+ collocandolo tra
gli edifici che, per caratteristiche qualitative, hanno i migliori standard internazionali.

Indice

● Presentazione
● L ti / C ll
Location Collegamenti
ti
● Il Complesso
⁄ Palazzo 1
⁄ Palazzo 2
⁄ Palazzo 3
⁄ Materiali
● Green Building
● Layout Flessibili
● La Gestione

Location / Collegamenti 1 / 2

Il centro direzionale DaVinci è collocato sulla direttrice Roma-Fiumicino, in una posizione strategica che lo rende facilmente
raggiungibile sia dalla città che dalle principali direttrici stradali e ferroviarie.

Posto a breve distanza dall’Autostrada per Civitavecchia (A12) e dal collegamento autostradale del Grande Raccordo
Anulare (GRA) risulta raggiungibile dal centro di Roma in auto con un tempo di percorrenza di circa 30 minuti.

L’area in cui è inserito il DaVinci è servita inoltre da una fermata della linea ferroviaria metropolitana (FM1) Roma-Fiumicino
che assicura la raggiungibilità della Stazione Termini in tempi brevi. Il collegamento con la stazione è assicurato dal servizio
navetta del Complesso.

La vicinanza all’aeroporto Leonardo da Vinci rappresenta infine un punto di forza di grande rilievo per il nuovo insediamento;
dal DaVinci è infatti possibile raggiungere rapidamente l’aeroporto internazionale di Roma oltre che con il collegamento
ferroviario metropolitano
metropolitano.

Location / Collegamenti 2 / 2

Auto
FIRENZE / Aeroporto di Fiumicino - 11 km, 6 min
/ Aeroporto di Ciampino - 25 km, 18 min
/ Centro di Roma - 26 km, 20 min
/ GRA - 5 km, 3 min
/ Roma EUR - 16 km, 15 min
PORTO DI
CIVITAVECCHIA

GRA

URBE
AEREOPORTO

METRO A Treno
ROMA
CENTRO
STAZIONE / Aeroporto di Fiumicino - 10 min
STAZIONE
TRIBURTINA
/ Stazione Termini - 30 min
/
DI TERMINI
Stazione Ostiense - 20 min
FIUMICINO
AEREOPORTO
/ Stazione Tiburtina - 40 min

METRO B

CIAMPINO
FIERA DI AEREOPORTO
ROMA

PORTO DI
FIUMICINO

9 / IDeA FIMIT sgr - TuttiNAPOLI riservati.
i diritti sono

Il Complesso 1 / 2

/ L’identità del complesso è giocata fra funzione razionale, forma e suggestioni
/ L sostenibilità migliora lla qualità della vita e lla gestione economica
La t ibilità i li lità d ll it ti i
/ I valori di architettura e design si coniugano brillantemente con i valori ambientali

Il complesso del DaVinci si compone di tre edifici di cui due ad uso uffici (edificio 1 e 2) ed uno ad uso servizi (edificio 3).
Il fronte esterno degli edifici più alti forma un sistema di superfici curve, concave e convesse che dà vita ad effetti visivi
continuamente variati.
Le facciate sono in vetro serigrafato con una texture a densità variabile progettato per controllare il livello di insolazione
in funzione dell’orientamento L’immagine degli edifici varierà infatti in funzione dell’esposizione e dell’altezza dal suolo
dell’orientamento.
assumendo riflessi e valori cromatici diversi.

In verticale si sviluppa sulle facciate un programma di variazioni cromatiche, che ripropone nelle fasce più basse le colorazioni
rosso/bruno e verde della terra e della vegetazione circostante e che si modificherà sfumando verso l’alto fino ad
assumere una tonalità argentea e confondendosi con il cielo.
g

Il Complesso 2 / 2
Complesso 75.872 mq
/ Parcheggi coperti # 872
/ Parcheggi esterni # 181
/ Parcheggi moto # 166
/ Verde privato 5.250 mq
5 250

Palazzo 1 37.979 mq Palazzo 3 4.500 mq Palazzo 2 33.393 mq
/ Uffici / ingressi 16.339 mq
g q / Lobby e reception 443 mq
y p q / Uffici / ingressi 15.670 mq
g q
/ Roof garden 323 mq / Ristorante e bar 1.165 mq / Archivi e magazzini 1.675 m
/ Terrazza 306 mq / Terrazze esterne 330 mq
/ Archivi e magazzini 1.048 mq / Cucine e depositi 771 mq
/ Servizi nell’atrio 358 mq

Parcheggi Parcheggi Parcheggi
/ Coperti 17.020 mq (# 489) / Esterni 1.433 mq (# 32) / Coperti 13.990 mq (# 383)
/ Esterni 2.943 mq (# 115) / Esterni 2.058 mq (# 34)

Il Complesso / Palazzo 1

L’edificio 1, posto a nord lato autostrada, presenta una pianta di forma ellittica, si sviluppa attorno ad un nucleo centrale che
comprende attrezzature funzionali, servizi, cavedii impiantistici, i nuclei scala di servizio e di sicurezza, gli ascensori ed i
montacarichi collegati direttamente con i parcheggi sotterranei. L’edificio presenta un ingresso indipendente posto sul versante
nord.
Nella parte centrale è stata ricavata una corte centrale illuminata da luce naturale sul quale si affacciano i principali sistemi di
collegamento verticale ed orizzontale di piano.
All’ultimo piano si trova la copertura vetrata di questo “giardino d’inverno” con una superficie di circa 450 mq che copre in
parte le ampie terrazze o roof garden che potranno essere utilizzate come spazio per l’incontro ed il relax oltre che per
terrazze, roof-garden, l incontro
eventi.
Attorno al nucleo centrale si sviluppa ad ogni piano la distribuzione orizzontale che serve gli spazi di lavoro che a loro volta
seguono l’andamento ellittico dell’edificio. Gli spazi sono suscettibili di modifiche ed articolazioni differenti e flessibili con
riferimento alle esigenze che potranno determinarsi. Si potranno alternare ad ogni piano uffici individuali, spazi con due o
più unità operative ed open space.


L’edificio 2, posto a sud, ripropone lo stesso impianto strutturale e funzionale previsto per il palazzo 1: nuclei
impiantistici e di collegamento centrali e spazi di lavoro sui fronti esterni dotati di ampia flessibilità organizzativa.
L’edificio presenta un ingresso indipendente posto sul versante sud.
Anche in questo edificio, al centro, è stata ricavata una corte a tutta altezza illuminata da luce naturale sulla quale si
affacciano i principali sistemi di collegamento verticale ed orizzontale di piano.

Nella zona centrale in cui è localizzato l’ingresso troviamo uno spazio a tutta altezza che contiene gli accessi e i collegamenti
verticali. Questo grande atrio è caratterizzato dalla presenza di una scala di rappresentanza, tre ascensori per il
pubblico e ballatoi aperti che collegano ad ogni livello le due metà dell’edificio.

Anche per questo fabbricato alle due estremità sono previsti collegamenti verticali di servizio costituiti da scale e ascensori con
funzione di montacarichi collegati direttamente con i parcheggi e la copertura.


Tra i due edifici descritti, che presentano un’accessibilità autonoma sul fronte esterno sia sud che a nord, è inserito un
edificio centrale che ospita i servizi di ristorazione e una reception comune per l’intero complesso.

L’edificio 3, è situato al centro del complesso direzionale DaVinci. Ha l’ingresso principale sul lato ovest sul podio
rialzato. Due passerelle vetrate lo collegano direttamente alle hall dei due edifici contigui.

L’interno dell’edificio è un grande spazio unitario coperto da un guscio ligneo, al di sotto del quale come in una grande
piazza si svolgono le funzioni di servizio collegate alle attività direzionali. L’ambiente interno può essere considerato
suddiviso in due zone: la prima ospita il servizio di ristorazione per gli utenti del complesso, nell’altra porzione si trovano
localizzate le funzioni di accoglienza e reception per tutto il complesso.

L’edificio si circonda di due aree all’aperto a cui si può accedere dall’interno. La più grande, a nord verso l’edificio 1,
presenta,
presenta oltre ad una zona sistemata a prato anche un laghetto ornamentale
prato, ornamentale.
Quest’area, pavimentata con doghe di legno per esterni, è utilizzata per la consumazione dei pasti. L’altra area di più
modeste dimensioni ricavata sull’affaccio opposto verso l’edificio 2 presenta lo stesso tipo di pavimentazioni ed una seduta
ricavata attorno ad una vasca per il verde.

Il Complesso / Materiali

I materiali di costruzione e finitura del DaVinci sono stati scelti con criteri di alta
qualità,
qualità sostenibilità ambientale piacevolezza e resistenza all’uso
ambientale, all uso.

Da scale e pavimenti in travertino agli ascensori in vetro, dai controsoffitti in gres
porcellanato a parapetti e ballatoi in vetro, fino ai corpi illuminanti di Guzzini ed ai
lampadari di design di Artemide, tutti i materiali sono frutto di una visione
complessiva stilistica, funzionale e di sostenibilità ambientale mutuata con la grande
attenzione al dettaglio, alla resistenza, alla facilità di manutenzione.

Schede tecniche e maggiori dettagli sono disponibili nell’allegato “I materiali”.

Green Building / Riduzione Consumi 1 / 3

/ Classe energetica A+ / Isolamento termico
/ Energia fotovoltaica (30% fabbisogno) / Ottimizzazione consumi elettrici
/ Controllo irraggiamento solare / Ottimizzazione consumi idrici

Riduzione consumi termici
/ Maggior isolamento termico (moduli della facciata vetrata esterna U< 1,8 W/mq K);
/ Controllo dell’irraggiamento attraverso vetrate a serigrafia a densità variabile (da 0 al 37% di schermatura);
/ Controllo degli apporti gratuiti e del rapporto S/V (rapporto superficie delimitante l’edificio e volume trattato);
/ Efficienza dell’impianto di climatizzazione con l’adozione di gruppi di refrigerazione a pompe di calore e recupero di calore
(pompe COP 3 con capacità di recupero di calore di ca 25% della potenzialità degli stessi gruppi frigoriferi);
/ Unità di trattamento dell’aria primaria dotate di sezione di recupero del calore dall’aria di espulsione (rendimento
recuperatore di calore ca 70%);
/ Sezioni di pre/post riscaldamento alimentate dal recupero del calore di condensazione dei gruppi refrigeranti;
/ Sistema di controllo quantità CO2 nell’aria di ripresa con regolazione portata aria primaria.


Generazione energia rinnovabile
/ I i t f t lt i per un t t l di circa 66 KW / picco per una produzione
Impianto fotovoltaico totale i i d i
stimata di energia elettrica di circa 85 MW /anno.

Riduzione consumi idrici
/ Riduzione portata rubinetti;
/ Ottimizzazione scarico acque (doppio pulsante);
/ Recupero acqua piovana per irrigazione verde.

Il sistema impiantistico è gestito da una control room di supervisione e controllo
generale degli impianti elettrici e meccanici
meccanici.

Ogni piano ha due centraline (una per lato) per la contabilizzazione dei consumi per
piano e per fan coil.



22

Green Building / Benessere delle Persone

/ Benessere termo igrometrico / Sicurezza della persona
/ Benessere psico fisico
psico-fisico / Rispetto ambientale
/ Qualità dell’aria

Benessere termo igrometrico e psico fisico
psico-fisico
/ Impianto di ricambio controllato dell’aria
/ Comfort acustico

Sicurezza della persona
/ Verniciatura e tinteggiatura murarie a basso impatto ambientale;
/ Finiture pavimento galleggiante con sistemi naturali;
/ Adozione degli più alti standard di protezione antincendio con adozione delle protezioni passive
(compartimentazioni antifuoco, protezione vie di esodo etc.) ed attive (impianti idrici antincendio: rete idranti e
sprinkler,
sprinkler vasca di riserva idrica antincendio etc ) adozione di sistemi di rilevazione incendi e gas impianto di
etc.), gas,
diffusione sonora per evacuazione ed impianto di videosorveglianza TV a circuito chiuso;
/ Realizzazione di impianti di protezione (impianto di terra, impianto di protezione contro le scariche atmosferiche,
impianto di equalizzazione del potenziale);
/ Adozione di protezioni differenziali sui circuiti elettrici terminali coordinati con l’impianto di terra generale di
edificio.


Green Building / Bioclima e Naturalità

/ Orientamento edifici / Materiali naturali
/ Energia naturale / Vegetazione esterna

Criteri di progettazione e realizzazione per ottenere il massimo comfort dalle condizioni climatiche locali atti ad individuare
i requisiti bioclimatici in grado di assicurare il massimo comfort oltre a permettere un risparmio energetico:

/ Orientamento dell’edificio in grado di assicurare il migliore apporto energetico passivo;
/ Soluzioni architettoniche e costruttive idonee a captare l’irradiazione solare, l’illuminazione e la ventilazione
naturale;
/ Studio del progetto delle aree esterne attraverso l’uso della vegetazione esterna e di materiali di rivestimento in
l uso
pietra naturale;
/ Interno uffici: pavimenti in pietra ricomposta inerte, sistemi di filtraggio e trattamento aria con abbattimento
CO2 ambiente, vernici anallergiche all’acqua);
/ Basso valore del rapporto S/V che indica una ridotta incidenza delle superfici orizzontali e verticali che delimitano
l edificio
l’edificio rispetto al volume climatizzato.

Classe Energetica A+


Layout flessibili 1 / 2

/ Spazi comfort in tutte le soluzioni
/ Impiantistica t di t
I i ti ti studiata per velocizzare i autonomia ogni l
l i in t i i layout
t
/ Luminosità di tutti gli ambienti
/ Postazioni open-space e direzionali
/ Meeting box utility box
box,
/ Ottimizzazione di ogni spazio

Layout flessibili 2 / 2

/ Fan coil “optimum size” / Luminosità di tutti gli ambienti
/ Sistema ricircolo aria “
Si t i i l i “easy-to-do”
t d ” / Configurazione spazi d open-space a
C fi i i da
/ + 100% punti luce predisposti rappresentanza

Adozione di soluzioni architettoniche ed impiantistiche che favoriscono la massima flessibilità di suddivisione degli
spazi con interventi semplici e di immediata realizzazione, le migliori condizioni di abitabilità, riservatezza e comfort.
Il layout degli uffici può essere organizzato e modificato nel tempo in relazione alle esigenze di utilizzo con
configurazioni personalizzate, consentendo sia la realizzazione di spazi di lavoro individuali, sia uffici per più persone od
operativi open-space, come anche spazi riunione o di rappresentanza.
Il piano tipo offre infatti ampi spazi, liberi da vincoli strutturali ed impiantistici, che si sviluppano intorno ad un nucleo
centrale nel quale sono realizzati servizi, scale, ascensori, locali archivi e spazi di riunione.

La flessibilità è data dalle seguenti caratteristiche
/ Ogni 3 finestre è collocato 1 fan coil capace di gestire la temperatura dello spazio (spazio: da 1 fino a 3
finestre);
/ Immissione aria primaria: tubo flessibile da canale centrale;
/ Ripresa dell’aria primaria dal plenum del controsoffitto: “per spostare gli anemostaci in funzione dei layout
forare i controsoffiti”;
/ Ogni
O i 100 punti l
ti luce affettivi ce ne sono altri 100 predisposti;
ff tti i lt i di ti
/ Pavimento galleggiante (blindosbarra per alimentazione UPS + linee elettriche standard).


La Gestione 1 / 2

/ Reception Multilingue / Monitoraggio climatizzazione
/ Vigilanza i t
Vi il interna ed esterna
d t / Raccolta diff
R lt differenziata
i t

Reception Palazzo 3 Multilingue
E’ il cuore pulsante di tutto il complesso in contatto continuo con i conduttori, il servizio di manutenzione e la vigilanza.
/ Tutti i visitatori, al loro ingresso, sono registrati e sono muniti di badge per tutto il tempo della loro permanenza nell’edificio.
/ La reception è attiva dal lunedì al venerdì dalle 08:00 alle 19:00 - Il sabato dalle 08:00 alle 13:00.
/ Dal lunedì al venerdì dalle 19:00 alle 22:00 il servizio è garantito dal personale di sorveglianza.
g p g

La Gestione 2 / 2

Sicurezza e Vigilanza
/ La i
L sicurezza è garantita non solo d ll vigilanza non armata ma anche d un sistema di t l i i
tit l dalla i il t h da i t televisione a circuito
i it
chiuso realizzato mediante telecamere (con registrazione delle immagini) direttamente collegate con la reception
principale. L’impianto monitora e registra le immagini provenienti da parti comuni ovviamente in conformità alla normativa
applicabile.
/ Sempre per la sicurezza è attivo un impianto di rilevazione incendi per ciascuno dei tre edifici: fa capo al presidio
fisso d ll manutenzione e alla reception d ll’i
fi della t i ll ti dell’ingresso principale. L segnalazioni provenienti d l circuito, i caso di
i i l Le l i i i ti dal i it in
emergenza, saranno inviate immediatamente a tutti i conduttori.

Ambiente
/ Il property manager monitora la climatizzazione, verifica la pulizia delle aree comuni interne ed esterne e monitora
l’esecuzione della raccolta differenziata da parte dei conduttori.
/ Una centralina garantisce anche l’irrigazione del verde (curato dal servizio manutenzione) all’esterno e sulle terrazze
dell’edificio.

Contatti Commerciali

Luca Magentini Fabio Bianconi
Cushman & Wakefield LLP Bnp Paribas REA S.p.A.
Via Vittorio Veneto, 54B Via delle Tre Madonne, 12
00187 Roma 00197 Roma
T. +39 06 420079 1 T. +39 06 982621 1
F. +39 06 420079 50 F. +39 06 982621 39
luca.magentini@eur.cushwake.com fabio.bianconi@bnpparibas.com
www.cushmanwakefield.com www.bnpparibas.com


IDeA FIMIT sgr S.p.A.
Via Crescenzio, 14
00193 Roma
T. +39 06 681631
F. +39 06 681920 90 www.davinci.roma.it

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