1. Q2 2556 | ค้าปลีก
ประเทศไทย
รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกใน
กรุงเทพมหานคร
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร ณ
ครึ่งแรกปีพ.ศ.2556
สรุป
กรุงเทพมหานครกลายเป็นแหล่งช็อปปิ้งยอดนิยมของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ
คอมมู นิ ตี้ ม อลล์ ยั ง คงเป็ น รู ป แบบในการพั ฒ นาโครงการพื้ นที่ ค้ า ปลี ก ที่ ไ ด้ รั บ ความนิ ย มมากที่ สุ ด ใน
กรุงเทพมหานคร เพราะว่าอุปทานที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ในช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ.2556 ทั้งหมดเป็นคอมมูนิตี้
มอลล์
ทิศทาง : Q1-2556 - Q2 2556
อุปทานใหม่
ค่าเช่า
อัตราการเช่า
อุปทานในอนาคตส่วนใหญ่ที่มีกำ�หนดสร้างเสร็จตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2556 ถึงปีพ.ศ.2558 จะตั้ง
อยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง
อัตราการเช่า และค่าเช่าในโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยตั้งแต่ช่วงต้นปี และมีแนวโน้ม
เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ซูเปอร์สโตร์ มอลล์ก็เป็นอีกหนึ่งรูปแบบที่มีการแข่งขันสูงในประเทศไทย แม้ว่าจะมีผู้ประกอบการแค่ 3 ราย
เท่านั้น คือ บิ๊กซี เทสโก้โลตัส และแม็คโคร เพราะพวกเขาต่างมีแผนในการขยายสาขาเพิ่มเติมทั่วประเทศ
ร้ า นสะดวกซื ้ อ กลายเป็ น รู ป แบบใหม่ ท ี ่ ม ี ก ารแข่ ง ขั น สู ง ในปี ท ี ่ ผ ่ า นมาต่ อ เนื ่ อ งมายั ง ปี น ี ้ และในอนาคต
ผู้ประกอบการทุกรายในรูปแบบนี้ล้วนเป็นรายใหญ่ และต่างก็มีแผนจะเปิดเพิ่มอีกหลายสาขาในอนาคต
www.colliers.co.th

2. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
อุปทานพื้นที่ค้าปลีกสะสม ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2556
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
หมายเหตุ: E = ประมาณการณ์พื้นที่ในโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีกำ�หนดแล้วเสร็จภายในปีพ.ศ.2556
พืนทีคาปลีกประมาณ 21,390 ตารางเมตรทีสร้างเสร็จในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2556 คอมมูนิตี้มอลล์เกือบทั้งหมดที่เปิดให้บริการในครึ่งแรกปีพ.ศ.2556 ตั้งอยู่ในพื้นที่
้ ่้
่
ซึ่งทั้งหมดนั้นตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก และมีโครงการพื้นที่ค้าปลีก กรุงเทพมหานครรอบนอกใกล้กับกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในโซนที่อยู่อาศัย
อีกหลายโครงการที่มีกำ�หนดสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2556 โดยมีพื้นที่
รวมมากกว่า 249,000 ตารางเมตร
คอมมูนิตี้มอลล์ที่เปิดให้บริการในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2556 และเป็นที่กล่าวถึงอย่าง
กว้างขวางคือ เดอะวอล์ค เกษตร – นวมินทร์ ซึ่งนับได้ว่าเป็นโครงการที่ 2 ของ
คอมมูนตมอลล์ ยังคงรูปแบบของโครงการพืนทีคาปลีกทีไ่ ด้รบความนิยมมากทีสด บริษัท อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ จำ�กัด แม้ว่าหลายร้านในโครงการนี้ จะเปิดให้บริการ
ิ ี้
้ ่้
ั
ุ่
ในกรุงเทพมหานคร เพราะว่าพืนทีคาปลีกส่วนใหญ่ทสร้างเสร็จใน 6 เดือนแรกของ ตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2556 แล้วก็ตาม นอกจากนี้ อินเด็กซ์ ยังมีแผนที่จะเปิด
้ ่้
ี่
ปีนคอ คอมมูนตมอลล์ นอกจากนี้ ผูประกอบการใหม่หลายรายก็กาวเข้ามาสูธรกิจ สาขาใหม่เพิ่มเติมอีกในอนาคต
ี้ ื
ิ ี้
้
้
ุ่
ค้าปลีก ซึ่งต่างมีความต้องการที่จะพัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ โครงการ
สัดส่วนของพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบจำ�แนกตามประเภทของโครงการ ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2556
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
ศูนย์การค้ามีสัดส่วนประมาณ 60% ของทั้งตลาดด้วยพื้นที่มากกว่า 3.9 ล้าน มอลล์จะมีสดส่วนมากเป็นลำ�ดับทีสอง เนืองจากว่ามีคอมมูนตมอลล์หลายโครงการ
ั
่
่
ิ ี้
ตารางเมตร โดยที่มากกว่า 25% ของศูนย์การค้าตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง และ ทีอยูระหว่างการก่อสร้าง และมีก�หนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2556 ในขณะทีไ่ ม่มซเู ปอร์
่ ่
ำ
ี
ประมาณ 22% อยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมือง โดยที่ ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2556 สโตร์ มอลล์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเลย
ซูเปอร์สโตร์ มอลล์มีสัดส่วนเป็นอันดับที่สองในตลาด แต่ว่าภายในปีนี้ คอมมูนิตี้
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล | หน้า 2

3. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
อุปทานในอนาคต
อุปทานในอนาคตสะสมในกรุงเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบ จำ�แนกตามปี และประเภท ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2556
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
หมายเหตุ: E = ประมาณการณ์พื้นที่ในโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีกำ�หนดแล้วเสร็จภายในปีพ.ศ.2556
อุปทานในอนาคตที่มีกำ�หนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2556 อยู่ที่ประมาณ
250,000 ตารางเมตร โดยที่ประมาณ 131,750 ตารางเมตร คือศูนย์การค้า และ
อีกประมาณ 117,000 คือคอมมูนิตี้มอลล์ พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 105,000 ตาราง
เมตรที่มีกำ�หนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2556 ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง
ศูนย์การค้าทั้งหมดที่มีกำ�หนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2556 ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง
และพื้นที่รอบใจกลางเมือง ในขณะที่ประมาณ 51% ของอุปทานในอนาคตของคอม
มูนิตี้มอลล์ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก คอมมูนิตี้มอลล์ต้องการที่จะเป็น
ส่วนหนึ่งของชุมชนที่อยู่อาศัย ดังนั้น โครงการส่วนใหญ่จึงตั้งอยู่ในพื้นที่ที่เป็นเขต
ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก
อุปทานในอนาคต
อุปทานในอนาคตสะสมในกรุงเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบจำ�แนกตามปี และทำ�เลที่ตั้ง ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2556
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
โครงการพืนทีคาปลีกส่วนใหญ่ทมก�หนดแล้วเสร็จในช่วงครึงหลังของปีพ.ศ.2556 ในพื้นที่ใจกลางเมือง คือศูนย์การค้า อีกทั้งศูนย์การค้าบางโครงการมีพื้นที่
้ ่้
ี่ ี ำ
่
ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง ด้วยพื้นที่รวมประมาณ 105,000 ตารางเมตร หรือ มากกว่า 50,000 ตารางเมตร เช่น โครงการเซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ และเอ็มควอเทียร์
ประมาณ 42% ของอุปทานในอนาคตทังหมด และมีพนทีมากกว่า 253,000 ตาราง
้
ื้ ่
เมตรที่มีกำ�หนดแล้วเสร็จในพื้นที่ใจกลางเมืองในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2556 - 2557
โครงการพืนทีคาปลีกส่วนใหญ่ทมก�หนดแล้วเสร็จในระหว่างปีพ.ศ.2556 – 2558
้ ่้
ี่ ี ำ
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล | หน้า 3

4. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
อุปสงค์ – อัตราการเช่า
อัตราการเช่าของพื้นที่ค้าปลีกจำ�แนกตามทำ�เลที่ตั้ง ตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2553 – ไตรมาสที่ พ.ศ.2556
ที่มา : ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
อัตราการเช่าเฉลี่ยในทุกทำ�เลในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2556 ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก เฉลี่ยสูงด้วย นอกจากนี้ ร้้านค้าที่เป็นแบรนด์ต่างประเทศ และไทย ล้วนกำ�ลังขยาย
ไตรมาสที่ 1 ในช่วงครึงแรกปีพ.ศ.2556 เพราะในช่วงครึงแรกของปีมชวงเทศกาล พื้นที่ หรือมองหาทำ�เลใหม่ๆ สำ�หรับร้านค้าของตนเอง ดังนั้นอัตราการเช่าเฉลี่ย
่
่
ี่
ที่ต้องซื้อของหลายช่วง เช่น เริ่มตั้งแต่เดือนมกราคม ปีใหม่ ตรุษจีน สงกรานต์ ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
และเปิดเทอม ซึ่งจะเป็นช่วงที่ธุรกิจค้าปลีกมีรายได้สูง ซึ่งส่งผลให้อัตราการเช่า
อัตราการเช่าของโครงการพื้นที่ค้าปลีกจำ�แนกตามประเภท ณ ครึ่งแรกปีพ.ศ.2556
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
อัตราการเช่าเฉลี่ยของทุกประเภทมากกว่า 95% ยกเว้นพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนมี ปีที่ผ่านมา พื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนในอาคารสำ�นักงานบางอาคารได้เปลี่ยนเป็นพื้นที่
อัตราการเช่าเฉลียทีประมาณ 87% ไม่คอยมีความเปลียนแปลงมากนักในช่วงหลาย สำ�นักงาน เนื่องจากความต้องการร้านค้ามีจำ�กัด
่ ่
่
่
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล | หน้า 4

5. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
ตัวขับเคลื่อนอุปสงค์
ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภค (CCI)
ที่มา: สำ�นักดัชนีเศรษฐกิจการค้า และฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคเฉลี่ยในช่วงไตรมาสที่ 2 ปีพ.ศ.2556 เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ ชัดจากไตรมาสที่ผ่านมา และมากที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ดัชนีค้าปลีกจำ�แนกรายไตรมาส
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย และฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
หมายเหตุ: ดัชนีปีพ.ศ.2545 = 100 และข้อมูลในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2556 มีแค่เดือนเมษายนเท่านั้น
ดัชนีค้าปลีกในเดือนเมษายน พ.ศ.2556 ลดลงประมาณ 8% จากไตรมาสที่ผ่าน เรือนเพิ่มสูงขึ้นจนเป็นประวัติการณ์ ค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำ�วันที่เพิ่มขึ้น รวมทั้งค่า
มา ซึ่งจากการสำ�รวจของมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ในเดือนมิถุนายน ที่ระบุว่า เล่าเรียน ซึงเป็นสาเหตุทท�ให้คนไทยใช้จายลดลง โดยเฉพาะในกลุมคนทีมรายได้ต�
่
ี่ ำ
่
่ ่ี
่ำ
ปัจจัยหลายอย่างมีผลกระทบต่อรายจ่ายของคนไทยในปีพ.ศ.2556 เช่น หนี้ครัว ถึงปานกลาง
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล | หน้า 5

6. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
อัตราค่าเช่า
อัตราค่าเช่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปีพ.ศ.2553 – ไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ.2556
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
หมายเหตุ: อัตราค่าเช่าเฉลี่ยเป็นค่าเช่าของพื้นที่ชั้น 1 ของโครงการ
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในทุกทำ�เลในไตรมาสที่ 2 ใกล้เคียงกับไตรมาสที่ 1 พื้นที่ใจกลาง กรุงเทพมหานครรอบนอกมีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่เพิ่งสร้าง
เมืองมีอัตราค่าเช่าสูงที่สุด เนื่องจากโครงการพื้นที่ค้าปลีกส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ เสร็จ ดังนั้นส่งผลให้อัตราค่าเช่าในพื้นที่เหล่านี้เพิ่มสูงขึ้น
ศูนย์กลางเขตธุรกิจ และอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า / ใต้ดิน ซึ่งสะดวกต่อผู้ซื้อ ในพื้นที่
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล | หน้า 4

7. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
เรื่องที่น่าสนใจ
ซูเปอร์สโตร์ มอลล์
ซูเปอร์สโตร์ มอลล์ เป็นอีกหนึงรูปแบบของโครงการพืนทีคาปลีกทีมการแข่งขันสูง
่
้ ่้
่ี
เนืองจากผูประกอบการทุกรายในธุรกิจพืนทีคาปลีกประเภทนีมแผนทีจะขยายตัวไป
่
้
้ ่้
้ี ่
ทุกพื้นที่ของประเทศไทย นอกจากนี้ ผู้ประกอบการในประเภทนี้มีเพียงแค่ 3 ราย
เท่านั้น หลังจากที่บิ๊กซีเข้าซื้อกิจการของคาร์ฟูร์ในประเทศไทยเมือปีพ.ศ.2553
นอกจากนีทางซีพออลล์ ก็กลายมาเป็นเจ้าของใหม่ของบริษท สยามแม็คโคร จำ�กัด
้
ี
ั
(มหาชน) ในขณะที่เทสโก้ โลตัส ซึ่งเป็นผู้ประกอบรายใหญ่ที่สุดก็มีแผนในการขยาย
สาขาเช่นกัน
ได้รวมมือกับ ลอว์สน อินค์ ผูประกอบการร้านสะดวกซือลำ�ดับทีสองจากญีปน เข้า
่
ั
้
้
่
่ ุ่
มาปรับปรุง และเปลียนรูปแบบของร้าน 108 ช็อปในประเทศไทยให้เป็นลอว์สัน 108
่
โดยการตั้งบริษัท สห ลอว์สัน จำ�กัด เพื่อการดำ�เนินกิจการในประเทศไทย โดยใน
ปัจจุบันพวกเขามีแผนที่จะเปลี่ยนร้าน 108 ช้อปบางร้านให้เป็นร้านลอว์สัน 108
โดยตั้งเป้าไว้ว่าต้องให้ได้ 50 สาขาในปีพ.ศ.2556 และ 250 สาขาในปีพ.ศ.2557
บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ มีแผนที่จะเปิดมินิ บิ๊กซี จำ�นวน 50 – 70 สาขา ในสถานี
บริการน้ำ�มันบางจากทั่วประเทศไทยในปีพ.ศ.2556 และพวกเขายังมีแผนที่จะเพิ่ม
จำ�นวนสาขาในสถานีบริการน้�มันบางจากให้มากถึง 500 สาขาภายในปีพ.ศ.2559
ำ
และประมาณ 950 สาขาในปีพ.ศ.2561
เทสโก้ โลตัส ในประเทศไทยปัจจุบันมี 140 สาขา และอีก 7 สาขาที่เป็นเทสโก้ โลตัส
เอ็กซ์ตร้า มีจำ�นวนสาขามากที่สุดในตลาด และพวกเขายังมีแผนในการเปิดสาขา อิออน (ประเทศไทย) เจ้าแบรนด์ แม็กซ์ แวลู ในประเทศไทยก็มีแผนที่จะขยายร้าน
ใหม่ๆ ในปีพ.ศ.2556 และในอนาคต เทสโก้ โลตัสจัดงบประมาณในการขยายสาขา สะดวกซื้อของตนเอง โดยเน้นที่ร้านรูปแบบ แม็กซ์ แวลู ทันใจ ให้กระจายทั่ว
ทุกรูปแบบไว้มากกว่า 6 – 7 พันล้านบาทต่อปี สูงกว่าปีที่ผ่านมา แต่ว่าทางเทส ประเทศไทย โดยตั้งเป้าไว้ที่ประมาณ 20 สาขาต่อปี และจำ�นวนรวมต้องมากกว่า
โก้ โลตัสให้ความสำ�คัญกับการขยายสาขาของเทสโก้ โลตัส เอ็กซ์เพรส มากที่สุด 100 สาขาในอีก 3 ปีข้างหน้า
บิ๊กซี และบิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า ที่มีสาขารวมกัน 114 สาขาในประเทศไทย เป็นอันดับที่ เซเว่น – อีเลฟเว่นมีสาขาประมาณ 7,360 สาขาในปีพ.ศ.2556 ซึ่งครองสัดส่วน
สองในตลาด หลังจากทีพวกเขาซือกิจการของคาร์ฟรใ์ นประเทศไทย และเปลียนชือ มากที่สุดในตลาดร้านสะดวกซื้อของประเทศไทย ตามมาด้วย เทสโก้ โลตัส
่
้
ู
่ ่
เป็นบิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า ซึ่งในปีพ.ศ.2556 ทางบิ๊กซีตั้งงบประมาณในการลงทุนไว้ที่ เอ็กซ์เพรส ที่ประมาณ 1,100 สาขา โดยทั้งเทสโก้ โลตัส เอ็กซ์เพรส และเซเว่น
ประมาณ 8 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นสองเท่าจากปีที่ผ่านมา โดยที่มินิ บิ๊กซี เป็นรูปแบบ – อีเลฟเว่น มีแผนที่จะเพิ่มจำ�นวนสาขาประมาณ 550 และ 300 สาขาต่อปี ตาม
แรกที่พวกเขาต้องการเพิ่มจำ�นวนสาขาในปีพ.ศ.2556 และในอนาคต
ลำ � ดั บ ซึ่ ง ทั้ ง สองรายนี้ ค รองสั ด ส่ ว นมากที่ สุ ด ของตลาดร้ า นสะดวกซื้ อ ใน
แม็คโคร ก็มีแผนในการขยายสาขาเช่นกันหลังจากที่ซี พี ออลล์ เข้ามาซื้อกิจการ ประเทศไทย
ซึงในประเทศไทยมีจ�นวนสาขาทังหมด 57 สาขา ทางซีพี ออลล์ ประกาศแผนการ ผูประกอบการทุกรายต่างมีแผนทีจะขยายสาขาร้านสะดวกซือเข้าไปในทุกชุมชนของ
่
ำ
้
้
่
้
ลงทุนในการขยายสาขาของแม็คโคร โดยมีเป้าหมายที่ 7 – 10 สาขาต่อปีใน ประเทศไทย แม้ว่า เซเว่น – อีเลฟเว่นจะครองส่วนแบ่งมากที่สุดในตลาดประเภทนี้
ประเทศไทย และพวกเขายังมีแผนในการขยายไปยังประเทศอื่นๆ ในอาเซียนในปีพ.ศ. แต่ว่ายังคงมีช่องให้ขยายตัวได้อีก เนื่องจาก จำ�นวนของร้านสะดวกซื้อใน
2558
ประเทศไทย เมือเทียบกับจำ�นวนประชากรอยูทประมาณ 6,800 คนต่อหนึงร้าน ซึง
่
่ ี่
่
่
จำ�นวนสาขายังต่ำ�กว่าในประเทศญี่ปุ่น เกาหลี และไต้หวัน (ประมาณ 2,800 คน
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซูเปอร์สโตร์ มอลล์ต้องเผชิญกับความยากลำ�บากในการ ต่อหนึ่งร้าน) ทำ�เลเป้าหมายของร้านสะดวกซื้อทุกรายคือสถานีบริการน้ำ�มัน
ขยายสาขาในประเทศไทย เนื่องจาก ข้อจำ�กัดเรื่องผังเมือง กฎหมาย กฎระเบียบ โครงการคอนโดมิเนียม และโครงการทีอยูอาศัยในกรุงเทพมหานคร และทัวประเทศ
่ ่
่
เรืองการทำ�รายงานผลกระทบสิงแวดล้อม และปัจจัยสำ�คัญทีสด คือ การประท้วง นอกจากนี้ ผูประกอบการรายใหม่ทกรายก็มการจัดสรรงบประมาณ และเครือข่าย
่
่
ุ่
้
ุ
ี
จากคนในท้องถิ่น ซึ่งส่งผลให้เทสโก้ โลตัส และบิ๊กซี ต้องให้ความสำ�คัญกับการ เพิมเตรียมพร้อมสำ�หรับการขยายตัวในอนาคต พวกเขายังต้องการเพิมสินค้าใหม่ๆ
่
่
ลงทุนพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง เช่น ซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านสะดวกซื้อ ใน เข้าไปในร้านค้าของตนเอง โดยเฉพาะสินค้าประเภทอาหารพร้อมบริโภค (RTE) และ
ทุกพื้นที่ของประเทศไทย
อาหารกึ่งสำ�เร็จรูป เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัย
ร้านสะดวกซื้อ
ร้านสะดวกซื้อกลายเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูงมากขึ้น หลังจากที่ทางเซ็นทรัล
รีเทล คอร์เปอเรชั่น (ซีอาร์ซี) ของกลุ่มเซ็นทรัลเข้าซื้อกิจการของบริษัท สยาม แฟ
มิล่ี จำ�กัด เพือเข้าบริหารร้านแฟมิลมาร์ท 713 สาขาในประเทศไทย โดยซีอาร์ซี
่
่ี
ประกาศขยายสาขาเพิ่มเป็น 800 สาขาในปีพ.ศ.2556 และประมาณ 3,000 สาขา
ในปีพ.ศ.2560 นอกจากนี้ พวกเขายังเป็นเจ้าของท้อปส์ เดลี่ อีก 120 สาขาทั่ว
ประเทศไทย ซึ่งจะเปลี่ยนเป็นแฟมิลี่มาร์ทในอนาคต
ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สุดในอุตสาหกรรมสินค้าอุปโภค บริโภค อย่างสห กรุ๊ป
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล | หน้า 5

8. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
แหล่งช็อปปิ้งในกรุงเทพมหานคร
ศูนย์การค้าระดับบนหลายแห่งตังอยูบนถนนพระรามที่ 1 เริมตังแต่เอ็มบีเค เซ็นเตอร์
้ ่
่ ้
ทีแยกพญาไท สยามดิสคัฟเวอรี่ สยามเซ็นเตอร์ และสยามพารากอน อีกทังดิจตอล
่
้ ิ
เกตเวย์ ทีอยูฝงตรงข้ามของทัง 3 ศูนย์การค้าก่อนหน้านี้ รวมทังโครงการทีก�ลัง
่ ่ ั่
้
้
่ำ
อยู่ระหว่างก่อสร้างอย่าง สยามสแควร์วัน ที่ืมีกำ�หนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2556
นอกจากนี้ พื้นที่ที่อยู่ด้านหลังดิจิตอลเกตเวย์ และสยามสแควร์วัน ก็มีร้านเสื้อผ้า
อีกทั้งร้านอาหารจำ�นวนมากสำ�หรับผู้ที่มีงบจำ�กัด กลุ่มเซ็นทรัลก็อยู่ระหว่างการ
ก่อสร้างพืนทีส�หรับเป็นแหล่งนัดพบเพือสังสรรค์ทลานหน้าอาคารดิออฟฟิศ แอท
้ ่ำ
่
ี่
เซ็นทรัลเวิลด์ เพื่อรองรับพนักงานบริษัทที่ทำ�งานในอาคารสำ�นักงานในบริเวณนั้น
รวมทั้งนักท่องเที่ยว โดยมีกำ�หนดแล้วเสร็จภายในปีพ.ศ.2556 เช่นกัน
ในบางทำ�เลบนถนนสุขุวิทได้กลางแหล่งช็อปปิ้งแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานคร เช่น
หลังจากที่เทอร์มินัล 21 เปิดให้บริการที่บริเวณแยกอโศก ทำ�ให้มีนักท่องเที่ยวชาว
ต่างชาติ และคนไทย แวะเวียนเข้าไปเลือกซือสินค้า และเปลียนบริเวณนันให้กลายเป็น
้
่
้
แหล่งช็อปปิ้งใหม่ของกรุงเทพมหานคร
กลุมเดอะมอลล์เริมลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อกครังหลังจากการเปิดศูนย์การค้า
่
่
ี ้
สยามพารากอน ไปเมื่อหลายปีก่อน โดยการก่อสร้างเอ็มควอเทียร์ หรือที่เรียกกัน
ติดปากว่า โครงการเอ็มโพเรียม 2 บนที่ดินที่อยู่ตรงข้ามศูนย์การค้าดิเอ็มโพเรียม
โดยทางกลุ่มเดอะมอลล์มีกำ�หนดเปิดตัวศูนย์การค้าใหม่นี้ในปีพ.ศ.2557 นอกจาก
นี้ พวกเขายังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการเอ็มโพเรียม 3 บนที่ดินที่อยู่อีกด้านของ
เซ็นทรัลเวิลด์ เกษรพลาซ่า อัมรินทร์พลาซ่า และบิ๊กซี ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่บริเวณรอบ สวนสาธารณะเบญจสิริ บนถนนสุขุมวิท และจะเชื่อมศูนย์การค้าทั้ง 3 ศูนย์นี้เข้า
แยกราชประสงค์บนถนนพระรามที่ 1 และถนนราชประสงค์ ก็เป็นอีกหนึงแหล่งช็อป ด้วยกันด้วยสกายวอล์ค
่
ปิงหลักของกรุงเทพมหานคร แพลทินม แฟชันมอลล์ บนถนนเพชรบุรี และโครงการ
้
ั่ ่
ที่กำ�ลังก่อสร้างอย่าง เดอะมาร์เก็ต บาย แพลทินั่ม ที่ตั้งอยู่ด้านหลังบิ๊กซีซึ่งเป็น ศูนย์การค้า และห้างสรรพสินค้าหลายโครงการ ตามแนวถนนพระรามที่ 1 เพลินจิต
โครงการที่พัฒนาโดยเจ้าของแพลทินั่ม แฟชั่นมอลล์ นอกจากนี้ เกษรพลาซ่า ก็มี และสุขุมวิท เชื่อมกันด้วยรถไฟฟ้า BTS ซึ่งทุกศูนย์การค้านั้นตั้งอยู่ใกล้กับสถานี
แผนในการพัฒนาโครงการใหม่ที่ประกอบไปด้วยพื้นที่ค้าปลีก และสำ�นักงาน บน รถไฟฟ้า BTS ซึ่งทำ�ให้สะดวกสบายสำ�หรับผู้ซื้อ และนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ
ที่ดินที่ติดกับเกษรพลาซ่า
กรุงเทพมหานครตังอยูใ่ นบริเวณทีเ่ ป็นศูนย์กลางของภูมภาคอาเซียน และมีแนวโน้ม
้
ิ
ทีจะทวีความสำ�คัญมากขึนหลังจากเข้าสูประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในปีพ.ศ.2558
่
้
่
กลุ่มเซ็นทรัลกำ�ลังก่อสร้างศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ที่มีชื่อว่า เซ็นทรัล เอ็มบาสซี่ โดยเฉพาะด้านการท่องเทียว และธุรกิจทีเ่ กียวข้อง มีบริษทต่างชาติจ�นวนมากเข้า
่
่
ั
ำ
ในพื้นที่ใจกลางของกรุงเทพมหานคร ตรงหัวมุมถนนวิทยุ และเพลินจิต ติดกับห้าง มาในประเทศไทยเพือตังสำ�นักงาน และจำ�นวนนักท่องเทียวก็เพิมมากขึนในช่วงหลาย
่ ้
่ ่
้
เซ็นทรัลชิดลม โดยมีกำ�หนดแล้วเสร็จภายในปีพ.ศ.2556 นอกจากนี้ เจ้าของ ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ ร้านค้าแบรนด์เนมหรูหราจากต่างประเทศก็กำ�ลังต้องการ
โครงการ ธัญญะช้อปปิ้งพาร์ค ก็มีแผนที่จะพัฒนาที่ดินที่อยู่ตรงข้ามกับเซ็นทรัล จะเปิดร้านของตนเองในศูนย์การค้าของกรุงเทพมหานคร ดังนั้นธุรกิจค้าปลีกใน
เอ็มบาสซี่ ให้เป็นคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่เพื่อรองรับพนักงานบริษัทต่างๆ ที่ทำ�งาน กรุงเทพมหานคร และจังหวัดอื่นๆ ในประเทศไทยยังคงมีโอกาสขยายตัวได้อีกมาก
ในอาคารสำ�นักงานในบริเวณนี้
โดยเฉพาะจังหวัดตามแนวชายแดนของประเทศไทย
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล | หน้า 6

9. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
สรุปสถาณการณ์ตลาดในครึ่งแรกปีพ.ศ.2556 และประมาณการณ์ในครึ่งหลังปีพ.ศ.2556
แบรนด์สนค้าระดับโลกจำ�นวนมากต้องการทีจะเปิดร้านค้าของตนเองในศูนย์การค้า โครงการพื้นที่ค้าปลีกดั้งเดิมหลายโครงการเริ่มปรับปรุง จัดวางร้านค้าภายใน
ิ
่
ในกรุงเทพมหานคร โดยเริ่มมีมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2555 และจะขยายตัวมากขึ้นในปีพ.ศ. ศูนย์การค้าใหม่ และเพิ่มแบรนด์ หรือร้านค้าใหม่ๆ เพื่อให้สอดคล้องกับการใช้ชีวิต
2556 – 2558 ในทุกทำ�เล
สมัยใหม่
ในปีพ.ศ.2556 คอมมูนิตี้มอลล์ จะยังขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากเมื่อหลายปีที่ผ่าน ผูประกอบการพืนทีคาปลีกรายใหญ่ในประเทศไทยให้ความสำ�คัญกับจังหวัดอืนๆ ทัว
้
้ ่้
่ ่
มา เนื่ อ งจากมี โ ครงการที่ อ ยู่ อ าศั ย จำ � นวนมากขยายตั ว ออกไปยั ง พื้ น ที่ ประเทศไทย โดยเฉพาะจังหวัดตามแนวชายแดน เพื่อรองรับการเข้าสู่ประชาคม
กรุงเทพมหานครรอบนอก คอมมูนิตี้มอลล์เป็นรูปแบบของโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่ เศรษฐกิจอาเซียนในปีพ.ศ.2558
เหมาะสำ�หรับทุกชุมชนในกรุงเทพมหานคร
การขยายของระบบรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายในกรุงเทพมหานครได้กลายเป็นปัจจัย
ร้านสะดวกซื้อกลายเป็นรูปแบบที่มีการแข่งขันสูงที่สุดในปีพ.ศ.2556 เนื่องจากผู้ สำ�คัญในการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของร้าน
ประกอบการหลายรายในธุรกิจค้าปลีกประเภทนีประกาศแผนการลงทุน และแผนใน สะดวกซื้อในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก ร้านสะดวกซื้อจะยังคงขยายตัว และ
้
การขยายสาขาของตนเองให้ครอบคลุมทั่วประเทศไทย
เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปีพ.ศ.2556 ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก และจังหวัด
ข้างเคียง
ช็อปปิงออนไลน์ยงคงเป็นตลาดใหม่ส�หรับผูประกอบการโครงการพืนทีคาปลีก แต่
้
ั
ำ
้
้ ่้
ว่ายังคงขยายตัวอย่างต่อเนืองตังแต่ปพ.ศ.2554 ผูประกอบการรายใหญ่ในธุรกิจ
่ ้ ี
้
ค้าปลีกก็ให้ความสำ�คัญกับผู้ซื้อสินค้าออนไลน์ โดยการออกแคมเปญต่างๆ เพื่อ
โปรโมตการซื้อสินค้าออนไลน์ในปีพ.ศ.2556
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล | หน้า 7

10. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
ภาคผนวก
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล | หน้า 8

11. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
การแบ่งพื้นที่
การแบ่งประเภทของธุรกิจค้าปลีก
4) คอมมูนิตี้มอลล์
5) สเปเชี่ยลตี้สโตร์
ประเภทของธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทยสามารถแบ่งออกเป็น 7 ประเภทหลักๆ 6) เอนเตอร์เทนเม้นท์ คอมเพล็กซ์ (จำ�นวนอุปทานของเอนเตอร์เทนเม้นท์
โดยพิจารณาจากขนาด รูปแบบ สินค้า และราคา:
คอมเพล็กซ์ในรายงานฉบับนี้ไม่นับรวมพื้นที่ที่อยู่ในศูนย์การค้า จะนับรวม
เฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่นอกพื้นที่ศูนย์การค้าเท่านั้น)
1) ศูนย์การค้า
7) พื้นที่ค้าปลีกสนับสนุน
2) ห้างสรรพสินค้า (จำ�นวนอุปทานของห้างสรรพสินค้าในรายงานฉบับ
นี้นับรวมเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่นอกพื้นที่ศูนย์การค้าเท่านั้น)
หมายเหตุ: อุปทานของพื้นที่ค้าปลีกในรายงานฉบับนี้ไม่นับรวมร้านค้าที่เป็นรูปแบบ
3) ซูเปอร์สโตร์ มอลล์
อาคารพาณิชย์ ตลาดขนาดเล็ก ซูุเปอร์มาร์เก็ต ร้านสะดวกซื้อ และตลาดสด
คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล | หน้า 9

12. รายงานตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร | Q2 2556
COLLIERS INTERNATIONAL THAILAND
MANAGEMENT TEAM
RESEARCH
Surachet Kongcheep | Associate Director
ADVISORY SERVICES | HOSPITALITY
Jean Marc Garret | Director
Wanida Suksuwan | Associate Director
RETAIL SERVICES
Asharawan Wachananont | Associate Director
OFFICE SERVICES
Nattawan Radomyos | Senior Manager
PROJECT SALES & MARKETING
Wanna Sutitosatham | Associate Director
RESIDENTIAL SALES & LEASING
Napaswan Chotephard | Senior Manager
INDUSTRIAL SERVICES
Narumon Rodsiravoraphat | Associate Director
ADVISORY SERVICES
Napatr Tienchutima | Associate Director
REAL ESTATE MANAGEMENT SERVICES
Thanasit Tonsatcha | Associate Director
INVESTMENT SERVICES
Nukarn Suwatikul | Associate Director
Ravinthorn Toungtrikoon | Senior Manager
VALUATION & ADVISORY SERVICES
Phachsanun Phormthananunta | Director
Ratchaphum Jongpakdee | Associate Director
Wanida Suksuwan | Associate Director
PATTAYA OFFICE
Mark Bowling | Associate Director
Supannee Starojitski | Senior Business Development
Manager / Office Manager
HUA HIN OFFICE
Sunchai Kooakachai | Associate Director
482 offices in 62 countries
on 6 continents
• A leader in real estate consultancy worldwide
• 2nd most recognized commercial real estate brand
globally
• 2nd largest property manager
• 1.1 billion square feet under management
• Over 13,500 professionals
COLLIERS INTERNATIONAL THAILAND:
Bangkok Office
17/F Ploenchit Center,
2 Sukhumvit Road, Klongtoey,
Bangkok 10110 Thailand
TEL +662 656 7000
FAX +662 656 7111
EMAIL info.th@colliers.com
Pattaya Office
519/4-5, Pattaya Second Road (Opposite Central Festival
Pattaya Beach), Nongprue, Banglamung, Chonburi 20150
TEL +6638 427 771
FAX +6638 427 772
EMAIL info.pattaya@colliers.com
Hua Hin Office
27/7, Petchakasem Road, Hua Hin,
Prachuap Khiri Khan 77110 Thailand
TEL +6632 530 177
FAX +6632 530 677
EMAIL info.huahin@colliers.com
RESEARCHER:
Thailand
Surachet Kongcheep
Senior Manager | Research
EMAIL surachet.kongcheep@colliers.com
This report and other research materials may be found on our website at www.colliers.co.th. Questions
related to information herein should be directed to the Research Department at the number indicated
above. This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information
only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or
implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information.
Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. Colliers International is a worldwide affiliation of independently owned and operated companies.
Accelerating success.
www.colliers.co.th