Tarım Arazilerinin Finansallaşması: Dünyada Yeni İlgi Odağı…

1. 1
Türkiye Agro-Sanayi Sektöründe “Ticarileşmenin” Gelişi
Tarım sektörüne, son dönemlerdeki şirket
satın alma ve birleşmelerindeki (M&A)
eğilimler açısından bakınca, dünyada bir
trend değişimi yakalamak mümkün.
Geleneksel olarak tarım sektöründe
yatırım alanları ya çiftlikler- yani temel
tarım sektörü; ya da agro-sanayi başlığı
altında tarladan tüketiciye uzanan uzun bir
zincirin halkalarında gerçekleşmekte.
Tarihsel olarak bakıldığında da, uzun
yıllardır asıl hareketin ikinci alanda olduğu
görülüyor.
Şimdilerde işte bu odaklanmada dünyada
değişiklik izlenmekte. Gelişmiş ülkelerde
tarım arazilerinin kısıtlı kalması ve
gelişmekte olan ülkelerde de ranta kurban
gitmesi nüfus projeksiyonlarıyla
birleştiğinde ortaya çıkan gıda ihtiyacına
paralel, tarım arazilerine yönelik yatırımlar
daha fazla öne çıkmaya başladı.
Yüksek sermaye kazancı, portföy çeşitliliği
ve enflasyona karşı koruma avantajları
sayesinde dünyada tarım arazilerine artan
ilgiden Türkiye’nin de pay alması
kaçınılmaz. Bu konuda erken davranan,
hızla yol alabilecek gibi görünüyor.
Tarım sektörüne yatırımın uzun vadeli
doğası düşünüldüğünde, dünyada bu işe
yatırım yapmış kurumsal yatırımcılar
arasında özellikle emeklilik fonları ve ülke
varlık fonlarının Türkiye uygulamalarının
oluşturulması için kanuni altyapının da
hızla oluşturulması gerekiyor.
Tarım Arazilerinin
Finansallaşması: Dünyada
Yeni İlgi Odağı…
Dünyadaki değişimleri
yakalayıp da bu değişimlere
yatırım yapanlar, orta ve uzun
vadede her zaman bu
tercihlerinden karlı çıkan kişiler
oluyor.
Tarım sektörüne, son
dönemlerdeki şirket satın alma
ve birleşmelerindeki (M&A)
eğilimler açısından bakınca,
dünyada bir trend değişimi
yakalamak mümkün.
15 Nisan 2016
Agro
Güncel
Grafik 1: 2002-2010 Küresel Tarım Arazi Endeksi Değer Artışı
Kaynak: Fnews, Egeli & Co.

2. 2
Geleneksel olarak tarım
sektöründe yatırım alanları
ya çiftlikler- yani temel tarım
sektörü; ya da agro-sanayi
başlığı altında tarladan
tüketiciye uzanan uzun bir
zincirin halkalarında
gerçekleşmekte. Tarihsel
olarak bakıldığında da, uzun
yıllardır asıl hareketin ikinci
alanda, yani agro-sanayi
tarafında; üretilen gıdaların
işlenmesi, paketlenmesi,
15 Nisan 2016
yönelik yatırımlar daha
fazla öne çıkmaya başladı.
Keza, 1915’te 1,8 milyar olan
dünya nüfusu, şimdilerde 7,3
milyar ve 2050
projeksiyonlarına göre de 10
milyara dayanacak.
Gelişmekte olan ülkelerin
artan geliri talebin protein ve
ete dönük artışına neden
olacak; daha sağlıklı ve doğal
ürünler daha pahalıya
satılacak.
Rakamla ifade edersek,
2050’ye kadar gıda talebi
%60-100 arasında artacak.
Çiftçiler bu talebe yetişmek
için ya daha fazla tarım alanı
kullanmak zorunda kalacaklar
ki dünyadaki tarım alanlarının
toplamı sınırlı. Hatta erozyon,
kötü kullanım, iklim değişikliği,
şehirleşme gibi nedenlerle
daralmakta. Ya da mevcut
arazilerden sağlanan verim
hızla yükselmek zorunda
kalacak.
nakliyesi, perakende satışı gibi
çok sayıda ve değişik konuda
olduğu görülüyor.
Şimdilerde işte bu
odaklanmada dünyada
değişiklik izlenmekte. Gelişmiş
ülkelerde tarım arazilerinin
kısıtlı kalması ve gelişmekte
olan ülkelerde de ranta kurban
gitmesi nüfus
projeksiyonlarıyla birleştiğinde
ortaya çıkan gıda ihtiyacına
paralel, tarım arazilerine
Grafik 2: 2003-2014 emel Tarım, Gıda, İçecek ve Tütün Sektörüne
Doğrudan Yatırımlar
Kaynak: FAO, Egeli & Co.

3. 3
Özellikle gıda arzında
sınırlı üretime karşılık
nüfusa bağlı katlanarak
artan gıda talebi
çerçevesinde; orta ve
uzun vadeli bakanlar
açısından tarım
arazilerine olan talep
dikkat çekici derecede
yükselmekte. Üstelik
tarım işi ile uğraşmak
istemeyenler için bile
(sulama imkânının
15 Nisan 2016
çünkü gelen yatırımcının
amacı bağları kendisi işletmek
değil. Yatırımcının amacı,
geleceğe dönük sermaye
kazancı elde edebilmek.
Değişen bu resim içinde,
tarım arazileri ve çiftçilik
çok başka sektörlerden
gelenler için ilgi çekici hale
gelmeye başladı. Özellikle
tarımla uğraşan kesim
açısından eğitimli üçüncü
kuşak %100 sahiplik yerine bu
tür ortaklıklara, stratejik
işbirliklerine çok daha açık.
Bu tür ortaklıklar içinde
yatırımcılarla verimli çalışmaya
çok daha elverişli bir altyapıya
sahip. Bu da tarım dışından
gelip de yükselen bir sektör
içinde, birebir çiftçilik yapmak
istemeyenler için çok yeni bir
alan açmakta.
Diğer yandan, aile çiftliklerine
sahip olup da, çiftçilikten
uzaklaşmış üçüncü veya
dördüncü nesle işi bırakmak
yaratılması ardından) tarımsal
arazilerin kiralanması ve/veya
söz konusu arazilerden elde
edilecek üründen gelir
paylaşımı üzerine kurulu
ortaklıklar çokça bahsi geçen
yatırım temaları haline geliyor.
Örneğin bugün Çin’de daha
önce hiç şarap üretimi ile ilgisi
olmamış bir firma, gidip
Fransa’da arazi toplayarak bağ
alıyor. Bağların işletmecileri
de işlerini kaybetmiyorlar
Grafik 3: 2003-2014 Temel Tarım, Gıda, İçecek ve Tütün
Kaynak: FAO , Egeli & Co.

4. 4
istemeyen, bırakamayan
toprak sahipleri de arazilerini
satmaya istekli bir noktada.
Üstelik bu sadece Türkiye’de
değil, dünyanın birçok
bölgesinde bu şekilde.
Bu açıdan bakınca da
tarım arazilerine yatırım,
2000’li yılların
başlarından bu yana artan
bir ilgi alanı halinde.
Özellikle ailelerin varlık
yönetimlerinden sorumlu
15 Nisan 2016
Kontratlı çiftçilik bu yöntemler
arasında en üst sırada olanı.
Daha az sayıda olsa da bu tür
fonlar dikey entegrasyon
yaklaşımı ile bankaları da içine
alacak şekilde tarladan üretim
zincirinin değişik kademelerine
yöneliyorlar.
Türkiye’de Tarım Arazileri
Ortadoğu, Kafkasya ve
Avrupa olarak bakınca,
Türkiye en fazla tarım
arazisi olan üçüncü ülke
olarak zaten dikkat çekici.
Parası olup da arazisi olmayan
Suudi Arabistan, Katar gibi
ülkeler yanında, Çin gibi
kalabalık nüfusunu beslemek
için arayış içinde olan ülkelerle
Amerikan ve Avrupalı küresel
şirketler bir süredir Vietnam,
Endonezya, Sudan gibi
ülkelerin verimli tarım
arazilerini satın alıyor. Bu
topraklarda verim yükseltici
çalışmaların ardından üretime
geçerek hem yerli tarım
birimler, bu tür arazi
yatırımları-tarımsal üretim
paylaşımı yatırımlarına giderek
daha fazla ilgi gösteriyor. Bu
isimler arasında herhalde en
tanınanlarından birisi ABD’li
Bill Gates örneğin. Çeşitli
sektörlerde birikim sahibi
olmuş yatırımcılar, tarıma
yönelik özel fonlar oluşturarak,
bunları tarım arazi alımlarına;
ardından da bu arazilerin
çeşitli yöntemlerle
işletilmesine odaklanıyorlar.
Grafik 4: 2003-2014 Temel Tarım, Gıda, İçecek ve Tütün
Sektörüne Doğrudan Yatırımların Yöneldiği Ülkeler
Kaynak: FAO , Egeli & Co.

5. 5
nüfusuna iş imkânı sağlamış
oluyorlar, hem döviz girişiyle
cari tarafta katkı yapıyorlar
ve asıl amaçları olan kendi
nüfuslarını besleme riskini de
bir noktaya kadar bertaraf
etmiş oluyorlar. Son 7-8
yıldır Türkiye’deki tarım
arazilerine de bu çerçevede
ilginin olduğunu söylemek
mümkün.
Emek, toprak ve su
açısından zengin olan
Türkiye’de tarımın son 60
yıllık verimlilik ve
üretkenlik sorununun
günümüz dünyasında bilgi
ve sermaye transferi ile
aşılabilme potansiyeli
Türkiye’de tarım
arazilerine yatırım
yapmayı çok ilginç bir
hale getirmekte. Özellikle
iklim değişikliğinin 2040’lara
kadar Türkiye’de etkisinin
sınırlı kalacağı tahminine
bağlı olarak, sermaye aktarıp
15 Nisan 2016
düzenlemeler yoluyla tarımsal
üretimde ölçeklerin büyümesi
ve bilinçli tarım
uygulamalarının yaygınlaşması
kaçınılmaz.
Türkiye’de toprak
verimliliğinin son on yılda
%25’e yakın azalması
önemli bir konu. Bölünmüş
topraklar, erozyon ve kuraklık
verimi engelleyen baş
etmenler arasında.
Tarım arazilerine yatırım
yapıldıkça, öne çıkacak üretim
alanları da meyve ve sebze
yanında, buğday, mısır ve
soya gibi yem bitkileri olacak.
Ürün seçimi, üretim
planlaması, talep analizi gibi
konular büyük çiftliklerde
sıradan uygulamalar olarak
çoğaldıkça, hem ürünün
değerini artırarak çiftçinin
gelirinde artış sağlayacak;
hem de birim alandan daha
fazla gelir elde edilebilecek.
da temel faktör karışımını
verimli kullanacak işletmelerin
yatırımlarının hızla geri
dönmesi kaçınılmaz.
Üstelik Türkiye’de son üç-dört
yılda durağanlaşsa da, 2002-
2008 döneminde yakalanan
kişi başı gelirindeki artış, iç
piyasa talebi açısından organik
olan veya olmayan tarımsal
üretimi destekleyecek
düzeyde. Bitki ve hayvan
sağlığı sorunları halen önemli
boyutta olsa da, dikkatli
politikalarla aşılması halinde,
Türkiye’nin tarımda ciddi
rekabetçi bir noktaya ulaşması
mümkün.
Tarım arazilerine olan ilgi de
işte bu açıdan önemli. Keza,
üretim zorlaştıkça, üretim
maliyetleri de buna paralel
arttıkça, tarımsal üretim daha
fazla önem kazanacak. Hatta
birçok ülke açısından stratejik
sektörler arasına girecek.
Teşvikler ve yasal

6. 6
Örneğin şimdiden, eskiden
küçük bahçelerde yapılan
meyvecilikte, elma, erik,
şeftali, nektarin üretimi, artık
büyük binlerce dönüm tarım
arazilerinde yapılmakta.
Tarımsal arazi ölçeğine bağlı
olarak da dönüm başına elde
edilen gelir neredeyse 10
katına kadar artabiliyor. Bu
tür kapasiteler, ihracat
şansını da yükselmiş oluyor.
Tarım kökenli ailelerin
üçüncü nesilleri eğitimlerini
tamamladıktan sonra
15 Nisan 2016
Bu konuda dünyada
uzmanlaşma başlamış
durumda. Tarım arazileri
fonları artık daha alt
kategorilerde sulak alanlar,
sulak olmayan alanlar (her
geçen gün ilginin arttığı
topraksız tarım, susuz tarım)
gibi ayrışmalara tabi olmuş
durumda. Ya da başka bir
örnek: finans piyasalarında
ismi çok iyi bilinen Pictet’nin
sadece sulama/su kalitesinde
iyileştirme işiyle ilgilenen
şirketlere yatırım yapan özel
yeniden tarım sektörüne ilgi
göstermeye başladılar
Türkiye’de.
Bu profil, eğitimleri sayesinde
dünyayı izleyip, toprağı daha
verimli hale getirebiliyorlar.
Tabi sermaye yetersizliği halen
önemli bir sorun Türkiye için.
Bunun aşılması için tarım
arazilerine yatırım yapacak
fonların, aynen dünyada
olduğu gibi Türkiye’de de
oluşturulması gereği ön plana
çıkmakta.
Kaynak: Farmlandgrab, Egeli & Co.
Grafik 5: 50 Yıllık - Tarım Arazisi ve Altın Fiyatı (pound)

7. 7
bir fonu var.
Türkiye Doğu Avrupa, Rusya,
Kafkasya, Orta Asya,
Ortadoğu, Kuzey Afrika,
Balkanlar gibi çok büyük bir
coğrafyanın tam ortasında
yer alıyor. Bulunduğumuz
bölge dünyanın en yoğun
tarım-gıda ithalatçısı
konumunda. Tarım
potansiyeli ile tarım arazileri
ile dikkat çekiyor. Tarım
sektörüne yönlendirecek
verimlilik-rekabetçilik odaklı
yatırımlarla, söz konusu
bölgedeki gıda açığını
kapatmaya önemli bir aday.
Yüksek sermaye kazancı,
portföy çeşitliliği ve
enflasyona karşı koruma
avantajları sayesinde
dünyada tarım arazilerine
artan ilgiden Türkiye’nin
de pay alması kaçınılmaz.
Bu konuda erken
davranan, hızla yol
alabilecek gibi görünüyor.
15 Nisan 2016
Tarım sektörüne yatırımın
uzun vadeli doğası
düşünüldüğünde, dünyada
bu işe yatırım yapmış
kurumsal yatırımcılar
arasında özellikle emeklilik
fonları ve ülke varlık
fonlarının Türkiye
uygulamalarının
oluşturulması için kanuni
altyapının da hızla
oluşturulması gerekiyor.
Sektöre daha fazla
yatırımcının ilgisini çekebilmek
için risklerin devlet tarafından
asgariye indirilmesi gerekiyor.
Yoksa tarımsal üretim
açısından olağanüstü
kaynaklara halen sahip olup
da bunları verimli kullanmayı
başaramayan ülkemiz; bu
yatırımların Afrika, Uzak Doğu
ve Doğu Avrupa ülkelerine
kaydığını görüp uzun yıllar
ardından bakmak zorunda
kalacak.

8. 815 Mart 2015
İletişim: Güldem Atabay Şanlı
Direktör, Araştırma ve Strateji
+90 532 347 82 06
guldem.atabaysanli@egelico.com
Bu doküman Egeli & Co. Portföy Yönetim A.S. (“Egeli & Co.“ Mersis No: 0-3254-1422-0400018) tarafından hazırlanmıştır. Egeli & Co. SPK
düzenlemelerine tabi ve SPK tarafından düzenlenen yetki belgesine sahip, kendine değer yaratmaya adamış bağımsız bir portföy yönetim
şirketidir. (Yetki belgeleri: 10.07.2015 PYŞ /PY.34 –YD.14/638). Portföy yönetimi ve yatırım danışmanlığı hizmeti veren Egeli & Co. 2002
yılından bu yana, dürüst ve seçkin yaklaşımı ile yerli ve yabancı kurumsal yatırımcılara, aile şirketlerine ve özel bireysel portföylere hizmet
etmektedir. Başarısı, yatırımcıları için yurtiçi ve yurtdışında geliştirdiği finansal ürünler ile değer yaratma becerisinden gelmektedir. Egeli &
Co.’yu diğerlerinden ayıran fark alternatif varlık sınıflarına ve yatırım temalarına odaklanmasıdır. Egeli & Co. Türk sermaye piyasalarındaki
alternatif yatırım temaları alanında bulunan geniş bilgi, tecrübe ve geçmiş performansı ile yatırımcıları için uzun vadeli yatırımlarla önemli
getiriler yaratmaktadır.
YASAL UYARI: İşbu araştırma raporu, ticari iletişim ve ticari elektronik ileti olmayıp sadece ekonomik konjonktür ile ilgili bilgilendirme
amacıyla hazırlanmıştır. Bu rapor ve yorumlardaki yazılar, bilgiler ve grafikler, ulaşılabilen kaynaklardan iyi niyetle ve doğruluğu, geçerliliği,
etkinliği velhasıl her ne şekil, suret ve nam altında olursa olsun herhangi bir karara dayanak oluşturması hususunda herhangi bir teminat,
garanti oluşturmadan, yalnızca bilgi edinilmesi amacıyla derlenmiştir. Bu belgedeki bilgilerin doğruluğu, güvenirliliği ve güncelliği hakkında
gerekli özeni göstermekle birlikte bu bilgilerin güvenirliliği, doğruluğu, güncelliği ve eksiksizliği hakkında hiçbir garanti vermemektedir. (Varsa)
Yürürlükteki herhangi bir yasa veya düzenleme ile sorumluluğun sınırlandırması ölçüde tasarruf olarak, Egeli & Co., yöneticileri, çalışanları,
temsilcileri ve ajansları bu belgenin içeriği, hatası veya eksiklerinden ya da bu bilgilere dayanılarak yapılan işlemlerden doğacak her türlü
maddi/manevi zararlardan (ihmal olup olmadığı ya da başka bir şekilde olursa da) ve her ne şekilde olursa olsun üçüncü kişilerin
uğrayabileceği her türlü zararlardan dolayı sorumlu tutulamaz. Herhangi bir şirket, sektör, hisse veya yatırım için detaylı ve tam bir analiz
değildir. Egeli & Co. her an, hiçbir şekil ve surette ön ihbara ve/veya ihtara gerek kalmaksızın söz konusu bilgileri, tavsiyeleri değiştirebilir ve/
veya ortadan kaldırabilir. Bu rapor hangi amaçla olursa olsun çoğaltılamaz, dağıtılamaz ve yayınlanamaz.