Инвестирование в объекты недвижимости США

1. Инвестиционно-иммиграционное предложение
Выгодное инвестирование в объекты недвижимости США с
возможностью получения рабочих виз и Green Card

2. Флорида (англ. Florida (инф.), МФА [ˈflɒrɪdə], от исп. florida — «цветущая») — штат на юго-востоке
США со столицей в Таллахасси, расположен на длинном одноименном полуострове между Мексиканским
заливом и Атлантическим океаном, с юга омывается Флоридским проливом. Граничит со штатами Алабама и
Джорджия. Является четвёртым по численности населения штатом США (после Калифорнии, Техаса и Нью-Йорка), и
двадцать вторым по площади. Границы проходят вдоль всего полуострова, захватывая немного территории к северу
от него и группу островов Флорида-Кис к югу.
• Площадь — 170 304 км²
• Население (2011) — 19 057 542 чел.
Крупнейшие города — Джэксонвилл (Jacksonville), Майами(Miami), Тампа(Tampa), Орландо(Orlando).
Штат Флорида на карте США
1. Флорида
1

3. 2. Округ Ли
Округ Ли (англ. Lee county) — округ штата Флорида Соединённых Штатов Америки. На 2000 год
в нем проживало 440 888 человек. По оценке бюро переписи населения США в 2008 году население округа
составляло 593 136 человек. Окружным центром является город Форт-Майерс(Fort Myers), а крупнейшим городом –
Кейп-Корал(Cape Coral). Наиболее популярным и знаменитым местом отдыха для богатых американцев является
город Нейплс(Naples), считающийся одним из самых элитных и безопасных городов-курортов в США. Кроме того,
повышенный интерес американцев к данной местности связан с многих жителей севера и крупных центральных
городов иметь дом на юге, не переплачивая за это, как в Майами и Калифорнии, а также желанием американцев
при выходе на пенсию перебраться в более теплые штаты, которых не так много в США.
Многие аналитики считают, что в ближайшие годы будет расти спрос на курортную недвижимость в США. Это
связано с так называемыми baby boomers. Это люди, которые родились в пик рождаемости в США в период 1946-
1964 г.г. Рост рынка связывают с их выходом на пенсию и желанием приобрести дома в южных штатах.
2

4. Ближайшие аэропорты:
 Международный аэропорт Форт-Майерса (Fort Myers International Airport). Выполняются прямые рейсы по
CША, Канаде и рейсы в Европу (Дюссельдорф).
 Международный аэропорт Майами (Miami International Airport) – 2.5 часа на машине
Округ расположен в юго-западной части штата, примерно в 200 км как от города Тампа(Tampa),
так и от Майами(Miami). Граничит с округами: Хендри (на востоке), Колйер (на юго-востоке), Глэйдс (на северо-
востоке) и Шарлотт (на севере). На западе омывается водами Мексиканского залива.
Округ Ли на карте штата Флорида
3
2. Округ Ли (заключение)

5. 3. Компания
Компания Rotor Holdings, Inc. Была основана в 2011 году и выбрала основным направлением
работы операции с недвижимостью на рынке юго-западной Флориды (города Кейп-Корал, Лихай, Форт-Майерс).
Во время кризиса 2007-2009 г.г. произошло рекордное падение цен на недвижимость по всем США. Особо сильно
это сказалось на тех регионах, где недвижимость покупалась в кредит и в спекулятивных целях. Форт-Майерс
являлся одним из 5-ти городов в США(наряду с Лас-Вегасом), где цены упали наиболее значительно.
Наиболее ликвидным продуктом на рынке недвижимости в юго-западной Флориде является отдельно
стоящий дом (single family house), подходящий для проживания одной семьи. Самым востребованным вариантом
данного типа является дом с 3-4 спальнями, открытой планировкой с жилой комнатой, 2 санузлами, гаражом на 2
машины и ленаем (патио) под сеткой. Площадь дома зависит от потребностей семьи, но самым популярным
вариантом считается 1300-1800 квадратных футов. Это соответствует приблизительно 120-170 кв.м.(1 кв.фут=0,093
кв.метра). Очень много домов в данном районе было построено на пике рынка (2004-2007 г.г.). Компания
предпочитает покупать эти дома. На сегодняшний день они являются премиальным продуктом в сегменте single
family house, так как после 2007 г. объемы нового строительства резко упали. Эти дома относительно новые, поэтому
проблемы с их содержанием минимальны. Современный дизайн и функционально привлекательные
планировки(площадь, высокие потолки) делают их наиболее востребованными для массового потребителя.
На январь 2014 года мы располагаем более чем 80-ю домами по всей территории Округа Ли и постоянно
пополняем наш портфель новыми объектами.
4

6. Типичный дом с открытой планировкой
5

7. 4. Рынок
После рекордного падения цены продолжают расти. Это связано с улучшением экономической
ситуации, уменьшением предложения домов со стороны банков, т.к. количество домов, полученных(забранных
за долги по ипотеке) банками в период кризиса постоянно снижается.
На сегодняшний день большинство сделок производится с так называемой «традиционной», а не банковской
недвижимостью. Одним из драйверов рынка(роста цены) также является себестоимость строительства, которая на
сегодняшний день все еще по-прежнему выше тех цен, которые сейчас существуют на рынке. Отсутствие нового
строительства в 2008-2013 сформировало рекордно низкие цены на землю в данном районе, которые после кризиса
также упали в 5-7 раз. Но в последний год наблюдается значительный интерес инвесторов к покупке земли и
возобновлению нового строительства.
В последний год в США улучшается экономическая ситуация, наблюдается значительный рост рынков, которые
сейчас на рекордных уровнях, рынок труда также постепенно восстанавливается. На ближайшие 1-2 года аналитики
считают справедливой ценой данного продукта(single family house) для данной местности от 220 000 USD и выше,
хотя и она значительно ниже пиковых цен(300 000 USD). Эта цена(220 000 USD) позволяет среднестатистической
американской семье с доходом 40-60 тыс. USD в год получить кредит, приобрести недвижимость и платить ипотеку.
В дальнейшем ,при улучшении ситуации с кредитованием, выходом на рынок клиентов, которые не смогли платить
ипотеку и потеряли дома в период 2007-2008 г.г., а сейчас(после 5-ти лет) улучшили свой кредитный рейтинг,
специалисты прогнозируют в течении 3-5 лет возвращение цены на докризисные показатели.
6

8. 5. Графики: динамика цен и количества проданных домов
Динамика цен на недвижимость в г. Cape Coral
7

9. Количество проданных домов в г. Cape Coral
8

10. Активные объявления в г. Cape Coral
9

11. Динамика цен на недвижимость в г. Lehigh Acres
10

12. Количество проданных домов в г. Lehigh Acres
11

13. Активные объявления в г. Lehigh Acres
12

14. 6. Программа Rent-to-Own
Со времени основания компания разработала и внедрила уникальный продукт полного
цикла – Rent-to-Own, который сразу стал пользоваться устойчивым, высоким спросом. В первую очередь
это связано с тем, что многие американцы, после ужесточения банками требований к заемщикам, не в состоянии
купить дом в ипотеку и вынуждены снимать жилье. Эта программа дает уникальный шанс жить в собственном доме
и постепенно выкупать его . Базовый контракт рассчитан на 1 год. Покупатель вносит депозит, платит аренду,
работает над улучшением своего кредитного рейтинга и через год выкупает дом, либо получает продление на то
время, которое ему необходимо для получения кредита.
13

15. 7. Инвестиционный продукт
С этого года мы запустили инвестиционный продукт, также основанный на базе программы
Rent-To-Own(аренда с выкупом), который дает возможность инвесторам заработать на рынке недвижимости
юго-западной Флориды .Он является продуктом полного цикла, т.е. сбор аренды, куплю-продажу и управление
активом осуществляет наша компания. В основе продукта лежит принцип финансового левериджа(рычага),
благодаря которому инвестор может увеличить свою доходность, оплачивая лишь часть стоимости дома. Используя
наш продукт, а также благодаря нашим юридическим и финансовым возможностям, профессионализму и
накопленному опыту, мы можем оказать содействие в получении L-1, H-1B(рабочих виз США) с дальнейшим
получением Green Card.
Программа работает следующим образом:
1. Инвестор выбирает актив (дом) из портфеля, которым владеет компания.
2. Инвестор определяет подходящую для себя продолжительность программы(1 или 2 года),покупает опцион
(вносит депозит) в размере 20 % от стоимости дома на 1 год и 30%-на 2 года и заключает с компанией
контракт.
3. На весь период программы дом находится в собственности компании.
4. Компания находит клиента на срок программы, которую выбрал инвестор.
14

16. 7. Инвестиционный продукт (продолжение)
5. Клиент подписывает с компанией контракт на аренду и приобретает опцион на покупку путем
внесения депозита, который обговаривается индивидуально с клиентом. Все интересующие детали
контракта(или сам контракт) предоставляются инвестору в полном объеме.
6. В течении всего срока контракта инвестор получает рыночную аренду.
7. При выборе продукта полного цикла, где наша компания осуществляет property менеджмент, инвестор
платит разово месячную аренду за нахождение клиента (арендатора-покупателя) и ежемесячную плату
(10% арендной ставки) за сбор аренды и коммуникацию с клиентом.
8. Инвестору предлагается гарантия на дом (на сегодняшний день-2000 USD, франшиза 10%). Она покрывает
все возможные расходы, связанные с ремонтом(крыша, кондиционер, водная система, электрика,
сантехника и т.п.), либо, по желанию, он может производить возможный ремонт самостоятельно.
9. В зависимости от цены контракта для конечного покупателя, которая в любом случае выше цены,
предложенной инвестору, появляется чистый доход с продажи(за вычетом всех комиссий при закрытии
сделки), который делится пропорционально вложенным долям .
10. В случае, если клиент по окончании контракта не выкупает дом, инвестор должен осуществить это
самостоятельно путем оплаты суммы, указанной в инвестиционном контракте с учетом внесенного
депозита.
15

17. 7. Инвестиционный продукт (продолжение)
16
11. Инвестор имеет право выкупить дом у компании до истечения контракта. В этом случае ему
могут быть предоставлены дополнительные скидки, они определяются дополнительными
соглашениями
12. В случае выкупа объекта инвестором, компания может продолжить управлять объектом следующим
образом:
 Сдавать его в аренду с фиксированной ставкой(доходом).
 Объект может быть выставлен в базе объектов компании по программе rent-to-own (как
комиссионный) .
 Реализация объекта по рыночной цене(согласуется с инвестором).

18. 7. Инвестиционный продукт (заключение)
1 год 2 года
20% Депозит 30% Депозит
Стоимость дома $ 185,000 $ 215,000
Депозит $ 37,000 $ 64,500
Сумма при закрытии $ 148,000 $ 150,500
Аренда в месяц $ 1,100 $ 1,100
Аренда за весь период $ 13,200 $ 26,400
Поиск клиента $ 1,100 $ 1,100
Менеджмент за весь период (10% аренды) $ 1,320 $ 2,640
Доходность (% в год) 29.14 % 17.57 %
Гарантия $ 2,000 $ 4,000
Доходность с учетом гарантии (% в год) 23.73 % 14.47 %
Стоимость дома-клиент $ 195,000 $ 230,000
Прибыль при закрытии с гарантией (% в год) 5.41 % 3.57 %
Общая (% в год) 29.14 % 18.04 %
17