Huurrecht in 2010

2. Actualiteitenseminar
Huur & Verhuur
Pieter van Namen
Middelburg, 16 november 2010

3. Wat komt er aan de orde?
• Plaatsbepaling
• Tekortschieten door
huurder
• Gebreken aan het
gehuurde
• Afwijkende bedingen bij
huur winkelruimte
• Nadere
huurprijsvaststelling
• Varia

4. Huur, een plaatsbepaling
• Huur of niet?
• Wettelijke bepalingen in Boek 7, titel 4
Burgerlijk Wetboek:
• Algemene bepalingen art. 7:201-229 en 7:231 BW:
voor roerende en onroerende, gebouwde en
ongebouwde zaken;
• Bepalingen voor gebouwde onroerende zaken:
– Woonruimte (art. 7:232-282 BW);
– Bedrijfsruimte (ex art. 7:290 BW);
– Overige ruimten (ex art. 7:230A BW).

5. Huur, een plaatsbepaling (2):
Bedrijfsruimteregimes in grote lijnen
7:290 7:230A
- 10 jaar - Huur eindigt na
termijnbescherming; opzegging / van
- Opzeg- en rechtswege;
beëindigingsbescherming; - Alleen
- Huurprijsbescherming; ontruimingsbescherming
- Indeplaatsstelling. (3 jaar maximaal);
- Geen
huurprijsbescherming;
- Geen indeplaatsstelling.

6. Welk regime?
• Vuistregels:
– Gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte
is, is bedrijfsruimte;
– Wat niet onder 290-ruimte valt, is 230A-ruimte;
– Onder 230A-ruimte valt meer dan alleen
bedrijfsruimte, ook garages, hobbyruimten, etc.

7. Waar hebben we het over?
(kwalificatie)
• Huur of zorg?
» Hof Den Bosch 29 december 2009, LJN BK 9394
• Woon- of bedrijfsruimte?
– Woonruimte, of geen winkelruimte?
– Gebouwde onroerende zaak of deel daarvan?
– Huur?
– Contractuele bestemming een 290–bedrijf?
– Valt het bedrijf inderdaad onder één van de bedrijven in
art. 7:290 BW?
» Hof Den Haag 27 oktober 2009, LJN BL 2400
» Hof Den Bosch 28 september 2010, LJN BN 9372

8. Tekortschieten door huurder
• Wanbetaling:
» Hof Arnhem 17 augustus 2010,
LJN BN 4494
» Rb Groningen 27 oktober 2010, LJN BO3311
» Hof Den Bosch 2 november 2010, LJN BO 3197
• Overlast
» Rb Rotterdam 28 september 2010, LJN 9785
» Rb Almelo 30 september 2010, LJN BN 9312
• Hennepteelt
» Hof Leeuwarden 9 november 2010 LJN BO3822

9. Tekortschieten huurder (2)
• Gebruik cf. bestemming
» Hof Den Bosch 23 maart 2010, LJN BM 0894
• Illegale onderverhuur
» HR 18 juni 2010, LJN BM 0893
• Onderbrengen huurrecht in v.o.f.
» Rb Almelo 2 november 2010, LJN B0 2808

10. Opzegging huurovereenkomst
– Dringend eigen gebruik/
belangenafweging: wachttijd geldt niet
altijd :
» HR 24 september 2010, LJN BM9758
– Eindigen huur na opzegging brengt niet
vanzelf oplevering met zich mee!
» Voorz. Rb Groningen 29 januari 2010
(114939/KG ZA 09 -418) (niet gepubliceerd)
» Rb Groningen 13 april 2010, WR 2010/82

11. Toevoegingen/vernieuwingen
aan het gehuurde:
• Bewijspositie / PVO
• Wie betaalt wat?
» Hof Den Bosch 20 maart 2007, LJN BB 1004;
» Hof Arnhem 24 november 2009, LJN BL 8109;
» Not Only Sushi kreeg boter bij de vis!:
Rb Haarlem 19 augustus 2010, LJN BN 7352

12. Gebreken aan het gehuurde
– Definitie
– Omzet? Amicitia!
– Aanwezigheid asbest :
» HR 3 september 2010, LJN BM 3980
– Opschorten huurpenningen:
» Hof Leeuwarden 29 juni 2010, LJN BN 0797
» Rb Dordrecht 12 augustus 2010, LJN BN 4766
– Oude CV-installatie:
– Hof Den Bosch, 21 september 2010, LJN BO0177

13. Gebreken aan het gehuurde
• Onzichtbare lekkage:
» Rb Groningen 21 oktober 2010,
LJN BN 2619
• Omschrijving gehuurde relevant:
» Hof Amsterdam 24 februari 2009,
WR 2009/80
• Overlast derden:
» Rb Breda 3 oktober 2010, LJN BO 2766
» Rb Rotterdam 7 juli 2009, LJN BJ 2739

14. Afwijkend beding (1)
– art. 7:291 lid 2 BW
– Voorbeelden bedingen:
• Uitsluiten van rechterlijke toetsing opzegging;
• Tekortschieten huurder doet huurovereenkomst
eindigen;
• Einde onderhuurovereenkomst bij einde
hoofdhuurovereenkomst;
• Einde huur bij einde franchise;
• Afwijking huurprijsregels 7:303 BW.

15. Afwijkend beding(2)
• Uitspraken:
– Franchise:
» Hof Amsterdam 27 september 2007,
WR 2008/85
» Rb Utrecht 11 mei 2007, WR 2008/108
» Hof Arnhem 22 september 2008,
WR 2009/100
» Rb Rotterdam 22 oktober 2010,
LJN BO 3314

16. Nadere huurprijsvaststelling
• Wettelijke regeling: 7:303 en 304 BW
• Uitspraken
» Rb Zwolle- Lelystad 14 oktober 2010,
LJN BK 0757
» HR 1 februari 2008, NJ 2008/84
» HR 10 oktober 2008, NJ 2008/540

17. Varia
• Boetebepalingen in de huurovereenkomst
• Bankgarantie huurder en faillissement:
» HR 13 mei 2005, NJ 2005/406
» Hof Amsterdam 13 oktober 2009, WR 2010/38
• Kraken: mag niet, kan toch (niet)?
• Wel of geen HOK?
» Rb Zwolle 21 oktober 2009, LJN BK 9062
» Rb Utrecht 10 november 2010, LJN BO 3610
• Rol makelaar/beheerder:
» Hof Amsterdam 5 oktober 2010, LJN BO 1110
• De bakker eet altijd oud brood…
» Rb Arnhem 2 augustus 2010, LJN BO0181

18. Vragen….?
Kan ook bij de borrel……
Pieter van Namen
Advocaat Huur en Vastgoed
Adriaanse Van der Weel advocaten
Kousteensedijk 3 (4331 JE) Middelburg
Beursplein 37 (3011 AA) Rotterdam
0118 - 65 60 22 / 010 - 417 74 44 / 06 - 549 249 74
phavannamen@avdw.nl