Országos Ingatlankereskedelmi Társaság

1. A statisztikai hivatal múlt hét csütörtökén megjelent lakáspiaci árakat és lakásárindexet bemutató
elemzésében két alapvető szám rajzolja most meg a lakáspiac helyzetét: egyrészt az, hogy 20
százalékot meghaladó mértékben emelkedett az első félévben értékesített lakások száma,
másrészt pedig az, hogy 1,1 százalékos tiszta áremelkedés következett be az év első felében.
Látszik tehát, hogy az árak növekedtek, ugyanakkor az is világossá válhat mindenki számára, hogy
a korábbi, optimizmust erőltető publikációkkal és PR-cikkekkel ellentétben nincs szó drámai
növekedésről az első félévben.
A Kovács Ingatlanirodák ingatlanpiaci elemzése ugyancsak azt mutatja, hogy kismértékű
emelkedésre került sor 2014 első félévében, viszont a III. negyedévben méréseik szerint ez a
drágulás még tovább gyorsult: 3-5 százalékos árnövekedésről is beszélhetünk.
Ennek elsősorban az az oka, hogy a lakáspia
ci kínálat körülbelül 15 százalékkal esett vissza ebben az időszakban, mégpedig annak
köszönhetően, hogy sokan visszatartják lakásuk értékesítését addig, amíg a devizahitelek
forintosításának ügye nem realizálódik. Ezt az átmeneti kínálat-csökkenést reagálják le úgy a
vevők, hogy a korábbi irányárból kevesebbet alkudnak. A mérséklődő alku pedig némi
áremelkedést eredményez. A piac így jelenleg keresleti, miközben egy gazdasági válság sújtotta
piacon a kínálati lenne indokolt.

2. Elhaló lakásépítések
Ami még figyelmet érdemel az az, hogy a lakásértékesítéseknél az újépítésű lakások részesedése
mindössze 2 százalék. A kínálat egyre csökken, mivel jelenleg nem zajlanak fejlesztések, és
kilátásban sincs, hogy a jövőben sor kerülne beruházásokra.
A Kovács Ingatlanirodák, ingatlanfejlesztők körében folytatott felmérése szerint ennek az az oka,
hogy a fejlesztők ugyan érzékelik a keresletet és a növekvő igényt, azonban egyrészt ezzel a
kereslettel nem tudnak biztonsággal tervezni az elkövetkező 2-3 évre, másrészt pedig olyan
alacsony az elérhető profitszint, hogy nem éri meg belevágni egy-egy építkezésbe.
Budapest és az agglomeráció húzza a mutatót
Ha mélyebben tekintünk a folyamatokba, akkor azt látjuk, hogy a lakáspiaci forgalom igen
jelentős részét a budapesti adásvételek teszik ki. Habár a KSH az első féléves adatoknál nem
említi külön a fővárosi agglomeráció piaci forgalmát, a Balla Ingatlanirodák megfigyelése szerint
itt is jelentős volumen alakult ki. Míg Budapest 31 százalékkal részesedik a statisztikai hivatal
szerint az összforgalomból, addig a Balla Ingatlanirodák becslése szerint Budapest forgalma az
agglomerációval együtt meghaladja a 40 százalékot is.
Budapesten belül igen határozottan kirajzolódik egy stabil kereslet a panellakások iránt, míg a
megyeszékhelyeken ez nem mutatkozik ilyen határozottan. A számok szerint a teljes lakáspiacon
2014-re tovább nőtt a többlakásos társasházi és panelépületek részesedése, és immár eléri az 58
százalékot. Ugyanakkor a panellakások forgalma arányaiban nem növekedett, továbbra is 13
százalékot tesz ki.
Ami az árakat illeti: a használt lakások átlagos négyzetméterára Budapesten 226 ezer forintról
229 ezer forintra nőtt, ennek ellenére a lakások átlagára 300 ezer forinttal 13,3 millió forintra
csökkent. Ez annak az eredménye, hogy változott a kínálat, tehát a kisebb és így olcsóbb lakások
felé billent. Az értékesített lakások átlagos mérete 58 négyzetméterről 57 négyzetméterre
mérséklődött, vagyis azt látjuk, hogy a kis és egyre kisebb lakásoknak van igazán piaca.
A Kovács Ingatlanirodák gyakorlati tapasztalatai is azt mutatják, hogy a panellakások és a kisebb

3. értékű társaházi lakások a legkeresettebbek, miközben a 25-30 milliós értékhatár felett zuhan a
kereslet, és a luxusingatlanoknak sincs jelenleg piaca.
Várakozások és jövő
A jelenlegi helyzetben a keresleti piac nem indokolt és nem is fenntartható hosszú távon. A
kovács Ingatlanirodák előrejelzése szerint a kínálat az elkövetkező 1-2 év során folyamatosan
növekedni fog, ami ismét az árak csökkenését vagy legalábbis stagnálását eredményezi. Erre csak
abban az esetben nem kerülne sor, ha jelentős mértékű gazdasági növekedés indulna be, vagy
pedig a hitelfelvétel feltételei válnának lényegesen kedvezőbbé.
Kérdés ugyanakkor, hogyan végződik a jövő év elején a már említett "devizahitel-ügy", vagyis a
devizaalapú kölcsönök rendezése és forintosítása milyen eredménnyel jár a gyakorlatban az
ingatlanpiac számára. Ha az érintettek nagy számából indulunk ki, akkor akár jelentős hatással is
számolhatunk. Mivel ez a jövő év elején várható, így a következő fél évre meglehetősen nehéz
jósolni.
Emellett ugyanakkor még említést érdemel, hogy folyamatosan duzzad a lakosság halasztott
költözési igényének mértéke, mivel a pénzügyi bizonytalanság miatt az emberek egyre nagyobb
része nem olyan lakásban lakik, mint szeretne, illetve amely élethelyzetéhez viszonyítva
indokoltnak lenne nevezhető. A befektetési célú lakásvásárlás viszont - minden ellenkező
híreszteléssel szemben - továbbra sem jellemző, az emberek túlnyomó részt saját célra,
lakásigényeik kielégítésére vásárolnak ingatlanokat, és ezt még a mélybe csúszó banki hozamok
sem befolyásolják.