Presentasjon av meg selv
Bistår en rekke grunneier og utbyggere med plan- og bygningsmessige spørsmål, selskapsrettslige, skatte- og avgiftsmessige, samt avtalerettslige. Nøkkelen bak en vellykket utbygging er kontroll på alle disse faktorene i et utbyggingsprosjekt. Komplisert og griper inn i hverandre, eksempelvis mva og avtalestruktur med entreprenør, selskapsrettslig organisering mv
Formål for innlegget: berede grunnen for øvrige innlegg
Ikke ment å være et dypdykk innen alle fasetter innen utbyggingsavtaler
Avtalen inngås med bakgrunn i den kompetanse kommunen har som planmyndighet. Dersom kommunen forhandler med grunnlag i posisjon som grunneier eller rettighetshaver i området, så faller dette utenfor utbyggingsavtale.
Knyttes mot bindende arealplan vedtatt av kommunen; dvs. arealdel av kommuneplan/kommunedelplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan
Kortversjonen: kommunen bruker offentlig myndighet som byttemiddel for å få utført tiltak
Videre er det en forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler at kommunestyret har fattet vedtak som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og hvilke forventninger kommunen har til avtalen, jf. plbl § 17-2
Ble mer og mer vanlig fra 80-tallet og utover
Enkelte kommuner tok seg sterkt til rette (Bærum) behov for vern om uproporsjonalitet eller irrelevante kostnader
Både planlovutvalget og bygningslovutvalget kom med forslag. Det ene var veldig konkret på hva som var lov og hva som ikke var lov, mens det andre knyttet opp mot begreper som «nødvendig», «rimelig» osv. Det siste ble løsningen, men hvor vi også fikk en forskrift som spesifikt unntok s.k. sosial infrastruktur. Kommer tilbake til dette.
Kompliserte spørsmål i grensegang mellom offentlig rett og privat rett – holde tunge rett i munnen. Det er vår erfaring at dette er noe kommunen i det vesentligste behersker.
Plan- og bygningsloven kapittel 17 med tilhørende forarbeider
Veileder del I og II
Forskrift om sosial infrastruktur
Juridisk teori
Noe praksis fra sivilombudsmann og domstolene
Ett av flere instrumenter kommunen har i plan- og bygningsloven:
Rekkefølgekrav: går på typisk hvilke tiltak som må gjøres før utbygging kan finne sted, men ikke hvem som er ansvarlig for å gjøre dem
Ekspropriasjon
Refusjonsbestemmelser
Reguleringsplan – reguleringsbestemmelser og -vilkår
Arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan typisk rekkefølgekrav
Besørge eller bekoste kommunen kan velge
Nødvendighetskriteriet setter skranker for hvilke tiltak som kan kreves inkludert
A) Planfaglig nødvendig dvs som etter en faglig vurdering er en forutsetning for at utbyggingsområdet skal ha tilfredsstillende utforming, typisk støyskjerming, grøntområder, løypenett
B) Funksjonelt nødvendig eksempelvis krav om breder vei, fortau, utvidelse av VA-anlegg mv
For begge gjelder proporsjonalitetsprinsipp: behovet som kravet/vilkåret skal tilfredsstille må stå i forhold til den økonomiske belastning som det påfører utbygger. Vært eksempel for retten hvor utbyggingsavtale påla utbygger kostnader tilsvarende 6% av antatt salgsverdi på tomt. Dette ble godtatt av domstolen. Videre vil omfangets størrelse øke dersom også kommunens bidrag er betydelig.
Tiltak deles gjerne opp i tre hovedkategorier:
A) Tekniske tiltak – eksempelvis vei, VA-anlegg mv
B) Grøntanlegg – grøntområder, rekreasjonsområder
C) Sosial infrastruktur: egen forskrift: forbud mot tjenester som det offentlige i medhold av lov er forpliktet til å skaffe til veie, eksempelvis skole, barnehager, sykehjem
Skjæringssoner: idrettsanlegg som skal dekke behov til skole (nei); idrettsanlegg som skal dekke behov generelt (ja, innenfor proporsjonalitetsprinsippet)
Kan ikke inngås før det foreligger en vedtattplan
Som regel forhandles det parallelt med at planforslag er til behandling
Enkelte kommuner velger å vente til planforslaget er ferdig behandlet og vedtatt. Stavanger. Leder til tidstap.
Vår erfaring er at kommunene jevnt over er ganske «fair» i forhandlingene, og at det i tillegg hjelper at man opptrer ryddig og konstruktivt i forhandlingene.
Får avtale er inngått: forhandle, forhandle, forhandle
Som regel er begge parter interessert i utbygging og det gjelder å komme frem til et forslag som er levelig for begge parter
Man må huske at kommunen har begrensede midler, og kanskje mere preserende formål å bruke midlene på enn akkurat ditt utbyggingsprosjekt.
Dersom avtale er inngått:
Intet enkeltvedtak som kan påklages
Kan prøve saken for sivilombudsmannen: selv om medhold ingen garanti for at kommunen retter seg etter det
Kan bringe spørsmålet for domstolen: dyrt og høy risiko
Utbyggers skriftlige aksept av en utbyggingsavtale skal ikke tjene som kompetansegrunnlag for en kommune. Samtidig vil dette være en vurderingsfaktor ved den faktiske vurdering av hvorvidt kommunen har holdt seg innenfor de rammer plbl setter
